쟁점외주택이 쟁점법인의 업무용 부동산이라는 객관적인 입증자료를 제출하지 못하여 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택 비과세에 해당하지 않음
쟁점외주택이 쟁점법인의 업무용 부동산이라는 객관적인 입증자료를 제출하지 못하여 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택 비과세에 해당하지 않음
이건 심사청구는 기각한다.
14. 시 구 **동 299번지 59호 소재 토지 및 단독주택(이하 “쟁점주택”이라 함)을 2,610백만원에 매매하고 1세대 1주택 비과세에 해당하는 것으로 양도소득세를 신고하였다.
7. 3.부터 2018.
20. 까지 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 쟁점주택 양도 당시 청구인의 동일 세대원인 배우자 배우자(이하 “배우자”라 함)가 시 구 동 371번지 소재 **아파트 제102동 1701호(이하 “쟁점외주택 ”이라 한다)를 소유하였고, 동 주택은 2012.
12. **구청에 임대사업자로 등록하여 임대하다가 쟁점주택 양도일(2016.
12. 14.) 직전 2016.
13. 임대사업자등록을 해지하였으므로 양도일 현재 청구인은 1세대 2주택자에 해당한다고 보아, 청구인이 신고한 1세대 1주택 비과세를 부인하여 양도소득세를 재계산하여 과세하도록 처분청에 감사처분을 하였다.
12.
1. 청구인에게 2017년 과세연도 양도소득세 497,557,095원을 경정․고지하였다.
11. 이 건 심사청구를 제기하였다.
배우자 명의 쟁점외주택은 쟁점법인의 업무용 부동산에 해당하여 쟁점주택 양도는 1세대 1주택 비과세에 해당한다 1) 배우자 명의 쟁점외주택의 실질은 청구인이 대표자로 있는 주식회사 OO법인(이하 “쟁점법인”이라 함)의 업무용 부동산에 해당하므로 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택 비과세에 해당한다. 쟁점외주택은 원래 청구인이 대표자로 있는 쟁점법인의 직원의 기숙사로 사용하던 업무용 부동산이 2000.
6.
30. **종합건설의 재개발구역으로 편입되면서 대물로 취득한 아파트로서 쟁점외주택의 사용 경위와 담보제공 현황 등을 살펴보면 명의만 배우자일 뿐 회사의 업무용 부동산이었다. 청구인은 1973.
5.
23. 쟁점법인의 법인전환 이전에 구 동 105-67 소재 쟁점법인 사옥(지상 5층) 건물과 **동 105-80 주차장 부지, 직원 기숙사 등을 청구인과 가족 명의로 취득하여 회사 업무용으로 사용하여 왔으며, 그 중 쟁점법인 사옥은 1982.
9.
28. 동생 홍길동과 공동 개인 명의로, 주차장 부지와 직원 기숙용 주택은 1988.
9.
15. 배우자 명의로 취득하였고, 상기 직원 기숙용 주택이 2000.
6.
30. 재개발구역으로 편입되면서 대물로 취득한 것이 쟁점외주택인바, 모두 동일 지역에 소재한 쟁점법인의 업무용 부동산이다. 2) 쟁점주택 양도 당시 쟁점외주택의 임대사업자 등록이 되어 있지 않은 것은 부득이한 사정이 있었으므로 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택 비과세에 해당한다. 청구인의 배우자는 쟁점외주택을 2012.
10.
9. 임대사업자로 등록하고 쟁점주택 양도일 직전 2016.
6.
13. 임대사업자 등록을 해지하였는데, 쟁점주택 양도 상시 쟁점외주택의 임대사업자 등록을 재연장할 수 없는 특별한 사정과 부득이한 사유가 있었다. 당시 쟁점법인 채권단의 채권확보책으로 인하여 청구인이 소유한 주택을 매각해야 하는 불가피한 상황이 있었는데, 처분청은 이러한 사실과 경위를 전혀 배제하고 일방적으로 쟁점주택의 양도시 청구인 및 세대원이 1세대 2주택을 보유한 것으로 간주하여 이 건 과세를 한 것은 부당하다.
