쟁점임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 1995.12.26. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 99 ○○연립 000-000을 취득(이하 “쟁점주택”이라 한다)하여 거주하던 중 2002.9.16. ◇◇도 ◇◇시 ◇◇면 ◇◇ 99 오피스텔 주택(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)을 취득하고 2006.3.13. 관할세무서에 장기임대주택 사업자등록을 하였으나 지방자치단체에 임대주택 등록은 하지 못하였다. 2014.11.17. △△시 △△구 △△동 △△ 000-000(이하 “대체취득주택”이라 한다)를 취득하고 2016.8.22. 쟁점양도주택을 양도하였으며 대체취득주택에서 쟁점양도주택 양도일 이후 거주하였다.
• 나. 청구인은 2016.10.20. 쟁점양도주택에 대한 양도세 신고시 쟁점임대주택을 주택수에 포함하여 양도일 현재 3주택으로 보아 양도가액 708,000천원, 취득가액 212,842천원, 양도차익 495,157천원에 대해 2016년 과세연도 양도소득세 000,000천원을 신고․납부하였다. 그러나 2017.10.13. 청구인은 쟁점임대주택은 소득세법 시행령제155조 제19항 규정에 의하여 장기임대주택으로 보아 주택수 산정에서 제외하여야 하는바, 쟁점양도주택은 양도일에 일시적 1세대 2주택에 해당되므로 신고·납부한 양도소득세에 대하여 취소를 요청하는 경정청구서를 제출하였다.
• 다. 처분청은 2017.12.5. 쟁점임대주택은민간임대주택에 관한 특별법(2015.8.25. 법률 13499호로임대주택법전문 개정) 제5조에 따른 임대사업자등록을 하지 않아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는데 있어 주택수에서 제외할 수 없는 것으로 쟁점양도주택은 일시적 1세대 2주택에 해당되지 않아 경정청구 거부통지를 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2018.6.7. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 2006년 쟁점임대주택에 대해 지자체에 주택임대사업자 등록신청을 하였으나, 공부상 오피스텔로 당시주택법에서 규정하는 주택 범위에 해당하지 않아 등록이 거부되어임대 주택법 제6조 따른 임대사업자 등록을 하지 못하였다. 청구인은 2006.3.13. 쟁점임대주택에 대해 관할세무서에 장기임대주택 사업자등록을 하였고, 사업자등록일부터 양도일까지의 쟁점임대주택 소득에 대하여 종합소득세 신고를 하였다. 쟁점임대주택은 건물의 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물로 실질에 따라 판단하여야 하고, 수년간 임대한 주택임에도 불구하고 지자체에 주택임대등록을 하지 않았다는 이유로 장기임대주택의 요건을 충족하지 못하였다 하여 주택수에 포함하여 양도소득세를 납부하는 것은 부당하다.

쟁점양도주택에 대해 소득세법 시행령제155조 제19항에 따른 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용받기 위해서는 장기임대주택에 대해 소득세법 제168조 에 따른 사업자등록 및 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자등록을 하여야 하는 것인바, 청구인은 쟁점양도주택 양도일 당시 쟁점임대주택을 지방자치단체에민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대주택 등록을 하지 않아 장기임대주택 요건을 충족하지 않았으므로 일시적 1세대 2주택으로 비과세 특례규정을 적용 받을 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 양도일 현재 쟁점임대주택에 대한 사업자등록 등을 하지 아니하여 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택의 특례 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】(2015.12.15. 법률 제14388호로 개정되기 전의 것, 이하 소득세법은 같다)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014.1.1>

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 1-1) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

⑩ 제1항에 따른 1세대 1주택이 다음 각 호의 요건에 모두 해당하는 경우에는 제155조제19항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 제1항을 적용한다. <신설 2011.10.14, 2015.12.28>

1. 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있을 것

2. 해당 주택의 보유기간 중에 제155조제19항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택이 있었을 것

⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. <신설 2014.2.21> 1-2) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 <19> 제167조의3제1항제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <신설 2011.10.14, 2012.2.2, 2013.2.15, 2015.2.3, 2015.12.28>

1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 2) 소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】

① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.

② 부가가치세법에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다. 3) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 【임대사업자의 등록】(2016. 12. 27. 법률 제14480호로 개정되기 전의 것)

① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

• 다. 사실관계

1. 청구인은 1995.12.26. 쟁점양도주택을 취득하여 2016.8.22. 양도하였고, 2002.9.16. 쟁점임대주택을 취득하고, 2014.11.17. 대체취득주택을 취득한 것으로 확인된다.

2. 국세청 전산시스템(NTIS)과 건축물대장에 의하면 쟁점임대주택 사업자등록현황은 다음과 같이 나타난다.

3. 청구인은 쟁점양도주택 양도일 당시 쟁점임대주택에 대해 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 지방자치단체에 임대주택 등록을 하지 않은 것으로 확인된다.

4. 국세청 전산시스템(NTIS)에 의하면, 청구인은 2006년 과세연도부터 2016년 과세연도까지 쟁점임대주택의 부동산 임대소득에 대한 종합소득세 신고를 한 것으로 나타난다.

• 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대주택 등록을 하지 않았다 하더라도 소득세법제168조에 따른 사업자등록을 하여 실질적으로 주택으로 임대하였으므로 쟁점임대주택을 주택의 수에서 제외하고 쟁점양도주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여야 한다고 주장하나, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건의 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는바, 소득세법 시행령 제155조 제19항 의 규정에 의하여 쟁점양도주택이 1세대 1주택 특례를 적용받기 위해서는 쟁점양도주택의 양도일 현재 쟁점임대주택이소득세법제168조에 따른 사업자등록 뿐만 아니라 민간임대주택에 관한 특별법제5조 규정에 의하여 임대주택으로 등록하여 함에도 불구하고 청구인은 이를 충족하지 못한 것으로 나타나고 있어 처분청이 쟁점임대주택을 주택의 수에 포함하여 일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정을 배제한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(조심2016광3644, 2016.12.14. 등 참조).

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.