주택임대 사업자가 지방자치단체에서 민간임대주택 등록이 되지 않은 경우 장기임대주택 보유자의 거주주택 특례를 적용할 수 없음

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2018.1.3. 서울특별시 용산구 이○동 4 한파트 2동 6호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 강○강외 1인에게 양도하였다.

• 2018.3.15. 쟁점주택 양도가액을 1,400백만원, 취득가액을 850백만원 등으로 계산한 후, 소득세법 시행령제155조【1세대1주택의 특례】제20항 ‘장기임대주택 보유자의 거주주택 특례’를 적용하여 쟁점주택을 1세대1주택으로 보아 양도소득세 3,968천원을 신고·납부하였다. < 양도소득세 신고내역 > (백만원) 양도가액 취득가액 기타 필요경비 양도차익 장기보유 특별공제 양도소득 전체 비과세 과세대상 1,400 850 44 506 325 180 144 36

• 나. 처분청은 2018.6.27.부터 2018.7.16.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하였다.

• 처분청은 청구인이 쟁점주택 양도 당시 소유하고 있던 오피스텔 1) (이하 ‘쟁점오피스텔’이라 한다)는임대주택법에 따른 주택임대업 미등록 상태이므로, 1세대1주택 비과세 특례대상인 장기임대주택 보유자의 거주주택 특례요건을 충족하지 않은 것으로 보아 신고내용을 부인하여, 2018.9.1. 양도소득세 183백만원을 경정․고지하였다.

• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.11.30. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점주택 양도 당시 소유하고 쟁점오피스텔에 대하여 마포구청에 임대사업자 등록을 신청하였으나 전용면적이 85㎡를 초과한다는 이유로 반려 처분되어 처분청에만 주택임대업으로 사업자등록한 것이다.
• 나. 쟁점오피스텔은 구분 등기만 되지 않았을 뿐 실제 호별로 구분되어 있어 85㎡를 초과하지 않는 준주택임에도 마포구청은 현장 확인 등 필요한 조치를 하지 않고 등기부등본 등 공부상에 기재된 면적만으로 임대주택 요건에 해당되지 않는다고 임대사업자 등록을 반려하였고,

• 처분청은 관할 지자체에 주택임대업 등록이 되어 있지 않다는 사유만으로 쟁점 주택에 대하여 1세대1주택 비과세 특례를 배제한 처분은 부당하다.

• 가. 1세대1주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 쟁점주택이 장기임대주택 외에 보유하고 있는 1주택이면서 거주기간이 2년 이상일 것, 장기임대주택은 양도일 현재 사업자등록과 민간임대주택으로 등록하고 임대하고 있을 것이라는 요건을 모두 충족한 경우에만 적용되는 것이다. 1)소득세법시행령제155조(1세대1주택의 특례) 제20항에서는 “장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 그 밖의 1주택이 2년 이상 거주한 주택인 경우 1세대1주택 비과세 특례를 적용하는 것”으로 규정하면서, 제1호에서 “거주주택은 거주기간이 2년 이상일 것”, 제2호에서 “장기임대주택은 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것”을 요건으로 규정하고 있다. 2)민간임대주택법에 관한 특별법제2조에서는 “민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 토지 및 주택으로서 임대사업자가 제5조 따라 등록한 주택”이라고 규정하고 있으며, 같은 법 제5조에서는 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장 등 지자체장에게 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있다.
• 나. 청구인의 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔은 지자체에 임대주택으로 등록되지 않았고, 쟁점오피스텔을 거주용으로 임대하고 있었으므로 3주택 이상을 보유한 다주택자로 판단되었다.

• 청구인은 관할 지자체에서 민간임대주택 등록을 반려 처분한 것은 부당하고, 쟁점오피스텔에 대하여 세무서에 사업자등록을 하였음에도 불구하고 처분청에서 쟁점주택에 대하여 1세대1주택 비과세 특례를 배제한 처분은 부당하다고 주장하나,

• 조세법률주의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합되는 것이다(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결).

• 다. 따라서 처분청이 쟁점주택에 대하여 장기임대주택 소유자의 거주주택 특례 요건에 해당하지 아니하는 것으로 보아 1세대1주택 비과세 적용을 부인한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 주택임대 사업자가 지방자치단체에서 민간임대주택 등록이 반려된 경우 장기임대주택 보유자의 거주주택 특례를 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제88조 【정의】(2016.12.27.-14474호)

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 1-1) 건축법 시행령 별표1 【건축법상 주택의 구분】

2. 공동주택(공동주택의 형태를 갖춘 가정어리이집 (중략) 원룸형 주택을 포함한다), 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

• 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 주택
• 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우)에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 1-2) 주택법 시행령 제10조 【도시형 생활주택】

① 법 제2조 제20호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제36조 제1항 제1호에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.

