등기사항전부증명서에 기재된 거래가액이 실제 양도가액이 아니라고 보아 일부인용

00세무서장이 2018.9.13. 청구인에게 한 2014년 과세연도 양도소득세 경정청구 거부 처분은 이를 취소하고, 청구인이 양도한 00 00군 00면 00리 산00-7과 산94, 산94-1 토지 44,132㎡ 중 33,389㎡의 양도가액을 650,000,000원으로 보아 양도소득세 과세표준과 세액을 경정합니다.

• 가. 청구인은 2005.9.2. 취득한 00 00군 00면 00리 산90-7과 산94, 산94-1 토지 44,132㎡ 중 33,389㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2014.1.27.과 2014.2.27. 양도하고 2014.3.31.과 2014.4.30. 아래와 같이 양도소득세 81,411,131원을 자진신고 납부하였다. (단위: 원) 양도일 양도 물건지 양도가액 결정(납부)세액 ’14.1.27. 00면 00리 산90-7, 산94 950,000,000 67,715,266 ’14.2.27. 00면 00리 산94-1 124,740,000 13,695,865 합계 1,074,740,000 81,411,131
• 나. 청구인은 2018.9.13. 위와 같이 신고 납부한 양도소득세에 대하여 양도가액 중 724,740,000원을 실제 지급받지 못했다고 주장하며 양도가액에서 차감하여 환급해달라고 경정청구하였다.
• 다. 처분청은 2018.11.13. 위 경정청구에 대하여 “양도계약이 허위계약이라는 구체적인 증빙이 없고, 양도대금 회수불가란 주장은 ‘매매계약서에 잔금의 지불과 동시에 소유권이전 등기에 대한 서류를 주는 것’으로 되어 있으므로 받아들이기 어렵다”는 이유로 거부통지를 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2019.1.18. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점토지를 2014.1월 AAA와 BBB에게 650백만원에 양도하기로 구두 약속을 한 후 계약금 및 중도금 명목으로 2014.1월 350백만원을 받기로 하였으나 2014.2.28.에서야 50백만원을 받았고, 다시 3개월 후인 2014.4.27. 300백만원을 받은 후 나머지 잔금 300백만원은 각 2014.3월 100백만원 2014.4월 100백만원 그리고 100백만원은 토지개발 완료 후에 받기로 하였으나, 아직까지도 받지 못하였다.
• 나. 청구인은 2014.1월 쟁점토지의 양도에 대한 AAA 등의 구두약속을 믿고 등기필증 및 인감증명원(AAA 등이 지정한 자의 인적사항을 기재), 인감도장 등 등기이전에 필요한 서류를 법무사사무소에 넘겨주었고, 2014.3월 양도소득세 신고를 위해 등기사항전부증명서(이하 “등기증명”이라 한다)를 열람해본바 거래가액이 구두 약정한 가액보다 424,740,000원이 많은 1,074,740,000원(이하 “쟁점양도가액”이라 한다)으로 기재되어 있는 것을 발견하고 중개사에게 문의하자 모른다고 하여, 세무서에도 문의를 하였으나 ‘양도소득세 신고는 등기증명상 거래가액으로 먼저 신고를 하고 추후 소송 등에 의하여 실제 거래가액이 확인되면 경정청구를 통하여 환급을 받을 수 있다’고 하여 양도가액을 쟁점양도가액으로 하여 양도소득세 81,411,131원을 신고 납부하였다.
• 다. 국세기본법제14조제2항에 의하면 “세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다”고 규정되어 있고, 대법원 판례(대법원2007두19393, 2007.12.14.)에 따르면 “과세대상이 되는 주식의 양도대금을 지급받을 가능성이 없게 되었다고 보이고, 따라서 원고들의 양도대금채권은 회수 불가능한 것으로 확정되어 그 양도소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백하게 된 경우 회수불가능한 양도대금은 이 사건 주식의 양도대금에서 공제되어야 할 것”이라고 판시한 바 있는데, 매수인은 전형적인 토지사기꾼으로 1명은 구속 상태이고 나머지 1명도 같은 혐의로 기소 중에 있고 재산이 전무후무한 자들이므로 청구인이 실제 계약금 및 중도금으로 회수한 350백만원만이 양도가액이고 나머지 금액은 양도가액에서 차감하는 것이 타당하므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부함은 부당하다.

