매매계약서, 보증금, 월세 등의 금융거래 등의 사실관계을 볼 때에 겸용주택 중 주택 외 부분이 주택으로 사용되었다는 납세자의 주장이 객관적인 입증자료로 인정된 경우로 볼 수 없음
매매계약서, 보증금, 월세 등의 금융거래 등의 사실관계을 볼 때에 겸용주택 중 주택 외 부분이 주택으로 사용되었다는 납세자의 주장이 객관적인 입증자료로 인정된 경우로 볼 수 없음
이 건 심사청구는 기각합니다.
청구인은 쟁점부동산은 실질적으로 주택 면적이 근린생활시설 면적보다 넓기 때문에 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 비과세를 적용하여야 한다는 취지이며, 지층과 2층은 공부상 근린생활시설이나 실제 지층은 폐쇄되었고, 2층은 주택으로 사용되었다는 주장이다.
1. 옥탑에서 2층으로 이사온 BBB가 그 사실을 알 것이며, 1층 및 3층 세입자도 그 사실을 알고, 양도 당시의 공인중개사도 건물시설을 정확히 보았을 것이다. 이 건 이의신청 결정서에서 2층의 주택사용여부에 관한 결정서 내용 중에, BBB의 주민등록초본 및 전출․전입확인서에 층과 호수가 표시되지 않아서 처분청은 2층을 주택으로 보지 아니하였는데, 불분명한 점에 관하여 충분히 조사․검토하지 않은 결정에 대하여 청구인에게 통분을 금치 못하게 한다.
2. 2층 거주자 및 공인중개사는 직접 당사자이므로 처분청은 직접 당사자인 그들을 통하여 주택 여부를 확인할 의무가 처분청에 있었음에도 스스로 확인하지 못하는 상태이며, 쟁점부동산을 매수한 AAA이 처분청 담당자에게 ‘2층에 주택이 없었다’라는 취지로 구두 진술하였으나, AAA의 부 ABD은 청구인이 제출한 확인서에서 AAA은 매수한 건물의 2층이 인테리어 재작업으로 기존 인테리어 시설물이 모두 철거된 후에 처음 보았기 때문에 착오가 있었다고 확인하였다.
3. □○ 사업장의 폐업일자가 2011.7.1.일 수 있겠지만, 실제로 2009.12월 말에 퇴거하였다. 또한, 실제 주택 여부는 사실판단사항임에도 처분청은 판례의 태도 운운하여 법리해석으로 몰고가는 것은 잘못된 것이고, BBB 보증금 증액분이 잘못되었다고 한다면 즉시 처분청이 사실확인 하였어야 할 사항이며 책임이 있는 것으로 5년이나 경과하여 청구인에게 입증책임을 모두 부담하는 것은 부당하다.
쟁점부동산의 1층은 사업장으로, 3층(옥탑 포함)은 주거용으로 사용하였다는 청구인의 주장에는 이견이 없다.
1. 지층은 2003년도부터 2009년까지, 2015년도부터 2017년도까지 사업자등록한 사업자가 영업한 건물로서 폐쇄된 공간이 아니고, 근린생활시설로 이용가능한 건물이었다. 개업일자 ~ 폐업일자 상호 업종 2003.06.16.~2005.0615. DDD 음식점 2005.05.01.~2006.04.30. DDD 음식점 2007.01.20.~2009.01.19. EE 서비스업(PC방) 2015.05.20.~2017.05.20(현재계속사업중) EF 소매업(의류) 청구인은 2006.11.15. ○동 주민센터에서 침수로 인하여 양수기를 대여한 사실을 주장하나, 침수 이후에도 위 사업자들의 사업장으로 사용되는 건물이라는 점이 확인된다.
2. 한국전력공사 전력사용량 확인에 따르면, 2006.1.1.부터 2014.12.31.까지 쟁점부동산의 지층 월별전기사용량은 2006.8.부터 2006.12.까지 사용량이 0kwh인 것을 제외하고 지속적으로 전기사용량이 있었음을 확인할 수 있다.
