쟁점부동산 취득가액을 전소유자의 세무조사 시 소명한 양도가액으로 결정하고, 실지취득가액이 확인되었으므로 환산가액을 적용하지 않음
쟁점부동산 취득가액을 전소유자의 세무조사 시 소명한 양도가액으로 결정하고, 실지취득가액이 확인되었으므로 환산가액을 적용하지 않음
이건 심사청구는 기각한다.
7.
26. 시 동 산171-7 임야 27,269㎡를 신철수와 공동(각 1/2 지분)으로 등기사항전부증명서 상 이갑돌로부터 취득하여, 2017.
5.
17. 청구인 지분에 해당하는 13,635㎡(이하 “쟁점토지”라 함)를 건설업자 ㈜**에게 2,361백만원에 양도하고, 양도소득세 신고 시 쟁점토지를 이갑순으로부터 824백만원(청구인 지분 해당 금액, 이하 “쟁점취득가액”이라 함)에 취득하였다는 내용의 부동산 매매계약서(이하 “쟁점취득계약서”라 함)를 첨부하여 취득가액을 824백만원으로 하여 양도소득세 400백만원을 신고․납부하였다.
10. 29.부터 2018.
11. 2.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사 결과, 공동매수인 신철수의 취득가액과 전소유자 이갑돌의 양도가액 중 1/2이 일치함을 확인하고, 쟁점토지의 취득가액을 전소유자 양도가액의 2분의1에 해당하는 205백만원으로 보아 2018.
12.
10. 청구인에게 2017년 과세연도 양도소득세 268,490,010원을 경정․고지하였다.
26. 이 건 심사청구를 제기하였다.
1. 처분청은 쟁점토지의 전소유자 이갑돌에 대하여 **세무서에서 조사한 내용을 근거로 하여 중간에 거래된 실지거래내용(이갑돌→이갑순 미등기 전매→청구인)에 대한 조사도 없이 이갑돌이 청구인 등 2인에게 410백만원에 양도한 것으로 추정하여 청구인의 취득가액을 1/2지분에 해당하는 205백만원으로 보아 양도소득세를 경정하였으나, 청구인은 이갑순으로부터 824백만원에 취득한 것이 명백하므로 이 건 과세처분을 취소하여 주기 바란다
2. 전소유자 이갑돌의 확인서 및 매매계약서에 따르면, 이갑돌은 쟁점토지를 청구인 등에게 양도한 것이 아니라 이갑순(이남편의 처)에게 410백만원에 양도한 것이 명백하다. 공인중개사 의 확인서에도 이갑돌이 중간매도자 이갑순에게 410백만원에 양도하고, 공인중개사 가 2005.
19. 계약금 40백만원을 이갑순으로부터 받아 이갑돌에게 지급하였다고 확인하고 있고, 2005.
4. 청구인이 이갑순에게 계약금으로 41백만원을 수표로 지급하였음이 청구인이 제출한 기업은행(***025) 통장사본 및 이갑순의 영수증에서도 확인되고 있다. 이남편(이갑순의 남편)의 확인서에도 이갑순이 이갑돌에게서 2005.
6.
19. 410백만원에 취득하여 2005,
7.
4. 청구인에게 824백만원에 양도하였다고 확인하고 있다.
3. 청구인이 양도소득세 신고 시 양도시점인 2005년이 아닌 2008년에 사후에 작성된 매매계약서(취득가액 824백만원)를 제출하였고, 그 이유는 2005년 매매계약서를 폐기하고 2008년에 재작성한 것인데, 그 과정에서 매매대금 지급일자와 금액이 계약서와 틀리는 등 오류가 있었던 것이다.
4. 상기와 같이 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 이갑순과의 매매계약서(824백만원)는 급조된 것이 아니라 2008년에 작성하여 보관해 오던 것이다. 상기 매매계약서에 날인된 인감도장은 통장사본 및 인감변경내역과 같이 이미 인감도장 분실로 2010.
