실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 경우, 매수가액이 확인되거나 객관적이고 합리적인 계산방법에 의하여 그 가액을 인정할 수 있는 등 실지거래가액을 확인할 수 있어야만 하는 것이고 그 확인을 할 수 없는 경우에는 환산가액에 의함
실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 경우, 매수가액이 확인되거나 객관적이고 합리적인 계산방법에 의하여 그 가액을 인정할 수 있는 등 실지거래가액을 확인할 수 있어야만 하는 것이고 그 확인을 할 수 없는 경우에는 환산가액에 의함
이 건 심사청구는 기각합니다.
□□ ◎◎구 아파트 128동 403호
□□ ◇◇구 68-1013 백AA 주소
□□ ◎◎구 ◎◎동 아파트 3동 505호
□□ ◈◈구 286-209 나. 또한 쟁점토지의 매매계약서상 계약체결일인 1986.12.2. 기준 청구인의 주민등록상 주소는 “□□ ◈◈구”임에도 매매계약서에는 전 주민등록상 주소인 “□□ ◇◇구”으로 기재되어 있어, 청구인의 주민등록상 주소지, 매매계약서상 주소지, 등기사항전부증명서상 주소지가 모두 다르다. 따라서 청구인이 제출한 매매계약서는 추후 임의작성된 것으로 봄이 타당하다. 따라서 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 결정한 이 건 처분은 적법하다.
① 제94조 제1항 각호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수가 간에 실지거래가액에 따른다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 2) 소득세법 시행령
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.
① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.
1. 처분청이 제출한 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다.
2. 청구인이 제출한 쟁점토지의 매매계약서(사본은 [별첨1] 참조) 에 따르면, 다음과 같이 청구인 및 백AA이 1986.12.2. 박CC로부터 쟁점토지를 7억원(㎡당 25,029원)에 매수하되, 계약금 7천만원은 1986.12.2., 중도금 3억원은 1987.1.5., 잔금 3억 3천만원은 1987.1.20.에 지급하기로 약정하였다는 내용이 기재되어 있는 사실이 확인된다. 한편 청구인은 이 매매계약서를 이의신청시 제출하지 못하였고, 이 건 심사청구시 비로소 제출하였다.
3. 처분청이 제출한 청구인, 백AA, 박CC의 주민등록등본에 따르면, 청구인이 제출한 쟁점토지의 매매계약서 작성일인 1986.12.2. 전후 청구인, 백AA, 박CC의 주민등록등본상 주소 변동내역은 다음과 같다.
□□ ◈◈구 286-209 1987.05.22.～1988.12.19.
□□ 206-24 1988.12.20.～2004.02.12.
□□ ◎◎구 아파트 128동 403호 나) 백AA 기간 주소 1986.3.6.～1986.11.27.
□□ ◈◈구 286-209 1986.11.28.～1987.06.08.
□□ ◇◇구 68-1109 1987.06.09.～1989.06.26.
□□ 아파트 1동 1004호 1989.06.27.～1992.02.15.
□□ 맨션 202동 905호 … 1993.10.9.～2001.9.3.
□□ ◎◎구 ◎◎동 아파트 3동 505호 다) 박CC 기간 주소 1986.06.14.～1988.12.17.
□□ 아파트 3동 306호 1988.12.18.～1989.12.23.
□□ 아파트 502동 508호 1989.12.24.～1990.09.12.
