쟁점건물의 리모델링 비용을 자본적 지출로 인정할 수 있는지 여부

○○○세무서장이 2018.5.1. 청구인에게 한 2016년 과세연도 양도소득세 44,035,220원의 부과처분은 리모델링 비용으로 투입된 121,950,000원을 자본적 지출로 인정하여 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각합니다.

• 가. 청구인과 김AA은 2005.9.29. 경남 ○○시 ○○동 대지 및 그 지상 건물(지하 1층 및 지상 6층의 근린생활시설로 2∼3층은 사우나, 5층은 모텔, 총 면적 3,463.8㎡, 이하 “쟁점건물”이라 하고, 토지와 합하여 “쟁점부동산 ”이라 한다)을 2,643,000,000원에 경매로 취득한 후(각 1/2지분 취득), 2006.5월 쟁점건물에 위치한 사우나 및 모텔을 리모델링하였다.
• 나. 청구인과 김AA은 2016.4.20. 쟁점부동산을 4,400,000,000원에 양도하고 2016.6.30. 쟁점부동산의 양도에 따른 2016년 과세연도 양도소득세 예정신고를 함에 있어 531,000,000원을 자본적 지출로 신고하였는데, 그 중에는 사우나 및 모텔 리모델링 비용 325,000,000원이 포함되어 있다.
• 다. 처분청은 2018.2월 쟁점부동산 양도에 관한 양도소득세 조사를 한 결과, 리모델링 비용 325,000,000원 중 235,750,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 지출 증빙이 존재하지 않는다는 이유로 자본적 지출로 인정하지 아니하였고, 2018.5.1. 청구인에게 2016년 과세연도 양도소득세 44,035,220원을 경정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2018.8.2. 이의신청을 거쳐 2018.12.20. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인과 김AA은 2005.9.29. 쟁점부동산을 경매로 취득하였으나 쟁점건물이 노후화되어 바로 임대할 수 없었다. 이에 청구인과 김AA은 2006.5월 쟁점건물에 위치한 사우나 및 모텔을 리모델링하였는데, 당시 ▣▣건축디자인 대표로 알았던 김BB과 리모델링 공사계약을 325,000,000원(모텔 125,000,000원, 사우나 200,000,000원, 합계 325,000,000원)에 체결하였고, 청구인과 김AA은 각 50%씩 리모델링 비용을 부담하기로 하였다.
• 나. 리모델링 공사는 계약대로 이행되었고, 청구인과 김AA은 김BB에게 쟁점금액을 포함한 공사대금을 모두 지급하였다. 그럼에도 불구하고 처분청은 리모델링 비용 325,000,000원 중 계좌이체 또는 무통장입금으로 지급 내역이 확인되는 89,250,000원만을 자본적 지출로 인정하고 쟁점금액 은 부인하였는데([표1] 참조), 이는 다음과 같은 이유로 부당하다. [표1] 리모델링 비용의 증빙에 따른 처분청의 자본적지출 인정내역 (단위: 건, 천원) 지급증빙 지급자 건수 금액 수취인 자본적 지출 계좌이체 또는 무통장입금 김AA 청구인 13 89,250 김CC 인정 자필영수증 및 계좌출금내역 김AA 청구인 21 131,950 김BB 불인정 235,750 (쟁점금액) 증빙 없음

• - 103,800

• 합 계 34 325,000

1. 청구인과 김AA은 김BB에게 쟁점금액을 포함한 리모델링 비용 325,000,000원 전부를 지급하였다. 처분청이 리모델링 비용 중 89,250,000원을 자본적 지출로 인정한 것은 리모델링 공사가 이루어졌다는 사실을 인정한 것인데, 리모델링 공사 사실을 인정하면서도 공사도급계약서와 견적서 내용을 부인하는 것은 부당하다. 특히 공사도급계약서의 첨부서류에는 공사 중 발생하는 세부 문제점과 공사․자재변경 내용이 상세하게 기재되어 있어 신빙성이 매우 높고, 특별한 사정없이 이를 부인할 수 없다.

2. 처분청은 계좌이체 또는 무통장입금 내역이 존재하는 부분만 공사비용으로 인정하였으나, 공사비용은 일부 현금으로 지급되었다. 청구인은 김AA으로부터 계좌이체 받은 금원을 현금자동입출금기에서 출금하여 김BB에게 공사비로 지급하기도 하였는바, 청구인이 김AA으로부터 이체 받은 금융거래내역, 청구인이 현금 출금한 내역 및 김BB의 자필영수증을 종합하면 공사대금 지급사실이 충분히 입증된다.

