상속받은 부동산의 소급감정가액은 양도소득세 계산시 취득가액으로 인정되지 않음

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인 AAA는 故 ZZZ(이하 “피상속인”이라 한다)의 배우자로 2004.11.17. 피상속인으로부터 경남 00시 00구 0동 373 전 1,362㎡ 및 같은 곳 375 답 1,514㎡ 합계 2,876㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)와 경남 00시 00구 0동 423-1 답 2,218㎡ 및 같은 곳 865 답 743㎡ 합계 2,952㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 상속받아 보유하다가, 2017.12.14. (주)0성 등 2인에게 쟁점①토지를 800백만원에 양도하고 2018.1.19. 취득가액을 개별공시지가에 취득세 등을 합한 202,203천원으로 하여 양도소득세 36,323,117원을 신고·납부하였으며, 쟁점②토지를 (주)0성 등 2인에게 1,200백만원에 양도하고 양도일을 2017.12.14.로 보아 취득가액을 개별공시지가에 취득세를 합한 235,494천원으로 하여 2018.1.29. 양도소득세 136,088,614원을 예정신고 납부하였다가 2018.11.21. 다시 양도일을 2018.1.18.로 하여 신고하고 양도소득세 8,388,874원을 추가로 납부하였다.
• 나. 피상속인의 子인 청구인 BBB(청구인 AAA와 함께 이하 “청구인들”이라 한다)은 2004.11.17. 父로부터 경남 00시 00구 0동 769-2 답 638㎡ 등 합계 1,292㎡의 토지(이하 “쟁점③토지”라 하며, 쟁점①토지 및 쟁점②토지와 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 상속받아 보유하다가 2017.6.8. 박0서 등 2인에게 800백만원에 양도하고 2017.7.17. 양도소득세 예정신고시 취득가액을 개별공시지가에 취득세 등을 합한 186,067천원으로 하여 양도소득세 196,411,018원을 신고·납부하였다.
• 다. 2018.12.12. 청구인들은 당초 양도 소득세 신고시 쟁점토지의 취득가액을 개별공시지가로 하여 신고하였으나 공신력 있는 감정기관이 소급감정한 가액의 평균액을 취득가액으로 인정하여 AAA는 2017년 과세연도 양도소득세 17,904,749원과 2018년 과세연도 양도소득세 14,211,020원을, BBB은 2017년 과세연도 양도소득세 14,681,444원을 환급해달라고 경정청구하였으나, 처분청은 2019.1.22. 위 감정평가액의 평균가액은 감정평가서 작성일이 상속개시일 전후 6개월 이내에 해당하지 않아 취득가액으로 인정할 수 없다하여 청구인들의 경정청구를 거부통지하였다. * 처분청은 청구인 AAA가 쟁점②토지의 양도에 대해 양도일을 2017.12.14.로 하여 2018.1.29. 예정신고 후 2018.11.21. 양도일을 2018.1.18.로 하여 다시 신고하였으며, 과세기간이 달라 법률상 기한후신고에 해당하여 경정청구 대상이 아닌 것으로 볼 수 있으나 당초 신고를 단순착오에 의한 신고로 보아 2018.11.21.에 한 신고를 수정신고로 인정·경정청구 대상으로 보아 거부 통지하였다고 함
• 라. 청구인들은 이에 불복하여 2019.2.18. 이 건 심사청구를 제기하였다.

