주택의 임대 중 사업용으로 사용된 부분은 주택의 양도로 볼 수 없음

이 건 심사청구는 기각한다

• 가. 청구인은 2015.7.30. 서울 ○○구 ○○동 352-19 다가구 주택(이하 “ 쟁점 주택 ”이라 한다)을 2,500백만원에 취득하고 2016.11.2. 2,950백만원에 양도하였다. 2017.1.31. 양도소득세 신고시 주택의 양도로 보아 일반누진세율을 적용하여 양도소득세 53,054,894원을 신고하였다.
• 나. ○○지방국세청 감사관(이하 “ 조사청 ”이라 한다)은 ○○세무서에 대한 종합감사를 실시하여, 청구인이 양도한 부동산의 용도가 공부상에는 다가구주택으로 기재되어 있으나, 쟁점 주택 중 사업용시설 임대에 사용한 101호, 102호, 201호, 301호(이하 “ 쟁점호 ”라 한다)는 주택이 아닌 사무실로 보아 단기양도에 따른 단일 세율 40%를 적용해야 하는 것으로 판단하고 처분청에 현지시정 통보하였으며, 처분청은 2018.11.12. 청구인에게 양도소득세 13,077,620원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.12.19. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점호를 주거용으로 임대하였으나 임차인이 주거겸 사무실로 사용하여 사업자등록을 하고 청구인에게 월세에 대하여 세금계산서를 발행해 줄 것을 요구하여 일반과세자로 사업자등록하고 세금계산서를 발행해 준 것이다.
• 나. 비록 일반과세자로 사업자등록을 하고 세금계산서를 발행해 주었다고 하여도 그것이 곧 청구인이 쟁점호를 사무실로 임대한다는 행위나 의사로 볼 수 없는 것이며 그로 인해 국가의 과세권이 침해당한 바도 없다.
• 다. 임차한 주택의 사용권은 임차인에게 있으며 정당한 사유없이 임대인이 제한할 수 없는 것이며, 임차인이 쟁점호를 주거겸 사무실로 사용하는 것은 정당한 사용 범위 내에 있는 것이고 그로 인해 쟁점호의 용도가 사무실로 바뀌는 것도 아니다.
• 라. 주택이 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보는 것이다(서면2016부동산-3431, 심사양도-2015-0045, 대법원2004두14960외 다수 같은 뜻).

• 가. 청구인이 제시한 심사례와 법령해석 등은 모두 단독주택, 공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집을 주택으로 판단한 사례로서, 건축법 시행령에서 주택의 형태를 갖춘 가정어린이집은 단독주택 또는 공동주택의 용도로 분류하고 있으므로 실제 용도가 주거용이 아님에도 특별히 주택으로 판단한 사례로서 해당 사례를 쟁점 주택과 같이 공부상 용도와 달리 사업용 시설로 사용한 경우까지 확장하여 적용할 수 없다.
• 나. ｢소득세법 기본통칙｣에서 1세대1주택 비과세 관련하여 주택의 범위를 구분함에 있어 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고 그 용도가 불분명한 경우 공부상의 용도에 의하는 것이라 규정하고 있는바, 쟁점 호는 청구인이 사업용으로 사용할 임차인에게 임대하였고 이에 따른 부가가치세 신고 등도 이행한 상황에서 공부상 용도가 주택이고 임차인이 주택 구조를 유지하며 사무실로 사용하고 있다는 확인서에 근거하여 주택으로 판단할 수는 없는 것이다.

• 가. 쟁점 주택의 임대 중 사업용으로 사용된 부분을 주택의 양도라고 볼 수 있는지
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제88조 【정의】

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 2) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조제1항에 따른 세율

2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 및 조합원입주권은 제외한다]으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 40 3) 소득세법 기본통칙 89-154…3 【주택의 범위】 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도의 의한다. 4) 건축법 시행령 제3조 의 5 【용도별 건축물의 종류】 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. 5) 건축법 시행령 별표 1 【용도별 건축물의 종류】

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집․공동생활가정․지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다] 가.～다. <생략>

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집․공동생활가정․지역아동센터․노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 ｢주택법 시행령｣ 제10조제1항제1호 에 따른 원룸형 주택을 포함한다] <이하 생략> (이하 이면 여백)

• 다. 사실관계

1. 청구인의 양도소득세 신고 및 경정내역을 보면 청구인은 당초 신고시 1년 이상 보유 주택으로 보아 일반누진세율을 적용하여 신고하였으며, 처분청은 쟁점호의 양도차익에 대하여는 40% 단일세율을 적용하고 나머지 부분 양도차익은 누진세율을 적용하여 양도소득세 결정한 사실이 확인된다.

