부동산매매업으로 사업자등록 및 사업용 재고자산으로 관리하지 않은 점, 양도소득으로 신고한 점에 비추어 부동산매매업을 영위하였다고 볼 수 없음

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2003.5.28. 청구인의 매제인 전○○ 명의로 경기 광주시 ○○면 △△리 산39-23 임야 3,234㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여, 2011.1.10. 그 중 1,323㎡(이하 “쟁점지분”이라 한다)을 이○○에게 양도 하고 1,911㎡는 배우자인 최○자에게 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 않았다.
• 나. 처분청은 2018.4.26.부터 2018.5.15.까지 청구인에 대하여 양도소득세 세무조사를 실시하여 청구인이 쟁점토지를 전○○에게 명의신탁 하였다가 양도하였음에도 양도소득세를 신고하지 않았음을 확인하였고, 배우자에게 양도한 것은 대금의 수취가 확인되지 않아 증여로 보았으며 이○○에게 양도한 쟁점지분은 등기사항증명서에 기재된 1억 6,000만원을 양도가액, 환산가액 19,715,356원을 취득가액으로 하여 세액을 계산한 후 2018.5.29. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 45,709,335원을 과세예고 통지하였다.
• 다. 청구인은 2018.6.8. 처분청에 쟁점지분의 양도로 인한 소득이 양도소득이 아닌 사업소득이므로 과세예고통지가 부당하다는 과세전적부심사청구를 하였으나 2018.8.7. 불채택 결정되었으며, 처분청은 2018.8.8. 청구인에게 양도소득세 46,095,358원을 결정·고지하였다.
• 라. 이에 불복하여 2018.6.21. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점토지의 양도는 사업상 쟁점토지를 개발한 후 양도한 것이므로 사업소득에 해당하므로 양도소득세는 결정취소 되어야 한다.

1. 쟁점토지는 청구인이 2002.10.2. 청구인 외 9인과 공동으로 매입한 경기 광주시 ○○면 △△리 산39-4 임야 59,306㎡(이하 “모지번 토지”이라 한다) 중 청구인 지분으로, 청구인 외 9인이 공동으로 교량, 진입로, 내부도로 등 공사(개발)를 하여 토지의 가치를 증가시키는 등 개발행위를 하였고 진입로 개설에 필요한 진입로 인접 토지 6필지 중 995㎡를 구입하는 등 토지의 효용가치를 증진시킨 후 판매한 것으로 전형적인 부동산매매업에 해당한다. 2) 청구인은 2006년에 쟁점토지와 동일한 모지번 토지를 개발하여 지번 분할한 3필지를 판매하였고, 당해 토지의 양도로 인한 소득을 양도소득이 아닌 사업소득으로 신고하였다.

3. 청구인은 부동산매매업으로 사업자등록을 하지 않았으나 부동산을 개발 하여 판매하겠다는 사업목적으로 공동개발 사업에 참여하여 부동산매매를 3차례 한 적이 있어 쟁점지분의 양도는 일회성이 아닌 계속성과 반복성을 가진 사업소득이다.

4. 처분청은 쟁점지분의 양도로 인한 소득을 사업소득으로 본다면 배우자에게 양도하였으나 증여로 본 부분도 사업소득으로 보아야 하기 때문에 청구의 실익이 없다고 주장하나, 배우자에게 양도한 것은 당초부터 배우자의 것이었으므로 과세가 되지 않아야 하므로 청구의 실익이 있다.

• 나. 청구인은 처분청의 “불복청구에 대한 의견서”를 받고 다음과 같이 항변서를 제출하였다. 1) 처분청은 2006년부터 양도시점인 2011년까지 사업의 연속성에 대해 설명할 수 없고, 청구인이 부동산매매업으로 사업자등록한 이력이 없어 양도소득이라고 주장하나, 쟁점토지는 부동산매매 사업목적으로 10인이 매입하여 개발하고 분할하여 양도한 것이므로 연속성이 있으며 양도소득과 사업소득은 부동산 양도로 인한 소득의 실질로 구분할 것이지 사업자등록 여부는 상관이 없다. 2) 처분청은 청구인이 2006년 사업소득으로 신고한 물건 이외의 부동산을 2007년 이후 양도하고 양도소득으로 신고하였으므로 부동산매매업을 영위하지 않은 것으로 주장하나, 다른 부동산의 양도로 인한 소득을 양도소득으로 신고하였다고 하여 쟁점 지분의 양도로 인한 소득을 양도소득이라고 봄은 부당하고, 쟁점토지 외의 부동산은 개발행위 없이 보유하다 양도하여 양도소득으로 본 것이다. 3) 청구인이 양도한 다른 부동산의 양도로 인한 소득을 양도소득으로 신고한 사실에 잘못이 있으면 조사하여 경정 결정하면 되는 것이지 그것을 이유로 쟁점지분의 양도에 따른 소득을 양도소득으로 보는 것은 부당하다.

