이중계약서 중 어느 계약이 실지거래금액인지

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 2004. 12. 2. S로부터 M시 N읍 P리 산100-1 임야 1,695㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 중 청구인은 7/10 지분(이하 “청구인지분”이라 한다)을, A는 3/10 지분{이하 “A지분”이라 한다}을 각 매매로 취득하여 공동소유 하였다.
• 나. 청구인과 A는 B1 및 B2에게 쟁점토지 전체를 1,120,000,000원에 매도하고 2017. 5. 15. 각 지분이전등기를 하였다.
• 다. 2017. 7. 31. 청구인은 양도가액을 784,000,000원, 취득가액을 560,000,000원으로 하여 양도소득세 49,483,345원을, A는 양도가액을 336,000,000원, 취득가액을 240,000,000원으로 하여 양도소득세 15,142,226원을 예정신고 하였다. <양도소득세 신고내역> 양도인 양도대상 양도가액 취득가액 신고세액 양수인 청구인 쟁점토지 중 7/10 지분 784,000,000원 560,000,000원 49,483,345원 B1 1/2지분 B2 1/2지분 A 쟁점토지 중 3/10 지분 336,000,000원 240,000,000원 15,142,226원
• 라. 00지방국세청장은 2018년도 W세무서에 대한 종합감사에서 전소유자 S가 쟁점토지의 양도가액으로 신고한 395,000,000원 중 청구인지분에 해당하는 276,500,000원(= 395,000,000원 × 7/10 지분)을 청구인의 취득가액으로 보아 양도소득세를 결정하도록 지시하였고, 이에 따라 W세무서장은 2018. 8. 2. 청구인에게 양도소득세 115,017,859원을 결정‧고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2018. 8. 24. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장

2004. 11. 25. 쟁점토지 전부에 관하여 매매가액을 8억 원{청구인 560백만 원, A 240백만 원}으로 하는 원본 매매계약서를 작성하였으나 청구인은 사본은 받았고 원본은 폐기되었으며, 취․등록세를 적게 납부하기 위하여 매매대금을 395,000,000원으로 하는 다운계약서를 별도로 작성하였다. 원본계약서에 따르면 2004. 11. 25. 계약 당일에 계약금 80,000,000원을, 2004. 12. 2. 중도금 270,000,000원을, 2004. 12. 15. 잔금 450,000,000원을 각 지급하기로 하였다. 청구인과 A가 매매대금 8억 원을 지급한 내역은 아래 표와 같다. 지급내역 날짜 금액 지급방법 계약금

