검인계약서의 기재내용과 실제 매매가액이 다르다는 계약서가 존재하지 않을뿐더러 제출한 금융증빙 또한 매매대금의 일부로 지급된 것이라고 볼만한 객관적인 증빙이 없고, 공시지가가 상승한 것과 대비하여 취득·양도 시 매매가액이 동일하다는 것은 상식에 부합되지 않음.
검인계약서의 기재내용과 실제 매매가액이 다르다는 계약서가 존재하지 않을뿐더러 제출한 금융증빙 또한 매매대금의 일부로 지급된 것이라고 볼만한 객관적인 증빙이 없고, 공시지가가 상승한 것과 대비하여 취득·양도 시 매매가액이 동일하다는 것은 상식에 부합되지 않음.
이 건 심사청구는 기각합니다.
1. 청구인은 고향후배인 최SS의 매수권유를 받고, 쟁점토지를 선대묘역으로 조성하거나, 청구인이 경영하는 ㈜DD이엔씨와 연계하여 리조트, 전원주택용지 등으로 활용할 계획으로 매수하였다.
2. 청구인은 쟁점토지 취득 후 10년간 ㈜DD이엔씨의 수련회 등에 활용하였으나, 부동산 경기 침체로 활용방안이 여의치 않아 당초 취득가액 6억원만 받으면 좋겠다는 심정으로 다시 양도하게 된 것이다.
1. 쟁점부동산의 등기부등본상 소유권자는 최SS이나, 청구인은 쟁점부동산 취득 당시 최SS의 부탁으로 최SS의 친구 및 고향후배인 김BB 및 유KK(이하 최SS, 김BB, 유KK을 통틀어 “최SS 등 3인”이라고 한다)에게 매매대금을 구분하여 송금하였는데, 쟁점부동산 양도소득세 조사 중 소명과정에서 최SS 등 3인의 쟁점부동산 공동투자 및 배분관계를 상세히 알게 되었다. 최SS, 김BB, 유KK이 작성한 확인서에 따르면, 당초 최SS가 단독으로 쟁점부동산 토지 부분에 대한 경매에 참가하여 매수하려고 하였으나, 자금부족으로 김BB 및 유KK에게 투자를 권유하여 자금을 모아 공동투자를 하였다고 한다.
2. 금융증빙에 따르면, 최SS 등 3인의 쟁점부동산에 대한 공동투자 사실이 확인된다. 최SS 등 3인은 최SS 명의로 쟁점부동산 중 토지 부분을 2003.10.10. 경매를 통하여 1억 3,100만원에 취득하였고, 쟁점부동산 중 법당, 요사채, 식당은 2003.10.7. 이MM로부터 매매로 2,500만원에 취득하였다(따라서 최SS의 쟁점부동산 취득가액은 1억 5,600만원). 이와 같은 쟁점부동산 취득자금을 조달하기 위하여, ① 최SS는 쟁점부동산 중 토지의 경매입찰보증금, 취득 이후 전주설치비, 기타 관리비용 등 5천만원을 부담하였고, ② 유KK은 2003.9.3. 및 2003.10.2. 각 1,500만원 및 4,900만원을 최SS 명의 계좌로 입금하는 한편, 현금 600만원을 지급하여 합계 7,000만원을 투자하였고, ③ 김BB은 2003.10.6. 1,500만원을 동생 김JJ 명의로 최SS 명의 계좌에 입금하는 한편 현금 7,500만원을 지급하여 합계 9,000만원을 투자하였다. 이와 같은 사실은 최SS 명의 @@은행계좌(473064--****)의 금융거래내역 및 최SS 등 3인의 확인서에 의하여 확인된다. 나아가 위와 같이 김BB 및 유KK이 최SS 명의 계좌에 입금한 날짜는 최SS가 쟁점부동산 중 토지 부분을 경락받은 2003.10.10. 및 이MM로부터 쟁점부동산 중 건물 부분을 매수한 2003.10.7. 직전이므로, 최SS 등 3인이 쟁점부동산을 취득한 것으로 봄이 타당하다.