4. 다른 인감으로 변경되었다. 만약 양도시 급조된 계약서라면 분실된 인감도장을 사용할 수도 없었을 것이고, 여러 가지 정황 등을 따져서 매매계약일 등을 정확하게 기재하였을 것이다. 쟁점토지 취득자금 824백만원에 대한 자금출처는 다음과 같이, 청구인의 남편 청남편 계좌에서 인출된 금액(711백만원) 및 기타 현금으로 지급하였다. [쟁점토지 취득자금 출처(청구인 주장 정리)] (단위: 백만원) 구분 일자 금액 지급방법 비고(수취인 등) 계약금
4. 41 수표지급 (수표번호:4024***) 수취인 이갑순 중도금
2005. 7.21. 300 청남편(청구인 남편) 기업은행계좌에서 현금인출 * 계좌출금 증빙 있음 (입금된 금융증빙은 없음)
• 2005.7.22. 370 수표, 계좌이체 이갑돌 외 2인(이남편 지시) * 계좌출금 증빙 있음 (입금된 금융증빙은 없음)
• - 20 곗돈 1,250천원씩 15개월분
• - 12 기업은행적금
• - 11 대한투자신탁만기
• - 70 김# 차입함 계 824
5. 전소유자 이갑돌에 대한 세무서 세무조사 및 청구인에 대한 처분청의 세무조사 시 매매계약서에 매수자로 기재된 이갑순을 조사하지 않았고, 이갑돌에게 매매대금으로 370백만원을 송금한 것에 대한 조사를 하지 않아서 이렇게 왜곡된 조사결과가 나온 것이다. 세무서는 당초 이갑돌과 이갑순의 부동산매매계약서를 확보하고서도 이갑돌이 청구인․신철수 2인에게 410백만원에 양도하였다고 추정하여 이갑돌에게 양도소득세를 추징하였으나, 이갑돌 입장에서는 이갑순에게 410백만원에 양도하나 청구인․신철수에게 410백만원에 양도하나 어차피 이갑돌 본인이 부담할 양도소득세는 동일하기 때문에 등기상 취득자인 청구인․신철수에게 양도하였다고 진술하였을 것이고, 처분청 입장에서도 미등기 전매자가 중간에 나타나면 복잡해지기 때문에 이갑돌이 등기상 취득자인 청구인․신철수 2인에게 양도한 것으로 조사한 것이 아닌가 하고 생각된다.
6. 상기와 같이 청구인은 쟁점토지를 전매자인 이갑순으로부터 824백만원에 취득하였음이 명백하므로 이 건 과세처분을 취소하고 당초 청구인이 신고한 내용대로 경정하여 주기를 간곡히 부탁한다.
1. 처분청이 쟁점토지의 등기부 상 전소유자인 이갑돌이 세무조사 시 소명한 양도금액 410백만원 중 1/2 지분에 해당하는 205백만원과 공동매수인 신철수가 실거래 취득가액으로 소명한 205백만원이 일치함을 확인하여소득세법제97조제7항제1호에 따라 청구인의 쟁점토지의 취득가액을 205백만원으로 보아 경정한 당초 처분은 정당하다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 이갑순으로부터 824백만원에 취득했다고 제출한 쟁점취득계약서는 등기사항전부증명서 상 전소유자인 이갑돌과 작성한 것이 아니라 쟁점토지 양도에 관여한 인근주민 이남편과 작성한 계약서이고, 공동매수인 신철수의 동일물건 취득가액과 상이하고, 824백만원의 금액이 과다한 점 등을 고려하여 정상적인 취득가액으로 보기 어렵다고 판단하였다.
2. 청구인이 제출한 이갑돌의 확인서, 쟁점취득계약서 및 이남편의 확인서 등은 신뢰하기 어렵다. 청구인은 이갑돌이 쟁점토지를 이갑순에게 양도했고, 이갑순이 청구인에게 쟁점취득가액으로 전매하였다고 주장하면서 이에 대한 증빙으로 이갑돌의 확인서(2018.
12. 24.), 쟁점취득계약서 및 이남편의 확인서 등을 제출하였으나, **세무서에서 2013. 5월 전소유자 이갑돌에 대한 양도소득세 조사 시 이갑돌은 청구인과 신철수에게 410백만원에 양도하였다는 확인서(2013.
4. 24.)를 작성한 당사자로 청구인이 제출한 이갑돌의 2018년 확인서를 신뢰하기 어렵고, 이남편은 쟁점취득계약서에 매도인으로 등재된 사람으로 쟁점토지의 부동산 거래에 깊게 관련된 자이고 청구인과 특별한 관계가 있는 것으로 보이므로 이해당사자가 작성한 이남편의 확인서도 신뢰하기 어렵다. 이갑돌에게 쟁점토지 매매대금을 지급한 자는 이갑순이 아니라 청구인임이 이갑돌의 2013년 확인서 중 매매대금 수수내역(금융증빙 제출됨)에서 확인되므로, 쟁점토지는 이갑순이 청구인에게 전매한 것이 아니라 이갑돌이 청구인과 신철수에게 410백만원에 양도한 것이라고 봄이 타당하다.
3. 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 전소유자 양도가액의 1/2인 205백만원으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다. 공동매수인 신철수는 쟁점토지의 본인 지분을 2012.