• 가. 청구인은 쟁점토지를 2014.1월 AAA와 BBB에게 650백만원에 양도하기로 구두 약속을 한 후 계약금 및 중도금 명목으로 2014.1월 350백만원을 받기로 하였으나 2014.2.28.에서야 50백만원을 받았고, 다시 3개월 후인 2014.4.27. 300백만원을 받은 후 나머지 잔금 300백만원은 각 2014.3월 100백만원 2014.4월 100백만원 그리고 100백만원은 토지개발 완료 후에 받기로 하였으나, 아직까지도 받지 못하였다.
• 나. 청구인은 2014.1월 쟁점토지의 양도에 대한 AAA 등의 구두약속을 믿고 등기필증 및 인감증명원(AAA 등이 지정한 자의 인적사항을 기재), 인감도장 등 등기이전에 필요한 서류를 법무사사무소에 넘겨주었고, 2014.3월 양도소득세 신고를 위해 등기사항전부증명서(이하 “등기증명”이라 한다)를 열람해본바 거래가액이 구두 약정한 가액보다 424,740,000원이 많은 1,074,740,000원(이하 “쟁점양도가액”이라 한다)으로 기재되어 있는 것을 발견하고 중개사에게 문의하자 모른다고 하여, 세무서에도 문의를 하였으나 ‘양도소득세 신고는 등기증명상 거래가액으로 먼저 신고를 하고 추후 소송 등에 의하여 실제 거래가액이 확인되면 경정청구를 통하여 환급을 받을 수 있다’고 하여 양도가액을 쟁점양도가액으로 하여 양도소득세 81,411,131원을 신고 납부하였다.
• 다. 국세기본법제14조제2항에 의하면 “세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다”고 규정되어 있고, 대법원 판례(대법원2007두19393, 2007.12.14.)에 따르면 “과세대상이 되는 주식의 양도대금을 지급받을 가능성이 없게 되었다고 보이고, 따라서 원고들의 양도대금채권은 회수 불가능한 것으로 확정되어 그 양도소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백하게 된 경우 회수불가능한 양도대금은 이 사건 주식의 양도대금에서 공제되어야 할 것”이라고 판시한 바 있는데, 매수인은 전형적인 토지사기꾼으로 1명은 구속 상태이고 나머지 1명도 같은 혐의로 기소 중에 있고 재산이 전무후무한 자들이므로 청구인이 실제 계약금 및 중도금으로 회수한 350백만원만이 양도가액이고 나머지 금액은 양도가액에서 차감하는 것이 타당하므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부함은 부당하다.

• 가. 쟁점

○ 토지의 양도가액이 등기사항전부증명서에 기재된 거래가액 1,075백만원이 아니라 실제 지급받은 350백만원이라는 청구주장의 당부

• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

• 다. 사실관계

1. 청구인의 당초 신고 및 경정청구 내용은 아래와 같다. <청구인의 양도소득세 신고 및 경정청구 내역> (단위: 백만원) 구분 양도 가액 취득 가액 필요 경비 양도 차익 장기보유특별공제 과세 표준 산출 세액 납부 세액 당초 신고 1,075 722 0 353 85 265 81 81 경정 청구 350 231 0 119 29 88 16 16 차감 △725 △491 △234 △56 △177 △65 △65

2. 쟁점토지의 등기증명에 따르면 다음과 같이 청구인의 2014.1.24. 및 2014.2.25.에 CCC 등 3인에게 1,075백만원에 양도한 것으로 기재되어 있다. <쟁점토지의 등기증명 기재내용 일부> (단위: 백만원, ㎡) 쟁점토지 [고성 대가 송계] 취득 양도 비 고 지번 면적 일자 양도인 일자 양수인 거래가액 산90-7 19,339 ’05.9.2. 제갑진 ’14.1.24. CCC 611 산94 10,744 ’14.1.24. DDD 339 산94-1 3,306 ’14.2.25. EEE 125 합 계 33,389 1,075

