증여받은 부동산 양도시 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 AA시 AA구 AA동가 **- 건물 및 대지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2016.10.21. 배우자로부터 부담부증여를 받았으나, 증여세 신고를 하지 아니하여, 처분청은 쟁점부동산에 근저당 설정된 청구인의 채무인수액인 655,000,000원으로 쟁점부동산을 평가하여 증여세를 결정하였다.
• 나. 청구인은 2017.12.6. 쟁점부동산을 양도하고, 2018.2.28. 쟁점부동산의 양도가액을 1,200,000,000원, 취득가액을 쟁점부동산의 채무인수액(655,000,000원) 및 부대비용의 합계액인 658,719,440원으로 산정하여 2017년 과세연도 양도소득세 215,312,224원을 신고하고 그 금액을 일부 납부하였다.
• 다. 이후 청구인은 2018.9.13. 처분청을 상대로 ㈜BB감정평가법인이 2017.4.10. 쟁점부동산에 대하여 2017.4.6.을 평가기준시점으로 하여 감정한 가액 1,130,567,640원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 쟁점부동산의 취득가액으로 산정하여 당초 신고납부한 양도소득세 중 188,729,280원을 환급해줄 것을 경정청구하였다.
• 라. 처분청은 청구인이 경정청구시 제시한 쟁점감정가액은 상속세 및 증여세법 시행령(이하 “상증세법 시행령”이라 한다) 제49조 제1항에 따른 증여일(2016.10.21.) 전후 3개월 이내의 감정가액에 해당하지 않으므로 증여 당시 시가로 볼 수 없음을 사유로 2018.10.11. 경정청구를 거부하는 통지를 하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2019.1.3. 이의신청을 거쳐 2019.3.11. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 증여세를 부과함에 있어 과세관청이 증여재산의 증여 당시의 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 보충적 평가방법에 의하여 평가하여 과세처분을 하였다 하더라도 그 과세처분 취소송의 사실심 변론종결시까지 증여재산의 시가가 입증된 때에는, 그 증여재산의 시가에 의한 정당한 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부에 따라 과세처분의 위법 여부를 판단하여야 하고, 여기에서 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함되는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 할 것이다(대법원 2008.2.1. 선고 2004두1834 판결, 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결 참조).
• 나. BB감정평가법인의 평가기준시점은 비록 취득일에서 5개월 정도가 지난 2017.4.6.이나, 쟁점부동산은 아파트와 같이 시세 변동이 민감한 것이 아니어서 별다른 시가 변동은 없을 것인 점, 은행과 같은 대출기관에서 의뢰하여 받은 감정평가액은 대출기관의 이익을 위하여 대체로 실제 시세보다 낮은 점 등을 고려하면 BB감정평가법인의 감정평가액(쟁점감정가액)을 취득 당시의 시가로 보아야 할 것이다.
• 다. 상기 내용은 CC감정평가법인이 2018.11.30. 쟁점부동산에 대해 2016.10.21.을 평가기준 시점으로 하여 감정한 가액이 1,207,807,480원(이하 “쟁점소급감정가액”이라 한다)으로 나온 사실로도 뒷받침된다. 위 CC감정평가법인의 쟁점소급감정가액은 당초 취득가액으로 신고한 655,000,000원과는 지나치게 큰 차이가 나는 반면, BB감정평가법인이 감정한 가액인 1,126,848,200원(쟁점감정가액)과는 큰 차이가 없는바, 당초 신고가액보다는 쟁점감정가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 산정하는 것이 거래의 실질에 보다 부합한다할 것이다.
• 라. 또한 쟁점감정가액이 양도소득세 납부 목적이 아닌 근저당권 설정을 위한 담보목적의 감정가액이라는 사유만을 근거로 객관적인 시가로 볼 수 없다면 양도소득세 납부 목적의 CC감정평가법인의 감정평가액인 1,207,807,480원을 객관적인 시가로 보아 이 건 양도소득세를 경정하여야 할 것이다.
• 마. 위와 같이 쟁점부동산의 취득당시의 ‘시가’는 쟁점감정가액인 1,126,848,200원임이 입증되었으므로 이 가액을 취득가액으로 적용하여 양도소득세를 산정한 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 위법하다.