2004. 11. 25. 80,000,000원 수표(청구인의 X은행 계좌에서 인출) 중도금

2004. 11. 30. 50,000,000원 청구인의 Z증권 계좌에서 이체

2004. 11. 30. 30,000,000원 청구인 개인자금

2004. 12. 2. 190,000,000원 수표(청구인의 X은행 계좌에서 인출) 잔금

2004. 12. 15. 240,000,000원 A 자금

2004. 12. 15. 184,000,000원 Y에서 대출받음

2004. 12. 15. 26,000,000원 청구인 개인자금 합계 800,000,000원 원본계약서에는 대리인 T와 공인중개사의 자필서명 및 도장이 날인되어 있고, 잔금영수증에서 공인중개사의 자필서명과 도장이 날인되어 있다. 그러나 다운계약서에는 매도인과 매수인의 자필서명과 도장만 날인되어 있다. 따라서 매매대금을 8억 원으로 기재한 계약서가 실제이다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 S에게 매매대금으로 8억 원을 지급하였다고 주장하나, 계약금 지급 시 수표를 출금한 사실 외 실제 지급사실이 불분명하고, 중도금 역시 수표 출금 사실 외 지급사실 불분명하고, 일부 금액은 자금원천 및 거래사실이 확인되지 않으며, 잔금 450,000천원은 등기접수일(2004. 12. 2.) 이후에 거래한 것으로 실제 쟁점토지를 취득하기 위한 대금으로 지급한 것인지 불분명하다. 전소유자 S는 2004. 12. 2. 쟁점토지를 청구인과 A에 양도하고, 실지거래가액에 의한 양도가액 395,000,000원{청구인 276,500,000원, A 118,500,000원}으로 하여 양도소득세 예정신고 하였다. 쟁점토지의 인근 지번 매매사례가액을 살펴보면, 전소유자 S의 양도가액은 거래당시의 시가를 적정하게 반영하는 것으로 판단된다. <인근부동산 매매사례가액 명세서> (㎡, 천원) 구분 재산소재지 지목 면적 거래일 매매가액 ㎡당가액(원) 1 M N P 산100 임야 1,041 ’04. 9. 16. 283,626 272,354 2 M N P 산100-4 임야 4,826 ’03. 5. 19. 1,358,277 281,449 쟁점토지 M N P 산 100-1 임야 1,695 ’04.12. 2. 395,000 233,038 상기와 같이 청구인은 쟁점토지의 총 취득가액이 800,000천원임을 주장하나, 수표 등 출금 사실만으로 이를 입증하는 것은 아니며, 등기접수 이후에 잔금을 지급하였다는 등 청구주장은 신뢰성이 없고, 전소유자의 양도가액 및 인근지번의 매매사례가액 등에 의해 청구인의 쟁점토지 취득가액은 276,500천원으로 봄이 타당하므로, 양도소득세 115,017,859원 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 전소유자의 양도가액을 청구인의 취득가액으로 볼 수 있는지
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 다. 사실관계
• 가. 쟁점토지의 권리 변동 내역

1. 갑 구 등기목적 날 짜 원 인 권리자 소유권이전

2003. 6. 2.

2003. 5. 1. 매매 S 소유권이전

2004. 12. 2.

2004. 11. 2. 매매 공유자 지분 10분의 7 청구인 지분 10분의 3 A 청구인지분 전부이전

2017. 5. 15.

2017. 3. 30. 매매 공유자 지분 100분의 35 B1 지분 100분의 35 B2 A지분 전부이전

2017. 5. 15.

2017. 3. 30. 매매 공유자 지분 100분의 15 B1 지분 100분의 15 B2

2. 을 구 순번 등기목적 날 짜 원 인 권리자 1 근저당권설정

2003. 6. 2.

2003. 6. 2. 설정계약 채권최고액 994,000,000원 채무자 S 근저당권자 BY 공동담보 M시 N면 P리 산100-4 3 1번근저당권설정 등기말소

2004. 12. 3.

2004. 12. 3. 일부포기 4 근저당권설정

2004. 12. 3.

2004. 12. 3. 설정계약 채권최고액 239,200,000원 채무자 청구인 근저당권자 BY 5 근저당권설정

2006. 12. 19.

2006. 12. 15. 설정계약 채권최고액 150,000,000원 채무자 ㈜H 근저당권자 ㈜J 7 4번근저당권설정 등기말소

2012. 9. 20.

2012. 9. 19. 8 5번근저당권설정 등기말소

2017. 4. 25.

2017. 4. 24. 해지 9 근저당권설정

2017. 5. 15.

2017. 5. 15. 설정계약 채권최고액 546,000,000원 채무자 B1 근저당권자 NY

○ 청구인의 설명에 의하면, 2004. 12. 3. 당시 1번 근저당권에 의하여 담보된 S의 대출채무는 184,000,000원이었는데(나머지 채무는 공동담보인 M시 N면 P리 산100-4 임야 4,826㎡에 의하여 담보됨), S가 청구인 및 A에게 먼저 소유권이전등기를 해주어서, 청구인이 쟁점토지를 담보로 4번 근저당권을 설정하고 184,000,000원을 대출받아(채권최고액 239,200,000원 = 피담보채무 184,000,000원의 130%) S에게 지급하여 S가 대출채무를 변제하였다.

• 나. S의 양도소득세 신고내역 취득일자 양도일자 양도가액 취득가액 산출세액

2003. 6. 2.