28. 임의경매로 매각하고 양도소득세를 무신고한 사실이 있는데, 이에 대한 처분청의 양도소득세 결정결의서에 따르면, 처분청은 당초 2012.
12.
10. 신철수의 위 토지 취득가액을 환산가액 123백만원으로 하여 양도소득세 16백만원으로 결정․고지하였고, 이후 신철수가 취득가액을 실거래가액 205백만원으로 소명하여 이를 취득가액으로 인정하여 2013.
2.
14. 신철수에게 양도소득세 16백만원을 경정감한 사실이 있다. 또한 청구인은 쟁점토지 양도 후 강원 시 동 542-7 43,369㎡ 소재 토지를 2017.
6.
7. 공동 매수하였는데 공동매수인 명단에 이갑순과 신철수가 등기사항전부증명서 상 명시되어 있음이 확인되는바 이들은 쟁점토지 양도 후에도 부동산을 공동구매할 정도로 특별한 관계를 형성하고 있었던바 이들 및 청구주장을 신뢰하기 어렵고, 동일날짜에 동일물건을 공동매수한 청구인과 신철수가 서로 다른 금액을 지불한다는 것은 논리적으로 납득하기 어렵고, 일반적인 부동산거래에서는 발생하기 어려운 경우라고 생각된다.
1. 소득세법제97조제1항제1호는 자산 취득에 든 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 순으로 적용하도록 규정한바, 청구인의 주장처럼 취득가액이 불분명하여 확인할 수 없는 경우라도 바로 환산가액을 적용하는 것이 아니라 매매사례가액이 존재하는지 여부를 검토하여야 한다.
2. 쟁점토지의 매매사례가액으로 공동매수인 신철수의 취득가액 205백만원원이 존재하므로, 취득가액이 불분명하다고 해도 환산가액이 아닌 매매사례가액 205백만원을 적용함이 타당하고 판단되고, 이에 따라 취득가액을 환산가액으로 적용하여 달라는 청구주장 역시 이유없다고 할 것이다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② ～⑥ 생략
⑦ 제1항제1호가목을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실거래가액으로 본다. 다만, 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니한다. <갱정 2017.12.19>
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】
① 생략
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ ～⑤
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 이하 생략 4) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
1. 쟁점토지의 등기사항전부증명서 상 쟁점토지는 이갑돌이 신철수, 청구인에게 각 지분 1/2로 양도한 것으로 나타난다.
2. 청구인이 제출한 쟁점토지 매매계약서 및 전소유자의 양도소득세 신고 시 제출한 매매계약서 등을 요약하면 다음과 같다. [ 부동산매매계약서 상 청구인의 취득가액 내역 ] (단위: 천원) 부동산 매매계약서
① 전소유자 이갑돌 제출(2013.5월)
② 청구인 신고시 제출(2017.7월) 비고 매도자 이갑돌 이남편 매수자 이갑순 청구인 취득가액 410,000 824,000 계약금 (일자) 40,000 (2005. 6.19) 100,000 (2005.4.20) ’05.7.4. 41백만원 출금 중도금 (일자) 110,000 (2005. 7.20) 300,000 (2005.5.20) 잔 금 (일자) 260,000 (2005. 8.19) 424,000 (2005.7.20)
3. 청구인에 대한 양도소득세 조사종결 보고서에 따르면, 처분청은 매매대금의 흐름을 파악하는 등 청구인의 실제 취득가액을 205백만원으로 확인하여 과세하였다는 내용이 기재되어 있다. 조사 전 분석내용에는 매도자가 사실과 다른 계약서를 작성한 것으로 확인되더라도 부과제척기간이 경과된다는 내용이 기재되어 있다.
4. 전소유자 이갑돌에 대한 **세무서의 양도소득세 조사종결보고서에 따르면, 이갑돌은 쟁점토지를 청구인과 신철수에게 양도하였고, 신철수가 제출한 서류를 검토하여 총 양도가액을 410백만원으로 확인하고, 이갑돌이 청구인으로부터 매매대금을 입금받았다는 내용이 기재되어 있다.
22. 청구인으로부터 총 370백만원을 이갑돌, 안AA, 김BB계좌로 입금받았다는 내용이 기재되어 있고 관련 금융거래내역 증빙이 첨부되어 있다.
22. 이갑돌, 안AA, 김BB 계좌로 총 370백만원을 입금했다는 내용이 나타난다.
5. 청구인이 제출한 증빙은 다음과 같다.
12. 14.)에는 이갑돌 소유의 쟁점토지를 이갑순에게 410백만원에 중개하다는 내용이 기재되어 있다.