• 가. 증여재산의 평가와 관련하여 상증세법 시행령 제49조 제1항(평가의 원칙 등)에는 ‘감정가액이 시가로 인정되는 것이란 평가기준일 전후 3개월 이내의 확인되는 가액이 있는 경우’라 명시하고 있으나, 청구인이 제출한 쟁점부동산에 대한 감정가액(쟁점감정가액)은 그 평가서의 작성일이 2017.4.10.로, 평가기준일인 증여일(2016.10.21.)로부터 5개월 20일이 경과한 시점에 평가된 것으로서 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간에 평가한 감정가액에 해당하지 않는다.
• 나. 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 가목에 의하면, 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액은 감정가액에서 제외하도록 되어 있고, 담보를 평가목적으로 하는 경우 매매를 평가목적으로 하는 경우와 달리 담보의 안정성, 경매가능성 등도 포함되므로 담보목적의 감정가액을 매매목적으로 사용할 수 없으므로(부산고등법원 2009누6865, 2010.1.29.), 쟁점감정가액은 쟁점부동산을 담보목적으로 평가의뢰 하였으므로 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 재산을 평가한 경우에 해당하여 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니하므로 감정가액에서 제외되어야 하며, 더욱이 담보목적의 감정가액을 매매목적으로 사용할 수 없으므로 이 건 쟁점감정가액을 양도소득세 계산 시 취득가액으로 보기 어렵다.
• 다. 청구인이 불복청구시 추가적으로 제시한 소급감정가액 또한 평가기준일인 증여일로부터 2년 1개월이 경과한 시점에 이루어진 소급감정에 의한 것으로서 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간에 평가한 감정가액에 해당하지 않는다.
• 라. 따라서 쟁점부동산의 경우 기타 시가로 인정할 수 있는 매매사례가액이 없어 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제66조에 따라 보충적 평가방법에 의한 평가액과 해당 재산이 담보하는 채권액 등으로 평가한 가액 중 큰 금액인 쟁점부동산이 담보하는 채권액으로 쟁점부동산을 평가하는 것이 적정하며, 증여일 현재 쟁점부동산의 시가를 평가기간 외에 작성된 쟁점감정가액으로 적용하여 취득가액을 산정하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 증여받은 부동산 양도시 증여일(평가기준일) 전후 3개월 이외의 감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2.～3. (생략)

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 (이하 생략)

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(｢상속세 및 증여세법｣ 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. (각 호 생략) 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. (생략)

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, (이하 생략)

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (이하 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 다른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. (단서 생략)

1. (생략)

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 (이하 생략) 5) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서 생략)

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액 (이하 생략) 6) 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권, ｢동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률｣에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

• 다. 사실관계 1) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 건물 및 토지의 표시에는 건물은 철근콘크리트조 스라브위천연스레트즙 4층 ‘노유자시설’로서 지하 1층 249.48㎡, 1층 225.72㎡, 2층 207.89㎡, 3층 207.89㎡, 4층 154.44㎡, 연면적 합계 1,045.42㎡, 토지는 446.3㎡(지목:대)으로 기재되어 있으며, 소유권에 관한 사항에는 청구인은 2016.10.21. 쟁점부동산을 청구인의 배우자인 이DD으로부터 증여를 받은 후 2017.12.6. 김JJ에게 1,200백만원에 양도하였으며, 이DD은 청구인에게 증여하기 2개월 전인 2016.8.28.에 상속(피상속인: 이DD의 母 윤FF)으로 취득한 것으로 기재되어 있다. 2) 처분청은 2017.5.31 피상속인 윤FF에 대한 상속세 결정시 쟁점부동산의 상속재산가액을 저당권 등 평가특례가액을 적용하여 715백만원으로 결정한 것으로 확인되고, 이는 쟁점부동산에 2014.12.29. GG협동조합중앙회에서 근저당권설정한 채권최고액과 일치한 것으로 확인된다(위 근저당권설정은 2017.5.29.에 말소등기 되었음).

