양도 토지의 취득가액이 한국토지공사 토지매각원부상 금액인지, 기준시가 환산가액인지

이 건 심사청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 1995.9.27. 경기 고양시 일산동구 백석동 ****-* 토지 231.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 한국토지주택공사로부터 환매특약 조건으로 35,083,910원(이하 “쟁점 분양가액”이라 한다)에 취득하여 1996.7.24. 3층 근린생활시설 및 단독주택(건물 322.2㎡)을 신축하여 보유하다가 2017.1.9. 양도하고 취득당시 계약서를 분실하여 취득가액을 환산(취득)가액으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.
• 나. 국세청 감사관(이하 “감사관”이라 한다)은 처분청에 대한 2018년도 정기종합감사 결과, 한국토지주택공사로부터 분양받은 계약서와 토지매각원부에 의해 토지의 실지거래가액이 확인되므로 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 결정하도록 현지시정 조치하였다.
• 다. 처분청은 2018.11.8. 청구인이 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 신고한 내용을 부인하고, 취득가액을 쟁점 분양가액으로 하여 청구인에게 2017년 과세연도 양도소득세 75,243,950원을 경정‧고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2018.8.21. 국세청장에게 과세전적부심사청구를 하였으나 불채택 결정되어, 2019.2.1. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 계약서를 분실하여 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않으므로 기준시가에 의한 환산취득가액을 적용한 것은 적법하다. 1) 청구인은 최초 분양자에게 프리미엄이 포함된 계약서를 작성하였으나 분실하여 부득이 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액을 적용하여 양도소득세를 신고한 것이다. 2) 당시 고양·일산지구 실수요자택지 공급가격(약 1억원)과 비교하더라도 큰 차이가 있는 쟁점 분양가액을 실지거래가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

한국토지주택공사와 작성한 매매계약서에 의해 확인된 가액을 실지거래가액으로 보는 것이 타당하다. 청구인은 권리의무 승계계약서와 별도로 최초 분양자와 프리미엄이 포함된 계약서를 작성하였으나 분실하여 취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용해야 한다는 주장이나, 쟁점토지의 매매대금이 당초 작성된 용지매매계약서와 토지매각원부에 의해 확인되므로 동 금액을 취득당시 실지거래가액으로 봄이 타당하다.

• 가. 쟁점 양도 토지의 취득가액을 한국토지공사 토지매각원부상 금액으로 하여야 하는지, 기준시가 환산가액으로 하여야 하는지
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】[2016.12.20-14389호]일부개정

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】[2017.02.03-27829호]일부개정

⑫ 법 제97조제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. <개정 2010.2.18> 3) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】[2017.02.03-27829호]일부개정

② 법 제114조제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액

2. 법 제96조제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. (이하 생략) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】[2016.12.20- 14389호]일부개정

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 기초 사실관계

• 가) 청구인이 제출한 매매계약서 및 등기부등본에 의하면, 1992.12.5 한국토지주택공사(舊 한국토지개발공사)에서 분양하는 고양일산지구 단독주택용지 231.1㎡를 최초분양자인 양도인 고AA과 권리의무승계계약을 체결하고 1995.9.29. 환매특약 조건으로 분양가액 33,223,370원에 취득하였고, 1996.7.27. 지상3층 근린생활시설 및 단독주택(연면적 322.2㎡)을 신축하여 보유하다가 2017.1.9. 710,000,000원에 양도하였음이 확인된다.
• 나) 청구인은 2017.3.31. 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 기준시가에 의한 환산가액으로 양도소득세를 (예정)신고·납부하였다. (㎡, 천원) 자산 종류 면적 거래일자 신고금액 기준시가 양도 취득 양도가액 취득가액 양도 취득 합계 710,000 443,521 404,000 252,369 토지 231.1 ’17.01.09 ’95.09.29 530,952 267,110 302,119 151,989 건물 322.2 ’17.01.09 ’96.07.27 179,048 176,411 101,881 100,380

• 취득가액을 제외하고는 청구인과 조사청 사이에 다툼이 없다.

