쟁점비용이 양도소득금액 계산시 필요경비에 해당하는지 여부

이건 심사청구는 기각한다.

청구인은 2017.1.13. 임의경매로 109백만원에 취득한 ○○도 ○○시 ○○면

○○리 산6-17 임야 2,442㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2017.10.31. ㈜

○ ○부동산에 148백만원에 양도하고, 30백만원을 필요경비로 하여 2017.11.7. 양도소득세 3백만원을 신고․납부하였다. 처분청은 청구인이 양도소득세 신고내용을 검토한 결과, 필요경비로 공제한 비용 30백 만원 중 대출이자비용 등 4백만원(이하 “쟁점비용” 이라 한다)은 공제 대상 필요경비에 해 당하지 않는 것으로 보아 2018.2.28. 2017년 과세연도 양도소득세 2백만원을 과세예고 통지하였다. 청구인은 처분청의 과세예고 통지에 대해 2018.3.9. 과세전적부심사청구를 하였으나, 처분청의 “불채택” 결정으로 2018.4.2. 양도소득세가 고지되어, 2018.4.27. 이 건 심사 청구를 제기하였다

처분청이 필요경비 부인한 청구인이 부담한 대출이자비용, 중도상환수수료, 재산 세 등 쟁점비용은 부동산 양도시 필요 불가결한 비용이므로 양도소득금액 계산시 필요경비로 인정하여야 하는바, 처분청의 2017년 양도소득세 과세처분은 부당하다.

양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 양도가액에서 공제할 필요경비는소득세법제97조제1항 각호에 해당하여야 하는 것으로, 청구인이 주장하는 필요경비 중 대출이자비용, 중도상환수수료 등 쟁점비용은 이에 해당하지 않으므로 양도가액에서 필요경비 공제 부인한 처분청의 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점비용 이 양 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 [2017.01.17-27793호]타법개정 도소득금액 계산시 필요경비에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】[2016.12.27-14474호]타법개정

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경 우에는 대 통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】[2017.01.17-27793호]타법개정

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것" 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관한 경우를 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가.증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세

• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각 차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

• 다. 사실관계

1. 기초 사실관계 가) 청구인은 2017.1.13. 쟁점토지를 부동산임의경매로 108,890천원에 취득하였음이 매각대금 완납증명원에 의하여 확인된다. 나) 청구인은 2017.9.21. ㈜AAA부동산과 147,800천원에 쟁점토지 양도계약을 체결한 사실, 잔금청산일이 2017.10.31.로 기재한 사실이 확인된다. 다) 청구인은 쟁점토지 양도에 대해 2017.11.7. 양도소득세 간편신고서에 의하여 양도소득세를 신고하였다. 2) 쟁점비용에 대한 조사내용

• 가) 처분청은 청구인이 제출한 양도소득세 신고 내용을 검토한 결과, 아래와 같은 사유로 쟁점비용을 필요경비 부인하였음이 처분청의 불복청구에 대한 의 견서 및 청구인의 주장에 의하여 확인된다. <표4> 공제 상세내역 (단위: 원) 구분 신고금액 부인 내역 금액 사유 합계 139,330,800 3,947,862 취득 가액 매입가액 108,890,000

• 법률사무소 정산비용 보수액 269,500

• 교통비 100,000

• 취․등록세 5,008,940

• 증지대 48,000

• 주택채권 305,000

• 이전등록서류 100,000

• 송달료 180,000

• 등록대행 50,000

• 말소비 220,000

• 컨설팅용역비 19,800,000

• 자본적 지출액

① 대출이자비용 2,407,722 2,407,722 공제대상 아님

② 중도상환수수료 878,700 878,700 공제대상 아님

③ 재산세 287,680 287,680 공제대상 아님

④ 국민주택채권 119,660 119,660 중복 계상

⑤ 설정말소비 50,000 50,000 공제대상 아님 등록면허세 79,000

• 기타 비용 등기신청수수료 63,000

• ⑥식대 및 교통비 204,100 204,100 공제대상 아님 법률사무소소비자공제비 269,500

• (1) 쟁점비용 중 ①대출이자비용 2,408천원은 쟁점토지 취득자금에 대한 담보 대출금 87백만원에 대한 이자임이 통장 사본과 등 기사항전부증명 서에 의하여 확인되고,

② 중도상환수수료 879천원 지급사실 또한 통장사본에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점비용 중 ③재산세 288천원은 쟁점토지에 대한 납세고지분임이 재산세(토지) 납세고지서 영수증에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점비용 중 ④국민주택채권의 매각차손액 119천원은 국민주택채권매입영수증에 의하여 확인되고, 법률사무소의 정산내역서상 주택채권 신고금액과 별도로 추가 발생한 비용인지 여부는 확인되지 아니한다. 3) 쟁점비용 중 ⑤설정말소비는 쟁점토지에 대한 청구인의 근저당권 설정의 말소비용으로 확인된다. 4) 쟁점비용 중 ⑥식대 및 교통비 발생액은 모두 음식점에 대한 지출액인 것으로 확인된다.

• 라. 판단 소득세법 제97조 제1항 은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제 할 필요경비를 취득가액(제1호), 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것(제2호), 양도비로서 대통령령으로 정하는 것(제3호)으로 규정 하고 있는바, 대출이자비용 2,408천원, 중도상환수수료 879천원, 근저당설정말소비 50천원은 쟁점토지 취득대금 지급을 위한 금융기관 차입과 관련하여 발생한 비용으로 쟁 점토지 취득과 대가 관계에 있는 비용으로 보기 어렵고 소득 세법에 열거된 필요경비 공제대상이 아닌 점, 법원도 “만약 해당 대출이자비용 등을 취득한 자 에게 필요경비로 공제하여 준다면 대출금 외의 금원으로 양도자산을 취 득한 자와 사이의 형평성에 문제가 있는 점을 고려할 때 원고주장의 대출이자를 필요경비로 인정하지 않은 이 사건 부과 처분은 적법하고 원고의 주장은 이유 없다 ”고 판시(서울행정 법원2012구단19970, 2012.12.7, 대법원 심리불속행)한 점, 재산세 288천원은 쟁점토지의 보유에 따라 발생한 것으로 자산의 취득과 관련하여 발생한 비용이 아니며, 식대 및 교통비 204천원은 쟁점토지 취 득․양도와 직접 관련이 없는 사적비용으로, 모두 소득세법에 양도소득 필요경비 공제대상으로 열거되지 아니한 점, 국민주택채권 119천원은 법률사무소 정산비용 중 주택채권에 포함된 것으로 보이나, 이에 대하여 별도 지출 비용임을 청구인이 입증하지 못하므로 중복된 것으로 판단되는 점 등으로 보아 이상의 모든 비용은 청구인이 필요경비로 인정하여 달라고 주장하는 비용은 공제대상 필요경비에 해당하지 않는 것으로 판단되므로 청구인의 주장은 받아들 이 기 어렵다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.