• 가. 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득인지 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 갖추었는지를 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것이다.
• 나. 청구인은 쟁점부동산 인근 토지를 2006년에 매각하고 사업소득세로 신고 하였으므로 쟁점부동산 또한 토지를 개발할 의도를 가지고 취득하여 보유하다 양도한 것으로 사업소득세로 보는 것이 타당하다 주장하나, 2006년부터 양도시점인 2011년까지 사업의 연속성이 확인되지 않으며 현재까지 청구인은 부동산매매업으로 사업자 등록한 이력이 없다.
• 다. 청구인은 2006년 양도한 부동산을 사업소득으로 신고한 이후 2018년까지 9회에 걸쳐 부동산을 양도하였으나 모두 양도소득으로 신고한 것으로 보아 부동산매매업을 영위하였다 해도 2007년 이후 사업이 종료된 것으로 판단되며, 쟁점부동산의 양도시기인 2011년에 다른 부동산을 취득하거나 양도한 사실이 없음으로 양도소득으로 판단된다.
• 라. 또한 청구인은 쟁점부동산을 전○○ 명의로 등기(명의신탁)하여 보유하다가 양도하고 양도소득세나 종합소득세를 신고·납부하지 않음으로써 국세기본법제15조에 규정된 세법상의 신의칙에 대한 규정을 위반하였다.
• 마. 위와 같이 2011.1.10. 청구인의 쟁점토지 양도는 사업성이 없는 양도로 확인되는바 양도소득세 45,709,335원을 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 수인이 공동으로 토지를 취득하여 개발사업을 시행, 각자 분할 등기하여 양도하여 양도소득이 아닌 사업소득으로 과세해야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해년도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

② 사업소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 하며, 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액을 "결손금"이라 한다.

③ 제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 통계법 제22조 에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조제1항제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.<개정 2000.12.29> 3) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2010.12.27>

1. 토지[측량・수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍 公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

• 다. 사실관계

1. 국세청통합전산망 수록자료(이하 “국세청 전산자료”라 한다)에 의하면 청구인은 사업자등록 이력이 없음이 확인된다. 2) 모지번 토지의 등기사항전부증명서(이하 “등기부등본”이라 한다)에 의하면 2002.10.2. 청구인 외 9인이 당해 부동산을 매매를 원인으로 취득한 후, 2003.5.23. 및 2003.5.28. 공유물 분할을 원인으로 다음과 같이 분할등기 한 것이 확인된다. (단위: ㎡) 공유물 분할 전(경기 광주 도척 유정) 공유물 분할 후(경기 광주 도척 유정) 지번 지목 면적 소유자 (지분) 지번 면적 소유자(명의자) 산39-4 (모지번 토지) 임야 59,306 최○섭 (26,347) 이○원 (3,306) 김○봉 (19,282) 조○원 (10,371) 산39-16 6,322 청구인 산39-24 3,286 산39-21 935 이☆완 산39-25 7,174 산39-15 6,522 선☆애 산39-17 6,271 조☆일 산39-4 5,833 이☆재 산39-18 4,671 김☆기 산39-19 5,003 장☆순 산39-23 3,234 쟁점토지 전○○ 산39-21 934 최○자 산39-22 2,838 산39-20 5,349 박☆철 산39-21 934

