등기상 소유자이나, 실소유자가 아니므로 1세대1주택 비과세 판단시 주택수에서 제외할 수 있는지

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 705번지 아파트(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)를 2009. 5. 27.에 취득 후 2017. 5. 4. 김○○에게 727,000,000원에 양도하였고, 쟁점외부동산이 1세대1주택에 해당되는 것으로 보아 양도소득세를 무신고하였다.
• 나. 한편, 청구인은 2013. 3. 19. △△시 △구 △△동 ☆☆☆오피스텔 △△호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득한 후 2013. 4. 5.부터 임대를 시작하였다.
• 다. 처분청은 청구인이 쟁점외부동산을 양도할 당시 주거용 오피스텔인 쟁점부동산을 보유하고 있는 것을 확인하고, 양도물건에 대한 1세대1주택 비과세를 부인하고 2019. 1. 3. 양도소득세 91,838,940원을 고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2019. 2. 21. 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

1. 쟁점부동산은 청구인의 부친인 RRR이 본인의 자금으로 취득 후 관리하고 임대수익을 수취했던 RRR 소유의 부동산이다.

• 가) RRR은 2013. 2월 본인의 자금으로 오피스텔 2채를 취득하면서, 이 중 한 채인 쟁점부동산을 청구인 명의로 계약하였다. ⑴ RRR은 기존에 보유하던 본인 소유 아파트 △△시 △구 GGG아파트 103호를 87,000,000원에 매도한 자금으로 2013. 2월 △△시 △구 △△동 3가, ☆☆☆오피스텔 317호(이하 “☆☆☆ 317호”라 한다)와 쟁점부동산을 함께 취득하였다. ⑵ RRR은 쟁점부동산 매입 당시 83세의 고령으로, 인터넷 뱅킹 등의 금융거래에 익숙하지 않아 부동산 매매거래시 현금거래를 하였으며, 명확한 세무지식 없이 부동산 두 채를 소유하면 세무적 부담이 가중될 것이라는 막연한 생각으로 ☆☆☆ 317호는 본인 명의로, 쟁점부동산은 청구인 명의를 빌려 취득하였다. ⑶ 2013. 2. 26. 작성한 쟁점부동산 매매계약서를 보면 매수인 명의 등 인적사항은 청구인으로 기재되어 있으나, 전화번호란에는 010-4-1로 RRR의 전화번호가 기재되어 있다.
• 나) RRR은 쟁점부동산을 임대목적으로 사용하였으며, 쟁점부동산의 보증금 및 임대료는 RRR 계좌로 직접 수령하고 관리하였다. ⑴ RRR은 취득한 오피스텔 2채 모두 임대하였으며, 이중 2013. 4. 5. 작성한 쟁점부동산의 임대차계약서를 보면 매매계약서와 동일하게 임대인 명의 등 인적사항에 청구인이 기재되어 있으나, 전화번호란에는 010-4-1로 RRR의 전화번호가 기재되어 있다. ⑵ 임대차계약서의 특약사항 3번에는 “월차임 입금계좌: 제일은행 6**-1***(예금주: RRR)”로 기재되어 있다. ⑶ 매매계약서, 임대차계약서 기재내역 및 금융거래내역에서 알 수 있듯이 쟁점부동산은 RRR이 직접 계약 및 관리하고 임대수익을 수령해 오던 부동산으로, 쟁점부동산의 실질 소유주는 청구인이 아니라 RRR이다. ⑷ 청구인은 RRR이 청구인의 명의를 빌려 구입한 쟁점부동산과 관련하여 지로를 통해 재산세가 고지된 이후에서야 RRR이 노후 용돈벌이로 임대수익을 얻기 위해 명의를 빌렸다는 사실을 알게 되었지만, 금액이 연간 15~18만원에 불과하여 청구인은 별다른 생각없이 다른 고지서와 동일하게 이를 납부하여 왔다. ⑸ 청구인은 쟁점부동산이 주거용 오피스텔인지는 2018년 10월 처분청에서 양도소득세와 관련한 연락이 있은 이후 알게 되었으며, 청구인은 RRR이 명의를 빌려 구입한 쟁점부동산이 주거용 오피스텔임을 사전에 인지하였다면 주거용 오피스텔의 경우 주택수에 산정되므로 임대사업자등록을 하였거나 또는 시세차익이 거의 없는 쟁점부동산을 먼저 양도 후 쟁점외부동산을 양도하였을 것이다.

