불복청구시 제출한 계약서상 양도가액이 실제 양도가액인지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 경기도 ○○군 ○○면 ○○리 7-1외 5필지 토지 4,050㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2005.3.18. 취득하여 2014.12.3. 송AA에게 양도하고, 2016.8.31. 실지거래가액에 따른 양도차익 산정방법으로 취득가액을 318,531,850원, 양도가액을 367,000,000원으로 하여 양도소득세 기한후신고를 하였다.
• 나. 처분청은 2017.10.11.부터 2017.10.30.까지 실시한 청구인에 대한 양도소득세 조사 결과, 양도소득세 기한후신고한 취득가액 318,531,850원에 대한 금융 증빙 등 근거서류를 확인할 수 없어 부인하고 취득가액을 환산가액 91,156,492원으로 하여 2017.12.5. 양도소득세 116,650,850원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.3.21. 이의신청을 거쳐 2018.6.15. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 2005.2월 쟁점토지를 85,750,000원에 취득하여 2014.11.13. 양수자 송AA(명의상 양수자는 송AA이나 실질적 양수자는 그의 부친 송BB임)에게 양도하면서 양도대금은 196백만원으로 하되 현금 대신에 김CC(청구인의 배우자) 소유의 경기도 ○○군 ○○읍 □□리 293-3 토지(이하 “쟁점외토지①”이라 한다)에 주택을 신축하는 공사비용 180백만원과 청구인 소유의 경기도 ○○군 ○○면

○○리 24-5 및 동소 12-5 토지(이하 “쟁점외토지②”이라 한다)의 산지전용허가 비용 16백만원을 송AA이 지불하는 조건으로 계약하고 소유권이전 등기를 경료해 준 사실이 있다.

• 나. 그러나 송BB은 현재까지도 주택신축공사를 시공조차 하지 않고 있으며, 청구인은 수차례 주택신축공사를 해줄 것을 독촉하였지만 차일피일 미루어 오늘에 이르고 있다.
• 다. 청구인은 실질적 양수자인 송BB을 평소 잘 알고 있었기에 신뢰하고 청구인의 토지 취득, 관리, 처분 등의 업무를 모두 위임하였기에 소유권이전 등기에 필요한 인감증명서 등 서류와 인감도장을 맡겨서 소유권이전 절차를 완료하였고, 양도소득세 신고도 송BB에게 위임하여 신고하였을 뿐 청구인은 신고내용도 아는 바가 없었다.
• 라. 2017.12.7. 양도소득세 부과처분을 받고 신고내용을 살펴보니 양도가액 367백만원, 취득가액 318백만원으로 신고한 사실을 알게 되었다. 신고한 양도가액과 취득가액은 거짓이며, 현재도 쟁점토지는 양도가액 2억 미달로 예상되는 토지로서 신고한 양도가액과 취득가액은 사실과 다르다.
• 마. 따라서 당초 양도소득세 기한후 신고 시 제출한 양도가액이 367백만원으로 기재된 부동산매매계약서는 사실과 다른 계약서이고 이 건 심사청구 시 제출한 양도가액이 196백만원으로 기재된 부동산매매계약서가 실제 매매계약서이므로 양도가액을 실제 매매계약서에 기재된 196백만원으로 인정하여 양도소득세를 감액 경정하여야 한다.

• 가. 처분청은 조사기간(2017.10.11.～2017.10.30.) 동안 청구인에게 양도소득세 기한후신고와 관련한 증빙서류 등을 요구하였으나 제출하지 아니하였고, 조사 종결 이후 이의신청 및 심사청구에서 실제 매매계약서라고 주장하는 부동산매매 계약서를 제출하면서 쟁점토지의 양도가액은 김CC 소유의 쟁점외토지①에 주택을 신축해주는 공사금액 180백만원과 청구인 소유의 쟁점외토지②의 산지전용허가비용 16백만원의 합계 196백만원이라고 주장하나, 이를 뒷받침할 입증자료가 미비하여 청구인이 실제 매매계약서라고 주장하는 부동산매매계약서를 실제 매매계약서로 인정할 수 없다.
• 나. 또한 청구인은 송BB이 양도가액 367백만원의 허위 부동산매매계약서를 작성하여 양도소득세 기한후신고한 사실을 이 건 납세고지서를 수령한 때 알게 되었다고 주장하나, 청구인은 부동산 실거래가 신고를 하였고, 송BB에게 양도소득세 신고 등을 위임하고 기한후신고한 후 무납부하여 체납된 양도소득세 8,551,230원을 2017.4.5. 청구인이 납부하는 등 제반사항으로 볼 때, 양도가액이 367백만원으로 작성된 부동산매매계약서를 청구인이 전혀 몰랐다는 주장은 타 당성이 없다.