3. 청구인이 경정청구시 첨부한 “경정청구 사유서”에 따르면 “당초 00군 00면 00리 산90-7 19,339㎡ 및 00리 산94 21,487㎡, 00리 산94-1 3,306㎡ 등 3필지 44,132㎡ 중 31,956.35㎡를 650백만원에 매매하기로 AAA, BBB 등에게 구두로 약정한 상태에서 1차로 350백만원을 받고 나머지 대금 300백만원은 3월에 100백만원, 4월에 100백만원, 나머지 금액 100백만원은 토지를 개발완료 후에 지급받기로 하고, 등기권리증, 인감증명 등 등기이전 일체서류를 법무사사무소에 넘겨주었고, 그 후 2014년 3월에 양도소득세를 신고하기 위하여 등기증명을 열람한바, 매매금액이 1,074,740,000원에 매매한 것으로 등재되어 있어, 중개인에게 연락해도 모르는 일이라 하고 토지 상습적인 사기범 AAA, BBB 등은 연락 불통이었다”는 내용 등이 기재되어 있다.

4. 청구인이 제출한 “토지 실거래가 허위신고 자진신고서” 사본에 따르면 청구인은 2014.9.12. 00군청에 ‘쟁점토지를 650백만원에 매매키로 했는데 매매금액을 허위로 1,075백만원으로 신고하고 등기이전을 마쳤고 현재 매수인측 5명을 사기죄로 고소 중에 있으며 허위 신고 사실을 신고하오니 정정하여 주시기 바란다’는 내용과 첨부서류는 고소장 사본, 약정서 사본, 허위신고 매매계약서 등으로 되어 있으며 그 첨부서류 일부의 내용은 아래와 같다.

• 가) 부동산매매계약서에 따르면 쟁점토지 중 산90-7과 산94는 2014.1.24. CCC과 DDD에게 각 611백만원과 339백만원에, 산94-1은 2014.2.25. EEE에게 125백만원에 양도하는 것으로 기재되어 있는데, EEE와의 매매계약서에는 청구인의 도장이 날인되어 있으나 다른 2명과의 매매계약서에는 청구인의 도장이 날인되어 있지 않으며, 산90-7과 산94의 매매계약서 제2조에 『“위 부동산의 매매에 있어서 매수인은 매매대금을 아래와 같이 지불키로 함”, “매매대금: 각 611백만원정 및 339백만원, 계약금: 각 611백만원정 및 339백만원을 계약시 지불하고”』, 제5조에 “매도인은 잔금 수령시 소유권이전(등기)에 필요한 서류를 매수인에게 주기로 함”으로 기재되어 있고, 산94-1의 매매계약서 제1조에 『“위 부동산의 매매에 있어서 매수인은 매매대금을 아래와 같이 지불하기로 한다”, “매매대금: 금 125백만원정, 잔금 금 125백만원정은 계약일에 지불하고 영수함”』, 제2조에 “매도인은 매매대금의 잔금을 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고, 소유권행사를 제한하는 사유나 공과금 기타 부담금의 미납이 있을 때에는 잔금수수일 이전까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전하여야 한다. 다만, 달리 약정한 경우에는 그러하지 아니한다”고 기재되어 있다.
• 나) 00경찰서의 “사건처리결과통지서(제2015-00000호, 2015.9.23.)”에 따르면 “ZZZ가 2015.1.7. AAA 등 5명을 고소한 사건에 대해 피의자 AAA에 대해서는 혐의 인정되어 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률위반(사기)으로 기소의견, BBB에 대해서는 일부(차용금) 혐의에 대해서는 혐의 인정되어 기소의견, CCC, EEE, DDD에 대해서는 혐의 인정되지 않아 불기소의견으로 송치하였음을 알려드립니다”는 내용 등이 기재되어 있다.
• 다) 쟁점토지의 양도와 관련 0000검찰청 00지청의 공소장(사건번호 2018년 형제0000호)에 따르면 피고인은 AAA이고, 죄명은 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률위반(사기)으로, 공소사실에는 『“피고인은 2014.1.24. 00 00군 00면 00리 1길 169-83에 있는 피해자 ZZZ의 집에서 쟁점토지를 6억 5,000만원에 매입할 테니 매매대금 지급 이전에 먼저 그 소유권이전등기를 CCC, DDD, EEE 앞으로 이전해 달라”고 이야기하였다』는 내용, “그러나 사실 피고인은 별다른 재산이나 일정한 직업이 없었고 이미 위 DDD에 대하여 약 2억 4,000만원 상당의 채무, FFF에 대하여 약 5억 5,700만원 상당의 채무 등이 있었으며, 위 00리 산88-1 일대에 대한 생태관광공원 개발계획도 전혀 없었기 때문에 피해자로부터 부동산을 구입하더라도 그 매매대금을 지급할 능력이 전혀 없었다. 그럼에도 불구하고, 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2014.1.27. 위 산90-7 소재 부동산에 대해서는 CCC 명의로, 위 산94 및 94-1 소재 부동산의 일부 지분에 대해서는 DDD 명의로, 2014.2.27. 위 산94-1 소재 부동산의 나머지 지분에 대해서 EEE 명의로 각 소유권이전등기를 경료 받은 후 위 부동산을 담보로 대출받아 3억 5,000만원을 계약금 명목으로 피해자에게 지급하였으나 나머지 잔금 3억원을 지급하지 않는 방법으로 합계 6억 5,000만원 상당의 위 각 부동산을 편취하였다”는 내용 등이 기재되어 있다.