1. 청구인이 최SS 등 3인에게 쟁점부동산 취득가액 6억원을 송금한 내역은 다음 [표]와 같다. 한편 한BB은 2004.5.10. 김BB의 처 장KK 명의의 계좌로 1억 1천만원을 송금하였는데, 한BB이 청구인의 고향후배이자 동생의 친구로서 당시 증권 XX지점에서 근무하면서 청구인의 자금과 주식을 관리하고 있었기 때문에 청구인의 요청으로 청구인 대신 송금하고 나중에 한BB과 정산하였다. 그러나 증권 XX지점의 폐점 및 시간 경과 등으로 당시 금융자료를 확보하지 못하였고, 한BB은 현재 몽골에 거주하고 있어 사실확인서 등을 받지 못하였을 뿐이다. (표 생략)
2. 위 [표]상 계약금 및 잔금의 지급일자는, 쟁점부동산에 최SS를 채무자로 하여 설정되어 있던 근저당권의 말소를 위하여 청구인이 쟁점부동산 계약금 명목으로 매매대금 일부를 지급한 2004.4.29. 및 쟁점부동산의 등기원인일인 2004.5.10.과 일치하며, 이는 쟁점부동산 등기부등본에 의하여 확인된다.
1. 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 신고를 하면서 취득가액을 6억원으로 기재한 매매계약서를 찾았으나 찾을 수가 없어 분실한 것으로 생각하였으나, 최SS에게 문의한 결과 쟁점부동산 취득 당시 쟁점검인계약서 외에 달리 계약서를 작성하지 않았음을 알게 되었다.
2. 이에 최SS는 자신은 뇌졸중으로 글씨를 쓰기가 어려워 부인이 대필하여 소급적으로 쟁점부동산의 매매대금을 6억원을 기재하여 청구인에게 보내주었고, 청구인은 이를 양도소득세 신고시 제출한 것이다. 최SS는 이와 같은 사실을 인정하면서 소급작성된 부동산매매계약서, 거래사실확인서 및 작성경위서를 처분청에 제출하였다.
3. 그러나 금융증빙에 의해 쟁점부동산 매매대금 6억원의 지급사실이 확인되는 이상, 매매계약서 및 영수증 등 다른 증빙이 부족하다더라도 위 거래가액은 그대로 인정되어야 한다.
1. 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시는 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하던 때로(2007년부터 실지거래가액에 따라 양도소득세 과세원칙 시행), 매매계약서를 실지거래가액과 달리 작성하는 것에 특별한 문제의식 없이 기준시가로 검인계약서를 별도로 작성하여 소유권이전등기를 하는 것이 일반화되어 있었다. 취득세도 기준시가 이상으로만 거래가액을 신고하면 인정되었다.
2. 거래가액은 소유자가 변동될 때마다 취득가액 및 양도가액으로서 같은 금액이 신고되는 것이 정상적일 것이다. 그러나 청구인의 경우처럼 쟁점부동산을 기준시가 과세원칙이 시행되던 때에 취득해서 실지거래가액 과세원칙이 시행되던 때에 양도한 경우에는 납세자가 거래가액 입증자료의 구비에 대한 인식이 다른 상황에서 양도인의 양도가액과 양수인의 취득가액이 불일치하는 경우가 다반사일 것이다. 따라서 최SS가 신고한 양도가액을 청구인의 취득가액으로 확정하는 것은 타당하지 않다.
3. 나아가 관할 세무서장은 최SS의 양도소득세 신고에 대하여 거래상대방인 청구인에 대하여 쟁점부동산의 실지거래금액을 확인하는 절차 없이 신고시인하였기 때문에, 청구인으로서는 최SS가 신고한 쟁점부동산 양도가액을 전혀 알 수 없었다. 과세관청은 전 소유자 양도가액에 대한 조사를 통해 실지양도가액을 확인하여 추가과세할 수 있었음에도 불구하고, 후 소유자인 청구인의 취득가액을 부인하는 것은 억울하다.
