농지의 양도에 대한 양도소득세를 계산하면서 자본적 지출액 및 중개수수료를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

00세무서장이 2019. 01. 01. 청구인에게 한 2017년 과세연도 양도소득세의 부과처분은 쟁점농지의 취득비용으로 실지 지급된 중개수수료는 양도소득 필요경비로 공제하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2016.6.29. ‘AA도 BB시 CC면 DD리 전 790㎡와 같은 리 답 1,023㎡를(합계 2필지를 이하 “쟁점농지”라 한다) 165,000,000원에 취득하여 보유하다가 2017.6.29. 240,000,000원에 양도한 후 양도소득세를 무신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 쟁점농지 양도에 대하여 양도가액 240,000,000원에서 취득가액 165,000,000원 및 필요경비(취득세 등) 6,400,800원을 차감하여 산정한 양도소득세 35,598,380원을 2019.1.1. 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 자본적 지출액 35,000,000원(이하 “쟁점자본적 지출액”이라 한다)과 취득세 등 3,369,400원(결정시 기 공제), 쟁점농지의 중개수수료 1,500,000원(이하 “중개수수료”라 한다)을 필요경비로 인정해달라는 취지로 이 건 심사청구를 2019.1.18. 제기하였다.

• 가. 제출한 사진과 복토공사비로 35,000천원이 실제로 송금된 금융증빙 및 주민등록번호로 발행된 세금계산서 내용 등으로 실제로 복토공사가 이루어졌음이 확인되므로 쟁점자본적 지출액은 필요경비로 인정되어야 한다.
• 나. 실제복토공사를 한 사업자와 세금계산서를 발행한 사업자는 가족관계증명서에 확인된 내용과 같이 부부관계이고, 남편이 신용불량인 관계로 부득이하게 배우자명의로 사업자등록을 한 것이므로 이는 일반적으로 실사업자로 볼 수 있다.
• 다. 또한 장GG(청구인의 지인)이 39,000천원을 청구인의 부친으로부터 송금을 받아 이 중 35,000천원은 공사를 시행한 사업자가 받았다는 입금표가 있고, 실지복토공사를 확실히 하였음이 사진으로 확인되므로, 실지공사를 시행한 사업자의 부가가치세 신고여부를 떠나 법정영수증인 세금계산서에 따라 필요경비로 인정되어야 한다.
• 라. 그러므로 처분청에서는 장GG이 중기사업자에게 지출한 증빙이 불분명하고 실제공사를 한 사업자와 세금계산서를 발행한 사업자 명의와 현금영수증을 발행받은 자가 다르다는 등 여러 가지 이유를 들어 쟁점자본적 지출액 및 중개수수료를 필요경비로 인정할 수 없다면서 청구인의 소명을 부인하였으나, 공사비 중 법정영수증 수취분인 매입세금계산서(공급대가 35,000천원)와 현금영수증 등으로 수취한 취득세 및 중개수수료 등을 차감하여 양도소득세를 경정함이 타당하다.

• 가. 복토공사대금 35,000천원은 자본적 지출액에 해당되므로 2016.2.17. 이후 지출분부터는소득세법시행령제163조 제3항에 따라소득세법제160조의2에 따른 법적증빙서류를 구비하여야 한다. 청구인의 경우 자본적 지출액의 증빙서류로 2016년 제2기분 수기세금계산서를 제출하였으나, 공급자가 부가가치세를 신고하지 않아 현재 신고누락된 것으로 확인된다.
• 나. 또한, 청구인이 공사대금 지급증빙으로 제출한 내용에는 청구인의 부친이 장GG에게 입금하였고, 청구인은 부친에게 자금을 차용하였다는 차용증을 제출하였으나, 세금계산서 발행자인 DD중기로 자금이 입금된 사실은 확인되지 않는다.
• 다. 다만 청구인의 부친명의로 발행된 DD중기 사업자 배우자인 윤TT의 입금증이 있으나, 금액이 일치하지 않으므로 복토공사대금 35,000천원과 관련하여 거래사실을 입증할 서류가 미비하므로 복토공사대금을 자본적 지출로 반영해달라는 청구인의 주장은 적정하지 않는다.
• 라. 취득세 등 3,369천원은 당초 양도소득세 경정 당시 필요경비로 공제하였으므로 청구주장은 이유 없다. 그리고 청구인이 제출한 매입당시 부동산 중개수수료 1,500천원은 청구인의 부친을 거래상대방으로 하여 발급된 영수증이므로 실질적인 거래 상대방인 청구인을 공급받는 자로 하여 발급된 자료가 아니므로 기타비용으로 반영해달라는 청구인의 주장은 적정하지 않는다.