1. 공부상 용도와 달리 주택으로 사용되었다는 청구인 주장은 사인간에 임의로 작성할 수 있는 확인서에 불과하고, 주택으로 사용될 때 필연적으로 발생하는 공과금 지급 내역 등이 확인되지 아니하고, 청구인 포함 4인 가족 이 주택으로 사용할 수 있는 시설의 객관적 존재유무 등 객관적 자료가 입증되지 않은 경우로서 입증책임을 다하지 못하고 있다.
2. 2층에서 주택으로 이용하였다고 주장하는 세입자 BBB는 청구인 주장에 의하면 2010.7.부터 2012.4.까지 옥탑에서 월세 20만원에 거주하다가 2012.5.부터 2층으로 이사하였다는 것이나, 이와 관련된 보증금 증액 금융자료, 임대차계약서 등이 입증되지 아니한다. 옥탑 세입자 BBB가 2층으로 이사하면서 증액한 BBB의 보증금이 입금되었다고 2012.5.31. 1,500백만원은 금융자료 입금액은 입금자가 ‘KK’으로 BBB와 무관하다.
3. 한국전력공사 확인한 전력사용량을 보면, BBB가 옥탑에 전입하기 이전 6개월간 옥탑방의 전력사용량이 ‘0 kwh' 였다가 BBB가 옥탑에 전입한 때인 2010.8.부터 2014.12.31.까지 전기사용량이 확인되어, BBB가 2층으로 이사했다면 옥탑방 전기사용량이 없어야 하는데도 불구하고 지속적 전기사용량은 청구인 주장과 모순된다.
1. 2층을 주택으로 볼 수 있는지 여부
2. 지층을 근린생활시설에서 제외할 수 있는지 여부
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다(이하 본 조 단서 생략). 3) 소득세 기본통칙 89-154…3【 주택의 범위 】 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다. 4) 부동산거래관리과-909(2011.10.26) 소득세법 시행령 제155조제1항 에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용함 있어 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가 상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것이나, 장기간 공가상태로 방치한 건물이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로, 귀 질의의 경우 C목조주택을 주택으로 볼 수 있는지 여부는 사실판단할 사항입니다
1. 쟁점 부동산 현황
1 92.4 근린생활시설 2 92.4 근린생활시설
3 69.96 주택 옥탑 11.4 연면적제외(물탱크실)
• 양도소득금액 181,858,426 비과세
2. 2층의 공부상 용도와 달리 주택 용도의 사용 여부
□○(RRJ)3) 사업자등록된 기간 (12.5) KK 1,500만원1) (12.4-14.6) BBB 월 20만원 3층 301호 (08.4-10.4) 김□◊ 6,000만원 10.10.-11.7 김◊○ 6,500만원 11.8- 장□□ 6,500만원 3층 302호 (06.7-07.4) 윤□◁ 월 32만원 (07.5-08.6) 임◁ 32만원 (08.9-10.1) 강□□ 3,200만원 (10.4-13.2) 김□○ 2,000만원 박○□ (생략) 옥탑 11.7-12.4 BBB2) 월 20만원 다) 청구인은 옥탑 BBB가 2층으로 옮기면서 보증금을 1,500만원 증액하고, 월세 20만원이었다고 주장하고 있고, 한편 청구인은 BBB 보증금 입금자 이름은 KK이었다고 하나 KK과 BBB와의 관련성은 확인되지 아니한다. 라) BBB는 2011.7.부터 2014.6.