당초 신고시 제출한 매매계약서가 다운계약서이므로 취득가액을 증액하여야 한다는 주장의 당부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2002. 1. 30. 쟁점부동산을 매수하면서, 매매대금을 1,320,000,000원으로 하되 계약금 100,000,000원은 계약 당일, 중도금 220,000,000원 2002. 2. 20. 지급하고, 잔금 1,000,000,000원은 2002. 2. 20. 국민은행 대출금을 승계하기로 하는 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 작성하고, 2002. 2. 20. 청구인 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 청구인은 2017. 8. 1. 쟁점부동산을 2,100,000,000원에 양도한 후, 2017. 10. 26. 양도가액을 2,100,000,000원, 취득가액을 1,320,000,000원으로 하되 감가상각비 누계액 186,760,000원을 취득가액에서 공제하여 양도소득세 219,560,480원을 신고․납부하였다.
• 다. 청구인은 2018. 1. 31. 처분청에 ① 쟁점부동산의 실제 취득가액은 1,820,000,000원인데 쟁점계약서는 실제 취득가액과 다르게 작성된 다운계약서이므로 취득가액을 1,820,000,000원으로 하고, ② 당초 취득가액에서 공제한 감가상각비 누계액 186,760,000원 중 45,000,000원은 비품에 대한 것이라는 이유로 45,000,000원을 취득가액에서 공제하지 않는 것으로 하여 양도소득세 147,564,650원을 환급하여 달라는 내용의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2018. 4. 2. 위 경정청구를 거부처분(이하 “쟁점처분”이라 한다)하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2018. 6. 15. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 취득가액은 1,820,000,000원이다 ⑴ 청구인은 쟁점부동산을 신축업자인 A로부터 분양받았는데, 분양 당시 실제 분양가액인 2,020,000,000원(비품시설 200,000,000원 포함)의 분양계약서를 받지 못하고 임의로 작성된 1,320,000,000원의 분양계약서를 받았다. 청구인은 2001. 12.경 A에게 계약금 2억 원을 수표로 지급하고, 2002. 1. 15. A로부터 영수증을 받았다. 청구인은 2002. 1. 29. A에게 중도금 3억 원을 지급하고 2002. 1. 30. A로부터 본인이 발행한 영수증을 받았다. 그 후 법무사 B사무소에서 A로부터 2억 원(비품), 1억 원, 12억 2천만 원의 영수증을 각 발행받아 합계 20억 2천만 원의 영수증을 발행받았다. 당시에는 실지거래금액이 중요하지 않아서 A가 요구하는 대로 13억 2천만 원의 부동산등기용 분양계약서를 작성하면서, 법무사사무실 영수증 양식으로 총 13억 2천만 원의 영수증을 수령하였고, 집기시설비에 대하여는 별도의 계약서를 작성하여 법무사사무실 영수증 양식으로 2억 원의 영수증을 받았다. 청구인은 2017. 8. 1. 쟁점부동산을 양도하면서 취득 당시 실제 분양계약서를 받지 못하여 할 수 없이 다운계약서를 근거로 양도소득세 신고를 할 수 밖에 없었다. 그 후 A로부터 수취한 자필영수증과 실제 지급된 수표를 근거로 양도소득세 경정청구를 하였다. 수표 및 현금으로 지급된 2,020,000,000원의 원천은 대출승계액 1,000,000,000원, 서인천농협 검암지점에서 대출한 580,000,000원, 서인천농협 율도지점에서 대출한 250,000,000원, 부 C, 모 D로부터 차용한 130,000,000원, 청구인이 소유한 현금 60,000,000원이다. 청구인은 수표를 발행한 농협에 수표의 발행인 및 수취인을 확인해달라고 문의하였으나, 당시에 수표발행 내역이 수기로 기록되었고 10년의 보존기간이 지나서 폐기되었다는 답변을 받았다.
• 나. 취득가액에서 공제되어야 하는 감가상각비는 122,041,188원이다 ※ 경정청구시에는 취득가액에서 공제되어야 하는 감가상각비가 비품에 대한 감가상각비를 제외하고 남은 141,208,780원이라고 주장하였으나, 이 건 심사청구에서 주장을 변경함 2016년 재무상태표상 토지는 1,200,000,000원, 건물은 820,000,000원 합계 2,020,000,000원으로 계상되어 있으므로 양도소득세 신고시 토지와 건물 합계액 1,320,000,000원보다 많아서 감가상각액이 과다공제되고 취득가액이 감소되었다. 이에 따라 과다공제된 감가상각비를 안분계산하여 취득가액을 수정하여야 한다. 취득가액 안분: 535,841,584원 (= 1,320,000,000원 × 820,000,000원 / 2,020,000,000원) 감가상각비 공제액 안분: 122,041,188원 (= 186,760,000원 × 535,841,584원 / 820,000,000원) 수정 후 취득가액 및 필요경비는 1,257,002,812원 (= 매입가액 1,320,000,000원 - 감가상각비 공제 122,041,188원 + 취득세 22,396,000원 + 등록세 36,648,000원)

