토지와 건물을 일괄양도하면서 토지만 양도한 매매계약서를 첨부하여 양도소득세 신고한 것은 사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당하므로 10년의 국세부과제척기간을 적용함
토지와 건물을 일괄양도하면서 토지만 양도한 매매계약서를 첨부하여 양도소득세 신고한 것은 사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당하므로 10년의 국세부과제척기간을 적용함
이 건 심사청구는 기각합니다.
이 건 부과처분은 국세기본법 제26조의2 제1항 3호 에 의거 국세부과 제척기간이 만료되어 부당한 처분에 해당하므로 취소하여야 한다.
1. 청구인은 2011.8.27 AA시 AA구 AA동 *-번지 소재 대지 202.2㎡(쟁점토지) 및 신축중인 원룸 건물을 조CC외 1인에게 양도하는 매매계약을 다음과 같이 체결하였다.
• 매매대금: 525백만원
• 계약금: 2011.8.27. 10백만원
• 중도금: 2011.9.8. 100백만원
• 중도금: 2011.9.20.(준공서류 넣기 전) 100백만원
• 중도금: 2011.9.30.(대출실행) 180백만원
• 잔금: 2011.11.30.(임대보증금으로) 135백만원 2) 청구인은 2011.8.27 위 신축중인 원룸에 대한 매매계약을 체결하고 2011.9.26 양수자 조CC 외 1인 명의로 건축주 명의변경을 하였으며 이후 양수자 조CC외 1인은 원룸에 대한 내부인테리어 및 집기 등을 설치하고 2011.10.4 원룸 사용승인신청 및 승인을 받았다. 3) 청구인은 양수자가 원룸 사용승인을 받고 양수자 명의로 2011.10.18 소유권보존등기 당시인 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 하면서 쟁점건물을 제외한 쟁점토지에 대해서만 매매대금 110백만원에 매매계약서를 재작성하였다. 4) 당초 2011.8.27에 작성한 쟁점부동산 매매계약서와 이후 2011.10.18에 작성한 매매계약서상 금액이 상이한 것은 당초 작성 당시에는 신축중인 원룸을 포함하여 매매계약서를 작성한 것이고 이후 작성한 계약서는 건물은 양수자가 사용승인을 받고 소유권보존등기하여 이를 제외하고 토지 부분에 대해서만 소유권이전등기하면서 매매계약서를 재작성한 것이다. 5) 청구인은 위 쟁점토지에 대해 소유권이전등기 후 2011.12월경에 쟁점토지에 대한 양도소득세 예정신고를 하였고, 당해 양도소득세에 대한 부과제척기간은 2017.5.31에 만료하였으나, 처분청은 위 쟁점토지에 대한 2011년 귀속 양도소득에 대해 2018.5.16 경정고지 처분하였는바, 이는 부당한 처분에 해당되는 것으로 판단된다. ※ 사전열람결과 청구인 추가의견 처분청은 당초 작성한 525백만원의 쟁점부동산 매매계약서가 아닌 이후 작성한 매매가액 110백만원의 쟁점토지 매매계약서를 첨부하여 쟁점토지에 양도에 대해서만 신고한 사실은 명백히 조세의 부과징수를 현저히 곤란하게 하는 부정한 행위에 해당한다고 보았으나, 통상적으로 신축중인 원룸에 대한 매매계약은 토지 및 신축중인 건물 전체에 대하여 계약한 후 토지에 대해서만 계약서를 재작성한 후 소유권이전등기하고 건물은 양수자가 공사완료한 후 소유권보존등기하는 방식으로 이루어지는바, 청구인 또한 2011.8.27. 양수자 조CC 외 1인과 쟁점 신축중인 원룸 및 토지에 대한 매매계약서(매매대금: 525백만원)를 작성하였고, 이후 양수자가 원룸에 대하여 공사완료한 후 건물 소유권보존등기를 하면서 건물을 제외한 토지에 대해서만 매매대금 110백만원에 계약서를 재작성한 후 소유권이전등기를 한 것으로서 계약당시에는 건물을 신축중에 있어 건물을 제외한 토지에 대해서만 소유권이전등기하고 양도소득세를 신고한 것이지 양도소득세를 탈루할 목적으로 이중계약서를 작성하는 등 부정한 행위를 한 것이 아니므로 쟁점부동산에 대한 양도소득세 부과제척기간은 5년으로 2017.5.31.에 만료된 것으로 판단된다.