1. 최SS 등 3인 간 동업계약서 또는 공동투자약정서 미작성 관련
2. 최SS 등 3인 사이 투자금과 수익금의 분배비율 불일치 관련
3. 공시지가 5배 상승 및 거래가액 관련
4. 최SS의 쟁점검인계약서에 따른 양도소득세 신고 관련
1. 쟁점부동산의 전소유자 최SS는 쟁점부동산 중 토지 부분을 2003.10.10. 임의경매를 통해 낙찰받아 131백만원에 취득하였고, 쟁점부동산 중 건물 부분을 2003.10.8. 이MM로부터 25백만원에 취득하였으며, 2004.5.10. 청구인에게 쟁점부동산을 양도하기로 쟁점검인계약서를 작성하면서 매매가액을 220백만원으로 약정하였다.
2. 최SS는 2004.7.31. 쟁점부동산의 양도가액을 220백만원, 취득가액을 156백만원, 필요경비를 9,177,250원, 양도소득금액을 54,722,750원으로 하여 양도소득세를 신고하였다(당시 시행되던 소득세법 제96조 제1항 제4호 에 따르면, 최SS는 쟁점부동산을 취득한 후 1년 이내에 청구인에게 양도하였기 때문에 양도가액을 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 산정하여야만 했다). 3) 상기와 같이 청구인이 전 소유자 최SS와 작성한 쟁점부동산의 쟁점검인계약서가 확인되고, 쟁점검인계약서상의 거래가액이 전 소유자가 실지거래가액으로 신고한 양도가액과 일치하므로, 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 쟁점검인계약서상의 220백만원으로 보고 양도소득세를 결정한 이 건 처분은 정당하다.
2. 청구인은 쟁점부동산의 소유자가 최SS임을 알고 거래하였으며 최SS의 부탁으로 쟁점부동산의 매매대금 일부를 최SS 등 3인에게 송금하였다고 주장하고 있으나, 매도인과의 관계나 지급사유도 알지 못한 상태에서 매도인의 요청에 따라 쟁점부동산의 매매거래와 직접 관련 없는 제3자(김KK, 유KK)에게 고액의 쟁점부동산 매매대금을 지급하였다는 주장은 사회통념상 납득할 수 없다. 또한 쟁점부동산의 매매대금이 600백만원이라는 청구주장을 입증할만한 실제 매매계약서 등 객관적인 거래증빙을 제출한 사실이 없다. 3) 청구인이 2015년 과세연도 양도소득세 예정신고시 제출하였고 최SS의 배우자가 소급해서 대리작성했다고 시인한 쟁점부동산의 취득가액이 600백만원으로 기재된 매매계약서 및 부동산거래사실확인서에서도 최SS 외 김KK과 유KK은 매도인으로 기재되어 있지 않다. 청구인은 양도소득세 세무조사 과정에서 쟁점부동산의 전소유자라고 주장하는 최SS, 김KK, 유KK 명의의 확인서를 제출하였는데 최SS, 김KK, 유KK이 쟁점부동산을 공동으로 취득하였다는 주장을 입증할만한 객관적인 근거서류가 없고, 쟁점부동산의 소유자를 최SS 단독명의로 소유권을 이전한 납득할만한 사유도 제시하지 못하였으므로, 청구인과 친구관계 또는 선·후배관계에 있는 최SS 등 3인이 작성한 확인서를 쟁점부동산의 취득가액을 입증할만한 객관적인 근거자료로 볼 수는 없다. 4) 청구인은 쟁점부동산의 매매대금을 최SS 외에도 김KK 및 유KK에게 지급했다는 근거로 금융거래내역을 제출하였는데, 청구인의 배우자 이EE이 2004.4.29. 김BB의 처 장KK에게 50백만원, 최SS에게 50백만원을 송금한 사실은 확인되나 청구인의 계좌에서 김KK 및 유KK에게 직접 송금한 내용은 확인되지 않았다. 또한 청구인의 배우자 명의로 지급했다고 주장하는 100백만원과 청구인의 후배 한BB 명의로 지급했다고 주장하는 110백만원과 관련하여, 차후에 청구인이 이EE과 한BB에게 위 대금을 송금하거나 그들과 정산했다는 근거서류를 제출하지 아니하였다.