3. 또한 쟁점부동산의 등기부등본 및 양도소득세 신고서에 의하면, 청구인은 2017.5.29. HH은행 HH동지점에서 쟁점부동산을 담보로 655,000,000원을 대출받기 위해 쟁점부동산에 HH은행 HH동지점을 근저당권로 한 채권최고액 786백만원의 근저당권을 설정한 것으로 확인된다(위 근저당권설정은 쟁점부동산 양도일인 2017.12.6.에 말소등기 되었음). 4) 청구인은 이DD으로부터 증여를 받은 쟁점부동산에 대하여 증여세 신고를 하지 않았으며, 처분청은 2017.9.12. 청구인의 증여세 결정시 쟁점부동산의 증여재산가액을 655백만원으로 평가하고 채무부담액 655백만원을 공제하여 증여세 과세가액을 0원으로 결정한 것으로 확인된다. 5) 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 2018.2.28. 쟁점부동산의 취득가액을 증여당시 배우자의 부채를 승계한 금액인 655백만원으로 산정하여 양도소득세 신고한 것으로 확인된다. 6) 이후 청구인은 2018.9.13. 위 양도소득세 신고에 대하여 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 산정하여 기신고 납부한 양도소득세 중 188,729,280원의 환급을 구하는 취지의 경정청구서를 제출하였다. 7) 청구인이 경정청구시 제출한 쟁점부동산의 감정평가서를 살펴보면, HH은행 HH동지점장이 담보 목적으로 쟁점부동산의 감정평가를 의뢰하여 아래 <표>와 같이 2017.4.6.을 기준시점으로 하여 2017.4.10. 감정평가를 받은 것이다. <표> 경정청구시 제출한 감정평가서 주요 내용(쟁점감정가액) (단위: 천원) 감정기관 상호 기준시점 작성일 감정평가목적 (의뢰인) 감정평가 내용 종류 감정평가액 ㈜BB감정 평가법인 2017.4.6. 2017.4.10. 담보 (HH은행 HH동지점장) 토지 553,412 건물 573,436 합계 1,126,848 8) 처분청은 2018.10.11. 경정청구 검토결과 청구인이 제시한 쟁점부동산 감정평가서의 기준시점은 2017.4.6., 작성일은 2017.4.10.로 쟁점감정가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항에 규정된 증여일(2016.10.21.) 전후 3개월 이내의 감정가액이 아니므로 시가로 인정되지 아니하는 감정가액임을 사유로 경정청구 거부처분을 하였다. 9) 청구인은 이 건 심사청구시 ㈜CC감정평가법인이 2016.10.21.을 평가기준시점으로 하여 2018.11.30. 감정한 쟁점소급감정가액을 제시하면서 당초 경정청구시 제출한 쟁점감정가액과 큰 차이가 없으므로 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보는 것이 타당하다고 주장하는바, 청구인이 이 건 심사청구시 제출한 쟁점부동산의 감정평가서를 살펴보면, 청구인이 시가참고 목적으로 쟁점부동산의 감정평가를 의뢰하여 아래 <표>와 같이 2016.10.21.을 기준시점으로 하여 2018.11.30. 감정평가를 받은 것이다. <표> 심사청구시 제출한 감정평가서 주요 내용(쟁점소급감정가액) (단위: 천원) 감정기관 상호 기준시점 작성일 감정평가목적 (의뢰인) 감정평가 내용 종류 감정평가액 ㈜CC감정 평가법인 2016.10.21. 2018.11.30. 시가참고 (청구인) 토지 624,820 건물 582,987 합계 1,207,807

• 라. 판단 앞서 본 관련 법령 및 사실관계를 종합하여 살피건대, 양도가액에서 공제할 취득가액은 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 가목에 따라 원칙적으로 실지거래가액으로 하고, 예외적으로 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하는 것인데, 증여받은 자산에 대하여 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 같은 법 시행령 제163조 제9항에 따라 증여일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정되어 있다. 한편 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따르는데, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하되, 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 또한 시가로 인정된다(상증세법 제60조 제1항, 제2항 및 제5항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호 및 제2항 참조). 이 건의 경우 ① 청구인이 경정청구시 제출한 쟁점감정가액은 증여일로부터 5개월 20일이 경과한 시점에 감정평가를 받은 것으로서 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간에 평가한 감정가액에 해당하지 않는 점, ② 청구인이 이 건 심사청구시 제출한 쟁점소급감정가액도 증여일로부터 약 2년 1개월이 경과한 시점에 이루어진 소급감정에 의한 것으로서 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하지 않는 점, ③ 쟁점소급감정가액은 청구인이 양도소득세 취득가액을 산정하려는 목적으로 개인적으로 의뢰하여 이루어진 것으로 객관성과 신뢰성이 떨어지는 점 등을 고려하여 볼 때, 이 건 쟁점감정가액 및 쟁점소급감정가액은 법령에서 정하는 시가로 인정하기는 어렵다고 판단된다(심사양도2017-0104, 2017.10.31., 조심2017서4450, 2017.12.19. 같은 취지). 따라서 처분청이 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다고 보아 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.