일괄양도된 쟁점부동산의 5개 층 중 3개 층(3～5층)을 하나의 다가구주택으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용하여 달라는 청구주장의 당부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 1990.00.00. 서울 〇〇구 〇〇로0길 00에 지하1층 지상5층 규모의 근린생활시설 및 주택 514,53㎡(공부상 1～2층은 근린생활시설, 3～5층은 주택, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 보유하다가 2017.4.28. 최〇〇에게 양도한 후 2017.6.26. 쟁점부동산을 1세대 1주택의 양도로 보아 양도가액은 1,500백만원, 취득가액은 497백만원으로 하여 양도가액 9억원을 초과한 양도차익(9억원까지는 비과세 신고)에 대하여 양도소득세 13,269,820원을 신고·납부하였다.
• 나. 〇〇청 감사관이 ‘양도소득세 비과세 변칙신고 기획점검’을 실시하면서 처분청을 통하여 쟁점부동산을 현장확인한 결과, 1·2층 일부가 주택으로 사용되고 있어 쟁점부동산의 주택 층수가 3층을 초과하기 때문에 건축법에 따른 다가구주택 요건을 충족하지 아니하여 쟁점부동산 전체를 1주택으로 보는 다가구주택으로 볼 수 없다는 내용으로 감사지적하자, 처분청은 2018.9.13. 쟁점부동산 중 청구인이 거주한 5층 주택부분의 양도차익만 비과세하고, 나머지 양도차익에 대하여는 양도소득세 246,805,209원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.12.13. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산은 주택과 점포를 별도로 구분하여 거래할 수 없는 부동산으로서 단지 주거에 사용된 층수가 3개 층을 초과하였다가 하여 청구인이 7채의 주택(1～2층 각 1가구, 3～4층 각 2가구, 5층 1가구)을 보유하였다가 매각한 것으로 보는 것은 부당하다. 만일 청구인이 공부상 기재된 대로 5개 층 중 3개 층만 주거용으로 사용하고 나머지 2개 층은 상가로 사용하였더라면, 쟁점부동산은 겸용주택으로서 주거용으로 사용하지 아니한 부분도 주택으로 의제함으로써 쟁점부동산 전체에 대하여 1세대 1주택 비과세규정이 적용될 것인데 반하여 실제 5개 층 모두를 주택으로 사용하였다 하여 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택에 해당하지 아니한다고 보는 것은 과세형평에도 부합하지 아니한다. 따라서 양도시점 1․2층이 공부상의 용도와 달리 그 일부를 주거용으로 사용하였다 하더라도 전부 주택으로 사용하고 있는 3～5층을 하나의 다가구주택으로 보아 이에 대하여 1세대 1주택 비과세규정을 적용함이 타당하다.

쟁점부동산은 청구인의 불법 용도변경으로 인하여 실제 주택으로 사용한 층수가 5개 층으로 3개 층을 초과하므로 건축법 시행령 <별표1>에 규정에 따라 다가구주택에 해당하지 아니하고 공동주택이다. 따라서 쟁점부동산의 양도를 소득세법제89조 제1항 제3호 가목 및 같은 법 시행령 제154조 및 제155조에서 규정하고 있는 1세대 1주택의 양도로 볼 수 없어 청구인이 거주한 1개(5층) 층만 1세대 1주택으로 비과세하고 나머지 4개 층의 양도소득에 대하여 과세한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 일괄양도된 쟁점부동산의 5개 층 중 3개 층(3～5층)을 하나의 다가구주택으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용하여 달라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 (2016.12.20. 법률 제14389호로 일부 개정된 것, 이하 같다)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 (2017.2.3. 대통령령 제27829호로 개정된 것)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.(단서 생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 3) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 ｢건축법 시행령｣ 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 4) 건축법 시행령 [별표1]【용도별 건축물의 종류】

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

• 가. 단독주택
• 나. 다중주택: 생략
• 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 ｢주택법 시행령｣ 제3조제1항 에 따른 원룸형 주택을 포함한다].(단서 생략)

• 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
• 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
• 라. 기숙사 5) 소득세법 기본통칙 89-154…3【주택의 범위】 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다.
• 다. 사실관계