3. 처분청은, 청구인이 쟁점금액 중 131,950,000원에 대해서만 자필영수증을 수취하고 103,800,000원에 대해서는 자필영수증을 수취하지 않았기 때문에 대금 결제의 일관성이 없고, 따라서 쟁점금액 전체를 자본적 지출로 인정할 수 없다고 주장한다. 그러나 청구인이 공사자재대금을 대신 변제하여 자필영수증이 없는 경우도 존재하므로, 리모델링 대금 지급내역이 없다고 하여 주된 증거인 공사도급계약서의 내용을 부인할 수 없다.

4. 특히 ▣▣건축디자인은 이 사건 리모델링 공사를 종료한 후 2007.1.30. ○○보증보험(주)로부터 이행(하자)보증보험증권을 발급받았는데, 위 증권의 기재내용에 따르면 보험계약자는 ▣▣건축디자인, 피보험자는 김AA 외 1명, 주계약내용은 쟁점사우나 리모델링공사 외 2종, 계약금액 200,000,000원, 하자보증금율 10%, 보험가입금액 20,000,000원, 보험기간은 2006년 12월 1일부터 2008년 11월 30일까지이다. 만약 김BB이 공사대금을 지급받지 못하였다면 이행(하자)보증보험증권을 발급받을 이유가 전혀 없으므로 청구인이 공사비를 지급한 사실은 충분히 입증된다.

5. 한편 ▣▣건축디자인이 리모델링 공사에 관하여 부가가치세 매출신고를 하지 않은 것은 사실이다. 그러나 ▣▣건축디자인이 리모델링 공사에 대하여 부가가치세 매출신고를 했는지 여부는 쟁점사항이 아니다. 청구인은 도급계약 당시 ▣▣건축디자인의 대표가 김BB이라고 알고 있었으나 실제 대표자는 김CC이었고, 김CC이 세금계산서를 발급하지 않았을 뿐이다.

• 가. 청구인은 김AA으로부터 계좌이체 받은 금원을 현금자동입출금기에서 출금하여 김BB에게 공사비로 지급하였다고 주장하고, 청구인이 김AA으로부터 이체 받은 금융거래내역, 청구인이 현금 출금한 내역 및 김BB의 자필 영수증을 지출증빙으로 제출하였다. 그러나 청구인이 제출한 자료에 따르더라도

① 현금으로 출금된 건은 수취인이 누구인지 알 수 없고, ② 입금액과 출금액이 동일하지 않은 건이 다수이며, ③ 입금시기와 출금시기도 대다수 차이가 난다. ④ 특히 김BB이 작성한 자필 영수증은 객관적인 증빙으로 볼 수 없기 때문에 청구인 계좌에서 출금된 현금이 공사대금으로 지급되었는지 알 수 없다.

• 나. 청구인은 ▣▣건축디자인이 쟁점 리모델링 공사를 종료한 후인 2007.1.30.

○○보증보험(주)로부터 이행(하자)보증보험증권을 발급받았으므로 공사대금 지급사실이 입증된다고 주장한다. 그러나 이행(하자)보증보험증권에 기재된 계약금액(200,000,000원)이 청구인이 주장하는 공사금액(325,000,000원)과 다르고, 이행(하자)보증보험증권은 리모델링 공사로 인한 하자를 보증하는 것이지 공사금액까지 보증하는 것은 아니므로 청구인의 주장을 믿기 어렵다.

• 다. 특히 ▣▣건축디자인 대표 김CC은 리모델링 공사에 대해서 부가가치세 매출신고를 하지 않았다. 청구인 역시 종합소득세 신고 시 리모델링 공사비용 325,000,000원을 반영하지 않았는바, 정확한 리모델링 공사비용을 알 수 없고 금융증빙으로 확인된 금액만 자본적 지출로 인정해야 한다.

