증여받은 부동산 양도시 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인 이○○와 청구인 이□□(이하 “청구인들”이라 한다)은 2003.3.11. 증여받은 ○○ ○○구 ○○동 91-4 외 1필지 1) 토지 3,280.7㎥(청구인 이○○ 지분 1/2, 청구인 이□□ 지분 1/2, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2017.8.28. 매매로 양도하고, 양도소득금액을 계산함에 있어 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조 제1항 에 따른 보충적 평가방법(개별공시지가)을 적용하여 평가한 가액 5,076,160,000원을 쟁점토지의 시가로 보아 청구인들 각 지분 해당액 2,538,080,000원을 취득가액으로 하여 2017.10.30. 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 이후 청구인들은 2018.3.27. 쟁점토지에 대하여 2017.11.15. 2개의 감정평가법인으로부터 증여일 현재의 시가로 소급하여 감정평가 받은 가액의 평균액 9,806,812,500원을 쟁점토지의 시가로 보아 청구인들 각 지분 해당액 4,903,406,250원(이하 “쟁점소급감정가액”이라 한다)을 쟁점토지의 취득가액으로 경정하여 청구인들에게 각각 양도소득세 827,864,187원을 환급하여 줄 것을 경정청구하였다.
• 다. 이에 대하여 처분청은 2018.5.14. ｢소득세법 시행령｣ 제163조 제9항 및 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제1항 및 제2항에 따라 당초 신고한 취득가액 적정하며, 증여일로부터 14년 8개월이 경과하여 평가된 쟁점소급감정가액은 증여 당시의 시가로 볼 수 없으므로 취득가액으로 인정할 수 없다며 경정청구를 거부하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2018.7.13. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 1) 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액에 의하는 것이며, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하는 것이다. 이 경우 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 ｢소득세법 시행령｣ 제163조 제9항 의 규정에 의하여 증여일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보는 것이다. 2) ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 제2항 은 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.”고 규정하고 있으며, ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제1항 에서는 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이란, 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 하며, 이하 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 해당 재산에 대하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 규정하고 있다. 3) 대법원은 시가는 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함하는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있다고 판결하였다(대법원 2000두5098, 2001.8.21., 대법원 2014두3204, 2014.5.29.). 또한, ｢상속세 및 증여세법｣에 따르면 시가로 인정되기 위해서는 평가기간 이내의 기간 중에 매매, 감정, 수용 등이 있어야 하나, 다수의 법원 판례에 따르면 정상적인 거래를 통한 교환가격이 없는 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판결한바 있다(대법원 2002두10377, 2004.3.12., 대법원2012두21109, 2013.2.14. 등 다수) 4) 청구인들이 신고․납부한 양도소득세 각 7,405,028,880원은 쟁점토지에 대한 취득(증여) 당시 시가를 알 수 없어 시가에 훨씬 못 미치는 보충적 평가방법으로 평가한 가액 2,538,080,000원을 취득가액으로 계산하므로 인하여 과도한 양도소득세를 부담한 것이다. 5) 위의 대법원 판례 등에 따라 쟁점토지에 대하여 증여일(2003.3.11.)을 기준시점으로 하여 두 개의 감정평가법인으로부터 평가를 받은 감정가액의 평균액을 쟁점토지의 시가로 보아 청구인들 각 지분 해당액(쟁점소급감정가액)을 취득가액으로 하여 양도소득금액을 재계산하고 해당 세액을 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 1) 청구인들은 소급감정이라 하더라도 공신력 있는 감정기관의 감정가격이라면 시가로 볼 수 있는 것이라고 주장하나, ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 가목 본문과 같은 법 시행령 제163조 제9항에서는 증여받은 토지, 건물 등의 경우에는 증여일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있고, ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에서는 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 증여일 현재의 시가로 보도록 규정하면서 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액은 제외하도록 규정하고 있고, ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제2항 에서 평가기준일 전후 3월 이내에 해당하는지 여부는 감정가액평가서를 작성한 날을 기준으로 하도록 규정하고 있다. 2) 청구인들이 제출한 쟁점토지에 대한 감정가액평가서는 평가기준일(증여일)부터 14년 8개월이 경과한 후에 소급하여 작성된 것으로서 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제1항 및 제2항에서 규정한 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하지 않으며, 양도소득세 취득가액을 산정할 목적으로 평가한 가액으로서 증여일 현재 쟁점토지의 시가를 적절하게 반영하고 있다고 보기 어려우므로 쟁점소급감정가액은 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따른 시가로 인정될 수 없다. 3) 또한, 청구인들은 쟁점토지에 대한 증여세 신고시 증여재산가액을 감정평가하여 신고할 수 있었음에도 개별공시지가로 증여재산을 평가하여 증여세를 신고한 것은 동 금액을 시가로 인정하여 신고한 것으로 보아야 할 것이며(청구인들이 당초 증여세 신고시 쟁점소급감정가액으로 증여재산을 평가하여 신고하였다면 당초 증여세 신고시 청구인들은 각각 증여세 1,182백만원을 추가로 납부하였어야 한다), 증여세에 대한 부과제척기간이 경과한 후에 이를 소급감정하여 평가한 금액을 취득가액으로 인정하여 달라고 하는 것은 ｢국세기본법｣ 제15조 신의․성실의 원칙에도 위배되며, 조세부과의 법적 안정성을 해치는 결과를 초래하게 되므로 쟁점소급감정가액을 증여일 현재의 시가로 인정하기 어렵다. 4) 따라서 쟁점소급감정가액으로 취득가액을 경정하여 양도소득세를 환급하여 달라는 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 증여받은 부동산 양도시 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2.～3. (생략)