□□ 아파트 601동 604호 다) 쟁점토지의 등기사항전부증명서 및 쟁점토지의 매매계약서에 기재되어 있는 청구인, 백AA, 박CC의 주소와 당시 주민등록등본상 전입신고된 청구인, 백AA, 박CC의 주소를 비교하면 다음과 같다. 등기사항전부증명서 매매계약서 주민등록등본 청구인
□□ ◎◎구 아파트 128동 403호
□□ ◇◇구 68-1013
□□ ◈◈구 286-209 백AA
□□ ◎◎구 아파트 3동 505호
□□ ◈◈구 286-209
□□ ◇◇구 68-1109 박CC -
□□ APT 3동 306호
□□ 아파트 3동 306호 4) 충남 부동산정보조회 시스템에 따르면, ① 1990.1.1 기준 개별공시지가 는 ㎡당 13,000원이고, ② 쟁점토지의 개별공시지가는 2003.1.1. 기준 ㎡당 6,710원까지 하락하였다가, 쟁점토지가 임의경매로 매각된 2015.6.17. 당시에는 ㎡당 17,700원인 사실이 확인된다. 개별공시지가는 1990.8.30. 최초로 공시됨 가) 한편 처분청이 제출한 자료에 따르면, 쟁점토지의 지방세 과세시가표준액은 다음과 같이 변동하였고, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 지방세 과세시가표준액은 ㎡당 152원인 사실이 확인된다. 공시일 1985.7.1. 1987.4.30. 1988.9.1. 1990.8.30. 토지등급 71등급 73등급 86등급 109등급 과세시가표준액 152원/㎡ 166원/㎡ 306원/㎡ 919원/㎡ 나) 이에 따라 ① 청구인이 제출한 매매계약서상 쟁점토지의 평당 가격, ② 1990.1.1. 기준 개별공시지가를 쟁점토지 등급변동에 따라 환산한 1987.1.1. 기준 개별공시지가, ③ 19871.1. 기준 지방세 과세시가표준액, ④ 처분청이 이 건 처분에서 산출한 평당 환산취득가액을 비교하면 다음과 같다. (단위: 원/㎡) 구분 매매계약서 개별공시지가 과세시가표준액 환산취득가액 금액 25,029 1) 3,226 2) 152 9,469 3) 1) = 700백만원÷27,967㎡ 2) = 13,000원/㎡(1990.1.1.기준 개별공시지가)×152원/㎡(쟁점토지 취득당시 과세시가표준액)÷{(919원/㎡(1990.8.30.공시 과세시가표준액)+306원/㎡(1988.9.1.공시 과세시가표준액)÷2} 3) = 환산취득가액 132,411,807원(=쟁점토지 양도가액 726.5백만원×3,226원/㎡÷17,700원/㎡)÷27,967㎡÷2 5) 인터넷 지도에서 검색한바, 쟁점토지는 도로에 인접하여 있고, 도로를 따라가면 AA뱅크 BB공장, CC화학 DD공장, EE케미칼 FF공장, GG스틸산업 HH공장 등 대규모 산업단지가 위치해 있는 사실이 확인된다. 6) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 처분청은 2017.12.6. 다음과 같이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액인 132,411,807원으로 추계․결정하여 청구인에 대하여 2015년 과세연도 양도소득세 296,454,255원을 결정․고지한 사실이 확인된다. 구분 금액(원) 양도가액 726,500,000 취득가액 132,411,807 과세표준 590,234,870 결정세액 204,889,250 신고불성실 가산세 40,977,850 납부불성실 가산세 50,587,155 총결정세액 296,454,255 라. 판단 청구인은 쟁점토지의 매매계약서상 매매대금이 7억원으로 기재되어 있으므로, 이를 실지취득가액으로 하여 양도소득세 과세표준을 산정하여야 한다고 주장하므로, 이에 관하여 살펴본다. 우선 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 자체 또는 거래당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하고(대법원2011두24286, 2015.10.15.), 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에도 매수가액이 확인되거나 객관적이고 합리적인 계산방법에 의하여 그 가액을 인정할 수 있는 등 실지거래가액을 확인할 수 있어야만 하는 것이고 그 확인을 할 수 없는 경우에는 환산가액에 의하여야 한다(대법원90누9575, 1991.9.13.). 이와 같은 법리 및 앞서 인정한 사실관계에 따라 인정되는 다음과 같은 점 즉, ① 비록 청구인은 쟁점토지의 매매계약서를 제출하였으나 이는 사본에 불과하여 진위여부를 검증하기 어려운 점, ② 청구인은 위 매매계약서의 기재내용에 부합하는 금융증빙(청구인 및 백AA이 양도인 박CC에게 7억원을 지급한 내역)을 제출하지 못하고 있는 점, ③ 쟁점토지의 등기사항전부증명서상 등기원인일(매매계약일)은 1987.1.21.인 반면, 매매계약서상 매매계약일은 1986.12.2.로 서로 다를 뿐만 아니라, 매매계약서에 기재된 청구인 및 백AA의 주소는 등기사항전부증명서서에 기재된 주소 및 당시 청구인 및 백AA의 주민등록상 주소와 모두 일치하지 않는 점 등을 종합하여 보면, 청구인이 제출한 매매계약서가 쟁점토지에 관한 매매계약 체결 당시 실제로 작성된 것이라고 보기 어렵다. 따라서 쟁점토지의 실지취득가액을 확인할 수 없다고 보아 환산가액으로 취득가액을 산정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.