조정조서 내용에 따라 쟁점주택은 매매를 원인으로 하여 소유권 이전된 사실이 등기사항전부증명서에 의해 확인되는 점 등으로 볼 때 쟁점거래는 주택양도거래로 봄이 타당함
조정조서 내용에 따라 쟁점주택은 매매를 원인으로 하여 소유권 이전된 사실이 등기사항전부증명서에 의해 확인되는 점 등으로 볼 때 쟁점거래는 주택양도거래로 봄이 타당함
○○세무서장이 2017. 12. 4. 신청인에게 한 2014년 과세연도 양도소득세 57,430,875원의 부과처분은 이를 취소한다.
1. 청구인은 쟁점분양권에 대해 프리미엄 50백만원을 받았고, 양도소득세는 최◇◇이 납부하는 것으로 약정서를 작성하였으나, 최◇◇과의 부동산 소유권 분쟁으로 2017. 2월부터 민사소송을 진행하였다.
2. 2017. 9. 18. ○○지방법원 ○○지원에서 본안소송 조정결정(2017가○2*)을 하였으나, 2017. 11월 성남세무서에서 청구인에 대한 세무조사를 하여 양도소득세가 과세되자 최◇◇은 양도소득세 납부 의무를 기피하였고, 청구인은 양도소득세 및 지방소득세 체납으로 재산 압류는 물론 신분상 경고를 받아 우선 지방소득세 600여만원을 납부하였고, 양도소득세 체납으로 인한 불이익을 받을 처지에 놓였다.
3. 처분청은 프리미엄을 75백만원으로 보아 양도소득금액을 산정하였으나, 청구인이 실제로 받은 프리미엄은 50백만원이며, 매수인 부담 양도소득세 25백만원은 최◇◇이 실제로 부담하지 아니하였으므로 양도소득세 과세표준은 75백만원이 아닌 50백만원으로 재산정되어야 한다.
4. 청구인과 최◇◇이 2014. 3. 27. 체결한 분양권 양도․ 양수 약정서(이하 “약정서”라 한다)상 양도대금에 대해서는 처분청과 같은 의견이며, 당초 양도소득세액을 최◇◇이 부담하기로 약정한 것도 맞으나, 양도소득세액은 향후 미래에 발생될 수도 있고 발생되지 아니할 수도 있는 것으로 약정서상 양수인이 부담하기로 한다는 문구는 만약을 대비하는 일상적인 거래 문구로 볼 수 있다.
5. 쟁점주택은 양도소득세 과세특례에 따라 약정서 작성 당시에도 1가구 1주택, 2년 이상 실거주시에는 양도소득세 면제대상 아파트이며, 약정서 작성 이후에는 조세특례제한법 제99조 제2항, 제99조의2 제1항에 따른 양도소득세 감면주택이다. 따라서 약정서 작성 당시 양도소득세는 발생하지 아니하나 양도소득세 외 취득세, 지방교육세, 지방소득세 등을 포함하는 세금을 염두에 두고 작성한 것이다(약정서 제2항 양도소득세를 포함한 양도비용을 부담).
6. 그러나 소유권 이전에 따른 분쟁이 발생하고 분양권 매매에 따른 양도소득세가 예상보다 많이 부과되자 최◇◇은 이를 납부할 수 없다고 하는 상황에서, 2018. 11. 2. 청구인의 쟁점부동산에 대한 ○○은행 담보대출 약 4억5천만원에 대한 원금과 이자 체납으로 인하여 임의경매가 개시 결정되고 최◇◇이 청구인의 재산과 월급에 대해 압류처분을 하게 되자 결국 청구인과 최◇◇은 사건을 마무리하는 절충안을 만들게 된 것이다.
7. 청구인은 최◇◇과 2018. 11. 2. 새로운 약정서를 작성하여 본 건을 해결하기로 했으며, 이에 따르면 경매개시를 취하하기 위하여 소송으로 인하여 발생한 모든 비용과 체납 이자는 최◇◇이 부담하기로 하고, 양도세 및 가산세, 재산세를 청구인이 부담하는 것으로 하였다.