• 가. 취득가액을 1,820,000,000원으로 인정할 수 없다. 청구인이 제출한 수표만으로는 수표발행인, 지급인, 수취인이 파악되지 않는다. 영수증 역시 매수대금 지급일에 작성된 것이 아니고, 수표지급일과 영수증 작성일이 달라서 신뢰성이 현저히 낮다. 2003년도 종합소득세 신고 당시 제출한 표준대차대조표상 토지와 건물의 가액이 1,260,000,000원으로 계상되어 있다. 청구인이 주장하는 매매대금이 명시된 계약서가 존재하지 않는다. 따라서 청구인이 주장하는 취득가액을 인정할 수 없다.
• 나. 쟁점부동산에 대한 감가상각비 전액을 취득가액에서 공제해야 한다 청구인이 종합소득세 신고 시 필요경비로 산입한 감가상각비 중에서 부인된 금액이 없으므로 필요경비의 이중공제 방지를 위하여 취득가액 인정 여부와 관계없이 필요경비로 산입한 감가상각비 전액이 취득가액에서 차감되어야 한다. 청구인은 2003년 대차대조표에 건물가액을 835,450,000원으로 계상하여 감가상각대상금액으로 설정하였고, 이후에 건물의 취득가액이 증가하지 않았으므로, 현재 쟁점이 되는 취득가액은 전액 토지 취득가액 변동분에 대한 것이다. 따라서 감가상각대상자산의 취득가액에 변동이 없으므로 취득가액으로 인정되지 않은 부분에 대한 감가상각비 경정요구는 부적법하다.

• 가. 쟁점

1. ① 당초 신고시 제출한 매매계약서가 다운계약서이므로 취득가액을 증액하여야 한다는 주장의 당부

2. (쟁점 ① 기각시) ② 당초 신고시 취득가액에서 감가상각비가 과다공제 되었으므로 감가상각비를 감액하여야 한다는 주장의 당부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2016.12.20, 2017.12.19>

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인의 사업자등록 내역 ◯ 청구인은 2002. 2. 20. 상호를 “E”, 사업장소재지를 쟁점부동산, 주업을 부동산임대업으로 하는 사업자등록을 하여 쟁점부동산에서 부동산임대업을 하다가 2017. 8. 1. 폐업하였다.

2. 쟁점계약서 중 일부 발췌

3. A가 청구인에게 발행한 영수증 ◯ A는 2009. 11. 17. 청구인에게 아래와 같이 등기우편으로 영수증 5장을 보냈다. 발행일 금액 내역 청구인이 설명하는 지급방법

2002. 1. 15. 200,000,000원 계약금 수표

2002. 1. 30. 100,000,000원 계약금 수표

2002. 1. 30. 300,000,000원 중도금 수표 2억 원, 현금 1억 원

2002. 2. 20. 1,220,000,000원 잔금 수표 2억 2천만 원, 대출금 승계 10억 원 합계 1,820,000,000원 쟁점부동산 매매대금