• 다) 감사관은 2018.4.11. 처분청이 양도소득세 신고서 처리 과정에서 택지분양업체가 한국토지주택공사이므로 공문발송 등을 통해 실거래가액을 확인할 수 있음에도 관련사실의 확인 없이 신고 시인한 것을 지적하였고,

(1) 처분청은 2018.4.12. 한국토지주택공사에 부동산매매가액 확인 공문을 발송하여 토지매각원부를 회신 받은 것으로 확인된다.

(2) 2018.7.11. 감사관은 위 지적사항대로 부족 징수한 양도소득세를 징수 결정할 것을 현지시정 사항으로 통보하였다.

• 라) 처분청이 한국토지주택공사로부터 회신 받은 토지매각원부는 다음과 같다. (토지매각원부 생략)

2. 청구인 제출 서류

• 가) 쟁점농지 증여 계약서 증여자인 부(父)와 청구인이 2014.2.26. 작성한 쟁점농지 등의증여계약서는 다음과 같다. (계약서 생략)

(1) 청구인은 최종 약정금액을 1992.11.25. 약정금액을 납부하고 분양권상태에서 양도인으로부터 취득하였고, 양도인과 1992.12.5. 권리의무승계계약서를 작성하기 이전인 1992.10월경 그동안 납부한 약정금액 약 27백만원에 프리미엄 1억원을 합쳐 약130백만원의 매매계약서를 작성한 것으로 기억하나 당시 계약서를 찾지 못하였다고 주장한다.

(2) 토지매각원부 상 총 납부금액은 35,083,910원(공급가격 33,223,370원 + 수납이자 등 1,860,5440원)으로 확인된다.

• 마) 청구인은 프리미엄을 지급한 증빙이라고 주장하면서 본인 명의 국민은행(815-**-0150-701) 계좌에서 출금된 거래내역을 제출하였다. 조회시작일자: 1992-04-27 고객명: 청구인 예금종류: 보통예금 (단위:원) 거래일자 구분 금액 잔액 적요 비고 1992.10.01. 출금 13,000,000 3,465,677 부천종합금 1992.10.08. 출금 10,300,000 -680,260 부천종합금 1992.10.24. 출금 5,000,000 44,979,060 부천종합금 1992.10.30. 출금 43,000,000 325,144 부천종합금 합계 71,300,000

• 청구인은 1992년 당시 계좌이체로 지급한 것이 아니고 현금을 출금하여 지급하였다고 주장하나 양도인으로부터 받은 영수증 등 증빙서류는 없다.

• 바) 청구인은 프리미엄이 1억원 정도 형성되었다고 주장하며 한국토지주택공사로부터 받은 ‘고양일산지구 실수요자택지 공급가격’ 명세를 제출하였다. (명세서 생략)

2. 청구인의 세부주장 등

• 가) 취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용한 것은 적정하다.

(1) 청구인은 1992.9∼10월경 양도자로부터 고양일산지구 단독주택용지를 1억원 이상의 프리미엄을 주는 계약을 부동산중개사무소를 통하여 체결하고, 1992.12.5. 권리의무승계계약서를 작성하였으나 권리의무승계계약서에는 한국토지주택공사의 규정상 최초분양 공급가격 외에는 프리미엄이 포함된 금액은 기재하지 않는다고 하여 권리의무승계계약서만 한국토지주택공사에 제출하였다.

(2) 청구인은 최종 약정금액을 직접 납부하고 권리의무승계계약서 상 분양가액으로 1995.9.27. 청구인 명의로 등기하였고, 쟁점토지를 2017.1.9. 양도하면서 취득가액 계산을 위하여 계약서를 찾아보았으나 기간이 오래되어 찾지 못하여 부득이 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액을 적용하여 양도소득세 예정신고를 한 것이다.

(3) 청구인의 취득가액은 양도자가 계약한 최초분양가액과 프리미엄을 합쳐 계산되어야 하나, 계약서는 분실하였고 권리의무승계계약서에는 한국토지주택공사의 규정상 청구인과 양도자와의 계약금액(프리미엄이 포함된)이 기재되지 않았으며, 당시 청구인의 통장에서 현금으로 출금된 내용을 보아도 취득가액은 분양가액 35,083,910원 이상임이 명백하므로 소득세법 시행령 제114조 제7항 및 제176조의2 제1항에 규정하는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당한다 할 것이다. 또한 ‘고양일산지구 실수요자택지 공급가격’을 보더라도 평균 거래가액이 1억원을 상회함이 명백하므로 취득가액이 불분명하여 환산취득가액으로 신고한 내용은 정당하다.

