상속으로 취득한 토지의 취득가액을 상속개시 당시 비교토지의 매매사례가액을 시가로 할 수 있는지 여부

이건 심사청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 AA도 BB군 CC읍 DD리 대지 721㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2016.1.27. 상속을 원인으로 취득하여 2018.2.9. 153백만원에 양도한 후 취득가액은 2011.8월 피상속인(청구인의 배우자)이 쟁점토지를 취득한 가액인 100백만원으로, 양도가액은 153백만원으로 계산하여 양도소득세를 예정신고ㆍ납부하였다.
• 나. 이에 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용 적정여부를 검증한 결과, 쟁점토지의 취득가액을 상속개시일 당시의 기준시가로 평가한 44백만원으로 계산하여 2018.7.16. 양도소득세 23,311,939원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.9.6. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 고시된 개별공시지가는 현실과 차이가 많으므로 상속으로 취득한 쟁점토지의 취득가액은 상속재산가액의 기준시가가 아닌 인근토지의 매매사례가액으로 결정하여야 한다.

1. 2016.1.27. 상속을 원인으로 쟁점토지를 취득할 당시인 2016.1.8. 쟁점토지 인근의 AA도 BB군 CC읍 DD리 토지(이하 “비교토지”라 한다)가 매매된 사실이 있고,

2. 2015년 기준연도 공시지가는 비교토지가 ㎡당 68,000원이고, 쟁점토지의 공시지가는 ㎡당 61,4000원으로 유사하며 두 토지 모두 토지이용계획 확인서상 제1종 일반 주거지역이므로 상속세 및 증여세법상 시가평가시 매매사례가액으로 인정되어야 한다.

• 나. 비교토지의 실지 매매가액이 ㎡당 257,142원이므로 쟁점토지의 실지 취득가액도 비교토지와 쟁점토지의 공시지가 비율(90.3%)을 적용한 금액인 ㎡당 232,199원을 적용하여 167백만원으로 하여야 한다.
• 다. 쟁점토지는 상속을 원인으로 취득할 당시 공시지가가 ㎡당 61,400원이고, 양도당시 공시지가는 ㎡당 63,600원이므로 취득(상속)시점 대비 3.58% 상승했을 뿐이며 시세에 대한 공시지가 적용률이 계속 올라가고 있는 추세라고 보면 취득(상속)시점 대비 양도시점의 시세는 거의 차이가 없다고 할 것이므로 매매사례가액을 적용하여 취득가액을 산정하여야 한다.

• 가. 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우 소득세법 시행령제163조 제9항에 따르면 “상속 또는 증여받은 자산에 대하여는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.”라고 규정되어 있고
• 나. 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항에 따른 시가는 쟁점토지와 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 토지의 가액을 말하는 것이나 청구인이 제시한 비교토지의 경우를 보면, 거래당시의 지목이 전으로 쟁점토지와 지목이 다르고 ㎡당 공시지가가 9.7% 이상 차이가 있고, 쟁점토지와 위치, 형상, 면적 등의 차이가 크므로 쟁점토지와 유사한 토지로 볼 수 없다. 따라서 비교토지는 쟁점토지의 매매사례가액으로 적용할 수 없으므로 기준시가에 따라 취득가액을 평가하여 경정한 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 상속을 원인으로 취득한 쟁점토지의 취득가액을 상속개시 당시 청구인이 제시한 비교토지의 매매사례가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. 1.부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 2.상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 3-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 3-) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】

③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

• 다. 사실관계

1. 청구인은 쟁점토지를 2016.1.27. 상속을 원인으로 취득하여 2018.2.9. 153백만원에 양도하였다.

• 가) 청구인은 상속세를 무신고하였고, 처분청은 2016.9.30. 쟁점토지를 기준시가 등 보충적 평가방법에 따라 44백만원(기준시가)으로 평가하는 등 청구인의 상속재산을 평가한 후 과세미달로 무신고결정하였다.
• 나) 청구인은 쟁점토지를 양도한 후에 2018.3.8. 양도가액은 153백만원, 취득가액은 100백만원(피상속인이 2011.8.9. 취득한 가액), 납부세액 11백만원으로 예정신고ㆍ납부하였다.