까지 청구인 모 JJJ 계좌에 매월 20만원을 입금한 사실만 확인되며, 청구인이 옥탑에서 2층으로 옮겼다고 하는 기간을 구분하여 표에 기재하였으며, 20만원 입금액이 2층 월세인지 옥탑 월세인지 확인되지 아니하였다. 마) 청구인은 사업자등록이 확인되는 □○ RRJ이 입금한 입금내역은 제출하지 아니하였고(사업자등록내용에 따르면 보증금 1,500만원에 월세 60만원), 한국전력공사 전력사용 내용은 가입자 RRJ으로 2008.3.부터 2014.11.까지 주택용도로 사용한 내용이 확인된다. 청구인의 주민등록초본에 의하면, 쟁점 부동산 소재지에서 2007.4.10. 전입하여 2012.7.23. 서울 ▢▢구 TT로 000, 신00 KK 10동 호에 전출시까지 주민등록된 사실이 확인되나, 쟁점부동산 동호수 내용은 확인되지 아니하였다. 바) 쟁점부동산 2층에 주택시설이 있었다고 확인한 주변인의 확인서 내용 및 관련 사실관계는 다음과 같다. 쟁점 부동산 소재지 301호에서 2011.8.3.부터 2014.6.19.까지 거주하였다는 장QQ(여, 71세)은 세입자들 전기, 수도, 정화조 등 관리비를 걷어 납부한 사실과 1층 세입자 ‘EE닭갈비’, 2층 BBB(옥탑에서 2층으로 이사하여 거주), 3층 확인자 본인과 김RR(2010.4.27.～2013.2.27.), 박YY(2014)가 거주한 사실을 확인하는 확인서(2018.9.12.작성)를 제출하였다. (1) 업체명 ‘□□공인’으로 기재한 작성자 오△은 쟁점 부동산 2층에 칸막이식 방1개, 씽크대, 화장실과 다용도실이 있었음을 확인하였다(2018.10.29.작성). <오BB이 확인서에 작성한 2층 내부 도면> 방 ←방문 ‖2층 현관문‖ ←칸막이 도로 다용도(주방겸) 화장실 보일러실 또한 현금영수증 1매를 제출하였는데, ‘□□공인중개사(12-0-2***3)’ 대표자 박BK, 거래금액 5백만원이 기재되었다. 이 건 양도와 관련된 ‘상가주택매매계약서’에는 중개업자 ‘□□공인중개사’이고 중개업자는 박BK으로 기재되어서 오△은 ‘□□공인중개사’ 등록한 공인중개사와 동일하지 않다. (2) ◯△부동산 이BJ는 쟁점 부동산 2층에 보일러실 등 위 확인자와 동일한 구조 및 살림할 수 있는 시설이 되었었다고 확인하였다(2019.1.28.작성). (3) △△△부동산 조YY은 2010년～2012년에 서울 ▢▢구 PP동 792-9번지 1층에서 서울공인중개사를 운영한 사실과 쟁점 부동산 2층에 룸, 씽크대, 욕실, 다용도 창고가 있었던 것으로 기억한다는 확인서(2018.10.30.작성)를 제출하였다. (4) 청구인에게서 쟁점부동산을 매수한 자는 AAA(남, 7*년생)인데, AAA의 부 ABD은 쟁점 부동산 매수한 이후 건물을 확인할 때에 실내 인테리어가 사용용도에 맞지 않아 2층 내부에서 화장실, 주방, 방, 창고 등을 철거하였고, 매수자 AAA은 건물내부 사정에 대하여는 잘모른다는 내용의 확인서를 제출하였다(2019.3.5.작성). AAA은 처분청이 청구인의 양도소득세 무신고에 따른 이 건 부과처분과 관련한 사실확인 과정 중 유선전화에서 2층의 구조는 출입문이 1개이고 별도의 구분된 공간이 없었다고 답변하였으며, 청구인은 AAA이 처분청 사실확인 과정에서 사실과 다르게 답변하였다는 이유로 서울MM지검에 2018.11.1. AAA을 고소하였다. 사) 국세통합시스템에 따르면, 2층에서 청구인과 배우자 및 자녀 2명인 세대가 거주하였다는 기간(2007.4.～2012.5)에 다음의 사업자가 2층에서 사업한 이력이 확인되고, 인터넷포탈 ‘다음’의 거리지도에 따르면 2층 창문에 ‘발마사지’, ‘스포츠마사지’ 등의 광고 안내문이 나타난다. (단위:㎡) 개업일자 폐업일자 상호 성명 업종 면적 2007.3.19. 2011.7.1.