2002. 1. 30. 200,000,000원 집기류 현금 2억 원

• 라. 근저당권부 채무 인수 ◯ 쟁점부동산에 관하여 2001. 11. 30. 채권최고액을 13억 원, 채무자를 A, 근저당권자를 주식회사 국민은행, 공동담보를 쟁점부동산으로 하는 근저당권이 설정되어 있었는데, 2002. 2. 21. 계약인수를 원인으로 하여 채무자가 청구인으로 변경되었다.
• 마. 수표 거래원장 발행일자 발행지점 수표번호 수표금액 지급일자 청구인이 설명하는 지급명목

2001. 12. 29. 04591929 160,000,000원

2001. 12. 31.

2002. 1. 15.자 계약금 2억 원

2001. 12. 31. 04591954 40,000,000원

2002. 1. 3.

2002. 1. 29. 50411087 150,000,000원

2002. 2. 5.

2002. 1. 30.자 중도금 3억 원 중 2억 원

2002. 1. 29. 50411088 10,000,000원

2002. 1. 31.

2002. 1. 29. 50411089 10,000,000원

2002. 1. 31.

2002. 1. 29. 50411090 10,000,000원

2002. 2. 4.

2002. 1. 29. 50411091 10,000,000원

2002. 2. 5.

2002. 1. 29. 50411092 10,000,000원

2002. 2. 5.

2002. 2. 4. 04593546 320,000,000원

2002. 2. 6.

① 2002. 1. 30.자 계약금 1억 원 ②2002. 2. 20.자 잔금 중 2억 2천만 원 ◯ 청구인은 농협이 2009. 10. 14. 및 2009. 10. 15. 발급한 자기앞수표 번호별 거래원장을 제출하였는데, 여기에 수표의 발행인과 지급인은 기재되어 있지 않다.

• 바. 수표 및 현금의 원천

1. 청구인은 A에게 지급한 수표 및 현금 합계 1,020,000,000원의 원천을 아래 표와 같이 설명한다. 날짜 금액 원천

2001. 12. 26. 90,000,000원 부친(C)으로부터 수표를 발행받음

2001. 12. 28. 100,000,000원 대출

2002. 1. 22. 40,000,000원 모친(D)으로부터 수표를 발행받음

2002. 1. 30. 100,000,000원 대출

2002. 1. 30. 380,000,000원 대출

2002. 1. 29. 250,000,000원 대출 50,000,000원 청구인 소유 현금 합계 1,010,000,000 원 청구인은 1,020,000,000원이라고 주장하나, 표의 합계금액은 1,010,000,000원임

2. 자금 원천과 관련된 은행거래내역

• 가) D 및 C의 금융거래 내역 ◯ D는 2002. 1. 22. 우체국예금에서 50,000,000원을 인출하였다. ◯ C은 2001. 12. 26. 우체국예금에서 90,000,000원을 인출하였다. 발행일자 발행은행 수표번호 수표금액 지급일자

2002. 1. 9. 발안농협 50405741 27,000,000원

2002. 1. 10.

2002. 1. 18. 발안농협 51864013 23,800,000원

2002. 1. 19.

2002. 1. 19. 41951923 30,000,000원

• 나) 그 외 수표발행내역
• 다) 대출 관련 은행거래내역
• 사. 쟁점부동산 관련 재무제표

○ 청구인이 종합소득세를 신고할 당시 “E” 사업장에 관하여 첨부한 재무제표의 내용은 아래와 같다. 2003년 2011년 2016년 1.유형자산 1,260,615,043원 1,965,032,135원 1,835,047,540원 토지 396,000,000원 1,200,000,000원 1,200,000,000원 건물 835,450,000원 764,240,000원 633,240,000원 비품