3. 처분청(감사관)의 세부주장 등

• 가) 쟁점토지의 취득가액은 청구인이 한국토지주택공사로부터 환매특약조건으로 취득하면서 지급한 분양가액을 실지거래가액으로 봄이 타당하며, 청구인이 지급하였다는 프리미엄은 확인되지 않는다.

(1) 청구인은 양도자로부터 1992.12.5. 위 대지를 취득하는 조건으로 체결하고 권리의무승계계약서를 작성한 사실은 제출한 증빙서류를 통해 확인되나 프리미엄 1억원 지급사실은 확인되지 않으며 일반적으로 관공서에 제출하는 매매계약서외 별도의 계약서를 작성하는 것이 통상적이나, 관공서에 제출된 계약서는 감사일 현재까지 보관하고 있음에도 같은 날짜에 작성된 별도(프리미엄 1억원)의 계약서를 분실하였다는 납세자의 주장은 신빙성이 없다.

(2) 세무서 담당자가 양도자에 대해 현장확인 결과, 현재 청각 및 시각장애를 가지고 있으며 정상적인 사고와 대화가 불가능한 상태라 직접 면담이 어려워 배우자에게 당시 부동산거래 내용을 문의한바, 배우자는 부동산 분양당시 양도자는 해당지역 농민이라 부동산거래에 대한 지식이 없어 주변 시세대로 양도하였고, 해당 부동산 양도대금이 정확히 기억나지 않는다고 답변하였다. 또한 거래대금이 기재된 별도의 계약서 작성여부에 대한 질문에는 작성한 사실이 없다고 답하고 오래 전에 거래한 건으로 고령으로 기억이 잘 나지 않는다고 진술하는 등 사실관계 확인에 어려움이 있었다.

(3) 청구인은 국민은행 계좌(815--0*-7**) 거래내역(1992.4.27.∼1999.12.31.)을 제출하면서 프리미엄을 지급한 내역이라고 주장하나, 관공서에 제출된 계약서의 작성일시가 1992.12.5.임에도 거래 1개월 전에 계약금을 지급하였다고 주장하는 것은 관행에 비추어 비정상적인 거래로 보이며, ‘고양일산지구 실수요자택지 공급가격’으로 보더라도 1억원을 상회함이 명백하다고 주장하며 제출된 서류는 쟁점부동산과 소재지가 다른 고양(일산) 마두동의 자료로 확인되며 공급시기, 자료 수집처 등이 불분명하여 설득력 있는 증빙자료로 볼 수 없다.

• 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건데, 청구인은 프리미엄 1억원이 포함된 계약서 분실로 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되어 환산가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청이 청구인의 신고내용을 부인하고 취득가액을 한국토지주택공사 최초 택지 분양가액으로 하여 경정한 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인이 제출한 권리의무승계계약서에는 프리미엄 1억원 지급사실이 명확히 확인되지 않으며, 별도의 계약서를 작성하였다면 관공서에 제출한 계약서는 보관하고 있음에도 같은 날짜에 작성된 프리미엄이 포함된 계약서를 분실하였다는 청구인의 주장은 상식적으로 인정하기 어려운 점 청구인은 프리미엄 지급사실을 입증할 금융증빙 등 객관적인 자료도 제시하지 못하고, 전 소유자를 방문하여 당시 거래내용을 확인하였으나 양도대금이 정확히 기억나지 않는다고 진술하는 점 당초 한국토지주택공사의 용지매매계약서와 토지매각원부에 의해 실지거래가액이 확인되는 점 등을 종합하여 볼 때 프리미엄 1억원이 포함된 실제 계약서 분실로 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가에 의한 환산취득가액으로 양도소득세를 신고한 것이 정당하다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고, 한국토지주택공사의 최초 분양가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정‧고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.