○ 세법을 적용 및 해석함에 있어서 과세관청과 납세자의 이해가 상충되는 경우에 있어서 조세법률의 최종해석 권한은 대법원과 헌법재판소에 있고, 대법원은 다수 판례[대법원2014두3204(2014.5.29.), 대법원2012두21109(2013.2.14.), 대법원2010두8751(2010.9.30. 등 참조]를 통해 소급 감정가액이라도 공신력 있는 감정기관이 감정한 가액으로서 시가를 정확히 반영한 경우에는 이를 양도소득세 계산시 취득가액으로 인정해 주고 있는데, 청구인들이 상속당시 개별공시지가를 적용한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고납부한 후 양도소득세 부담이 너무 커서 대법원 판례에 따라 감정평가사에게 상속개시 당시인 2014.11.17. 기준으로 소급감정한 가액의 평균을 취득가액으로 한 경정청구를 처분청이 거부함은 부당하므로, 쟁점토지의 취득가액을 소급감정한 가액의 평균액으로 인정하여 청구인들의 경정청구를 받아들여야 한다.

• 가. 소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 의하면 상속 또는 증여 받은 자산의 취득가액을 계산할 때는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실제거래가액으로 보는 것으로 규정하고 있고, 상증세법 제60조에 의하면 상속 또는 증여 받은 재산의 가액은 시가로서 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 상증세법 시행령 제49조에는 상증세법 제60조에서 시가로 인정되는 감정가격은 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기준일 전후 6개월(증여재산은 3개월) 이내의 기간 중에 있는 공신력 있는 감정기관 2곳 이상의 감정가액의 평균가액으로 규정하고 있다.
• 나. 국세청 및 조세심판원은 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조를 엄격 해석하여 다수의 해석례 및 심사·심판례를 통해 일관되게 평가기준일 6개월이 지나 소급감정한 감정가액은 시가로 인정하지 않고 있다.
• 다. 대법원은 다수의 판례를 통해 소급감정가액을 시가로 인정하고 있으나, 이는 공신력 있는 감정기관이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 감정가액으로서 상속 당시의 객관적 교환가격을 적정하게 반영한 경우에만 시가로 인정하고 있는 것으로서, 소급감정가액의 시가 인정여부는 개별 사건마다 구체적인 사정을 고려하여 판단하여야 하며, 법원에서도 상속세 부과제척기간이 경과한 이후에 한 감정가액의 경우 등 토지를 원형대로 감정한 것으로서 평가일 당시 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어진 통상 성립되는 객관적인 가치를 반영한 것으로 보기 어려운 경우 해당 감정가액을 시가로 인정하지 않은 판례가 다수 있다.
• 라. 쟁점토지의 경우 상속개시일로부터 12년 8개월이 지난 이후에 감정평가서가 작성되었고, 감정평가 목적 또한 세무서 제출용으로 양도소득세 취득가액을 높이기 위한 목적이며, 감정평가 방법에서도 토지의 경우 공시지가기준법에 의해 산출한 시산가액을 거래사례비교법 등으로 시산가액의 합리성을 비교ㆍ검토하여야 하나 기준시점이 오래된 과거 시점으로 당시의 거래사례를 포착하지 못하여 공시지가기준법에 의해서만 평가한 점 등을 종합하여 보면 쟁점토지의 소급감정가액이 상속개시일 현재의 쟁점토지를 원형대로 감정한 것으로서 평가일 당시 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어진 통상 성립되는 객관적인 가치를 반영한 것으로 인정하기 어렵다.
• 마. 따라서 처분청이 쟁점토지의 소급감정가액을 취득가액으로 인정하지 않고 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

○ 상속받은 토지의 양도로 인한 양도소득 계산시 소급감정가액을 취득가액으로 인정해야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2014.1.1> 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2010.12.27, 2014.6.3, 2014.12.23, 2016.12.20, 2017.12.19>

1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, (이하 생략) <신설 1999.12.31, 2005.2.19, 2005.8.5, 2005.12.31, 2016.2.17, 2016.8.31, 2017.2.3> 4) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 5) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】[2005.1.14.-법률 제7335호]로 개정되기 전의 것

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.<개정 1998.12.28, 1999.12.28>

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가"라 한다). 다만, (생략) 6) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 7) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등 】

① 영 제49조제1항제2호 각 목외의 부분 본문에서 "기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다. <개정 1999.5.7, 2005.3.19, 2006.4.25, 2008.4.30, 2014.3.14, 2017.3.10>

8. 감정평가에 관한 규칙 제12조【감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정】

① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 “주된 방법"이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.