2. 실질과세원칙에 의거, 청구인의 쟁점외부동산의 양도는 1세대1주택 비과세규정을 적용함이 타당하다.

• 가) 실질과세원칙에 의거 쟁점부동산은 청구인의 주택수 산정에서 제외되어야 한다. ⑴ 국세기본법 제14조 및 집행기준에 따르면 과세대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래는 명의(名義)가 아닌 사실상 귀속되는 자에게 적용되며, 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용되어야 한다. 쟁점부동산은 RRR이 자신이 자금으로 구입하면서 직접 계약 및 관리하였고 관련 임대수익을 수취했던 점 등을 감안하면 실질 소유자는 RRR이다. 따라서 쟁점부동산은 청구인의 주택수를 산정함에 있어 제외되어야 한다.
• 나) 청구인은 쟁점외부동산 양도시 1세대 1주택에 해당되어 양도소득세 비과세대상이다. ⑴ 청구인은 쟁점외부동산 양도시, 쟁점외부동산과 쟁점부동산을 제외하면 다른 주택을 소유하지 않았고, 쟁점외부동산을 2009. 5월에 취득하고 2017. 5월에 양도하였으므로 보유기간은 2년이 경과하였다. ⑵ 청구인은 쟁점외부동산 양도시점인 2017. 5월 주민등록상 1세대는 청구인 본인으로만 구성되어 있고, RRR은 청구인의 누나와 1세대를 이루다가 2017. 8월 청구인과 동일세대를 구성하였다. ⑶ 따라서, 쟁점부동산을 제외하면 청구인의 쟁점외부동산은 소득세법 제89조제1항제3호 및 소득세법시행령 제154조 제1항 에서 규정하고 있는 1세대1주택에 해당하여 양도소득세 비과세대상이다.
• 다) 실질과세원칙에 의거 청구인의 쟁점외부동산 양도는 1세대 1주택 비과세규정을 적용함이 타당하다.

3. 소결 국세기본법에서는 과세대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래는 명의(名義)가 아닌 사실상 귀속되는 자에게 적용되며, 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용되어야 한다고 규정하고 있다. 쟁점부동산에 관한 부동산실명제위반은 별론으로 하고, 쟁점부동산을 RRR이 본인의 자금으로 구입하였고 임대수익을 수취했던 점을 볼 때, 실질과세원칙에 의거 쟁점부동산을 청구인의 소유로 볼 수 없는바, 쟁점외부동산 양도시 청구인의 주택수를 산정함에 있어 쟁점부동산은 제외되어야 한다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 금융거래에 익숙하지 않은 청구인의 부친 RRR이 청구인의 명의를 빌려 쟁점부동산을 현금으로 구입하여 임대하였고, 임대료수익이 RRR의 계좌로 입금되었음을 들어 청구인의 소유가 아니라고 주장하나, 아파트 및 오피스텔 2채를 거래하면서 단지 고령이라는 사유로 현금 거래만 하였다는 것은 사회통념상 받아들이기 어려우며, 설령 현금으로 거래하였다고 하여도 ATM기기를 통한 입출금 내역 등 쟁점부동산에 대한 취득금액을 인정할만한 금융자료 등을 제출하지 못하는 점, 거래 증빙으로 제출한 사실확인서는 사인간에 임의로 작성이 가능한 문서로 신빙성이 부족한 점, 쟁점부동산 취득에 대한 부동산매매계약서상 매수인란에 청구인의 날인 등이 있어 상기 계약서가 허위가 아니라는 사실이 밝혀지기 전까지는 신뢰성 있는 계약서로 추정되는 점, 부동산 등기는 그 자체로서 그 절차 및 원인이 정당한 것이라는 추정력을 가지고 있는바, 등기사항전부증명서상 현재까지 청구인으로 소유권이 기재되어 있는 점, 쟁점부동산의 재산세도 청구인에게 계속하여 부과되고 있는 점 등을 볼 때, 등기부등본상의 명의자인 청구인을 쟁점부동산의 실소유자로 보고 쟁점외부동산의 양도시 1세대1주택 비과세 규정을 배제하고 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 등기상 주거용 오피스텔 명의자이나, 실소유자가 아니므로 1세대 1주택 비과세 판단시 주택수에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 3) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에주택법제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.