2004. 12. 2. 395,000,000원 359,100,000원 13,388,800원

• 다. 청구인의 사업자등록이력 상호 사업자구분 업태 종목 개업일자 폐업일자 *** (W대리점) 일반과세자 도매업 비누 및 세정제 1990-11-20 1997-07-17 %%% 일반과세자 1990-11-20 1991-03-06 ㈜H 법인사업자 도소매 세제류, 설록차 1997-02-01 간이과세자 부동산 임대 2001-11-01 2003-02-25 일반과세자 부동산 임대 2001-11-08 2004-09-30 H 일반과세자 도매 세제류 2011-01-01
• 라. 매매계약서

1. 매매대금이 8억 원으로 기재된 계약서 사본

○ 청구인은 매매대금이 8억 원으로 기재된 계약서의 사본만 가지고 있고, 원본은 폐기되었다고 설명한다.

○ 특약사항에 ‘세무신고 시 평당 770,000원으로 신고’한다는 내용이 기재되어 있고, T가 S의 대리인으로 매매계약을 체결하였으며, 매도인과 매수인 양쪽의 공인중개사가 기재되어 있다.

○ 위 계약서에는 S의 주민등록번호는 기재되어 있지 않고, 청구인의 주민등록번호만 기재되어 있다.

2. 매매대금이 395,000,000원으로 기재된 계약서

○ 청구인은 매매대금이 395,000,000원으로 기재된 계약서의 원본을 소지하고 있는데, 계약내용이 흐리게 기재되어 있어서 식별이 어려우나, 매매계약서 작성일은 2004. 11. 2., 전체 매매대금은 395,000,000원, 계약금은 40,000,000원, 중도금은 150,000,000원, 잔금은 205,000,000원인 것으로 보인다.

3. 두 계약서 비교 매매대금이 800,000,000원인 계약서 매매대금이 395,000,000원인 계약서 계약체결일자

2004. 11. 25.

2004. 11. 2. 계약당사자 매도인 S의 대리인 T 주민등록번호 기재 없음 S 주민등록번호가 기재됨 매수인 청구인 외 1인 주민등록번호가 기재됨 청구인 외 1인 주민등록번호가 기재됨 공인중개사 F, G 없음 계약금 액수 80,000,000원 40,000,000원 지급일자

2004. 11. 25.

2004. 11. 2. 중도금 액수 270,000,000원 150,000,000원 지급일자

2004. 12. 2.

2004. 11. 27. 잔금 액수 450,000,000원 205,000,000원 지급일자

2004. 12. 15.

2004. 12. 2.

• 바. 잔금 영수증

○ 청구인은 아래와 같이 G가 S의 대리인으로서 2004. 12. 15. 쟁점토지 매매대금 중 잔금 450,000,000원을 지급받았다는 내용의 영수증 원본을 소지하고 있다.

○ 청구인은, 한국문서감정사회 소속 U가 2018. 11. 20. 잔금영수증에 관하여 감정한 감정서를 제출하였는데 그 내용은 아래와 같이 ‘매매대금이 8억 원으로 기재된 부동산매매계약서상의 필적과 영수증상의 필적은 동일하고, 영수증은 최근이 아닌 2004년경 작성된 것으로 추정된다’는 것이다.

• 감정서 내용 중 “문제된 영수증”이 청구인이 제출한 잔금영수증이고, 나머지 대조문서로 인용된 영수증, 근저당권설정계약서, 등기의뢰서 등은 이 사건이나 청구인과 전혀 상관없는 것으로서 작성시기가 확인된 문서이다.

• 사. 청구인이 S에게 매매대금을 지급한 내역

1. 수표조회 내역

○ 심리담당자가 청구인이 S에게 계약금 80,000,000원 및 중도금 190,000,000원으로 지급하였다는 수표의 지급내역을 발행은행인 X은행 및 지급은행인 Y은행 등에 조회하였는데, 수표의 지급은행과 지급일자는 아래 표와 같이 확인되지만, 수표를 지급받은 자를 확인하기 위해서는 수표실물의 뒷면 또는 마이크로필름을 보아야 하는데 보존기간 5년이 경과하여 확인할 수 없다는 발행은행명 발행인 수표번호 수표금액 수표 상태명 수표 발행일자 지급은행명 지급일자 X은행 청구인 46697578 ₩1,000,000 지급