• - 1,807,540원 기타 29,165,043원 792,135원

• 1) 재무상태표 2003년 2011년 2016년 감가상각비 50,122,459원 28,530,732원 29,364,881원

2. 손익계산서

3. 2016년 표준합계잔액시산표 차변 계정과목 대변 잔액 합계 합계 잔액 1,835,047,540 2,040,990,909 유형자산 205,943,369 1,200,000,000 1,200,000,000 토지 633,240,000 820,000,000 건물 186,760,000 1,807,540 20,990,909 비품 19,183,369 (단위: 원)

• 아. 쟁점부동산 매도 계약서

○ 청구인이 2017. 6. 4. 쟁점부동산 매도시 작성한 계약서는 아래와 같다. 당초 신고 경정청구 이 건 심사청구 양도가액 2,100,000,000 2,100,000,000 취득가액 매입가액 1,320,000,000 1,820,000,000 취득세 22,396,000 22,396,000 등록세 36,648,000 36,648,000 소계 1,379,044,000 1,879,044,000 (차감항목) 감가상각비 186,760,000 141,208,780 122,041,188 계 1,192,284,000 1,737,835,220 기타 필요경비 15,000,000 15,000,000 양도차익 892,716,000 347,164,780 장기보유특별공제 267,814,799 104,149,434 양도소득금액 624,901,201 243,015,346 양도소득기본공제 2,500,000 2,500,000 과세표준 622,401,201 240,515,346 세율 40% 38% 산출세액 219,560,480 71,995,831 환급세액 147,564,649

• 자. 경정청구금액 계산내역

○ 청구인이 경정청구 시에 취득가액에서 차감하여야 한다고 주장한 감가상각비는 141,208,780원{= 186,760,000원 × 620,000,000원(건물 장부가액 820,000,000원에서 비품 2억 원 제외) / 820,000,000원}이다.

○ 청구인은 이 건 심사청구에서 취득가액에서 차감하여야 하는 감가상각비가 122,041,188원{= 186,760,000원 × 535,841,584원 / 820,000,000원}이라고 주장을 변경하였다. 취득가액 안분 535,841,584원= 1,320,000,000원 × 820,000,000원 / 2,020,000,000원

• 라. 판단

1. 취득가액을 증액하여야 하는지 여부 양도소득세 과세표준을 포함한 과세처분의 적법성에 대한 증명책임은 원칙적으로 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 증명책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증하게 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자가 주장하는 필요경비의 존재 사실에 관한 증명책임은 납세의무자에게 있다고 보는 것이 상당하다. 청구인은 쟁점부동산의 실제 취득가액은 1,820,000,000원이고 매매대금이 1,320,000,000원으로 기재된 쟁점계약서는 사실과 다르게 작성된 다운계약서라고 주장하나, A가 청구인에게 영수증을 교부한 2009년은 매매계약이 체결된 2002년으로부터 7년이 지난 시점이어서 위 영수증의 진위를 믿기 어려운 점, 청구인이 A에게 지급하였다고 주장하는 수표의 발행일자 및 지급일자가 A가 교부한 영수증의 발행일자와 맞지 않고, 위 수표의 발행인 및 지급인을 알 수 없는 점 등에 비추어 보면 청구인의 위 주장을 받아들이기 어렵다. 따라서 쟁점처분 중 취득가액 부분은 정당하다.

2. 취득가액에서 공제할 감가상각비를 감액하여야 하는지 여부 소득세법 제97조제3항 에 의하면 양도소득의 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 공제한 금액을 취득가액으로 한다. 청구인은 ‘E’ 사업장에 관한 사업소득금액을 계산하면서 매년 쟁점부동산의 감가상각비를 필요경비에 산입하였는데 이러한 감가상각비 중 부인된 금액이 없는 점, ‘E’ 사업장에 관한 2016년 재무제표에 쟁점부동산의 감가상각비가 186,760,000원으로 계상되어 있는 점에 비추어 보면 위 186,760,000원을 전부 취득가액에서 공제하여야 하고, 청구인의 주장과 같이 186,760,000원 중 일부금액만을 취득가액에서 공제하여야 할 합리적인 이유가 존재하지 않는다. 따라서 쟁점처분 중 감가상각비 부분은 정당하다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.