2. 국세청 전산자료에 의하면 청구인은 쟁점 주택을 2015.7.30. 취득 후, 2015.12.18. 일반과세자로 사업자등록(부동산/임대업)하였으며, 2016.12.23. 양수인 이○자외 1명에게 사업을 양도하고 폐업하였다. 양수인 이용자외 1명은 2016.11.1. 일반관세자로 사업자등록 신청하고 현재까지 부동산 임대업을 영위하고 있다. 3) 조사청이 쟁점 주택의 임대내역을 주택과 상가로 구분한 내역은 다음과 같다. 구분 임차인 면적 주택 상가 합계 497.50㎡ 127.09㎡ 370.45㎡ 101호(지층) ㈜M○○○L컨설팅 74.09㎡ 74.09㎡ 102호(지층)

○○국제여행사 74.09㎡ 74.09㎡ 201호(1층)

○○위크 74.09㎡ 74.09㎡ 202호(1층) 임AA 74.09㎡ 74.09㎡ 301호(2층)

○○사존 148.18㎡ 148.18㎡ 401호(옥탑) 이AA 20.00㎡ 20.00㎡ 402호(옥탑) 장AA 33.00㎡ 33.00㎡

4. 청구인의 개업일(2015.12.18.) 이후 부가가치세 신고내역은 다음과 같다. (천원) 기 분 매 출 매 입 납부세액 고정자산매입(상세) 2015.2기 0 24,977 △2,497 기타 감가상각자산: 24,977천원 2016.1기 35,973 2,300 3,367 2016.2기 48,550 64,610 △3,299 건물·구축물: 60,000천원

5. 청구인이 신고한 부동산임대공급가액명세서에 의하면 임차인 및 임대내역이 다음과 같이 확인된다. 호 임대면적 (㎡) 상 호 (임차인) 2016.1기 2016.2기 보증금 월세 보증금 월세 101 70 주식회사 엠○○○○티엘컨설팅 20,000 2,000 20,000 2,000 102 70

○○퀸즈 20,000 1,700 201 70

○○위크 20,000 1,800 20,000 1,800 301 148.18 주식회사 ○○엔터테인먼트 30,000 3,200 30,000 3,200 102 70

○○○국제여행사 20,000 1,800 301 148.18

○○사존 30,000 3,200 합계 90,000 8,700 120,000 12,000 * 임차인은 모두 법인 또는 일반과세자임, 퀘이사존은 2016.10.1.부터 임차

6. 임차인의 업종 및 부각차세 신고내역은 다음과 같다. (백만원) 상 호 (임차인) 업태/종목 매출 공급가액 2016.1기 2016.2기 주식회사 엠○○○○티엘컨설팅 서비스/광고대행 159 134

○○퀸즈 서비스/전통문화체험 0 10

○○위크 서비스/소프트웨어개발 60 145 주식회사 ○○엔터테인먼트 서비스/행사대행 349 89

○○○국제여행사 서비스/여행사 0 5,617

○○사존 서비스/광고대행 51 164

7. 청구인은 ‘쟁점 주택을 임차하여 구조 변경 없이 주택구조 사무실로 사용하고 있다’는 임차인들의 ‘임대차사용확인서’를 제출하였다. 층, 호 임대기간 확인내용 임 차 인 상 호 대 표 2층 301호 16.9.26.~ 18.7.14. 현재 구조변경 없이 주택구조 사무실로 사용하고 있음

○○사존 김BB 지층 101호 15.12.31.~ 17.6.31. 〃 주식회사엠○○○○티엘컨설팅 박BB 지층 102호 16.7.23.~ 18.7.14. 현재 〃

○○○국제여행사 주BB 1층 201호 16.4.29.~ 17.5.26. 〃 49위크 최B

8. 청구인이 제출한 부동산(사무실) 월세 계약서에 의하면 특약사항으로 ‘관리비(10만원 또는 20만원)와 부가세는 별도이며 공과금(전기,가스)은 세입자가 부담한다’는 내용이 있으며, 임차인의 인적사항에 ‘법인등록번호 또는 사업자등록번호’가 모두 기재되어 있다.

9. 국세청 전산자료에 의하면 청구인은 2005.12.22. 부동산 중개업으로 최초 사업자등록한 사실이 있고, 현재 서울 ○○구 잔다리로 ***에서 ‘풍성한공인중개사사무소’라는 상호로 사업 중이다.

• 라. 판단 주택이 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보는 것인바(서면2016부동산-3431, 심사양도-2015-0045, 대법원2004두14960외 다수 같은 뜻), 살피건대, 청구인은 쟁점호를 주택으로 임대하였다고 주장하나 청구인이 제출한 부동산(사무실) 월세계약서에는 임차인들의 법인등록번호나 사업자등록번호가 기재되어 있어 부동산 중개업을 하고 있는 청구인이 쟁점호를 사업용으로 사용할 것이라는 것을 충분히 알고 임대하였다고 보이는 점, 청구인이 쟁점 주택을 사업장으로 하여 일반과세자로 부동산 임대업을 사업자등록하고 개업 이후 부가가치세 신고 시 쟁점호의 자본적 지출과 관련된 부가가치세 매입세액을 공제받은 사실이 있는 점, 청구인은 쟁점호가 일시적으로 주거가 아닌 사업용으로 사용되었다는 주장이나, 청구인이 쟁점 주택을 양도할 때까지 쟁점호는 사업용으로 계속 사용되었으며 청구인이 쟁점 주택의 임대업을 양도하고 매수자가 임대업을 양수하여 임차인이 쟁점호를 사업용으로 계속사용한 점 등으로 볼 때 쟁점주택 중 쟁점호는 주택이 아니라고 판단된다. 따라서 처분청의 청구인에 대한 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.