• 가. 쟁 점 양도소득세 신고한 검인계약서상 양도가액은 허위이며, 심사청구시 제출한 매매계약서상 양도가액이 실제 양도가액이라는 주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여 부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 ｢부동산등기법｣ 제68 조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지 거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례 가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 1) 쟁점토지 양도 신고내용 및 경정내용 가) 쟁점토지 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 2005.3.18. 매매 취득 하여 2014.12.3. 송AA에게 양도하였다. 나) 국세청 전산시스템(NTIS)자료에 의하면, 청구인은 쟁점토지 양도에 대하여 2016.8.31. 취득가액을 318,531,850원, 양도가액을 367,000,000원, 납부할 세액을 7,937,909원으로 하여 양도소득세 기한후신고를 하였다. 다) 청구인은 기한후신고한 양도소득세 납부할 세액을 무납부하였다가 무납부 고지 후 체납된 양도소득세 8,551,230원을 2017.4.5. 납부한 것으로 확인된다. 라) 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서에 의하면, 양도소득세 기한후 신 고한 취득가액(318,531,850원)의 금융증빙 등 근거서류를 수차례 제출 요구 하였으나 제출하지 아니하여 취득가액을 환산가액 91,156,492원으로 양도소득세 결정한 것으로 확인된다. 마) 양도소득세 기한후신고 시 제출된 부동산매매계약서(이하 “검인계약서”라 한다) 는 다음과 같다. <그림> 기한후신고 시 제출된 부동산매매계약서 (생략) 2) 부동산거래계약신고 및 등기부 기재가액 등 가)

○○군수가 2014.11.19. 발급한 부동산거래계약신고필증에 의하면, 쟁점토지 거래와 관련하여 2014.11.19. 부동산거래계약 신고가 접수되었으며, 계약체결일 2014.11.17. 잔금지급일 2014.11.17. 매도자 청구인, 매수자 송AA, 총거래금액 367백만원으로 기재되어 있다. 나) 쟁점토지 등기부등본에 의하면 등기부 기재가액 및 근저당권설정 내용은 다음과 같다. ⑴ 2014.12.3. 해당 거래계약을 등기원인으로 한 소유권이전등기를 하면서 등기부에 기재된 거래가액은 367백만원인 것으로 확인된다. ⑵ 기한후신고 시 제출한 검인계약서의 특약사항에는 “쟁점토지에 경료되어 있는 근저당권설정 등기의 채무는 매수인이 인수한다”고 되어 있는바, 쟁점토지 6필지 중 5필지(○○리 7-1, 7-2, 7-3, 7-4, 7-5)에는 쟁점토지 양도일(2014.12.3.) 이전인 2014.5.14.에 채권최고액 520백만원의 근저당권(근저당권자: DD 새마을금고, 채무자: 김EE, 쟁점토지 외 26필지 공동담보)이 설정되어 있었으며, 쟁점토지 양도일(2014.12.3.) 이후인 2014.12.31. 일부포기를 사유로 위 근저당권설정이 등기말소된 것으로 확인된다. ⑶ 청구인은 송BB이 쟁점토지를 담보로 융자 신청시 유리하도록 검인계약서의 양도가액을 높여서 기재하였다고 주장하는바, 쟁점토지에는 2014.12.31. 채권최 고액 225백 만원의 근저당권(근저당권자: 장GG 외 1인, 채무자: 송AA)이 설정된 것으로 확인된다. 3) 청구주장 근거와 입증 등 가) 청구인이 실제 매매계약서라고 주장하는 부동산매매계약서는 다음과 같다. <그림> 청구인이 실제 매매계약서라고 주장하는 부동산매매계약서 (생략) 나) 청구인이 실제 매매계약서라고 주장하는 부동산매매계약서의 제2조(매매대금) 및 특약사항에 기재된 주택신축과 관련한 공사계약서는 다음과 같다. <그림> 주택신축과 관련한 공사계약서 (생략) 다) 송BB 예금계좌의 예금거래내역서 청구인은 송BB과의 두터운 친분을 바탕으로 송BB에게 청구인의 토지 취득, 관리, 처분 등을 모두 위임했었다는 청구주장의 근거자료로서 청구인이 2005년경 쟁점토지와 쟁점외토지②를 취득할 때에도 투자가치가 있다는 송BB의 권유로 취득하였으며, 쟁점토지와 쟁점외토지② 취득대금을 송BB에게 송금하였고 송BB이 원매도자에게 토지 매매대금을 결제하였다고 주장하면서 송BB 예금 계좌(농협은행, 계좌번호: *)의 예금거래내역서를 제출하였는바, 송BB의 예금거래내역서에 의하면 청구인이 2005년～2006년 기간 중 송BB에게 133,070천원을 송금한 것으로 나타난다. <그림> 송BB 예금계좌의 예금거래내역서 (생략) 3) 송BB이 작성한 확인서 2부(작성일자 2015.3.15., 2018.1.16.), 송AA과 송BB이 작성한 각서 1부(작성일자 2016.7.29.) <그림> 2015.3.15.자 송BB의 확인서 (생략) <그림> 2016.7.29.자 송AA과 송BB의 각서 (생략) <그림> 2018.1.16.자 송BB의 확인서 (생략) 4) 기타 확인사항 가) 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가는 63,233천원인 것으로 확인된다. 나) 국세청 전산시스템(NTIS)자료에 의하면, 송AA은 2013.1.2. 주택신축판매 업을 개업하여 2018.5.30. 폐업하였으며, 현재까지 주택신축판매업을 영위하고 있으나 부가가치세 신고서상 개업일부터 폐업일까지 매출액은 없는 것으로 확 인된다. 다) 쟁점외토지①의 건물등기부등본에 의하면, 김CC 소유의 쟁점외토지①에는 1984년에 신축된 목조 스트레트지붕 단층 단독주택 (55.89㎡)이 등기되어 있을 뿐 청구인이 제시한 공사계약서 상의 주택이 신축된 사실이 없는 것으로 확인된다. 라) 쟁점외토지②의 토지이용계획확인서 및 토지대장 등에 의하면, 쟁점외토지② 에는 산지전용허가가 이루어진 사실이 없는 것으로 확인된다. 마) 쟁점토지 양도일부터 심리일 현재까지 김CC 소유의 쟁점외토지①에 주택이 신축된 사실이 없고, 쟁점외토지②의 산지전용허가도 이루어진 사실이 없는 것 으로 확인되어 심리과정에 청구인에게 매수자의 대물변제 채무불이행과 관련한 민사소송 또는 형사소송 판결내용 또는 진행사항에 대해 문의한바, 청구인은 매수자 송AA, 송BB을 상대로 민사소송을 제기하거나 형사 고소한 사실이 없다고 답변 하였다. 바) 청구인은 이 건 심사청구 제기 이후 2019.3.20. ○○군청에 쟁점부동산에 대해 거래가격을 허위로 높게 신고하였음을 사유로 부동산거래신고법 위반행위 자진신고서를 제출하였는바, 이 건 심리과정에 ○○군청에 조회하여 회신받은 ‘ 부동산거래신고법 위반 관련 검토 보고서(2019.5.3.)’에 의하면, 검토결과에는 “대물변제계약은 부동산거래신 고법에 따른 부동산거래신고를 하여야 하는 매매계약에 해당되지 않고 부동산 등기특별조치법 적용을 받는 검인 대상으로서 청구인의 위반행위 자진신고 사항은 부동산거래신고법을 적용받지 않기 때문에 동법 위반에 따른 과태료 부과처분은 불가한 것”으로 기재되어 있고, 향후 조치계획에는 “ 부동산등기특별조치법 제6조 의 등기원인 허위기재의 금지사항(대물변제계약을 매매계약으로 등기신청)에 해당 되므로 관할경찰서에 수사의뢰(벌칙조항 존재) 조치하는 것”으로 기재되어 있으며, 붙임 자료로 청구인의 자진신고서, 송BB의 부동산가격거짓신고 소명자료가 첨부되어 있으며 그 주요 내용은 다음과 같다. ⑴ 청구인이 제출한 자진신고서(2019.3.20.)에 기재한 위반내용 (생략) ⑵ 송BB이 부동산거래신고소명서(2019.4.3.)에 기재한 소명의견 (생략)