1. 원룸형 주택: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 공동주택

• 가. 세대별 주거전용면적은 50제곱미터 이하일 것
• 나. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것
• 다. 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용면적이 30제곱미터 이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성할 수 있다.
• 라. 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것 2) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】(2016.12.27.-14474호)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 2-1) 소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】(2017.09.19.-28293호)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조 제1항에 따른 등록과민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만,민간임대주택에 관한 특별법제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우는 제외한다. 2-2) 소득세법시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】(2017.09.19.-28293호)

⑳ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 3) 소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】(2016.12.27.-14474호)

① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자의 경우에는 그러하지 아니하다. 4) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다. 4-1) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제2조 【준주택의 범위】 민간임대주택에 관한 특별법(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호에서 "오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택"이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 오피스텔(이하 "준주택"이라 한다)을 말한다.

1. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것

2. 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것 5) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 【임대사업자의 등록】

① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택

③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점주택 양도 당시 청구인의 주택보유 현황 가) 청구인은 쟁점주택 양도당시 1세대 3주택 이상 소유자에 해당하는 것이 등기사항전부증명서 및 건축물대장 등에서 확인된다. < 청구인의 주택보유 현황 > 구 분 보유 주택 취득일 (양도일) 비 고

① 쟁점주택 서울 용산 이○동4 한가람A 2-6**

2005. 6. 8 (2018.

1. 3) 2년 이상 거주

② 쟁점오피스텔 * 서울 마포 신○○동 **-11, 4~8층 오피스텔

2016. 9. 8 임대 11

③ 9층 주택 서울 마포 신○○동 -11, 9층 주택

2016. 9. 8 청구인 거주지 < 쟁점오피스텔 건축물대장 현황 > (㎡) 구분 1층 2층 2층 3층 4층~ 6층 7층 7층 8층 9층 면적 88.93 59.48 29.4 88.88 88.88 67.1 21.78 88.88 88.88 용도 주차장 소매점 주차장 학원 오피스텔(3실) 오피스텔(2실) 학원 오피스텔(3실) 주택 비고 쟁점오피스텔 주택 나) 청구인은 쟁점주택에서 2011.10.31.부터 2016.2.25.까지 4년 4개월을 거주하였고, 쟁점주택 양도 당시에는 경기 고양시 소재 ○○마을아파트에 거주하였다가 쟁점건물 9층 주택에는 2018.2.8. 전입하였음이 주민등록표에 확인된다. < 청구인의 주민등록상 전출입 내역 > 전입일 변동사유 주 소 1970.01.03. 출생등록 서울 동대문구 용백동 (중략) 2007.05.28. 전입 서울 용산구 이백동 4 (21/3) 한아파트 2동 6호 2011.10.31. 도로명주소 변경 서울 용산구 이촌로6길, 2동 6호(이촌동, 한아파트) 2016.02.25. 전입 경기 고양시 일산○구 경의로 333, 5동8호(마두동, ○○마을) 2018.02.08. 전입 서울 마포구 마리재로 39 (신○○동) 다) 청구인은 2016.10.11. 처분청에 개업일자를 2016.9.8.로 하여 주택임대업으로 사업자등록(3-9-0**)하였음이 확인된다.

2. 양도소득세 신고 내용 가) 쟁점주택의 양도가액을 1,400백만원, 취득가액을 850백만원, 필요경비를 44백만원으로 하여 양도차익 506백만원으로 신고하였음이 확인된다. < 취득가액 및 필요경비 상세내역 > 취득가액 필요경비 항 목 금 액 항 목 금 액 매수가액 810,000 아파트 개보수 공사 39,600 취득세 17,820 중개수수료 4,620 등록세 15,390 법무사비용 1,844 중개수수료 4,500 나) 청구인은 쟁점주택이 고가주택이면서 1세대 1주택에 해당하므로 양도차익 중 325백만원을 비과세하고, 장기보유특별공제(10년 이상, 80%)는 144백만원으로 계산하였음이 확인된다.