• 다. 사실관계 ⑴ 청구인이 쟁점외부동산을 2년 이상 보유하였고, 쟁점외부동산을 양도할 당시 쟁점부동산 외에 다른 주택을 소유한 사실이 없으며, 주민등록등본상 단독 세대였으므로, 쟁점부동산을 제외할 경우 쟁점외부동산은 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 규정하고 있는 1세대 1주택에 해당된다는 사실에 대하여는 처분청과 이견이 없다. ⑵ 아래 부동산 매매계약서에 의하면 청구인은 2013 2. 26. YYY로부터 쟁점부동산을 52,000,000원에 취득한 것으로 나타난다. ⑶ 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면 청구인은 2013. 3. 19. 매매를 원인으로 하여 쟁점부동산의 소유권을 취득하였음이 확인된다. ⑷ 쟁점부동산을 과세물건지로 한 지방세세목별과세증명서에 의하면 청구인에게 부과된 취득세 및 재산세를 아래와 같이 납부한 사실이 확인된다. ⑸ 청구인은 쟁점부동산에 대하여 2013. 4. 5. KKK와 보증금 5백만원, 월세 37만원에 부동산임대계약을 체결하였으며, 부동산임대차계약서 특약사항 3호에는 “월차임 입금계좌: 제일은행: 6-2-1(예금주: RRR)”로 기재되어있으며, 청구인은 임대인란에 기재된 “010-4-1”는 RRR의 전화번호라고 주장하고 있다. ⑹ 청구인은 2013. 1. 1.부터 2018. 10. 30.까지의 RRR의 제일은행계좌 (6--1***)의 예금(입출금) 거래명세표를 제출하였는데, 2013. 4. 25. 쟁점부동산 임차인인 KKK로부터 4,500,000원이 입금되었고, 이후 매달 22일 내지 23일 경 임차료 370,000원이 입금된 사실이 확인된다. ⑺ 청구인은 RRR이 2013. 1월 △△시 △구 GGG아파트 103호를 SSS에게 87백만원에 매도하였고, 이 자금을 바탕으로 2013. 2월 오피스텔 2채(쟁점부동산 52,000,000원, ☆☆☆ 317호 53,000,000원)를 구입했다고 주장하면서 2013. 2. 4. △△시 △△구청장이 발급한 부동산거래계약신고필증을 제출하였다. ⑻ 청구인은 쟁점부동산의 양도인과는 연락이 닿지 않지만, ☆☆☆ 317호의 양도인과는 연락이 닿아 아래 “사실확인서”를 작성받아 제출하였는데, 2013. 2. 20. RRR이 현금으로 ☆☆☆ 317호를 매입한 사실이 있다는 내용이다. ⑼ RRR은 아래 탄원서에서 쟁점부동산의 실소유주는 자신이며, 청구인은 명의대여자에 불과하다고 주장한다.
• 라. 판단 청구인은 금융거래에 익숙하지 않은 청구인의 父 RRR이 청구인의 명의를 빌려 쟁점부동산을 현금으로 구입하여 임대하였고, 임대료 수익이 RRR의 계좌로 입금된 점 등을 들어 쟁점부동산은 청구인의 소유가 아니므로 이 건 양도소득세 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 부동산등기는 그 자체로서 추정력을 갖는 것이므로 그 추정력을 번복할 만한 특별한 사유가 없는 이상 등기부등본상의 명의자는 부동산의 실질 소유자로 추정되는 것인바, 위 사실관계에 따르면 등기사항전부증명서상 쟁점부동산의 소유자가 청구인으로 등기되어 있는 점, RRR이 부동산 취득 자금에 대해 금융증빙 등 객관적인 증거자료를 제시하지 못하고 있는 점, 거래증빙으로 제출한 사실확인서는 사인간에 임의로 작성가능한 문서로 신빙성이 부족한 점, 쟁점부동산의 재산세도 청구인이 계속하여 납부하고 있는 점 등을 종합해 볼 때, 청구인이 쟁점부동산의 실제 소유자가 아니라는 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 보인다. 따라서 처분청이 쟁점외부동산에 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 배제하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 있다고 보기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.