② 감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 “시산가액(試算價額)"이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 감정평가업자는 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 처분청의 AAA에 대한 2017년 및 2018년 과세연도의 양도소득세 “경정청구 처리결과 통지”에 따르면 처리사유는 “상증세법 시행령 제49조에 의하면 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 모두 평가기간 내에 있는 감정가액을 시가로 인정할 수 있는 것으로 명확하게 규정하고 있는바, 상속취득 후 13년이 경과한 2017.8월 소급감정을 받은 후 소급감정가액을 취득가액으로 인정해달라는 경정청구는 이유 없어 기각하고자 함”이라고 되어 있고, BBB에 대한 양도소득세세 “경정청구 처리결과 통지”에 따르면 처리사유는 “상증세법 제60조 및 시행령 제49조 규정에 의거 소급감정가액을 취득가액으로 하는 경정청구는 과세표준 및 세액을 경정하여야 할 이유가 없으므로 기각하고자 함”이라고 되어 있다.

2. AAA의 양도소득세 신고 및 경정청구 내용과 쟁점①토지, 쟁점②토지의 내역 및 개별공시지가, 감정가액은 아래 <표-1>, <표-2> 및 <표-3>, <표-4>와 같다. <표-1> AAA의 2017년 과세연도 양도소득세 신고 및 경정청구 내역 (단위: 백만원) 구분 양도 가액 취득 가액 필요 경비 양도 차익 장기보유특별공제 과세 표준 산출 세액 납부 세액 신고 800 202 9 589 177 410 136 36 경정 청구 800 284 9 507 152 353 114 18 차감 0 △82 0 △82 △25 △57 △22 △18 각 공시지가 201백만원과 감정가액 283백만원에 부대비용 1백만원을 합한 금액임 <표-2> AAA의 2018년 과세연도 양도소득세 신고 및 경정청구 내역 (단위: 백만원) 구분 양도 가액 취득 가액 필요 경비 양도 차익 장기보유특별공제 과세 표준 산출 세액 납부 세액 신고 1,200 235 13 952 286 666 243 144 경정 청구 1,200 284 13 903 271 630 229 130 차감 0 △49 0 △49 △15 △36 △14 △14 각 공시지가 232백만원과 감정가액 281백만원에 부대비용 3백만원을 합한 금액임 <표-3> AAA의 쟁점①토지, 쟁점②토지의 ㎡당 공시지가·감정가액 (단위: ㎡, 원) 순번 지번 지목 면적 ㎡당 공시지가 ㎡당 감정가액 비고 A평가사 B평가사 1 373 전 1,362 64,900 97,000 99,000 2 375 답 1,514 74,500 98,000 99,000 3 423-1 답 2,094 79,500 97,000 99,000 124 135,000 135,000 4 865 답 743 76,300 80,000 80,000 합계 5,094 <표-4> AAA의 쟁점①토지, 쟁점②토지 내역 및 공시지가, 감정가액 (단위: ㎡, 원) 순번 지번 면적 공시지가 감정가액 비고 A평가사 B평가사 1 373 1,362 88,398,800 132,114,000 134,838,000 * 경정청구시 감정가액의 평균을 취득가액으로 신고함 2 375 1,514 112,793,000 148,372,000 149,886,000 소계 201,191,800 280,486,000 284,724,000 3 423-1 2,218 176,331,000 219,858,000 224,046,000 4 865 743 56,690,900 58,720,000 58,720,000 소계 233,021,900 278,578,000 282,766,000 합계 5,094 434,213,700 559,064,000 567,490,000

3. BBB의 양도소득세 신고 및 경정청구 내용과 쟁점③토지의 내역 및 개별공시지가, 감정가액은 다음 <표-5>, <표-6> 및 <표-7>과 같다.