3. 등기부등본에 의하면 2011.1.10. 쟁점토지 중 1,911㎡는 청구인의 배우자에게, 쟁점지분인 1,323㎡은 이○○에게 소유권이전된 것이 확인되며, 처분청의 양도소득세 조사종결보고서에 따르면 처분청은 청구인이 쟁점토지를 명의신탁 하였다가 양도한 후 양도소득세를 신고하지 않았고 배우자에게 소유권을 이전한 것은 증여로, 이○○에게 소유권을 이전한 쟁점지분은 양도로 보아 양도소득세를 계산한 것으로 확인된다. 4) 처분청이 제출한 ○○고등법원2015나2025462 추심금 사건의 판결문(선고일자 2015.10.28.)에 따르면 쟁점토지를 청구인이 전○○ 명의로 명의신탁한 사실이 확인되며, 전심인 00지방법원 △△지원 2014가합202178 추심금 사건의 판결문의 이유(인정사실)를 보면 “피고 조○형은 토지개발사업을 하기 위하여 2002.10.2.경 다른 매수인들과 함께 광주시 ○○면 △△리 산39-4 임야를 매수하였다”는 내용이 기재되어 있음이 확인된다. 5) 청구인은 청구인 외 9인과 함께 모지번 토지를 개발·토지가치를 증대시켜 판매하고자 토지개발을 한 것이라 주장하며 제출한 증빙은 다음과 같다.

• 가) 부동산매매계약서를 보면 작성일이 2002.10.2.이고 매수인 란은 청구인 외 9인으로, 특이사항 란에 “잔금 이전에 매수인이 매수한 평 수대로 분할키로 한다”고 기재되어 있고, 별지에는 청구인 외 9인 각각의 매수 평수가 기재되어 있고 성명 란에 날인되어 있으며 일부 내용은 다음과 같다.(계약서 생략) 나) 청구인은 상기 부동산매매계약서 상 잔금청산일인 2003.2.2. 작성한 다음의 합의각서를 근거로 쟁점토지 구입시부터 토지를 개발하여 판매할 목적이었음을 주장하며, 합의각서에는 모지번 토지의 개발공사비 등에 대한 비용분담에 관한 내용이 기재되어 있고 별지에는 청구인 외 9인의 날인 내용이 확인된다. 다) 청구인이 과세전적부심사청구시 처분청의 보정요구에 따라 모지번 토지의 개발에 관한 증빙자료로 제출한 것은 다음과 같다.

(1) 00 00교량공사 표준도급계약서는 아래와 같으며 공사장소가 ‘00도 00시 0내’로 기재되어 있고 발주자는 박00로 되어 있다. 위 계약서와 관련하여 표준도급계약 일반조건, 공사내역서, 공종별집계표, 수급자인 ○○아스콘(주) 사업자등록증을 함께 제시하였음 (2) 청구인은 위 민간건설공사 발주자가 박00인 이유가 00시장으로부터 교량 설치에 따른 하천점용허가를 박00이 받았기 때문이라며 아래의 확인서 및 박00이 허가받은 하천점용허가증 사본을 제출하였다. (3) 쟁점토지 진입을 위해 도로공사를 하였다고 주장하며 다음과 같이 변경계약 내역서 등과 완공된 현재 교량 및 도로 사진을 제출하였다. 5월 20일부터 7월 4일까지 일자별 공사내용이 기재되어 있음 (4) 쟁점지분의 양도는 일회성의 성격이 아닌 계속성과 반복성을 가진다고 주장하며 2006년 3필지의 토지를 양도하고 아래와 같이 부동산매매업 으로 종합소득세 신고하였다며 종합소득세 신고서 사본을 제시하였고, 국세청 전산자료에서도 그 내용이 확인된다. <청구인의 2006년 종합소득세 신고내역> 단위: 백만원 지번 지목 취득일자 양도일자 수입금액 비고 △△리 323-17 임야 2003.5.28. 2006.2.16. 282 △△리 323-16에 전사 △△리 323-15 임야 2003.2.6. 2006.2.16. △△리 323-18 임야 2003.5.28 2006.5.25. 258 △△리 323-9에 전사

(5) 청구인이 2006년 양도한 3필지가 쟁점지분과 인접해 있음이 00시 생활지리웹포털 지적도, 모지번 토지와 취득일자가 동일한 것이 등기부등본에 의하여 확인된다. 6) 국세청 전산자료에 의하면 다음과 같은 사항들이 확인된다. 과세연도 취득일자 양도일자 양도물건 소재지 건수 비고 2007 2003.4.23. 2007.7.11.