2. 처분청은 청구인이 쟁점토지의 양도소득세 예정신고를 하면서 취득가액을 피상속인이 2011.8.9. 취득한 취득가액으로 신고한 내용을 확인하고, 상속개시일 당시의 기준시가로 평가한 44백만원을 취득가액으로 하여 2018.7.16. 양도소득세 23백만원을 경정ㆍ고지하였다.

3. 쟁점토지의 취득당시 기준시가는 44,269,400원이고, 양도당시 기준시가는 45,855,600원으로 확인된다.

4. 청구인은 쟁점토지에서 33m정도 거리에 있는 비교토지가 2016.1.8.자에 92백만원에 매매되었는데, 쟁점토지와 비교토지는 유사한 토지로 매매사례가액을 적용하는데 무리가 없다고 주장하고 있다.

• 가) 쟁점토지와 비교토지의 공시지가는 다음과 같다. (단위: 원) 가격기준연도 쟁점토지① 비교토지② 비 고 2018 65,900 101,000 2017 63,600 70,500

② /①×100: 90.2% 2016 62,700 69,500 2015 61,400 68,000

② /①×100: 90.3% 2014 58,600 65,000 2013 56,400 62,500 2012 56,800 63,000 2011 55,900 62,000 2010 55,900 62,000 2009 55,900 50,000 2008 61,000 230,000 2007 55,900 230,000 225,000 2005 54,100 202,000 2004 45,100 195,000 2003 36,100 165,000 2002 34,600 163,000 2001 33,400 155,000 2000 32,500 143,000

• 나) 2018.7.12. 청구인이 쟁점토지와 비교토지의 최근 모습을 인터넷 다음 지도로 검색한 내용은 다음과 같다.(생략)
• 다) 2018.1월 기준 개별공시지가가 65,900원으로 기재된 쟁점토지의 ‘토지이용 계획서 확인서’는 다음과 같다.(생략)
• 라) 2018.1월 기준 개별공시지가가 101,000원으로 기재된 비교토지의 ‘토지이용 계획서 확인서’는 다음과 같다.(생략)

5. 쟁점토지의 2016.1.27. 상속을 원인으로 취득한 시점과 유사한 시기인 2016.1.8. 매매된 사례가액이 있는 비교토지의 ㎡당 매매가액에 비교토지의 매매당시 공시지가와 쟁점토지의 취득(상속)당시의 기준시가를 대비한 90.3%를 적용하여 취득가액을 계산하면 167백만원이다.

• 라. 판단 상속재산의 평가방법을 규정한상속세 및 증여세법제60조 제l항에서의 상속개시일 현재의 '시가'라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것인바, 거래가액을 상속 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 상속 당시와 위 거래일 사이에 가격의 변동이 없어야 하는바(대법원 2007. 5. 31 선고 2005두2841 판결, 2000. 2. 11 선고 99두2505 판결 등 참조), 앞서 본 관련 법령을 종합하여 살피건대, 상속세 및 증여세법 시행령제49조에 따르면 당해재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매․감정․수용․경매 또는 공매 가격이 있는 경우 이를 당해 재산의 시가로 볼 수 있으나, 토지의 경우 아파트와 달리 개별성이 강한 것으로 비교토지를 보면, 거래당시의 지목이 전으로 쟁점토지와 지목이 다르고 ㎡당 공시지가가 9.7% 이상 차이가 있으며, 쟁점토지와 위치, 형상, 면적, 도로인접 내용 등의 차이가 크므로 쟁점토지와 유사한 토지로 볼 수 없는 점, 비교토지는 직사각형모형으로 긴면이 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접하였고, 좁은면이 소로1류(폭 10m-12m) 도로에 접하였으나, 쟁점토지는 좁은면 일부가 소로3류(폭 8m미만) 도로에 접하였으므로 ㎡당 시세차이가 클 것으로 예상되고, 청구인 주장에 따르면 양도가액(153백만원)보다 취득가액(167백만원)이 더 크게 산정되는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 양도에 대한 양도소득세 계산시 비교토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.