• 가. 쟁점 쟁점농지의 양도에 대한 양도소득세를 계산하면서 쟁점자본적 지출액 및 중개수수료를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2015.3.10 법률13206호로 개정된 것)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 1-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 부칙 제11조(양도자산의 필요경비에 관한 적용례) 제163조제3항의 개정규정은 이 영 시행 이후 지출하는 분부터 적용한다. 1-2) 소득세법 제160조의2 【경비 등의 지출증명 수취 및 보관】

② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 제163조 및법인세법제121조에 따른 계산서 2.부가가치세법제32조에 따른 세금계산서 3.여신전문금융업법에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)

4. 제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시·금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 "현금영수증"이라 한다)

④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 비용 지출에 대한 증명서류의 수취·보관에 관한 사항과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2016.6.29. 쟁점농지를 165,000천원에 취득하여 보유하다가 2017. 6.29. 240,000천원에 양도한 후 양도소득세를 무신고한 사실에는 다툼이 없다.

2. 처분청은 청구인이 쟁점농지를 양도한 후에 양도소득세를 무신고하여소득세법제114조에 근거하여 2019.1.1. 이 건 양도소득세를 경정․고지하였는데, 경정내용은 다음과 같다.(생략)

3. 처분청이 이 건 양도소득세를 경정하면서 공제한 필요경비는 청구인이 2016.6.29. 쟁점농지를 취득하면서 납부한 취득세 등 6,400천원으로 확인된다.

4. 청구인은 실지복토공사를 하였다고 주장하면서 대금지금관련 증빙서류 및 공사와 관련한 경위서 등을 다음과 같이 제출하였다.

• 가) 청구인은 평소에 알고 지내던 인근 식당주인 장GG에게 “쟁점농지를 매물로 내어놓았으나 매매가 되지 않는다.”고 이야기를 하였더니 복토공사를 하면 쉽게 팔릴 수 있다고 하여 중기업자 소개를 부탁하면서 공사금액 39,000천원을 부친에게 부탁하여 장GG에게 송금하였다고 주장하면서 부친의 통장 사본과 차용증을 제출하였는데 그 내용은 다음과 같다.(생략)
• 나) 청구인은 쟁점농지 복토공사 증거서류로 공급자는 DD중기, 공급받는자는 청구인으로 발급받은 공급대가 35,000천원의 수기세금계산서를 제출하였는데, 공급자는 부가가치세 신고를 하지 않은 것으로 확인된다.(생략)
• 다) 청구인은 실지공사대금 35,000천원이 초과하는 4,027천원에 대하여는 DD중기업자의 배우자(윤TT)명의로 발행된 쟁점농지 공사현장 식대로 장GG이 운영하는 식당 간이영수증을 제출하였는데, 그 내용은 다음과 같다.(생략)
• 라) 청구인은 쟁점농지의 복토공사를 시행한 사업자에게 대금을 지급한 증거서류로 입금표를 제출하였는데, 입금표상의 공급받는 자는 청구인의 부친인 유KK이고, 공급자는 세금계산서상의 공급자의 배우자인 윤TT이다. 또한 청구인은 입금표를 총 7장을 제출하였는데 실지 입금액은 35,000천원이고, 나머지 6장 22,250천원은 세부명세를 기입한 내용이라는 주장이다. ※ 입금표는 총7장 중 견본 2장이고, 35,000천원이 기재된 입금표의 표면에는 총 공사금액이라고 기록된 내용이 있고, 입금표 여백에 39,000천원을 수령하였다고 기록한 내용도 있음
• 마) 청구인이 제출한 공급대가 35,000천원인 세금계산서의 공급자인 DD중기 백SS의 가족관계증명서에는 윤TT이 백SS의 배우자로 확인되고, 청구인은 윤TT이 신용불량자라서 백SS 명의로 사업자등록을 하였다는 주장이다.
• 바) 청구인은 장GG을 통하여 복토공사 사업자를 소개받았고, 공사대금을 지급하였다는 내용의 장GG의 ‘사실 확인서’를 제출하였다.(생략)
• 사) 청구인은 옹벽 및 복토공사를 하게된 경위서를 다음과 같이 제출하였다.(생략)
• 아) 청구인은 옹벽 및 복토공사를 하였다는 증거 서류로 공사한 후의 사진을 증거자료로 제출하였다.(생략)