○○면 △△리 211-5 2006.6.19. 2007.4.27. 00동 산 20-39 2007.12.21. 00동 219- 12 2007.12.28. 00동 219- 8 2008 2005.3.30. 2008.4.25. 0000읍 수양리산 70-3 2006.6.19. 2008.5.15. 00동 219- 9•10•11 3필지 2009 2004.12.22. 2009.1.29. 0동 63-2 2010 2006.2.8. 2010.7.27. 000읍 000리 133- 3•5•6 3필지 2006.4.27. 000읍 000리 133-7 2015 2007.6.7. 2015.11.19. 000읍 00리 산 7-2·3 2필지 2016 2016.2.5. 000읍 00리 산 7-4 2018 2018.5.15. 000읍 00리 산 7

• 가) 청구인이 00도 00시 소재 토지를 취득하여 2006년 이후 양도하고 양도소득세로 신고한 내역 등은 다음과 같다. [단위: 양도가액(백만원), 기타(원)] 과세연도 양도일자 소득구분 과세표준 양도가액 납부할세액 2006 2006년 3건 사업소득 101,570,560 540 23,849,696 2007 2007.12.28. 양도소득 4,054,773 134 1,824,648 2007.7.22. -26,096,427 120 -1,824,648 2007.4.27. 18,032,838 63 6,505,811 2008 2008.5.15. 양도소득 70,174,864 160 18,910,211 2008.4.25. 17,646,500 100 2,048,733 2009 2009.1.29. 무신고(공공용지 협의취득) 2010 2010.7.27. 양도소득 13,386,636 300 1,144,494 2011 2011.1.10. 무신고(쟁점지분, 양도소득으로 결정) 2015 2015.11.20. 양도소득 11,453,452 30 687,207 2016 2016.2.5. 5,996,726 17 359,803 2018 2018.5.15. 48,052,941 100 6,312,705 납세자명 물건 취득일자 양도일자 신고 및 결정 이☆재 산39-4 2003.5.28. 2009.6.2. 양도소득세 신고 시인 이☆완 산39-25 2003.5.28 2004.5.6. 무신고 양도소득세 결정 나) 모지번 토지의 공동취득자인 이☆재와 이☆완의 지분 양도에 따른 양도소득세 신고 및 결정내용은 아래와 같다. 다) 청구인은 2004년부터 2018년까지 8회에 걸쳐 15필지 12,429㎡를 취득하고 16회에 걸쳐 20필지 17,892㎡ 양도한 것으로 아래와 같이 확인된다. <청구인의 토지 취득내용> (단위: ㎡) 연도별 횟수 필지수 면적 비고 2004 1 1 522 2005 1 1 1,818 2006 3 10 3,527 2007 1 1 5,950 2008 1 1 86 2015 1 1 526 합계 8 15 12,429 <청구인의 토지 양도내용> (단위: ㎡) 연도별 횟수 필지수 면적 비고 2006 3 3 6,158 사업소득으로 신고 2007 4 4 790 양도소득으로 신고 2008 2 4 2,110 2009 1 1 522 무신고 2010 2 4 2,858 양도소득으로 신고 2011 1 1 3,234 무신고(쟁점토지) 2015 1 1 662 양도소득으로 신고 2016 1 1 331 2018 2 2 4,461 합계 17 21 21,126

7. 인터넷포털 다음지도의 스카이뷰에 의하여 확인되는 쟁점토지의 양도일 전후 현황은 다음과 같으며 양도일 전의 현황은 임야였던 것으로 확인 되고 별도의 토지를 개발한 흔적은 확인되지 않고, 양도일 이후인 2015년 스카이뷰를 보면 대지로 정리된 모습이 보인다.

8. 청구인은 쟁점지분의 양도로 인한 소득이 사업소득이고 개발비용 지출증빙 등을 보관하고 있지 않아 단순경비율을 적용하여 소득금액을 계산하여야 한다고 하며 예상세액을 다음과 같이 계산하였다. (단위: 백만원) 수입금액 필요경비 소득금액 과세표준 산출세액 가산세 총결정세액 160 112 48 46 6 6 12