청구인은 쟁점토지만 양도한 것으로 하여 2011.10.18.에 작성한 매매대금 110백만원의 쟁점토지 매매계약서를 첨부하여 양도소득세 신고하였으나, 쟁점토지 매매계약서 작성 이전인 2011.8.27.에 매매대금 525백만원의 쟁점부동산 매매계약서를 작성한 사실이 후소유자의 양도소득세 신고시 확인되었는바, 실제 매매대금 525백만원의 매매계약서를 통해 쟁점부동산의 거래가 이루어졌음에도 별도 작성한 매매대금 110백만원의 쟁점토지 매매계약서를 첨부하여 쟁점토지의 양도에 대해서만 신고한 사실은 명백히 조세의 부과징수를 현저히 곤란하게 하는 부정한 행위에 해당된다고 볼 수 있으므로 국세부과 제척기간 10년을 적용한 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.
○ 국세기본법 제26조의2 【국세 부과의 제척기간】
① 국세는 다음 각 호에 규정된 기간이 끝난 날 후에는 부과할 수 없다. 다만, 조세의 이중과세를 방지하기 위하여 체결한 조약(이하 "조세조약"이라 한다)에 따라 상호합의 절차가 진행 중인 경우에는 국제조세조정에 관한 법률 제25조 에서 정하는 바에 따른다.
1. 납세자가 사기나 그 밖의 부정한 행위로 국세를 포탈(포탈)하거나 환급․공제받은 경우에는 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간 1의2. 납세자가 사기나 그 밖의 부정한 행위로 다음 각 목에 따른 가산세 부과대상이 되는 경우 해당 가산세는 부과할 수 있는 날부터 10년간
- 가. 소득세법 제81조 제3항 제4호
- 나. 법인세법 제76조 제9항 제1호
- 다. 부가가치세법 제22조 제3항 및 제6항
2. 납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간
3. 제1호․제1호의2 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간 (이하 생략)
○ 국세기본법 시행령 제12조의3 【국세 부과의 제척기간의 기산일】
① 법 제26조의2제5항에 따른 국세를 부과할 수 있는 날은 다음 각 호의 날로 한다.
1. 과세표준과 세액을 신고하는 국세(종합부동산세법 제16조제3항 에 따라 신고하는 종합부동산세는 제외한다)의 경우 해당 국세의 과세표준과 세액에 대한 신고기한 또는 신고서 제출기한(이하 "과세표준신고기한"이라 한다)의 다음 날. 이 경우 중간예납ㆍ예정신고기한과 수정신고기한은 과세표준신고기한에 포함되지 아니한다.
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[괄호 생략] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (이하 생략)
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다.
○ 건축법 제2조 【정의】
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. (생략)
2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다. (이하생략)
- 다. 사실관계 1) 쟁점토지 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 2007.7.11. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 취득하였으며, 2011.10.18. 조CC 외 1인에게 양도한 것으로 나타난다. 2) AA구청에서 제출받은 쟁점건물 건축 관련서류에 의한 건축주 명의변경내역과 후소유자의 쟁점건물 사용승인내역 등은 다음과 같다.
• 건축 허가 신청: 2011.4.22. (건축주: 청구인)
• 건축 허가: 2011.4.26. (건축주: 청구인)
• 착공 신고: 2011.4.28. (공사시공자: 청구인)
• 건축주 및 공사시공자 변경 신고: 2011.9.26. (청구인 ⇒ 조CC 외 1인)
• 건물 사용승인 신청: 2011.9.28. (건축주: 조CC 외 1인)
• 건물 사용승인일: 2011.10.4. (건축주: 정DD)
• 건물 소유권보존 등기: 2011.10.18. (소유자: 조CC 외 1인)
3. 청구인은 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세 신고시 양도가액을 110백만으로 신고하고 관련 증빙으로 2011.10.18.에 작성한 쟁점토지 매매계약서를 제출하였는데, 2011.10.18.에 청구인(양도인)과 조CC 외 1인(양수인)이 작성한 쟁점토지 매매계약서의 주요 내용은 다음과 같다.
• 부동산의 표시 ․ 토 지: AA도 AA시 AA구 AA동 *- 대 202.2㎡
• 매매대금: 110백만원 ․ 110백만원(일시불)은 2011.10.18. 지급하기로 한다.