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 (이하 생략)

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(｢상속세 및 증여세법｣ 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. (각 호 생략) 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용・공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류・규모・거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용・공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간중 매매・감정・수용・경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. (생략)

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, (후단 생략)

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (이하 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (이하 생략) 5) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서 생략)

• 다. 사실관계 1) 청구인들은 2003.3.11. 청구인들의 부(父) 이△△으로부터 쟁점토지를 증여받은 후 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조 제1항 에 따른 보충적 평가방법(개별공시지가)에 따라 평가한 가액인 5,076,160,000원을 쟁점토지의 시가로 보아 청구인들 각 지분 해당액 2,538,080,000원을 증여재산가액으로 하여 2003.4.30. 주소지관할 세무서인 처분청에 증여세 신고를 하였으며, 처분청은 2003.12.5. 증여세 신고내용대로 결정한 것으로 나타난다. 2) 청구인들은 2017.8.28. 쟁점토지를 매매로 양도한 후에 2017.10.30. 양도가액은 실지거래가액인 240억원으로, 취득가액은 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조 제1항 에 따른 보충적 평가방법(개별공시지가)에 따라 평가한 가액인 2,538,080,000원으로 하여 양도차익을 21,244,796,800원으로 계산하여 양도소득세를 신고하였다. <표> 청구인들의 양도소득세 신고내역 (금액단위: 천원) 성명 양도물건 (면적) 양도가액 취득가액 과세표준 양도소득세 이○○ 쟁점토지 지분 1/2 (1,640.35 ㎥) 24,000,000 2,538,080 14,868,857 7,405,028 이□□ 쟁점토지 지분 1/2 (1,640.35 ㎥) 24,000,000 2,538,080 14,868,857 7,405,028 3) 이후 청구인들은 2018.3.27. 위 양도소득세 신고에 대하여 쟁점토지의 취득가액을 쟁점소급감정가액 4,903,406,250원으로 하여 기납부한 양도소득세 각 827,864,187원의 환급을 구하는 취지의 경정청구서를 제출하였다. <표> 청구인들의 경정청구내역 (금액단위: 천원) 성명 신고구분 신고일 (청구일) 취득가액 평가방법 비고 이○○ 당초신고 2017.10.30. 2,538,080 개별공시지가 증여재산 신고금액 (증여일: 2003.3.11.) 경정청구 2018.3.27. 4,903,406 감정가액 소급감정가액 (작성일: 2017.11.15.) 이□□ 당초신고 2017.10.30. 2,538,080 개별공시지가 증여재산 신고금액 (증여일: 2003.3.11.) 경정청구 2018.3.27. 4,903,406 감정가액 소급감정가액 (작성일: 2017.11.15.) 4) 처분청은 2018.5.14. 증여일로부터 14년 8개월이 경과하여 평가된 쟁점소급감정가액은 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 에 따른 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간에 평가된 감정가액에 해당하지 않으므로 증여일 현재의 시가로 인정할 수 없음을 사유로 경정청구 거부처분을 하였다. 5) 청구인들이 제출한 쟁점토지의 감정평가서를 살펴보면, 청구인들은 아래 <표>와 같이 2017.11.15.에 2곳의 감정평가법인으로부터 기준시점을 2003.3.10.로 소급하여 감정을 받은 것으로 나타난다. <표> 쟁점토지의 감정평가서 주요 내용 (금액단위: 천원) 구분 기준시점 작성일 (조사기간) 감정평가액 감정평가목적 제출처 ◌◌감정 평가법인 2003.3.10. 2017.11.15. (2017.10.10.～ 2017.10.16.) 9,740,924 일반거래 (시가참고) 세무서

□□감정 평가법인 2003.3.10. 2017.11.15. (2017.10.10.～ 2017.10.16.) 9,872,701 일반거래 (시가참고) 세무서 라. 판단 앞서 본 관련 법령 및 사실관계를 종합하여 살피건대, 양도가액에서 공제할 취득가액은 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 가목에 따라 원칙적으로 실지거래가액으로 하고, 예외적으로 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하는 것인데, 증여받은 자산에 대하여 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 같은 법 시행령 제163조 제9항에 따라 증여일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정되어 있다. 한편 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따르는데, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하되, 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 또한 시가로 인정된다(｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호 및 제2항 참조). 이 건의 경우 ① 청구인이 제시한 감정가액은 증여일로부터 약 14년 8개월이 경과한 시점에 이루어진 소급감정에 의한 것으로서 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하지 않는 점(｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제1항 및 제2항 참조), ② 위 소급감정은 청구인이 양도소득세 취득가액을 산정하려는 목적으로 개인적으로 의뢰하여 이루어진 것으로 객관성과 신뢰성이 떨어지는 점 등을 고려하여 볼 때, 쟁점소급감정가액은 법령에서 정하는 시가로 인정하기는 어렵다고 판단된다(심사양도2017-0104, 2017.10.31., 조심2017서4450, 2017.12.19. 같은 취지). 따라서 처분청이 쟁점소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다고 보아 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 증여 당시(2003.3.11.)에는 ○○ ○○구 ○○동 91-2, 91-3, 91-4, 91-5, 91-6 합계 5필지 3,280.7㎡ 이었으나, 이후 합병 및 분할로 인해 양도일(2017.8.28.)에는 ○○ ○○구 ○○동 91-4, 91-7 합계 2필지 3,280.7㎡로 지번 변경되었다.