5. 청구인은 위 복토공사에대한 자본적 지출액외에 2016.6.29. 쟁점농지를 취득하면서 지급한 중개수수료 1,500천원을 취득가액에 포함되는 필요경비로 인정해 달라는 취지로 현금영수증을 제출하였는데 그 내용은 다음과 같다.

• 가) 청구인이 이 건 심사청구를 제기하면서 제출한 중개수수료 관련 2016. 6.29.자 현금영수증은 가맹점명은 HH공인중개사, 식별번호는 010-*4576, 공급가액은 1,500천원으로 되어있고, 2016.6.29. 경상남도 밀양시장이 발급한 ‘부동산거래계약 신고필증’에는 쟁점농지 총 실제 거래가격이 165,000천원이고 개업공인중개사는 HH부동산중개사무소로 되어있다.
• 나) 처분청은 위 현금영수증의 식별번호 010-*4576이 청구인의 부친 명의라는 의견이고, 그러므로 쟁점농지 취득에 대한 적격증빙이 아니므로 필요경비로 공제할 수 없다는 의견이다.
• 다) 청구인은 취득당시 중개수수료 현금영수증의 중개인만 실지 중개인이면 되는 것이고, 딸의 형편이 여의치 않아 아버지가 대신 받을 수 있는 것이므로 거래 상대방은 인적사항은 중요하지 않다는 주장이다.
• 라. 판단 2016.2.17. 이후 지출액부터는소득세법제97조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제3항에서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 자본적 지출액은 같은 법 제160조의2 제2항에 따른 적격증빙(계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등)을 수취ㆍ보관한 경우에 필요경비에 산입하도록 규정하였는바, 복토공사 관련 공사계약서 등 기타 입증서류가 없고, 입금표는 청구인의 부친과 DD중기 사업자의 배우자인 윤TT과의 영수증이며 금액도 세금계산서와 일치하지 않고, 청구인은 쟁점농지 복토공사 증거서류로 공급자는 DD중기, 공급받는자는 청구인으로 발급받은 공급대가 35,000천원의 수기세금계산서를 제출하였으나, 공급자는 부가가치세 신고를 하지 않은 것으로 확인되고, 세금계산서 발급일자는 2016.8.15.자이나 입금표 최종일자는 2016. 7.28.자로 일치하지 않아 복토공사대금 35,000천원과 관련하여 거래사실을 입증할 서류가 법적증빙서류로 볼 수 없는 점, 청구인이 공사대금 지급증빙으로 제출한 내용에는 청구인의 부친이 장GG에게 입금하였고, 청구인은 부친에게 자금을 차용하였다는 차용증을 제출하였으나, 세금계산서 발행자인 DD중기로 자금이 입금된 사실은 확인되지 않는 점 등으로 보아 자본적 지출액은 인정할 수 없으나, 현금영수증으로 수취한 중개수수료 영수증은 비록 청구인 부친의 명의로 발급된 것이지만 쟁점농지의 ‘부동산거래계약 신고필증’ 등으로 중개업자가 소재지, 전화번호 등으로 확인되고, 동일한 중개업자에게 실지 지급되었으므로 중개수수료 1,500,000원은 양도소득 필요경비로 인정함이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.