1. 쟁점부동산에 대한 신고 및 경정내용 청구인인 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고한 내역 및 처분청이 경정한 내역은 다음과 같다. (단위: 천원) 구분 신고 경정 비고 양도가액 1,500,000 1,219,375 2017.4.30. 양도 취득가액 497,732 342,296 환산가액 적용 필요경비 8,006 5,654 양도차익 비과세 596,557 과세대상 397,705 871,424 장기보유특별공제 318,164 261,427 양도소득금액 79,541 609,997 과세표준 77,041 607,497 산출세액 13,269 213,598 가산세 46,476 고지세액 246,805

2. 쟁점부동산의 임대현황 등 쟁점부동산의 임대현황에 관하여는 다툼이 없으며, 처분청의 1세대 1주택 적용의 범위 및 청구인의 1세대 1주택 주장범위는 다음과 같다. (단위: ㎡, 천원) 층수 면적 공부상 용도 임대내용 처분청의 과세내용 청구주장 내용 주택 상가 보증금/월세 보증금/월세 업종 합계 514.53 다가구 단독주택 570,000/400 40,000/1,260 7주택 3주택 5층 96.26 주택 청구인 거주 1주택 비과세 3층∼5층은 다가구주택으로 1주택비과세임 4층 100.62 주택 100,000/0 2주택 70,000/400 3층 100.62 주택 140,000/0 2주택 70,000/0 2층 96.84 근·생 (점포) 95,000/0 33,00/200 전파사 1주택+ 2점포 1주택+ 2점포 2,000/460 인테리어 1층 50.67 근·생 (소매점) 95,000/0 5,000/600 창고 1주택+ 1점포 1주택+ 1점포 28.5 주차장 지하1층 41.02 대피소 대피소 * 공부상으로 주택면적이 상가 면적보다 큼

3. 처분청의 현장확인 내용 처분청이 쟁점부동산에 대하여 실제 사용현황 및 동 부동산에 전입한 세대를 확인한 내용은 다음과 같다. (단위: ㎡, 천원) 공부상 용도 현장 확인 내용 층 면적 용도 실제용도 가구 수 전입세대 내역 임대 현황 호 세대주 전입일자 1층 50.67 상가 일부주택 1가구 이〇〇 2017.8.20. 1주택 1상가 2층 96.84 상가 일부주택 1가구 921호 정〇〇 2017.9.24. 1주택 2상가 3층 100.62 주택 주택 2가구 931호 윤〇〇 2016.10.14. 2주택 932호 김〇〇 2016.6.29. 4층 100.62 주택 주택 2가구 941호 김〇〇 2015.10.16. 2주택 942호 김대근 2016.10.31. 5층 96.26 주택 주택 1가구 청구인 거주 4) 건축법 시행령상 다가구주택의 요건 건축법 시행령 [별표1]【용도별 건축물의 종류】에서 규정하고 있는 다가구주택의 요건은 다음과 같으며, 쟁점주택은 실제 주택으로 쓰는 층수가 5개 층이어서 다가구주택 요건에는 해당하지 아니하는 것으로 나타난다. * 다가구주택 요건: 아래 ①, ②, ③의 요건 모두 충족

① 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3층 이하일 것

② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것

③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

• 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 일괄양도된 쟁점부동산의 5개 층 중 3개 층(3～5층)을 하나의 다가구주택으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용하여 달라고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는 것(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결, 같은 뜻임)이므로, 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목, 같은 법 시행령 제154조･제155조 및 건축법 시행령 별표1이 규정하는 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구주택은 ‘3개 층 이하의 주택 층수’, ‘660㎡ 이하의 바닥면적’ 및 ‘19세대 이하 거주’라는 3가지 요건을 모두 충족되어야 하는 것이다.(조심2017서0697, 2017.5.22., 조심2018전0163, 2018.4.11. 등 다수 같은 뜻임). 따라서 쟁점부동산은 주택으로 사용하는 층수가 5개 층이어서 건축법 시행령별표1의 다가구주택 요건과 맞지 않아 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서에 따라 1세대 1주택의 특례가 적용되는 다가구주택으로 보기는 어려운 점, 쟁점부동산은 다가구주택의 규모를 벗어나 사실상의 공동주택에 해당하므로 주택 수는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 호를 하나의 주택으로 보아 산정하여야 하는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.