1세대1주택으로 고급주택의 면적기준에 미달하는지

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2000.7.15. 여러 명의 동호인과 함께 “서울 ○○구 ○○동 127-16번지” 토지를 지분형식으로 취득한 후 2000.5.17. 건축허가를 받아 2001.8.17. 공동주택 19호의 사용승인을 받았고, 이 중 청구인은 2001.9.11. 제 씨동 제303호(전용면적 165.17㎡, 이하 “ 쟁점주택 ”이라 한다)를 취득하였다. 청구인은 2013.4.10. 쟁점주택을 양도하고 2013.6.28. 양도소득세 32,918,170원을 신고 및 납부하였으나 2014.8.11. 취득가액 과다신고로 126,730,730원을 추가 고지받고 납부하였다. 청구인은 2018.3.19. 조세특례제한법제99조의3에 따른 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례(이하 “ 과세특례 ”라 한다)를 적용하여 줄 것을 경정청구하였다.
• 나. 처분청은 2018.5.23. 쟁점주택의 전용면적이 소득세법제89조제1항제3호 에서 규정한 고급주택에 해당하여 과세특례 요건을 충족하지 못한다는 이유로 거부통지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.8.21. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

1. 쟁점주택의 공부상 전용면적 165.17㎡는 ‘설비덕트’를 포함한 면적이나 건축사사무소의 실측결과 설비덕트 면적 0.86㎡를 제외하면 164.31㎡로 고급주택 기준(165㎡이상)에 해당하지 않으므로 조세특례제한법제99조의3에 따른 신축주택 감면규정을 적용하여야 한다. 2) 건축법 시행령이 2000.6.27. ‘설비덕트’를 바닥면적에서 제외하도록 개정되었으며 개정전 건축허가의 경우에도 종전 규정의 불리한 경우에는 개정 규정을 적용할 수 있는 것이다.

• 나. 처분청 의견
• 가. 쟁점주택의 건축허가일은 2000.5.17.이므로 건축법 시행령 개정규정을 적용할 수 없으므로 ‘설비덕트’는 쟁점주택의 전용면적에 포함되는 것이 타당하다. 다만, 건축법 시행령개정 부칙 제16874호 제2조 단서의 규정에 따라 조세특례제한법 상 과세특례를 적용할 때 건축주에게 불리하므로 개정규정을 적용해야 한다고 주장할 수 있으나, 청구인은 쟁점주택의 건축물 대장상 전용면적을 설비덕트를 포함하여 산정하였으므로 개정 규정이 건축주 등에 불리한 경우에 해당한다고 볼 수 없다.
• 나. 건축법 시행령부칙 단서 규정은 건축법상 건축허가․건축신고 또는 건축허가 신청과 관련한 건축주․시공자 또는 공사감리자에게 적용하는 것이므로 조세의 유․불리에 적용할 사항은 아니다.
• 다. 청구인의 취득가액 과다신고로 인한 처분청의 추가 고지세액에 대하여는 불복청구기간 내에 경정청구를 하여야 하는 것이므로 경정청구의 대상이 되는 금액은 당초 신고한 납부한 세액 32,918,170원에 한정된다.
• 라. 쟁점주택이 과세특례 적용대상이 된다고 하더라도 취득일로부터 5년이 되는 날까지는 쟁점주택의 기준시가가 하락되어 과세특례 기간인 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액이 없어 감면대상세액이 발생하지 않는다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택이 고급(고가)주택이 아니라는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 1) 조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 [2001.08.14. 6519호로 개정된 것]

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2001.8.14>

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

② 소득세법 제89조제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2. 구. 소득세법 시행령 제156조 【고급주택의 범위】 (2002.10.1. 대통령령 제17751호로 개정되기 전의 것) 법 제89조제3호에서 "거주용건물의 연면적・가액 및 시설등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다. <개정 1995.12.30, 1996.12.31, 1998.12.31, 1999.9.18, 2000.12.29>

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면 적을 포함한다)이 165제곱미터이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것

3. 엘리베이터・에스컬레이터 또는 67제곱미터이상의 수영장중 1개이상의 시설이 설치된 주택 3) 소득세법 시행령 제156조 【고급주택의 범위】 (2002.10.1. 대통령령 제17751호로 개정된 것) 법 제89조제3호에서 "거주용건물의 연면적・가액 및 시설등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다. <개정 1995.12.30, 1996.12.31, 1998.12.31, 1999.9.18, 2000.12.29, 2002.10.1>

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함한다)이 149제곱미터이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것

3. 엘리베이터・에스컬레이터 또는 67제곱미터이상의 수영장중 1개이상의 시설이 설치된 주택

4. 건축 법 시행령 제119조【면적・높이등의 산정방법】 (2000.06.27. 대통령령 제16874호로 개정되기 전의 것)

① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적・높이 및 층수등은 다음 각호의 방법에 의하여 산정한다.<개정 1993・8・9, 1994・12・23, 1995・12・30, 1999.4.30>

3. 바닥면적: 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽・기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 각목이 규정하는 바에 의한다.

• 마. 승강기탑・계단탑・장식탑・굴뚝・다스트슈트・다락(층고가 1.5미터이하인 것에 한한다) 기타 이와 유사한 것과 옥상・옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크・기름 탱크・냉각탑 기타 이와 유사한 것의 설치를 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다. 5) 건축 법 시행령 제119조【면적・높이등의 산정방법】 (2000.06.27. 대통령령 제16874호로 개정된 것)

① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적・높이 및 층수등은 다음 각호의 방법에 의하여 산정한다.<개정 1993・8・9, 1994・12・23, 1995・12・30, 1999.4.30, 2000.6.27, 2000.6.27>

3. 바닥면적: 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽・기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 각목이 규정하는 바에 의한다.