4. 양수자 조CC 외 1인은 2015.10월경 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 신고시 취득가액을 525백만원으로 신고하고 관련 증빙으로 2011.8.27.에 작성한 쟁점부동산 매매계약서를 제출하였는데, 2011.8.27.에 청구인(양도인)과 조CC 외 1인(양수인)이 작성한 쟁점부동산 매매계약서 내용은 다음과 같다.
• 부동산의 표시 ․ 소재지: AA도 AA시 AA구 AA동 *- ․ 토 지: 지목 대지, 면적 202.2㎡ ․ 건 물: 구조 철근콘크리트조, 용도 주거용
• 매매대금: 525백만원 ․ 계약금: 10백만원(현금) 계약시 지불하고 영수함 ․ 중도금: 100백만원(현금) 2011.9.8.에 지불하며 ․ 중도금: 100백만원(현금) (준공서류 넣기 전) 2011.9.20.에 지불하며 ․ 중도금: 180백만원(대출) 2011.9.30.에 지불하며 ․ 잔 금: 135백만원(임대보증금) 2011.11.30.에 지불한다.
5. 쟁점부동산 매매계약서 작성일, 쟁점토지 별도 매매계약서 작성일 및 건축허가․건축주변경․건물사용승인 등을 일자별로 표시하면 다음과 같다. 건축허가 (건축주: 청구인) 쟁점부동산 매매계약서 작성일 건축주 변경신고 (2011.9.26.) 건물 사용승인 신청 (2011.9.28.) 건물 사용승인일 (2011.10.4.) 쟁점토지 별도 매매계약서 작성일 쟁점부동산 매매계약서 잔금청산일 2011.4.26 2011.8.27 2011.9.26～9.28. 2011.10.18 2011.11.30
6. 처분청이 제출한 조사 당시 청구인이 작성한 확인서 및 진술한 문답서에 의하면, 청구인은 2011.8.27. 쟁점토지와 쟁점건물을 525백만원에 양도하는 매매계약을 체결하였으나 2011.10.18. 매매물건을 쟁점토지로, 매매대금을 110백만원으로 하는 등의 사실과 다른 별도의 쟁점토지 매매계약서를 작성하였고, 사실과 다른 매매계약서를 첨부하여 양도소득세 신고를 한 사실을 인정하는 확인서와 문답서를 작성한 사실이 확인된다.
- 가) 청구인의 확인서 내용
○ 거래내용에 대한 확인 (중략)
• 2011.4.28. 본인은 해당 토지 지번 위에 일반음식점과 다가구주택으로 이루어진 3층 308.04㎡의 건물을 착공하였고, 2011.10.4. 본인 명의가 아닌 매수인 중 1인 정DD의 명의로 건축물 사용승인 받았습니다.
• 2011.8.27. 홍EE(관계: 자)가 본인을 대신하여 매수인 조CC, 정DD과 매매물건은 AA시 AA구 AA동 *-번지 소재 토지와 건물, 매매대금은 525백만원, 잔금청산일은 2011.11.30.로 하는 부동산(건물․토지) 매매계약을 체결하였습니다.
• 그러나, 2011.10.18. 매매물건은 AA시 AA구 AA동 *- 소재 토지, 매매 대금은 110백만원으로 하는 등의 사실과 다른 별도의 부동산(토지) 매매계약서를 첨부하여 2011.12.26. 토지 양도에 대한 양도소득세 예정신고서를 제출하였습니다.