• 가. 쟁점 쟁점금액을 자본적 지출로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】[2016.01.19-13797호]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 [2016.02.17-26983호]

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 부칙 제11조(양도자산의 필요경비에 관한 적용례) 제163조제3항의 개정규정은 이 영 시행 이후 지출하는 분부터 적용한다. 3) 소득세법 제160조의2 【경비 등의 지출증명 수취 및 보관】

② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 제163조 및 법인세법 제121조 에 따른 계산서

2. 부가가치세법 제32조 에 따른 세금계산서

3. 여신전문금융업법에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)

4. 제162조의3제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시·금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 "현금영수증"이라 한다)

• 다. 사실관계

1. 청구인 및 ▣▣건축디자인의 사업자등록 내역 국세청 전산시스템(NTIS)에 따르면, 청구인은 2006.11.1.부터 2016.4.20.까지 쟁점건물에서 ▷▷빌딩이라는 상호로 부동산 임대업을 한 것으로 나타나고, 쟁점건물을 리모델링한 ▣▣건축디자인은 2005.7.18.부터 2008.7.25.까지 김CC을 대표자로 하여 일반건축공사 영업을 한 것으로 나타난다. [표2] 청구인의 사업자등록 내역 상 호 업 태 종 목 개업일자 폐업일자 성 명 ▷▷빌딩 (쟁점건물) 부동산 임 대 2006.11.01. 2016.04.20. 청구인 김AA [표3] ▣▣건축디자인의 사업자등록 내역 상 호 업 태 종 목 개업일자 폐업일자 성 명 ▣▣건축디자인 건설업 일반건축공사 2005.07.18. 2008.07.25. 김CC

2. 쟁점 부동산의 현황 및 양도소득세 신고내역 쟁점부동산은 임대사업용 고정자산으로 2,3층은 사우나 시설, 5층은 모텔로 사용되었다. 청구인은 쟁점부동산 양도와 관련하여, 김BB에게 지급한 모텔 리모델링 공사비 125,000,000원, 사우나 리모델링 공사비 200,000,00원과 모텔, 사우나 집기비품 등 206,000,000원 총 531,000,000원에서 1/2에 해당하는 265,000,000원을 자본적 지출로 신고하였다.

3. 리모델링 공사 내역 및 공사대금 지급시기 매수인은 현재 쟁점부동산 위에 물류창고를 건설하여 사용 중인데, 네이버 지도 등에 나타난 쟁점부동산의 사용내역은 다음과 같다.

• 가) 청구인은 2006.5.23. 김BB과 모텔 리모델링 공사계약을 체결하였다고 주장하며 아래 도급계약서를 제출하였는데, 공사예정기간은 2006.5.29.부터 2006.6.10.까지, 공사대금은 125,000,000원(계약금은 2006.5.23., 1차 중도금은 착공 후 20일 되는 날, 2차 중도금은 착공 후 30일 되는 날, 잔금은 준공검사 후 3개월 되는 날 지급)으로 확인된다. 나) 청구인은 2006.8.17. 김BB과 사우나 리모델링 공사계약을 체결하였다고 주장하며 아래 도급계약서를 제출 하였는데, 공사예정기간은 2006.8.19.부터 2006.10.20.까지, 공사대금은 200,000,000원(계약금은 2006.8.28., 1차 중도금은 2006.9.13., 2차 중도금은 2006.9.28., 잔금은 준공검사 후 3개월 되는 날 지급)으로 확인된다.

4. 이행(하자)보증보험증권 내역 ▣▣건축디자인은 2007.1.30. 쟁점사우나 리모델링 공사 외 2종에 대하여 ○○보증보험(주)로부터 이행(하자)보증보험증권을 발급받았는데, 쟁점사우나 리모델링 공사 외 2종(계약금액: 200,000,000원)에 관하여 하자가 발생할 경우 20,000,000만원까지 보증(하자담보기간: 2006.12.1.∼2008.11.30.)한다는 내용이다.

5. 처분청이 부인한 증빙 내역 및 이에 대한 다툼 쟁점금액 중 청구인이 증빙을 제출한 부분을 정리하면 다음 [표4]와 같고, 세부내역에 대한 청구인과 처분청의 다툼은 다음과 같다. [표4] 쟁점금액 중 청구인이 증빙을 제출한 부분 순번 지급일자 증빙서류 영수증수취인 영수증장수 금액(천원)