8. 청구인과 최◇◇은 새로운 약정서에 따라 2018. 11. 6. 쟁점부동산에 대한 대지권 등기절차를 이행하였고, 소유권이전등기절차에 필요한 일체의 서류, 담보취소동의서, 즉시항고권포기서, 인감증명서를 최◇◇에게 교부하였고 최◇◇은 2018. 12. 18. 쟁점부동산에 대하여 소유권이전등기를 경료됨으로서 소송이 종결된 것이다.
9. 청구인은 최초 약정서 작성 당시 양도소득세가 거의 부과되지 않을 것이라고 판단하였으나 최◇◇과 공인중개사의 약정서 해석 문제로 시작된 다툼이 고소 고발사건으로 이어지고 공인중개사, 청구인의 형사처벌, 벌금, 공인중개사 영업정지, 폐업, 청구인 직장 징계, 부동산 경매개시까지 발생하게 되었고 3자 모두 막대한 경제적 정신적 피해를 보고 마무리 되었다.
10. 청구인은 최◇◇과 2018. 11. 2. 새로운 약정서를 작성하여 양도소득세를 청구인이 부담하는 것으로 한바, 청구인의 2014년 귀속 양도소득세는 양도차익을 50백만원으로 하여 재계산되어야 한다.
1. 청구인이 최◇◇과 2014. 3. 27. 체결한 쟁점거래의 약정서에서 양도대금은 회사불입금(1차 계약금 48,270,000원 및 발코니확장 계약금 2,045,400원), 권리금(50,000,000원), 기타제반비용(2,684,600원) 총 103,000,000원으로 확인되며, 약정서 2번 ‘양수인은 위 부동산의 양도소득세를 포함한 양도비용을 부담한다’에서 양도소득세를 최◇◇이 부담하는 것으로 약정했음이 확인된다.
2. ○○지방법원 ○○지원 가처분결정의 본안소송인 ○○지방법원 ○○지원 조정조서(2017가○ 2*, 소유권이전등기 등 청구의 소, 원고 최◇◇, 피고 청구인)의 청구취지에 ‘쟁점분양권의 부동산에 관하여 2014. 3. 27. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 180,991,600원에 대하여 2014. 3. 28.부터 위 1.항의 소유권이전등기절차를 이행하는 날까지 연 20%의 비율에 의한 돈을 지급하라’고 기재되어 있고, 조정조항 8호에 따르면 양도소득세 본세는 원고가 전부 부담하고 만약 가산세가 부과될 경우 원고와 피고가 각 1/2씩 부담하기로 하는 것으로 조정이 성립된 것으로 확인된다.
3. 청구인이 심사청구 진행 중 추가 제출한 최◇◇ 및 청구외 홍○○과 2018. 11. 2. 체결한 약정서(이하 “새로운 약정서”라 한다) 2번 나.에 따르면 ‘을(청구인)은 ○○은행에서 양도소득세 및 가산세, 2018년분 재산세를 각 부담한다’에서 양도소득세를 청구인이 부담하는 것으로 다시 약정했음이 확인된다.
4. 새로운 약정서에는 청구인이 양도소득세를 부담하는 것으로 작성되어 있으나, 2014년 약정서 및 2017년 조정조서에서는 일관되게 최◇◇이 양도소득세를 부담하기로 하였고, 새로운 약정서 상의 최◇◇ 서명란에는 허△△가 대리서명되어 있어 약정서 자체의 신빙성이 없으며 새로 작성한 약정서 만으로는 청구인이 양도소득세를 실제로 부담하기로 약정하였다고 볼 수 없는바, 양수인이 부담하기로 약정한 양도소득세 25백만원을 쟁점분양권의 양도가액에 가산하여 과세한 처분은 정당하다.