• 라. 판단

1. 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하여야 할 것이고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 할 것이다(대법원 1993.4.9. 선고 93누2353 판결 참조). 2) 앞서 본 사실관계와 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 실제 매매 계약서라고 주장하는 부동산매매계약서를 제출하면서 쟁점토지의 양도가액은 김CC 소유의 쟁점외토지①에 주택을 신축해주는 공사금액 180백만원과 청구인 소유의 쟁점외토지②의 산지전용허가비용 16백만원의 합계인 196백만원이라고 주장하나, 쟁점토지의 소유권을 이전해준 2014.12.3.부터 심리일 현재까지 김CC 소유의 쟁점외토지①에 주택이 신축된 사실이 없고 쟁점외토지②의 산지전용허가도 이루어진 사실이 없음에도 청구인은 양수자 송AA, 송BB을 상대로 민사상 소송을 제기하거나 양수자 송AA, 송BB을 형사 고소한 사실이 없어 청구인이 실제 매매계약서라고 주장하는 부동산매매계약서에 기재된 매매대금이 실제 양도가액인지에 대한 진위가 확인되지 않는 점, 양도소득세 기한후신고시 제출한 부동산매매계약서는 부동산거래계약 신고한 검인계약서인 점, 청구인이 제시한 양수자 송AA, 송BB이 작성한 각서와 확인서는 양도소득세 기한후 신고시 제출한 검인계약서의 양도가액이 실제와 달리 작성되었다는 사실을 입증 하는 객관적인 증빙자료로 보기 어려운 점 등에 비추어 양도소득세 신고한 검인 계약서상 양도가액은 허위이며 심사청구시 제출한 계약서상 양도가액이 실제 양도가액이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2 호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.