① 2006.05.26. 청구인 계좌, 김CC 계좌 도급계약서 날인

• - 6,250

② 2006.06.27. 청구인 계좌, 자필영수증

• 1 5,000

③ 2006.07.28. 청구인 계좌, 자필영수증 차DD, 김AA 2 10,000

④ 2006.08.07. 청구인 계좌, 자필영수증 차DD, 김AA 2 5,000

⑤ 2006.08.16. 자필영수증 차DD 1 5,000 2006.08.28. 1 10,000

⑥ 2006.09.10. 청구인 계좌, 자필영수증 김AA 1 10,000

⑦ 2006.09.14. 청구인 계좌, 자필영수증 차DD 1 2,000

⑧ 2006.09.19. 청구인 계좌, 자필영수증 김AA 1 5,000

⑨ 2006.09.21. 청구인 계좌, 자필영수증 차DD, 김AA 2 5,000

⑩ 2006.10.13. 김CC 계좌, 자필영수증 김AA 1 3,000

⑪ 2006.10.17. 청구인 계좌, 자필영수증 차DD 1 3,000

⑫ 2006.10.20. 청구인 계좌, 자필영수증 차DD, 김AA 1 10,000 2006.10.27. 1 16,500

⑬ 2006.12.11. 청구인 계좌, 자필영수증

• 1 20,200

⑭ 2007.06.11. 청구인 계좌, 자필영수증 청구인 1 5,000

⑮ 2007.06.18. 청구인 계좌, 자필영수증 청구인 1 8,000

⑯ 2007.07.02. 청구인 계좌, 자필영수증 차DD 1 3,000 합 계 20 131,950

6. 청구인 추가 주장 및 입증자료 청구인은 심사청구 당시 제출하지 못한 영수증 및 송금내역서가 존재한다고 주장하며 관련 증빙을 제출하였는데, 그 내용을 표로 정리하면 다음과 같다. [표5] 쟁점금액 중 청구인이 증빙을 추가로 제출한 부분 날 짜 금 액 증 빙 2006.10.13 12,000,000 ▣▣건축 김BB 작성 영수증 2006.11.13. 14,000,000 ▣▣건축 김BB 작성 영수증 2006.12.20. 40,000,000 ▣▣건축 김BB 작성 영수증 2007.07.03. 5,000,000 송금내역서 (문EE→김CC) 합 계 71,000,000

• 라. 판단 쟁점금액을 자본적 지출로 인정할 수 있는지 여부에 관하여 살펴본다. 처분청은 청구인이 쟁점건물을 취득하고 리모델링 공사를 하였다는 사실을 인정한 후, 이를 전제로 계좌이체 또는 무통장 입금내역이 존재하는 부분에 대하여만 자본적 지출로 인정하고, 청구인 등의 계좌에서 출금된 현금 등은 누구에게 귀속되었는지 알 수 없다는 이유로 자본적 지출로 인정하지 않았다. 그러나 공사도급계약서, 견적서, 이행보증보험증권, 청구인 등의 계좌 예금거래내역서 및 김BB 명의의 자필영수증 등을 종합하면, 청구인이 리모델링 공사대금 중 일부를 현금으로 지급하였다고 인정할 여지가 있다. 다만, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 존재하므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 한다(대법원 91누10909, 1992.7.28. 판결 참조). 이에 기초하여 볼 때, 청구인이 공사업체에게 리모델링 공사대금을 지급한 사실을 입증하는지 여부가 이 사건의 쟁점인바, 아래와 같은 점을 고려하면 쟁점금액 중 121,950,000원을 필요경비로 인정함이 상당하다고 판단된다. 청구인은 공사도급계약서에 리모델링 공사대금 325,000,000원이 기재되어 있다는 점 등을 근거로 쟁점금액을 포함한 공사대금 전부를 지급하였다고 주장하나, ① 공사도급계약서에 기재된 공사대금이 공사 진행과정에서 감액되거나, ② 청구인이 공사업체에게 공사대금 중 일부를 지급하지 않았을 가능성을 배제할 수 없고, ③ 김BB 명의의 자필영수증은 청구인의 요청에 따라 사후에 작성될 가능성도 존재하므로, 청구인이 리모델링 공사대금 325,000,000원 전부를 지급하였다고 인정하기는 어렵다고 판단된다. 다만, [표4] 및 [표5]에서 음영 표시한 121,950,000원은 청구인 등의 계좌에서 출금한 내역 및 그에 대응하는 김BB 명의의 자필영수증이 존재하고, 공사업체가 쟁점공사를 마친 후 보증보험회사로부터 발급받은 이행보증보험증권의 보험가입금액이 200,000,000원인 점을 고려하면, 계좌출금내역 등이 존재하는 121,950,000원을 자본적 지출로 인정함이 상당하다고 판단된다. 따라서 계좌출금내역 등이 존재하는 121,950,00원을 자본적 지출로 인정하지 아니한 이 건 과세처분은 잘못된 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.