- 나) 청구인의 문답서 내용 (중략) 문) (양도가액이 525백만원인 매매계약서를 보여드리고) 귀하가 예정신고시 제출한 검인계약서(양도가액 110백만원)와 보여드린 매매계약서(양도가액 525백만원) 중 어느 것이 실지 매매계약서입니까? 답) 본인은 쟁점 원룸을 신축하던 중 자금사정으로 인해 조CC 외 1인에게 2011.8.27. 대지 및 신축중인 원룸을 내부인테리어 및 집기설치가 안된 상태에서 거래가액 525백만원에 매도하기로 계약한 것이며, 110백만원의 검인계약서는 총 매매가액에서 신축중인 건물가액을 제외하고 토지가액으로 신고한 것입니다. 문) 그렇다면 토지에 대한 양도소득세 신고만 하고 건물에 대한 양도소득세는 무신고한 것이 맞습니까? 답)
- 예. 신축중인 건물에 대한 양도소득세는 무신고한 사실이 맞습니다. (중략) 문) (AA구청에서 제출받은) 건축관련 서류에 의하면 귀하는 2011.4.27. 관할 구청에 착공신고서를 제출 후 2011.9.26. 건축주 명의 변경을 하였고, 2011.9.28. 사용승인신청을 하였으며, 2011.10.4. 사용승인을 받은 것으로 나타나 있습니다. 따라서 2011.9.26.과 2011.9.28. 사이에 주 구조물의 신축이나 증축은 없었던 것으로 보이는데 이와 관련하여 하실 말씀이 있습니까? 답) 본인이 양수자에게 신축중인 원룸을 양도하고 양수자 명의로 건축주 명의변경을 한 것은 2011.9.26.이 맞습니다. 그리고 이후에 양수자가 사용승인신청 및 승인을 받은 것입니다. 본인이 양도한 시점에 원룸상태는 전체 구조물은 완성되었으나 내부시설이 전혀 안된 상태였고, 이후에 2011.10월경에 내부시설을 완공하고 2011.11월말경에 세입자가 들어온 걸로 알고 있습니다. (이하 생략)
- 라. 판단 1) ｢국세기본법｣ 제26조의2 제1항 은 국세부과의 제척기간을 규정하면서 제1호에서 납세자가 사기나 그 밖의 부정한 행위로 국세를 포탈하거나 환급․공제받은 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간으로 규정하고 있고, 여기서 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’라 함은 납세자가 조세의 부과징수를 불가능하게 하거나 또는 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적 행위를 하여 국세를 포탈하거나 환급․공제받은 것을 의미하는 것으로 특별한 사정이 없는 한 양도소득세 신고시 허위로 작성된 다운계약서를 제출하는 행위도 이에 해당한다(같은 뜻 조심2010광2926, 2010.12.29. 등 다수). 2) 이상의 사실관계와 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, ① 쟁점부동산의 양수자가 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산 매매계약서(계약일 2011.8.27.)에 의하면 청구인은 2011.8.27. 쟁점부동산을 525백만원에 거래하는 매매계약서를 작성한 사실을 알 수 있는 점, ② 청구인이 양도소득세 예정신고시 제출한 매매대금 110백만원의 쟁점토지 매매계약서는 건물이 준공된 이후인 2011.10.18. 쟁점토지 소유권이전 당시 토지 소유권이전만을 위한 별도로 작성한 매매계약서로 보여지는 점, ③ 청구인이 조사당시 작성한 확인서 및 문답서에 의하면 청구인은 2011.8.27. 쟁점토지와 쟁점건물을 525백만원에 양도하는 매매계약을 체결하였으나, 2011.10.18. 사실과 달리 쟁점토지만을 매매대금 110백만원에 양도하는 쟁점토지 매매계약서를 작성하고 위 사실과 달리 작성된 매매계약서를 첨부하여 양도소득세 신고를 한 것으로 확인되는 점, ④ 청구인은 쟁점토지 및 쟁점건물을 일괄 양도하였으면서 매매대금 110백만원의 쟁점토지 매매계약서를 첨부하여 쟁점토지만을 110백만원에 양도한 것으로 신고한 것은 쟁점부동산을 525백만원에 양도한 사실을 은닉한 것에 해당하는 점, ⑤ 쟁점건물의 건축주 명의변경일(2011.9.26.)부터 사용승인신청일(2011.9.28.)까지 불과 3일 사이에 건축주 명의변경과 사용승인신청이 이루어진 사실을 보더라도 쟁점건물은 사실상 준공된 상태에서 명의변경만 한 것으로서 청구인 명의로의 쟁점건물 소유권보존 등기를 회피하여 조세의 부담을 회피하기 위한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점토지와 쟁점건물을 525백만원에 일괄 양도하였으면서도 실제 쟁점부동산 매매계약서와 다르게 별도로 작성한 쟁점토지 매매계약서를 첨부하여 쟁점토지만 매매대금 110백만원에 양도한 것으로 하여 양도가액을 과소신고한 행위는 조세의 부과징수를 불가능하게 하거나 또는 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적인 행위에 해당한다고 판단된다(같은 뜻 조심2017부2689, 2017.7.26. 및 심사소득2013-0085, 2013.11.8. 외 다수). 따라서 처분청이 청구인의 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세에 대해 국세부과 제척기간을 10년을 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.