2004. 11. 25. Y은행 20041126 X은행 청구인 46697579 ₩1,000,000 지급

2004. 11. 25. Y은행 20041126 X은행 청구인 46697580 ₩1,000,000 지급

2004. 11. 25. Y은행 20041126 X은행 청구인 46697581 ₩1,000,000 지급

2004. 11. 25. Y은행 20041126 X은행 청구인 46697582 ₩1,000,000 지급

2004. 11. 25. Y은행 20041126 X은행 청구인 46697583 ₩1,000,000 지급

2004. 11. 25. Y은행 20041126 X은행 청구인 46697584 ₩1,000,000 지급

2004. 11. 25. Y은행 20041126 X은행 청구인 46697585 ₩1,000,000 지급

2004. 11. 25. Y은행 20041126 X은행 청구인 46697586 ₩1,000,000 지급

2004. 11. 25. Y은행 20041126 X은행 청구인 46697587 ₩1,000,000 지급

2004. 11. 25. Y은행 20041126 X은행 청구인 16213162 ₩70,000,000 지급

2004. 11. 25. Y은행 20041126 X은행 청구인 46699627 ₩1,000,000 지급

2004. 12. 2. Y은행 20041208 X은행 청구인 46699632 ₩1,000,000 지급

2004. 12. 2. Y은행 20041208 X은행 청구인 46699633 ₩1,000,000 지급

2004. 12. 2. Y은행 20041208 X은행 청구인 46699634 ₩1,000,000 지급

2004. 12. 2. Y은행 20041208 X은행 청구인 46699635 ₩1,000,000 지급

2004. 12. 2. Y은행 20041208 X은행 청구인 46699628 ₩1,000,000 지급

2004. 12. 2. Y은행 20041209 X은행 청구인 46699631 ₩1,000,000 지급

2004. 12. 2. Y은행 20041215 X은행 청구인 46699629 ₩1,000,000 지급

2004. 12. 2. Y은행 20041210 X은행 청구인 46699630 ₩1,000,000 지급

2004. 12. 2. Y은행 20041209 X은행 청구인 16213308 ₩190,000,000 지급

2004. 12. 2. Y은행 20041203 X은행 청구인 46699626 ₩1,000,000 지급

2004. 12. 2. X은행 20041206 회신을 받았다.

2. Z계좌 이체내역

○ Z증권의 계좌조회내역에 의하면, 청구인은 2004. 11. 30. 청구인 명의 Z증권 계좌에서 ㈜H(청구인이 대표이사인 법인) 명의 X은행 계좌로 5천만 원을 송금하였다.

3. Y 대출

○ Y의 대출금원장조회에 의하면, 청구인은 2004. 12. 10. Y에서 184,000,000원을 대출받았다.

4. A의 매매대금 지급

○ R은행의 예금거래명세표에 의하면, 2004. 12. 15. A의 배우자 K 명의의 R은행 계좌에서 240,000,000원이 인출된 사실이 확인된다.

• 아. A 확인서

○ A는 2018. 4. 18. ‘쟁점토지를 매입함에 있어 A지분 30% 계약금과 중도금은 공동매수인인 청구인이 대납하고 2004. 12. 15. 잔금 지급 시에 2억4천만 원을 일괄 지불조건으로 매수하고 2017. 3. 30. 매도하였음을 확인한다’는 내용의 확인서를 작성하였다.

• 자. 인근 토지 매매사례가액(각 토지의 지적도 및 로드뷰는 붙임 1 참조) (㎡, 천원) 구분 재산소재지 지목 면적 거래일 매매가액 ㎡당 가액(원) 1 M시 N읍 P리 산100 * 임야 1,041

2004. 9. 16. 283,626 272,354 2 M시 N읍 P리 산100-4 ** 임야 4,826

2003. 5. 19. 1,358,277 281,449 쟁점토지 M시 N읍 P리 산100-1 임야 1,695 2004.12. 2. 395,000 (처분청 주장) 233,038 800,000 (청구인 주장) 471,976 * 2004. 7. 16. 같은 리 289-1 잡종지 2,702㎡로 등록전환됨 ** 2013. 7. 12. 같은 리 280-1 임야 4,649㎡로 등록전환됨 연도 개별공시지가(원/㎡) 면적(㎡) 기준시가(원) 2018 395,600 1,695 670,542,000 2017 380,700 645,286,500 2016 362,900 615,115,500 2015 356,000 603,420,000 2014 353,000 598,335,000 2013 351,000 594,945,000 2012 350,000 593,250,000 2011 334,000 566,130,000 2010 325,000 550,875,000 2009 320,000 542,400,000 2008 320,000 542,400,000 2007 300,000 508,500,000 2006 290,000 491,550,000 2005 177,000 300,015,000 2004 100,000 169,500,000 2003 66,500 112,717,500 2002 51,400 87,123,000 2001 51,400 87,123,000 2000 49,300 83,563,500