□○ RRJ 소매/화장품 92.4 아) 인터넷포털 ‘다음’의 거리지도에서 확인한바, 2009년부터 2014년도까지 2층 창문에 □○ 상호간판(2012년 이전 제거된 것으로 보임)과 발마사지, 스포츠마사지 등이 함께 게시되었으나, 2015년도에 제거된 사실이 확인된다. 자) 청구인은 옥탑에 있는 BBB가 2층으로 이사하면서, 2012.5.31. 보증금 1,500만원을 추가(기존 옥탑 보증금 2백만원)하여 입금하였다고 하였는데, 2012.5.31. 입금자명은 KK이며 KK과 RRJ의 관계나 BBB와 KK의 관계는 확인되지 아니한다. 차) 청구인이 2층에 임차하여 거주하였다고 주장하는 BBB의 경우 2015.5.10.부터 YJ시 ◊◊◊구에서 ‘GG 통증관리’라는 상호로 서비스․체형관리업을 영위하고 있는 것으로 국세통합시스템에 의하여 확인된다. 카) 기타 사항 (1) 한국전력공사 확인에 따르면, 2층에서 2008.8.부터 2014.12.까지 가입자 RRJ이 전력을 ‘주택용도’로 사용한 내용이 확인된다. 또한, 옥탑에서는 가입자 BBB가 2011.1.부터 2014.12.까지 ‘주택용도’로 전력을 사용한 내용이 확인된다. (2) 이 건과 관련한 청구인의 이의신청(○□◯2018-00) 결정문에는 “□○를 운영하였던 임차인 RRJ(계약기간 2008.08.18.～2010.08.18)에게 문의한바, 2층의 경우 출입문이 하나이며 별도 구획된 공간이 없다고 진술하였고 양수인 또한, 양수당시 2층 구조에 대하여 화장실 외에는 별도로 구획된 공간이 없었다고 진술하였다.” 라는 내용이 확인된다. 청구인은 위 결정문 내용에 대하여 이 건 심사청구 항변서에서 전화통화 만으로 주택을 부인한 내용은 타당하지 아니하고, 세입자 BBB에 대하여는 전화통화 등으로 확인하지 아니한 것은 형평성에 어긋난다라는 취지로 항변하였다. (3) RRJ의 월세 및 보증금 입금내용은 청구인이 제출하지 아니하였으나, 국세통합시스템에 따르면 임대기간 2008.8.18.부터 2010.8.18.까지 보증금 1,500만원에 월세 60만원으로 확인된다. 3) 지층관련 사실관계 가) 청구인은 쟁점부동산의 지층의 경우 침수현상으로 근린생활시설로 사용할 수 없어서 폐쇄하였다고 주장하며 다음의 자료를 제출하였다. (1) ○▢교회(서울시 ▢▢구 ○▢동 3-번지 소재) 관리집사 BCD는 쟁점 부동산 지하 방수가 낙후되어 물이 차면 교회의 양수기와 펌프를 이용하여 지하의 물을 배출한 사실에 관한 확인서(2018.9.17.작성)를 제출하였다. (2) ○▢교회 부동산임대업관련 직인이 날인된 확인서로서 2006년부터 2014년까지 동 교회출석성도들 필요에 따라서 양수기를 임대하였다는 사실확인서(2019.2.28.작성)를 제출하였다. (3) ○동장이 청구인의 ‘민원확인요청서’에 따라서 공문서로 다음과 같이 답변해준 양수기대여 현황 답변(2018.11.7.시행)하고, 참고사항으로 수혜긴급지원장비로서 관리이력 중 확인가능한 내역을 참고하여 작성하였다고 기재하였다. 연도 대여내역 일자 주소 2006 2006.11.15. ▢동 - 2007~2014 기록없음 (4) 또한, 청구인은 쟁점 부동산 지층에 현재도 설치되어 있는 양수기 사진을 제출하였다. 나) 지층에 사업자등록된 현황은 다음과 같다. 임대차계약기간 상호 업종 2003.06.16.~2005.0615. DDD 음식점 2005.05.01.~2006.04.30. DDD 음식점 2007.01.20.~2009.01.19. EE 서비스업(PC방) 2015.05.20.~2017.05.20(현재계속사업중) EF 소매업(의류) 다) 한국전력공사의 전력사용 확인에 따르면, 2006.1.1.부터 2014.12.31.까지 쟁점부동산의 지층 월별전기사용량을 보면 2006.8.