5. 쟁점토지는 소유권을 이전받은 CCC 등의 금융기관 채무 등으로 인하여 임의경매 및 매매되었는데 관련된 내용은 다음과 같으며, 쟁점토지의 총 양도가액은 374,410,000원인 것으로 확인된다. <양수인 CCC 등 소유권 이전관련 쟁점토지 등기증명 기재내용 일부> (단위: 백만원, ㎡) 쟁점토지 [고성 대가 송계] 취득 양도 비 고 (감정 가액) 지번 면적 일자 매수인 거래가액 일자 양수인 거래가액 산90-7 19,339 ’14.1.24. CCC 611 ’15.3.19. 김문자 125 경락(112) 산94 10,744 ’14.1.24. DDD 339 ’15.2.24. 노동길 178 양도(68) 산94-1 3,306 ’14.2.25. EEE 125 ’15.3.9. 윤화원 71 경락(46) 합 계 33,389 1,075 374 감정가액은 산94 9,311㎡에 대하여 58,659,300원으로 감정평가한 자료에 의하여 ㎡당 6,300원으로 계산되어 이를 면적을 곱하여 산정하였으며, 경매취하 후 양도되었음 ※ 쟁점토지의 2014년과 2015년 공시지가는 산90-7은 301원과 318원, 산94는 324원과 329원, 산94-1은 417원과 450원임

• 라. 판단 청구인은 쟁점토지의 양도가액 중 350백만원만을 받고 나머지는 받지 못했고, 매수인들의 도산 또는 파산된 사실은 확인되지 않으나 매수인들이 취득한 쟁점토지가 금융기관 등의 채무로 인하여 경락 등으로 소유권이 이전된 것으로 보아 매수인들에게 지급받지 못한 양도대금을 회수를 할 수 없는 것이 객관적으로 명백하므로 양도대금으로 받은 350백만원만을 양도가액으로 보아야 한다고 주장하나, 매수인들이 도산 또는 파산된 사실이 확인되지 않아 청구인이 매수인으로부터 채무를 회수를 할 수 없는 것이 객관적으로 명백하다고 볼 수 없고, 매수인들로부터 회수하지 못한 대금을 회수하기 위하여 노력하였다는 근거도 제시하지 못하고 있는 점으로 볼 때 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 다만, 쟁점토지의 등기증명상 거래가액은 1,075백만원으로 되어 있으나, 2015.2월 및 3월에 CCC 등 3인이 쟁점토지를 김문자 등 3인에게 양도(경락 및 매매)하였는데 이때 양도가액이 374백만원이고 쟁점토지의 경매와 관련한 감정평가에서 쟁점토지가 226백만원으로 평가되었던 것 등으로 볼 때 매수인들이 금융기관에서 대출을 많이 받으려고 등기증명상 거래가액을 허위로 기재하였다는 청구인의 주장이 신빙성이 있어 보이는 점, 청구인이 제출한 2015.9.23. ZZZ에게 통지된 00경찰서의 “사건처리결과통지서”, 0000검찰청 00지청의 공소장(2018년 형제0000호) 및 “토지 실거래가 허위신고 자진신고서”의 내용을 보면 청구인이 쟁점토지를 AAA와 BBB에게 650백만원에 양도하기로 하였다는 내용이 확인되는 점으로 볼 때 쟁점토지의 양도가액을 650백만원으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.