쟁점주택 양도 당시 배우자 명의 쟁점외주택은 임대사업자 등록이 되어 있지 않았고, 쟁점법인의 업무용 부동산에 해당한다는 주장에 대한 입증이 없으므로 쟁점주택 양도는 1세대 2주택에 해당한다 1) 쟁점외주택이 쟁점법인의 업무용이라는 청구인의 주장은 객관적인 증빙이 없는 구두 주장에 불과하다. 청구인은 직원 기숙용으로 사용하던 주택이 2000년 재개발구역으로 편입됨에 따라 대물로 받은 것이 쟁점외주택이고 사용경위와 담보제공현황 등을 살펴보면, 명의만 배우자이지 쟁점법인의 업무용 부동산이라고 주장하나, 쟁점외주택의 등기부등본에 따르면, 청구인의 배우자가 2000.
30. 위 쟁점외주택을 소유권보존을 원인으로 하여 취득하였다는 사실만 확인될 뿐, 청구인의 주장을 뒷받침한 객관적인 증빙서류는 전혀 없다. 만약 쟁점외주택이 쟁점법인 소유라면, ① 보유기간 동안 쟁점외주택 임대에 따른 임대수입의 실제 귀속자가 누구인지, ② 보유기간 동안 쟁점외주택에 대한 재산세 및 관리비 등을 부담한 주체는 누구인지, ③ 쟁점법인 법인 결산서상 쟁점외주택이 법인자산으로 계상되어 관리되고 있는지 등 청구인의 주장을 뒷받침할 객관적인 증빙서류가 제시되어야 함에도 청구인은 구두로만 주장할 뿐 어떠한 증빙서류도 제출한 사실이 없기에 청구주장을 받아들일 수 없다. 2) 쟁점주택의 양도에 대하여 처분청이소득세법 시행령제155조제20항 에 대한 요건을 검토하여 요건 불충족을 사유로 양도소득세를 경정·고지한 것은 적법하다. 앞서 ‘처분개요’에서 언급한 바와 같이, 청구인의 배우자는 쟁점외주택을 2012. 10.12. 부터 임대사업자로 등록하여 임대하다가 쟁점주택 양도일 직전 2016.
13. 임대사업자등록을 해지하였다. 따라서 청구인이 쟁점주택을 양도한 시점에는 1세대 2주택자에 해당한다는 것은 분명한 사실이고 이를 토대로 1세대 1주택 비과세를 부인하고 양도소득세를 고지한 처분은 정당하다.
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014.1.1>
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우는 제외한다. 1-2) 소득세법 시행령 제155조 (2016.02.17. 대통령령 제26982호로 일부개정된 것)【1세대1주택의 특례】 제167조의3제1항제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이임대주택법제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <신설 2011.10.14, 2012.2.2, 2013.2.15, 2015.2.3> (각호 생략) 제167조의3제1항제2호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3제1항제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 영유아보육법 제13조제1항 에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 영유아보육법 제13조제1항 에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것
3. 장기가정어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것 1-3) 소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】
① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 2) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 【임대사업자의 등록】
① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 2-1) 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 【임대의무기간 및 양도 등】
① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 2-2) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조 【민간임대주택의 임대의무기간 등】
② 법 제43조제4항에서 "대통령령으로 정하는 경제적 사정"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 기업형임대주택사업자에 대해서는 제3호 및 제4호의 경우로 한정한다.
1. 2년 연속 적자가 발생한 경우
2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우
3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우
4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우
• 쟁점외주택 청구인, 동생 (각 1/2) 시 구 **동 105-67 (5층 건물) 1982.9.28.
• 쟁점법인 사옥 배우자 시 구 **동 105-80 (대지) 1988.9.15.
• 주차장
3. 청구인의 배우자가 보유한 쟁점외주택은 2012.
9. **구청에 임대사업자로 등록(임대의무기간 5년)하였고, 2016.
13. 임대사업자 등록이 해지되었다.
