시공사의 부도로 장기간 공사가 중단되어 방치된 주택신축판매업 재고자산의 경락으로 인한 소득도 양도소득이 아닌 사업소득으로 볼 수 있음

000 세무서장이 2018.3.6. 청구인에게 결정·고지한 2016년 과세연도 양도소득세 000,597,700원은 이를 취소하고, 2016.10.31. 청구인이 경기 00시 00 구 00동 000-20 임야 2,940㎡의 경락으로 수취한 대금은 이를 사업소득으로 보아 종합소득세를 결정한다.

• 가. 청구인은 2000.5.27. 경기 00시 00구 00동 000-20 임야 2,940㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 부동산매매업으로 사업자등록 후 아파트를 신축하다가 2002.6월경 시공사의 부도로 사업이 중단되었고, 2016.10.31. 쟁점토지가 부동산 임의경매(000 3타경 000 00)에 의하여 000,500천원 (이하 “쟁점양도금액”이라 한다)에 (주)◇◇에 양도(경매) 되었으나 양도(종합)소득세를 신고하지 않았다.
• 나. 처분청은 2016년 과세연도 양도소득세 무신고 자료를 처리하면서 쟁점토지의 양도로 인한 소득을 양도소득으로 보아 2017.11.22. 양도가액을 000,500천원, 취득가액을 12,368천원(기준시가 환산)으로 하여 결정세액 000,114천원을 산출하여 과세예고통지 하였다가, 청구인이 2017.12.26. 제기한 과세전적부심사청구에서 쟁점토지에 대한 검인계약서를 제출하며 검인계약서상 취득가액인 000,750천원을 청구인 지분으로 안분한 52,413천원을 취득가액으로 인정해 달라는 등의 청구를 하자 취득가액을 직권으로 아래와 같이 정정 하였으나 청구인의 다른 청구 주장은 2018.2.9. 불채택 결정 되었으며, 처분청은 2018.3.6. 청구인에게 2016년 과세연도 양도소득세 000,597,700원을 결정·고지하였
• 다. (단위: 천원) 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 기본공제 000,500 52,413 192 470,893 2,500 과세표준 세율 산출세액 가산세 총 결정세액 신고불성실 납부불성실 000,393 48% 205,429 41,085 22,432 268,947
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.6.4. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점토지의 양도에 따른 쟁점양도금액은 사업소득 수입금액으로 보아야 한다.

1. 청구인은 2000.11.4. 00시청으로부터 쟁점토지에 아파트 신축하려는 건축허가를 받아 2001.3.29. 000 발이란 상호의 부동산매매업 사업자등록(개업일: 2001.3.10., 이하 “쟁점사업”이라 한다)을 한 후 000 공영(주)를 시공사로 선정하여 신축공사를 진행하던 중 시공사의 부도로 현재까지 공사가 중단된 상태이므로 쟁점토지의 양도(경매)는 양도소득이 아닌 사업소득에 해당한다. 2) 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 검인계약서의 매매가액으로 산정하였으나 청구인이 당시 기록·보관한 2002년의 장부(대차대조표) 를 제출하니 장부 가액 000,509천원을 취득가액으로 인정하고, 휴업기간 중에 청구인이 쟁점 토지와 관련하여 부담한 종합부동산세 000,061,640원과 재산세 000,043,690원도 필요경비로 인정하여야 한다. 청구인이 기록·보관하였다는 2002년의 장부에 의한 기장내용은 과세관청에 신고된 내용은 아니며 과세전적부심사 청구시 제출된 것임

• 나. 양도소득으로 과세한다고 하더라도 쟁점사업과 관련하여 기장한 장부상의 토지가액 000,509천원과 쟁점토지에 아파트 신축공사 설계 및 감리를 수행한 설계사로부터 확인한바 토목공사 진행시에는 공사감리일지를 작성하지 않았고 건축물공사 시점부터 작성하였으며, 공사감리일지를 보면 2001.6.4. 최초로 지하층 공사가 시작되었음을 확인할 수 있으므로 계정별원장의 외상매입금 중 지하층 공사 이전에 지출된 2001.4월 121,990천원(공급대가)과 2001.5월 126,060천원(공급대가) 합계 248,050천원은 토지의 자본적 지출에 해당하므로 토지의 취득가액으로 인정해야 한다.

• 가. 쟁점토지의 양도(경매)가 사업소득에 해당하는지 살펴보면, 청구인은 2001.3.29. 부동산매매업으로 사업자등록을 신청하고 사업자등록증을 교부받아 2001.1기부터 2002.1기까지 부가가치세 신고를 하였으며 이때 아파트 신축공사와 관련하여 매입세액이 매출세액보다 커서 환급신청을 하였다.
• 나. 그러나 청구인은 2002.2기부터 2012.2기(2012.12.31 직권폐업)까지의 부가 가치세 신고는 무실적으로 신고하였고, 개업일부터 폐업일까지 쟁점사업과 관련한 수입금액이 없는 점과 청구인의 토지 취득 규모·회수·태양 등에 비추어 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속적·반복적으로 부동산매매를 하지 아니한 것으로 확인되므로 사업에서 발생한 소득으로 볼 수 없어 당초 양도소득으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
• 다. 쟁점토지의 취득가액을 장부가액으로 할 수 있는지 살펴보면, 장부가액 000,509천원이 쟁점토지의 실지취득가액임을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않는 한 취득당시 작성된 검인계약서의 매매가액을 취득가액으로 한 당초 처분은 정당하다.
• 라. △△개발의 계정별원장의 외상매입금 중 248,050천원을 대지조성비로 볼 수 있는지 살펴보면, △△개발의 2001.1기 부가가치세 신고서에서 공제받지 못할 매입세액이 없는 점, 과세관청도 청구인의 부가가치세 환급신고 금액대로 환급한 점(토지에 대한 자본적 지출이라면 매입세액 불공제 대상임), 쟁점토지를 대차대조표 상 유형자산으로 계상하고 대지조성비라 주장하는 248,050천원을 쟁점토지에 반영하지 않은 점 등 대지조성비로 인정할 만한 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 못하므로 당초 처분은 정당하다. <공사 감리일지> 및 <설계 개요>, <매입 세금계산서 사본> 생략