• 차. 쟁점토지의 기준시가 같은 리 산100(같은 리 289-1) 같은 리 산100-4(같은 리 280-1) 연도 개별공시지가(원/㎡) 연도 개별공시지가(원/㎡) 2018 627,400 2018 656,600 2017 603,700 2017 631,800 2016 575,100 2016 601,900 2015 558,800 2015 584,800 2014 543,300 2014 346,200 2013 545,000 2013 343,000 2012 545,000 2012 346,000 2011 337,000 2011 330,000 2010 328,000 2010 321,000 2009 323,000 2009 316,000 2008 332,000 2008 316,000 2007 312,000 2007 296,000 2006 301,000 2006 286,000 2005 180,000 2005 171,000 2004 104,000 2004 99,000 2003 66,000 2003 63,900 2002 51,000 2002 49,400 2001 51,000 2001 49,400 2000 49,000 2000 47,400
• 카. 인근 토지의 개별공시시가
• 라. 판단 양도소득세 과세표준을 포함한 과세처분의 적법성에 대한 증명책임은 원칙적으로 과세관청에 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 증명책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증하게 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자가 주장하는 필요경비의 존재 사실에 관한 층명책임은 납세의무자에게 있다고 보는 것이 상당하다. 이 사건에서 쟁점토지 중 청구인 지분의 취득가액이 얼마인지에 관하여 보건대, 전소유자는 쟁점토지의 매매가액을 395,000,000원으로 하여 양도소득세 신고를 한 점, 청구인이 계약금 및 중도금을 지급하기 위하여 발행하였다는 수표가 실제로 전소유자에게 지급된 것인지 여부가 확인되지 않는 점, 가사 청구인이 인출한 수표가 전소유자에게 지급되었다고 하더라도 인출날짜 및 인출금액을 볼 때 2004.11.25. 인출된 80,000,000원은 매매대금이 8억원인 계약서의 계약금으로 볼 수 있는 한편 매매대금이 395,000,000원인 계약서의 중도금으로 볼 여지도 있는 점, 2004.12.2. 인출된 200,000,000원은 매매대금이 8억원인 계약서의 중도금으로 볼 수 있는 한편 매매대금이 395,000,000원인 계약서의 잔금으로도 볼 수 있는 점, 청구인이 중도금 지급을 위하여 00증권 계좌에서 인출하였다는 5천만원은 전소유자가 아니라 청구인이 운영하는 법인에 송금된 점, 청구인 및 박00 명의로 쟁점토지의 소유권이전등기가 이루어진 2004.12.2.은 매매대금이 395,000,000원으로 기재된 계약서의 잔금일자와 일치하는 점, 박00 배우자의 계좌에서 인출된 240,000,000원이 실제로 전소유자에게 매매대금으로 지급되었는지 여부가 불분명한 점, 잔금영수증은 전소유자나 그의 대리인 최00이 아닌 공인중개사 김00이 작성한 것이어서 신빙성이 낮은 점, 쟁점토지 인근 토지의 ㎡당 매매가액은 전체 매매가액이 395,000,000인 경우 233천원이 되어 인근토지의 매매가액과 유사한 반면 매매가액이 800,000,000원인 경우 471천원이 되어 납득하기 어려운 점, 또한 쟁점토지의 2004년 기준시가 169,500,000원과 비교하더라도 매매가액이 395,000,000인 경우 기준시가의 약 2.3배가 되지만, 매매가액이 800,000,000원인 경우에는 기준시가의 약 4.7배가 되어 합리성이 떨어지는 점 등을 종합하여 보면 쟁점토지의 매매가액을 395,000,000원으로 봄이 상당하므로, 그 중 청구이 지분에 해당하는 276,500,000원을 청구인 지분의 취득가액으로 산정한 쟁점처분은 정당하다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.