• 마. 승강기탑・계단탑・장식탑・다락(층고가 1.5미터이하인 것에 한한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝・다스트슈트・ 설비덕트 기타 이와 유사한 것과 옥상・옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크・기름탱크・냉각탑・정화조 기타 이와 유사한 것의 설치를 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다. 6) 건축법 시행령 부칙 <제16874호,2000.6.27> 제1조(시행일) 이 영은 2000년 7월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 경과조치) 이 영 시행당시 건축허가를 받거나 건축신고를 하였거나 건축허가를 신청한 것에 대한 건축기준 등의 적용에 있어서는 종전의 규정에 의한다. 다만, 종전의 규정이 개정규정에 비하여 건축주ㆍ시공자 또는 공사 감리자에게 불리한 경우에는 개정규정에 의한다. 7) 국세기본법 제45조의2 【경정 등의 청구】

① 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액의 결정 또는 경정을 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 관할 세무서장에게 청구할 수 있다. 다만, 결정 또는 경정으로 인하여 증가된 과세표준 및 세액에 대하여는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내(법정신고기한이 지난 후 5년 이내로 한정한다)에 경정을 청구할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점주택은 자기가 건설한 신축주액에 해당하며 조세특례제한법제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】감면요건 중 신축주택 소재지역 요건 및 신축주택 취득기간 요건에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

2. 청구인의 양도소득세 신고 및 경정내역은 다음과 같다. (원) 구 분 신고 (2013.6.28.) 경정결정 (2014.8.11.) 비 고 양도가액 1,180,000,000 1,180,000,000 취득가액 959,970,308 569,305,970 취득가액 과다신고 양도차익 198,747,639 610,694,030 장기보유특별공제 59,624,291 183,208,209 양도소득금액 139,123,348 427,485,821 합산대상소득금액 0 과세표준 136,623,348 424,985,821 산출세액 32,918,171 137,594,611 결정세액 137,594,611 신고불성실가산세 9,336,104 납부불성실가산세 12,718,187 총결정세액 159,648,902 기결정․기고지세액 32,918,171 차감고지세액 126,730,731 * 청구인은 처분청의 경정결정에 따른 고지서를 2014.8.22. 수령하였음

3. 쟁점주택의 취득일부터 양도일까지의 기준시가(공동주택가액) 변동내역은 다음과 같다. 고시일자 기준시가 2002-04-04 720,000,000 2006-04-30 675,000,000 2007-04-30 912,000,000 2012-04-30 872,000,000 2013-04-30 752,000,000 * 2001.9.11. 취득당시 기준시가는 691,406,601원으로 계산됨

4. 청구인의 과세특례 적용 경정청구에 따른 쟁점주택의 감면대상 양도소득금액을 계산하면 다음과 같다. (백만원) 양도소득금액 취득당시 기준시가 취득일부터 5년이 되는날 기준시가 양도당시 기준시가 감면대상 양도소득금액 139 691 675 872 0 감면대상 양도소득금액 {139백만원 × (675백만원 - 691백만원)/(872백만원 - 691백만원)} = 0 취득당시 기준시가보다 취득일로부터 5년이 되는 날 기준시가가 낮아 기준시가로 안분하면 취득일로부터 5년간 양도차익이 발생하지 않아 감면대상 양도소득금액이 없는 것임

5. 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 의하면 ‘전유부분의 건물 면적’이 165.17㎡로 확인되며, 집합건축물대장에 의해서도 쟁점주택의 전유부분의 면적이 165.17㎡임을 확인할 수 있다.

6. 청구인이 쟁점주택의 전용면적에 대하여 건축사 사무소에 의뢰하여 회신받은 내용은 다음과 같이 ‘설비덕트’ 0.86㎡를 제외하면 전용면적은 164.31㎡로 산정된다.

7. 청구인이 제출한 쟁점주택에 대한 MM 건축사사무소의 세대전용면적산정표(실측후)는 다음과 같으며 전용면적이 164.31㎡이다.

8. 청구인이 제출한 쟁점주택에 대한 (주)EE건축사사무소의 전용면적 산정표에 의하면 ‘설비덕트’의 면적을 1.19㎡를 제외하면 전용면적은164.07㎡임이 나타난다.

• 라. 판단 청구인은 ’00.6.27. 개정된 건축법 시행령 제119조 에 따라 설비덕트를 바닥면적에서 제외하면 쟁점주택은 고급주택 기준 165㎡에 미달한다고 주장하나, 청구인은 개정 전인 ’00.5.17. 쟁점주택 건축허가를 받았고 이후 건축허가를 변경 신청한 사실이 없으며 등기사항전부증명서나 건축물관리대장 등 공부 상에도 쟁점주택의 전용면적은 당초 165.17㎡로 변동이 없는 점, 건축법 시행령 개정 부칙 제2조 단서 규정에서 ‘개정 전 건축허가를 신청한 경우로서 종전규정이 개정규정보다 불리한 경우에는 개정규정에 의한다’라고 규정한 것은 건축주‧시공자 또는 공사감리자 에게 건축과 관련된 유‧불리를 의미하는 것으로 제한해서 해석함이 타당 하고, 조세특례제한법 등의 적용에 있어 조세의 유‧불리를 의미 하는 것은 아니라고 할 것인 점 등으로 볼 때 쟁점주택의 전용면적은 165.17㎡로 165㎡를 초과하므로 고급주택에 해당하며, 설사, 청구인의 주장대로 쟁점주택이 고급주택이 아니라고 하더라도 쟁점주택 취득일의 기준시가보다 취득일로부터 5년이 되는 날의 기준시가가 떨어져서 감면대상 양도소득금액이 없어 경정청구의 대상세액이 존재하지 아니하므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부 통지함은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.