9. 위의 내용과 관련하여 청구인의 과세전적부심청구 사건의 심리담당자가 확인한 내용은 다음과 같다.

• 가) 당시 공사감리일지를 작성한 이00 건축사(당시 경기도 00시 소재 000건축사무소, 현재 경기 00시 00구 000사무소 전화 000-***-0000, 000-0000-0000)에게 사실관계를 문의한바, 임야인 쟁점토지의 평탄작업 및 담장 울타리를 세우는 등 토지조성공사부터 공사 감리를 하였으며 공사감리일지의 경우 건축물 공사가 시작된 2001.6.4.부터 작성하였다고 답변하였다. 나) 청구인이 대지조성공사라고 주장하는 공사비에 대한 세금계산서를 발행한 시공사 000공영(주)에게 사실관계를 문의하고자 하였으나 000공영 (주)은 2003.12.31. 폐업되었고 대표자 김 000 (0000년생)는 폐업이후 사업내역이 없고 연락처도 확인되지 않아 사실관계를 문의할 수 없었다. 다) 매입 세금계산서의 품목란의 기재내용을 보면 대지조성비가 아닌 000000 빌 신축공사로 표기되어 있어 공사감리일지를 작성한 이 00 건축사의 확인내용과는 다름이 확인된다. 10) 청구인이 쟁점사업을 기장한 것이라며 제출한 아래의 대차대조표(생략)는 2001년 및 2002년 과세연도 청구인의 종합소득세 신고시에 제출된 것은 아닌 것으로 확인 되나, 대차대조표에 의하면 쟁점토지가 유형자산인 토지계정에 000,509천원으로 계상되어 있으며 대지조성비라고 주장하는 000,050천원 (공급대가)을 포함한 미완성 공사대금 0,000,523천원은 전액이 재고자산인 미완성공사(도급) 계정으로 계상되어 있음이 확인된다. 2001년과 2002년 과세연도 등의 종합소득세 신고시에는 쟁점사업에서 수입 금액이 발생하지 않아 쟁점사업의 사업소득은 신고한 사실이 없으나 청구대리인 본인이 청구인의 사업을 기장하였던 것을 제출하였다고 함
• 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점 1)에 대하여 살펴본다. 처분청은 청구인이 2001.3.29. 부동산매매업으로 사업자등록을 신청하고 사업자등록증을 교부 받아 부가가치세 신고를 2001.1기부터 2002.1기까지는 환급 신고 2002.2기부터 2012.2기까지는 무실적 신고를 하였으나, 개업일부터 폐업일(직권폐업)까지 사업소득 수입금액이 없음과 청구인의 토지 취득 규모·횟수·태양 등에 비추어 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속적·반복적으로 부동산매매를 하지 아니한 것으로 확인되므로 당초 양도소득으로 본 처분이 정당하다고 주장한다. 그러나 청구인은 2000.5월 경기도 00시 00구 00동의 토지를 취득하여 2000.11월 건축허가를 받아 2001.3월 부동산매매업으로 사업자등록을 하고 2001.4월부터 공사를 시작하여 2002.6월 60% 이상 공정률까지 공사를 진행 하다가 시공사의 부도로 공사가 중단되기는 하였으나 처분청에서 사업자등록을 직권폐업(폐업일 2012.12.31.)하기 전까지는 사업자등록을 유지하는 등 계속적으로 사업을 영위하려 한 것으로 보이는 점, 2003.5.19. 신축중인 아파트 18호가 청구인 명의로 소유권보존 등기된 사실이 확인되고 그 중 1호가 2005.2월 양도된 점, 국세청 해석례(국세청 소득세과-4960, 2008.12.30.)에 따르면 “주택신축판매업자가 폐업시점에 미분양주택을 가사용으로 소비하거나 타인에게 지급한 경우에는 이를 소비 또는 지급한 때의 가액을 그 소비일 또는 지급일이 속하는 연도의 사업소득 총수입금액에 산입하는 것이고, 그 후에 그 주택을 양도하고 받는 대가는 양도소득에 해당하며, 그 사업자가 폐업시점에 그 주택을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우 외의 경우에는 이를 처분한 때의 가액을 그 처분일이 속하는 연도의 사업소득 총수입금액으로 산입하는 것”이라고 하였는데, 청구인의 경우 사업용 재고자산인 토지와 건물을 가사용으로 소비하거나 타인에게 지급(임대)한 경우에 해당하지 않는 점 등으로 볼 때 청구인의 사업용 재고자산인 토지가 경락되어 수취한 대금을 양도소득으로 보아 양도소득세를 결정·고지한 처분은 잘못이 있다고 판단된다. 다음으로, 쟁점 2)에 대하여는 쟁점 1)에 대한 청구주장이 받아들여져 더 살펴볼 이유가 없으므로 심리를 생략한다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.