7.
6. 118백만원이 입금된 사실이 확인된다.
4. 청구인으로부터 41백만원을 영수하였다는 내용이 기재되어 있다.
4. 41백만원, 2005.
21. 300백만원, 2005.7.
22. 269백만원이 인출 또는 대체된 사실이 나타난다.
6. 쟁점토지의 실지취득가액은 전소유자의 양도가액에 따르면 205백만원(처분청 의견)이고, 청구인은 824백만원이라고 주장하는바, 쟁점토지 양도일(2005.
7. 26.) 현재 공시지가는 33백만원(13,635㎡ × 2,490원)이다.
7. 처분청 의견 중 청구인이 2017.
6.
7. 강원 시 동 542-7 43,369㎡ 소재 토지를 이갑순과 신철수와 공동매수하였다는 내용과 관련하여, 위 토지 등기부에는 위 3명을 포함하여 총 7명이 공유지분으로 위 토지를 매수한 사실이 확인된다.
8. 쟁점토지 등기사항전부증명서에 따르면, 공동매수인 신철수는 상기 토지의 본인 지분을 2012.
28. 임의경매로 매각한 사실이 있고, 신철수에 대한 처분청의 양도소득세 결정결의서에 따르면, 처분청은 당초 2012.
12.
10. 신철수의 위 토지 취득가액을 환산가액 123백만원으로 하여 양도소득세 16백만원으로 결정․고지한 이후 취득가액을 실거래가액 205백만원으로 하여 2013.
2.
14. 신철수에게 양도소득세 16백만원을 경정감한 사실이 확인된다.
9. 청구인은 사전열람 결과, 청구인의 인감이 2010.11.4. 다른 인감으로 변경되었다며 인감서류 열람확인서 및 통장사본을 추가로 제출하여 조사서 본문에 반영하였다.
10. 처분청은 사전열람 결과, 다음과 같이 추가 의견을 제출하였다.
1. 청구인은 쟁점부동산의 취득가액은 쌍방 실지거래가액인 824백만원이라고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 824백만원이라고 주장하며 부동산매매계약서, 영수증 및 확인서를 제출하였으나, 대금지급 관련 객관적 금융증빙을 제출하지 못하고 있고, 제출된 금융증빙 상 대금지급일자와 지급금액이 계약서와 일치하지 않아 쟁점취득계약서를 신뢰하기 어려운 반면, 전소유자 이갑돌이 세무조사 시 소명한 양도금액 410백만원 중 1/2 지분에 해당하는 205백만원과 공동매수인 신철수가 실거래 취득가액으로 소명한 205백만원이 일치하는 점, 조사보고서에 첨부된 이갑돌의 확인서 및 금융거래증빙에서 이갑돌이 쟁점토지를 청구인 및 신철수에게 총 410백만원에 양도하였고, 2005. 6.19. 계약금 40백만원을 현금으로, 2005.
22. 370백만원을 청구인이 이갑돌 등의 계좌로 입금한 사실이 확인되는바, 이갑돌이 쟁점토지를 청구인 및 신철수에게 양도한 것으로 보이는 점, 공동매수인 신철수가 이 건 토지를 양도하고 무신고한 것에 대하여 처분청이 당초 신철수의 취득가액을 환산가액으로 적용하였다가 이후 신철수가 소명한 증빙들에 따라 취득가액을 205백만원으로 인정하여 신철수에게 양도소득세를 경정감한 사실이 있는 점 등 상기의 점들에 비추어소득세법제97조제7항제1호에 따라 청구인의 쟁점토지의 취득가액을 전소유자 양도가액 중 청구인 지분 해당금액인 205백만원으로 봄이 타당하다고 판단된다.
2. 한편, 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 환산가액을 적용하여 달라고 주장하는바 이에 대하여 살펴본다 먼저 이 건은 전소유자 이갑돌이 제출한 증빙 등으로 쟁점토지의 실지취득가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 할 수 있다. 설령 청구인의 주장대로 이 건 매매계약서 및 취득가액이 불분명하여 자산 취득에 든 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 하더라도,소득세법제97조제1항제1호는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 순으로 적용하도록 규정되어 있는바, 쟁점토지의 매매사례가액으로 공동매수인 신철수의 취득가액 205백만원원이 존재하므로, 상기 법령에 따라 매매사례가액 205백만원을 적용함이 타당하므로 청구주장을 받아들일 수 없다고 판단된다.
3. 이 건에 있어 쟁점토지의 취득가액은 상기와 같이 205백만원으로 봄이 타당하므로, 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.