부터 2006.12. 사용량이 0kwh인 것을 제외하고 지속적으로 전기사용량이 있었음을 확인할 수 있다. 라. 판단 1) 2층이 주택에 해당하는지 여부를 살펴본다. 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지에 해당되어 양도소득세의 비과세요건을 충족하고 있다는 사실에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 입증책임이 있고(대법원2005두8443, 2005.12.23.), 건물의 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 건물공부상의 용도구분에 의한다고 해석된다(대법원81누322, 1983.11.22., 국심2005중2257, 2005.7.20.). 또한, 소득세법 시행령 제154조 제3항 본문에 의하여 겸용주택 전부가 비과세대상이라는 점은 이를 주장하는 납세의무자가 입증책임이 있고(대법원98두16095, 2000.7.7.), 원고는 이 법원에서 이 사건 쟁점부분이 주택이 아니라는 점은 피고가 증명하여야 한다고 주장한다. 그러나 이 사건 쟁점부분은 공부상 용도가 주택이 아닌 사실이 인정되므로, 그 공부상 용도에도 불구하고 주택으로 사용되었다는 사실은 원고가 증명하여야 한다(서울고등법원2012누2551, 2012.6. 20.). 위 법리에 비추어 보건대, 청구인이 제출한 금융자료에 의하면 쟁점부동산 임차인들의 보증금과 월세가 청구인의 모 JJJ의 금융계좌로 관리되는 사실과 옥탑방에서 2층으로 이사한 임차인의 월세가 이사 전․후 20만원으로 동일하게 입금된 반면, 2층으로 이사하면서 증액된 보증금이 청구인의 수령한 사실이 입증되지 아니하고, 임차인들이 거주하는 부동산이 매매될 경우에는 임차인들의 보증금과 월세 내역이 양수자에게 인계되는 과정에서 매매계약서 또는 기타 증빙으로 확인될 여지가 있음에도 관련 증빙이 제출되지 아니한 점, 양수자의 확인에 따르면 쟁점부동산 양수자가 양수한 후 2층 내부의 화장실, 주방, 방 등을 철거하였으므로 2층 임차인은 2층에서 쟁점부동산 다른 층으로 이사하였을 것이고, 이 경우 보증금과 월세의 변경사항이 중요한 사항이었을 것임에도 양수자의 확인서에서 이 부분 내용이 확인되지 아니한 점, 청구인이 제출한 자료에 의하면 옥탑방 임차인이 2층으로 이사하고, 새롭게 옥탑방 임차인이 입주하지 아니하였으므로 옥탑방 전기사용료는 소멸되어야 함에도 불구하고, 옥탑방 임차인이 2층으로 이사하기 전․후 지속적으로 발생하고 있는 점 등을 고려하면 비록 쟁점부동산 주변 관련인들의 확인서에서 2층이 주거용 시설로 사용된 것에 대한 확인이 있다고 할지라도 각 확인서 기재만으로는 주택으로 사용되었다는 객관적 입증이 되었다고 보기 어렵다. 따라서, 이 건 처분은 타당한 것으로 판단된다. 2) 지층이 폐쇄되어 근린생활시설로 볼 수 없는지 여부를 살펴본다. 아파트를 양도할 당시에는 상당 기간 방치되어 그대로 거주할 수 없을 정도로 노후화되어 있었다 하더라도, 그 기본적인 구조나 기능 등의 면에서는 주거용에 적합한 상태에 있어 언제든지 수리만 한다면 주택으로 사용할 수 있었으므로 이를 주택으로 보는 것(대법원2008두17929, 2008.12.24.)으로, 동 법리는 근린생활시설에도 적용할 수 있다고 보여지는바, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 2015년 5월부터 사업자등록된 사업장으로 사용되고 있는 점으로 보아 수리 등을 통하여 근린생활시설로 사용할 수 있는 시설로 보이므로 이 건 처분은 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.