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 따른다. (3) 민법 제543조 【해지, 해제권】
① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다. (4) 민법 제544조 【이행지체와 해제】 당사지 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
(1) 청구인은 2013. 12. 10. 경기도시공사와의 사이에서 쟁점주택을 총공급가액 482,700,000원에 공급받기로 하는 계약 및 이에 부수하여 발코니를 총 공급금액 10,227,000원에 확장하기로 하는 계약을 체결하였다.
(2) 청구인은 쟁점주택 공급계약으로 분양권을 확보한 상태에서 2014. 3. 27. 최◇◇에게 쟁점분양권을 양도하였고, 양도금액으로 총 103,000,000원을 수령하였으며, 약정서는 아래와 같다.
(3) 상기 약정서에 의하면 쟁점분양권의 양도금액은 회사불입금, 확장비 계약금, 권리금, 기타 제반비용의 합계금액으로 하며, 양수인은 위 부동산이 양도소득세를 포함한 양도비용을 부담한다고 되어 있고, 양도금액 103,000,000원은 1차 계약금 48,270,000원, 발코니확장 계약의 계약금 2,045,400원, 권리금(프리미엄) 50,000,000원, 기타 제반비용 2,684,600원을 합한 금액이며 이 부분에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.
(4) 처분청의 조사복명서에 의하면, 청구인이 수취한 양도금액 103백만원에 매수자가 부담하기로 한 양도소득세 25백만원(프리미엄 50백만원×세율50%)을 합한 128백만원을 양도가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세하였음이 확인된다.
(5) 청구인은 이의신청시 부동산의 매매계약해제에 따른 거래의 양도 해당여부를 쟁점으로 하여 다투었으며, 재결청에서는 ‘양도소득세 부과 이후 합의해제를 하는 등 합의해제의 시기 및 동기 등에 비추어 볼 때 쟁점거래의 합의해제는 양도소득세의 부과를 회피할 목적으로 한 통정의 허위표시이므로 당초 양도소득세 부과처분은 정당하다’고 판단하였다.
(6) ○○지방법원 ○○지원의 가처분결정의 본안소송 조정조서(사건 2017가○2* 소유권이전등기 등 청구의 소, 조정기일 2017. 0. 0.)의 주요내용은 아래와 같다. (7) 이 건 심사청구시 청구인은 매수자가 부담하기로 했던 양도소득세를 매도인이 부담하기로 변경하는 새로운 약정을 하였으므로 쟁점분양권에 대한 프리미엄은 75백만원이 아닌 50백만원이라고 주장하면서 심사청구기간 중인 2018. 11. 2. 새로운 약정서를 제출하였으며, 약정서 내용은 아래와 같다. 아 래
1. 가. 을(청구인)이 갑(최◇◇)에게 지급할 채무는 금 22,000,000원이 존 재함을 확인하고, 을은 갑 에게 위 금원을 2019. 8. 30.까지 지급하되, 만약 위 지급기일까지 지급하지 아니한 때에는 지급기일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 25%의 비율로 계산한 지연손해금을 가산하여 지급한다.
2. 가. 갑은 ○○은행 대출원리금을 상환하고, 중도상환수수료를 부담한다.
3. 을은 위 부동산에 대한 대지권등기절차를 이행한다.
4. 가. 을은 갑에게 본 약정서 작성일에 소유권이전등기절차에 필요한 일체의 서류와
○○지원 2016카
○ 2***호 사건에 대한 을의 인감이 날인된 담보취소동의서, 즉시항고권포기서 및 인감증명서를 각 교부한다.
- 나. 갑은 갑 명의로의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 병으로부터 2,500,000원을 지급받고, 병에 대한 ○○지원 2017타
○ 2*** 채권압류 및 추심명령을 해제한다.