① 비과세 양도차익 325백만원 = 506백만원 ×

② 장기보유특별공제 144백만원 = 325백만원 ×

3. 처분청 양도소득세 조사 내용 가) 처분청은 2018.6.27.부터 2018.7.16.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하고 양도소득세 183백만원을 경정․고지하였음이 확인된다. < 양도소득세 경정 내역 > (백만원) 구분 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 양도소득 금액 세율 산출세액 신고 1,400 850 44 181 36 기본세율 4 경정 1,400 850 5 546 382 +10% 중과세율 164 < 세부항목별 경정이유 > 항 목 신고내용 부인사유 양도차익 소득세법시행령 제155조 제20항 에서 규정하고 있는 장기임대주택사업자의 1세대1주택 비과세 특례 적용을 배제 기타필요경비 공사비 39백만원은 실제 공사사실이 확인되지 않고, 지출여부가 불분명하여 필요경비에서 제외 세율 1세대3주택 이상자로 지정지역 내 주택을 양도하여 중과세율(10%가산)을 적용 나) 처분청에서 제출한 쟁점오피스텔 ‘전입세대 열람내역’을 보면 조사일 현재 4층부터 8층까지는 12명에게 주거용으로 임대하고 있음이 확인된다.

• 2층 및 3층은 청구인이 병원(비*과) 용도로 자가 사용하고 있고, 9층 주택은 청구인이 거주중임이 확인된다. < 2016년 이후 신○○동 오피스텔 전입세대 열람 내역 발췌 > 호수 전입일자 주민번호 성명 현주소 현주소 전입일 501호 2016.02.04. 86**-2** 손 마포구 연남동 2018.04.19. 801호 2016.03.24. 85-1** 김 서대문구 남가좌 2017.12.05. 401호 2016.05.25. 88-2** 김 영등포구 당산동 2018.04.30. (중략) 501호 2018.06.19. 90-1** 임 마포구 신공덕동 ** 2018.06.19. 다) 청구인은 쟁점오피스텔에 대하여 마포구청에 임대사업자등록을 신청하였으나, 분할등기가 되지 않은 오피스텔로 층별 전용면적이 85㎡를 초과한다는 사유로 반려되었다고 주장하고 있으나, 신청 및 반려 여부에 대하여는 관련 증빙을 별도로 제시하지 않았다. 청구법인 처분청 주장내용 증빙 주장내용 증빙 마포구청에 민간임대주택 등록신청하였으나 부당하게 거부됨

• 호별로 구분되어 면적요건이 충족되므로 특례 적용되어야 함 건축물대장 등기부등본 비과세 감면은 엄격해석 해야하고, 법적 요건 불비로 이건 과세는 정당

• 지자체에서 판단할 사항임 기 결정 사례 주택임대사업자로 사업자등록하고, 실질 임대하고 있음 사업자등록증 지자체 임대주택 등록이 되어야만 적용 가능함 기 결정 사례

7. 청구인 주장 및 처분청 주장의 비교

• 라. 판단

1. 관련 법리 및 규정

• 가) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결, 대법원 2008.10.23. 선고 2008두7830 판결 등 참조). 나)소득세법시행령제155조(1세대1주택의 특례) 제20항에서는 “장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 그 밖의 1주택이 2년 이상 거주한 주택인 경우 1세대1주택 비과세 특례를 적용하는 것”으로 규정하면서, 제1호에서 “거주주택은 거주기간이 2년 이상일 것”, 제2호에서 “장기임대주택은 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것”을 요건으로 규정하고 있다.

2. 쟁점오피스텔을 장기임대주택으로 볼 수 있는지 여부

• 가) 앞서 본 법리와 사실관계를 종합하여 인정되는 아래의 사실과 사정에 따르면, 쟁점오피스텔은 장기임대주택의 요건을 모두 갖추지 못하였으므로 장기임대주택에 해당한다고 보기 어렵다.

① 청구인은 쟁점오피스텔을 주택임대사업자로 사업자등록을 하고 실제로 주택으로 임대하고 있으나,민간임대주택법에 관한 특별법제5조에 따른 ‘민간임대주택’으로 등록하지 않았다.

② 청구인은 쟁점오피스텔을 마포구청에 민간임대주택으로 등록 신청하였으나 부당하게 반려되었다고 주장만 할뿐 관련 근거는 제출하지 않았다.

③ 민간임대주택법에 관한 특별법에 따른 임대주택 등록과소득세법에 따른 사업자등록은 그 목적과 취지가 다르고,소득세법에 따른 사업자등록을 하였다는 이유만으로민간임대주택법에 관한 특별법에 따른 임대주택 등록이 의제되는 것은 아니다(대법원 2018.3.27. 선고 2018두40683 판결 참조).

• 나) 따라서 처분청이 쟁점오피스텔을 장기임대주택이 아닌 일반주택으로 보아 청구인에게 1세대3주택 이상 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 과세처분은 적법한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 서울특별시 마포구 신○덕동 **-11 빌딩 중 4층부터 8층까지 오피스텔