5. 청구인은 최SS 등 3인이 제출한 금융거래내역을 근거로 청구인이 쟁점부동산의 매매대금으로 600백만원을 지급했다고 주장하고 있으나, 상기 금액에는 실제 지급사실이나 귀속자가 확인되지 않는 현금지급액이 포함되어 있고, 설령 청구주장과 같이 청구인의 부담으로 최SS에게 196백만원, 유KK에게 170백만원, 김BB에게 234백만원을 각각 지급했다고 하더라도, 이러한 지급액을 청구인과 친구관계 또는 선·후배관계인 김KK, 유KK에게 쟁점부동산 취득거래와 무관한 금전거래나 거래관계가 있었다고 볼 수도 있다. 따라서 청구인이 제3자와의 금융거래내역을 제출했다고 하더라도 매매계약서 등 객관적인 근거서류를 통해 쟁점부동산 소유자임이 확인되지 않는 제3자에게 지급한 금액을 쟁점부동산의 매매대금으로 인정할 수 없으며, 청구인이 취득가액에 대한 입증책임을 충분히 다했다고 보기도 어렵다.
① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 1-1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7908호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
1. 청구인이 제출한 AA지방법원 등기촉탁서 및 부동산매매계약서, 쟁점부동산 등기부등본에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다.
2. 청구인이 제출한 쟁점검인계약서, 쟁점부동산 등기부등본, 2015.7.8.자 매매계약서에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다.
3. AA도 부동산정보조회 시스템에 따르면, 쟁점부동산 중 토지부분의 개별공시지가는 다음과 같이 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 7,757,350원에서 양도할 당시 37,036,140원으로 약 5배 정도 증가한 사실이 확인된다. 구분 개별공시지가(원/㎡) 합계(원/㎡×면적) DD리 9 DD리 9-2 DD리 9-3 DD리 9-4 DD리 9**-5 최SS 취득당시 (’03.) 183 800 183 183 187 5,605,830 청구인 취득당시 (’04.) 255 1100 255 255 260 7,757,350 청구인 양도당시 (’15.) 520 8180 520 168 530 37,036,140
4. 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 최SS는 2004.7.31., 청구인은 2015.7.8. 다음과 같이 각각 쟁점부동산의 양도에 대한 양도소득세를 신고․납부한 사실이 확인되는데, 최SS는 쟁점부동산의 양도가액을 220백만원, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 600백만원으로 각 신고하였다. 최SS 청구인 양도시기 2004.5.11. 2015.8.6. 취득가액 156,000,000원 600,000,000원 양도가액 220,000,000원 600,000,000원 양도소득세 23,500,238원
• 5) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료 및 조사종결보고서에 따르면, 처분청은 2018.2.26.～2018.3.17. 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시하여 다음과 같은 이유로 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 220백만원으로 보아 2015년 과세연도 양도소득세 135,138,386원을 경정․고지한 사실이 확인된다. (표 생략)
6. 청구인은 자신 명의 &&은행 계좌, 처 이EE 명의 $$은행 계좌, 최SS 명의의 @@은행계좌, 장KK 명의의 @@은행계좌, 유KK 명의의 $$은행 계좌의 금융거래내역을 제출하면서, 다음과 같이 쟁점부동산 매매대금 명목으로 최SS에게 196백만원, 장KK(김BB의 처)에게 234백만원, 유KK에게 170백만원 합계 600백만원을 지급하였다고 주장하고 있는데, ① 청구인 주장과 같이 청구인, 청구인의 처 이EE, 한BB 명의의 계좌에서 최SS, 장KK, 유KK 명의 계좌로 위와 같은 금원이 이체된 사실은 확인되나, ② 청구인 주장과 같이 최SS 및 김BB에게 현금이 지급된 사실은 확인되지 않는다. (표 생략)
7. 청구인이 제출한 최SS 등 3인이 작성한 확인서에 따르면, 최SS는 2018.3월 처분청에 다음과 같은 취지로 확인서를 작성하여 제출한 사실이 확인된다
8. 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매대금을 600백만원으로 기재한 부동산매매계약서, 최SS 작성 부동산거래사실확인서, 최SS 등 3인의 부동산거래사실확인서, 최SS 처 한SS 작성 부동산매매계약서 및 거래사실확인서 작성경위서에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.