10.
12. **세무서에 쟁점외주택 소재지를 사업장으로 주택임대 사업자등록(사업자구분: 매입임대사업자)을 하고, 2016.
8. 동 사업자등록을 폐업신고(사유: 본인 거주 예정)하였다.
6. 14.)’, 과태료(1천만원) 부과예고 및 의견진술 안내(2016.6.14.)’, ‘과태료부과 사전통지서(2016.
6. 21.)’이다.
4. 쟁점주택 및 쟁점외주택과 쟁점법인의 관련 여부와 관련하여, 청구인은 쟁점외주택은 당초 쟁점법인의 기숙용으로 사용하던 주택이 2000년 도시재개발사업지역으로 편입되면서 대물로 취득한 것이라는 주장이며, 이와 관련하여 청구인이 제출한 증빙은 쟁점외주택에 대한 **구청 과태료 취소 관련 소명서, 쟁점법인 사옥 및 주차장 위치도면․사진, 쟁점법인을 채무자로 하여 근저당이 설정된 쟁점외주택의 등기사항전부증명서 등이다.
10.
7. 근저당권을 설정한 사실이 나타난다. 다) 쟁점주택의 등기부등본에 따르면 주식회사 하나은행 등이 채무자를 쟁점법인으로 하여 1984. 11.27. 등 수 차례 근저당권을 설정하였다가 해지한 것으로 나타난다. 라) 한편 청구인이 제출한 쟁점법인 경영정상화계획 이행을 위한 약정서(2013.
10. 11.)에는 쟁점법인과 대주주인 청구인은 자구계획을 이행하도록 약정되어 있다.
5. 처분청이 2018.
3. 청구인에게 보낸 해명자료 제출 안내문에 따르면, 처분청은 당초 구 동 105-80 에 단독주택이 있는 것으로 보아 해명을 요구하였으나, 이후 처분청이 동 소재지에는 주택이 없고 주차장으로 사용되고 있다는 것을 확인하여 처분청이 이 건 과세 시 양도일 현재 1세대 3주택이 아닌 2주택에 해당한다고 보아 과세하였다는 것이 처분청의 의견이다.
6. 청구인은 여러 차례 의견을 제출하였으며 주요 주장은 다음과 같다.
12.
14. 직전인 2016.
13. 쟁점외주택에 대한 임대사업자등록이 해지된바, 청구인은 쟁점주택 양도일 당시 쟁점외주택을 장기임대주택으로 임대하고 있다는 요건과 임대사업자등록이라는 공법상의 요건을 갖추지 못했기에 1세대 1주택 특례 규정을 적용받기 어려우므로(**행정법원2017구합60185, 2017.11.
9. 참조), 쟁점주택의 양도 시 청구인은 1세대 2주택자에 해당하는 것으로 봄이 타당하다. 한편, 청구인은 쟁점외주택이 쟁점법인의 업무용 부동산이라고 주장하면서 구청의 쟁점외주택 과태료 취소 관련 소명자료, 쟁점법인 사옥 및 주차장 위치도면 및 사진, 쟁점법인을 채무자로 하여 근저당이 설정된 쟁점외주택의 등기사항전부증명서 등을 제출하였으나, 배우자의 종합소득세 신고내용에 따르면 쟁점법인이 아니라 임차인 ‘석’에게 임대한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 청구인이 제출한 상기 증빙만으로는 쟁점외주택이 쟁점법인의 고유업무에 직접 제공되었다고 보기 어렵고, 쟁점외주택이 법인의 고유업무에 직접 제공된 바 없다면, 쟁점외주택이 당해 법인의 업무에 직접 사용되었다고 볼 수 없으므로(대법원93누1657, 1993. 9.28. 참조) 쟁점외주택이 쟁점법인의 업무용 부동산이라는 청구주장을 받아들이기는 어려워 보인다. 이 건에 있어 상기와 같은 점 등을 고려할 때, 쟁점주택의 양도 시 청구인은 1세대 2주택자에 해당하므로 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.