9. 심리담당자가 청구인의 제출한 매매계약서 상 취득가액과 합의각서상의 개발비를 모지번 토지에서 쟁점지분이 차지하는 비율로 안분 계산하여 산출한 세액은 청구세액 보다 18백만원 더 많은 64백만원이고 그 내용은 다음과 같다. (단위: 백만원) 수입금액 필요경비 소득금액 과세표준 산출세액 가산세 총결정세액 160 25 135 133 32 32 64 * 필요경비(25,297,305) = 취득가액[13,206,353 = 592,000,000 ×(1,323/59,306)] + 개발비[12,090,952 = 542,000,000 ×(1,323/59,306)] 10) 청구인은 이 건 처분과 관련된 세무조사 결과통지서를 받은 후 2018.6.18.처분청에 과세전적부심사청구(적부-0000-0000-0000)를 제기하였으며, 이에 대하여 2018.8.7. 【불채택】결정을 하였고 결정이유의 판단부분은 다음과 같다. 청 구인은 사업용 부동산이라 주장하는 쟁점토지의 취득시점부터 현재까지 부 동산 매매업으로 사업자등록을 하지 않았고, 명의신탁을 통해 취득하였으며, 사업 소득으로 신고하지 않는 등 부동산매매업을 영위하였음을 적극적으로 나타내거나 대외적으로 표방한 사실이 없는 점, 16건의 경기도 광주시 소재 토지 양도에 대해 사업소득에 의한 종합소득세가 아닌 양도소득세로 신고한 사실 이 확인되어 사업소득과 양도소득 구분기준 및 범위 등을 제시하지 못하는 점, 교 량 공사 및 도로 공사와 관련하여 발주자가 박00로 되어 있으며 공사대금을 실제 지급한 내역 및 청구인이 직접 공사 등에 관여한 사실을 제출 및 입증하지 못하고 있고, 사업상의 목적으로 대외적으로 독립하여 자기 계산과 자기 책 임 하에 부동산 개발․판매업에 종사한 것으로 보이지 않는 점, 단발적이고 간헐적으로 2006년 3건 및 2011년 1건의 양도가 발생하여 계속적·반 복적으로 부 동 산 개발․판매업을 영위한 것으로 보이지 않아 사업성 없는 양도로 보이는 점 등 에 비 추어 쟁점토지의 양도를 양도소 득으로 보아 양도소득 세 과세예고통지한 통지관 서 의 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판 단된다.

11. 심리자료 사전열람 결과 청구인은 심리자료에 따르면 청구인이 제출한 매매계약서상 취득가액과 합의각서상의 개발비를 필요경비로 하여 종합 소득금액을 계산한 결과 청구인에게 처분된 세액보다 많은 64백만원이라고 하나 청구인의 쟁점지분에 대한 개발비는 아래와 같이 확인되지 않으므로 단순경비율을 적용한 추계방법으로 소득금액을 계산하여야 한다는 추가의견을 제시하였다.

• 가) 합의각서에도 명시되어 있듯이 교량공사, 진입로 토지 구입비용, 진입로 및 내부도로 공사비용은 모두 예상비용에 불과하며, 실제 청구인이 지출한 관련 비용은 예상비용을 훨씬 초과하였다. 나) 특히, 합의각서의 합의내용 중 다. 분할 후 각 필지에 대한 개발공사비는 그 필지의 소유자가 부담한다.라고 되어 있듯이, 토지 분할 후 각 소유자별로 부담한 내부도로 공사 및 토목 공사비용 등도 상당하다. 다) 그러나 지출증빙 등을 보관하고 있지 않으므로 합의각서의 예상비용으로 소득금액을 계산해서는 안 되며, 단순경비율을 적용하여 소득금액을 계산하여야 한다.
• 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, 청구인이 비록 모지번 토지에서 분할된 토지 3필지를 2006년에 양도하고 이를 사업소득으로 보아 종합소득세로 신고·납부하였으나 청구인은 부동산매매업으로 사업자등록을 한 사실이 없고 쟁점지분을 사업용 재고자산으로 관리하였다는 사실이 확인되지 않는 점, 2007년부터∼2018년까지 12회에 걸쳐 16필지의 토지를 양도한 후 양도소득세로 신고한 것으로 보아 청구인이 지속적으로 부동산매매업을 영위한 것으로 보기 어려운 점 등으로 볼 때 이 건 토지양도로 발생한 소득을 사업소득이라기보다 양도소득으로 봄이 타당하므로 처분청의 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.