9. 청구인이 제출한 감정평가서 및 쟁점부동산 등기부등본에 따르면, ① %%은행은 최SS에 대하여 쟁점부동산을 담보로 대출하기 위하여 한국감정원에 감정을 의뢰하였는데, 한국감정원은 2004.1.27. 기준 쟁점부동산의 감정가액을 281,615,880원(토지 124,113,000원+ 건물 157,502,880원)으로 평가한 사실, ② 이에 따라 %%은행은 2004.2.7. 쟁점부동산에 대하여 채권최고액 280백만원의 근저당권설정등기를 경료한 사실이 각 확인된다.
10. 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 청구인은 2018.4.20. 처분청에 대하여 과세전적부심사청구를 제기하였으나 처분청은 2018.6.14. 다음과 같은 이유로 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 220백만원으로 보는 것이 타당하다고 보아 불채택 결정한 사실이 확인된다. (표 생략)
1. 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 시행되던 소득세법 제96조 제1항 제4호 에 따르면, “취득 후 1년 이내 양도하는 부동산”의 경우에는 양도가액을 예외적으로 기준시가가 아니라 실제거래가액으로 신고하여야 하는데, 최SS는 쟁점부동산의 양도가액을 220백만원으로 하여 2004년 과세연도 양도소득세를 예정신고한 반면, 달리 청구인과 최SS 사이에 2004.5.10. 당시 쟁점부동산의 매매대금을 600백만원으로 기재한 계약서는 존재하는 않는다.
2. 청구인의 주장대로라면, 청구인이 쟁점부동산을 2004.5.10.～2015.7.8. 약 11년간 보유하는 동안 쟁점부동산 중 토지 부분의 개별공시지가는 7,757,350원에서 37,036,140원으로 5배 이상 상승하였음에도 불구하고, 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액 모두 600백만원으로 동일한 것이 되어 상식에 부합하지 않는다.
3. 한편 청구인은 당초 최SS 등 3인이 공동투자하여 쟁점부동산을 취득하였기 때문에 최SS 등 3인에게 쟁점부동산의 매매대금 600백만원을 투자지분에 따라 분산지급하였다고 주장하나, 최SS는 단독으로 쟁점부동산에 관하여 소유권이전등기를 경료하였고, 최SS 등 3인 사이에 공동투자약정서가 작성된 바가 없을 뿐만 아니라, 최SS가 김BB 및 유KK으로부터 투자받았다고 주장하는 각 90백만원 및 70백만원 중 15백만원 및 64백만원만 금융증빙으로 입증될 뿐이므로, 최SS 등 3인이 공동투자하여 쟁점부동산을 취득하였다고 단정하기 어렵다.
4. 나아가 청구인은 쟁점부동산의 매매대금 명목으로 최SS에게 196백만원, 김BB에게 234백만원, 유KK에게 170백만원 합계 600백만원을 지급하였다고 주장하나, 위 600백만원이 최SS 등 3인의 쟁점부동산에 대한 양도대가라고 보기 어렵고, 특히 김BB 및 최SS에게 현금으로 지급하였다는 각 24백만원 및 26백만원의 경우 지급사실을 뒷받침하는 객관적인 증빙이 없고, 한BB이 김BB의 처 장KK 명의로 입금한 110백만원의 경우 쟁점부동산 매매대금 중 일부로 지급된 것이라고 볼만한 객관적인 증빙이 전혀 없다. 따라서 쟁점부동산 취득가액을 쟁점검인계약서상 매매대금인 220백만원으로 보아 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로,국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.