5. 본 약정서는 소유권이전등기서류의 교부와 동시에 효력이 발생하며. 향후 민,형사상의 책임을 묻지 않기로 합의하고, 각 서명 날인한다. (8) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점주택은 2013. 12. 10. 매매를 원인으로 2016. 9. 29. 청구인 명의로 소유권 이전되었으며, 2017. 9. 18. 매매를 원인으로 2018. 12. 18. 최◇◇ 명의로 소유권 이전된 것으로 확인된다. <쟁점주택 소유권에 관한 사항> 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 소유권보존 2016.7.11 소유자 경기도시공사 2 소유권 이전 2016.9.29 2013.12.10. 매매 소유자 청구인 3 가처분 2016.10.17 2016.10.17.
○○지방법원 ○○ 지원의 가처분결정 (2016카○2***) 피보전권리 2014. 3. 27. 매매를 원인 으로 한 소유권이전등기청구권 채권자 최◇◇ 금지사항 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타일체의 처분행 위 금지 4 압류 2018.3.20 2018.3.20.압류 권리자 국 처분청 ○○세무서 5 임의경매개시결정 2018.11.2 2018.11.2.
○○지방법원 ○○ 지원의 임의경매개시결정 (2018타○1**) 채권자 ○○은행주식회사 6 임의경매개시결정등기말소 2018.11.7 2018.11.6. 취하 7 압류등기말소 2018.12.18 가처분에 의한 실효 8 소유권이전 2018.12.18 2017.9.18. 매매 소유자 최◇◇ 9 가처분등기말소 가처분의 목적달성으로 인하여 2018.12.18. 등기 <쟁점주택 소유권 이외의 권리에 관한 사항> 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 근저당권설정 2016.9.29제5호 2016.8.18. 설정계약 채권최고액 금576,000,000원 채무자 청구인 근저당권자 ○○은행주식회사 2 근저당권설정등기말소 2018.12.18 제6**호 2018.11.8 해지
- 라. 판단 청구인은 분양권 매매계약 당시 매수인이 부담하기로 했던 양도소득세를 매도인이 부담하기로 한다는 내용의 새로운 약정서를 제시하며 분양권 양도가액에서 매수인 부담 양도소득세 25백만원은 제외되어야 한다고 주장하고 있으나, 청구 주장의 당부를 판단하기에 앞서 쟁점거래가 분양권 매매계약에 해당되는지를 살펴본다. 청구인과 매수인이 2014. 3. 27. 쟁점분양권 매매계약을 체결한 이후 쟁점 부동산의 소유권 이전문제로 매수인이 2017. 2. 27. 소유권이전등기등 청구의 소를 제기하였고, ○○지방법원 ○○지원의 가처분결정의 본안조정조서(2017가○2*, 조정기일 2017. 0. 0.)에 의하면 쟁점주택에 대한 분양권 양수도 계약을 해제하고 매매대금 551,897,142원에 매매계약을 체결하고, 쟁점주택에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 이행한다는 내용으로 조정이 성립된 사실이 있다. 조정조서는 재판상의 화해조서와 같이 확정판결과 동일한 효력이 있고, 조정의 내용에 따라 권리의 취득과 소멸이라는 창설적 효력이 인정되는바(대법원2015다205086, 2017.12.22), 위에 제시된 본안조정조서 내용에 따라 쟁점주택은 2017. 9. 18. 매매를 원인으로 하여 2018. 12. 18. 최◇◇ 명의로 소유권이 이전된 사실이 등기사항전부증명서에 의해 확인되는 점 등으로 볼 때 쟁점거래는 주택양도거래로 봄이 타당하다고 할 것이다. 따라서 분양권 매매를 전제로 한 이 건 처분은 과세요건이 달라 취소되어야 할 것이므로 청구주장은 더 이상 살펴볼 실익이 없어 심리를 생략한다. 다만, 처분청이 쟁점거래를 주택 양도거래로 보아 양도소득세 과세표준과 세액을 다시 결정할 수 있음은 별론으로 한다.
이 건 심사청구는 처분청 결정에 잘못이 있으므로 국세기본법제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.