미등기주택도 부수토지와 함께 양도하였다는 양도인의 확인이 있어 미등기주택의 소유자를 청구인으로 봄은 정당함

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 00시 00군 00면 00리 634(이하 “주택부수 토지”라 한다)에 있는 망(亡) 하00영 (이하 “하00영”이라 한다) 명의의 미등기 주택(약 41평, 이하 “쟁점 미등기주택”이라 한다)에 2005.9.5.부터 현재까지 거주하고 있다.
• 나. 청구인은 1989.8.16. 하00영의 상속인 김0월 등에게 쟁점미등기 주택의 부수 토지를 포함한 5필지를 37,670천원에 취득하였고, 쟁점 미등기 주택의 취득 여부는 명확하지 아니하나 당해 주택에 대한 재산세는 1996년 이후 계속 납부하고 있다.
• 다. 청구인은 2017.8.14. 경기 00시 00동 741-15 소재 겸용주택을 양도하면서 1세대1주택 요건을 갖추지 못한 것으로 보고 2017.8.31. 양도소득세를 73,396,911원으로 신고·납부한 후 2017.11.28. 겸용주택의 주택부분은 1세대 1주택 비과세에 해당한다고 보아 양도소득세 42,958,461원을 환급해 줄 것을 경정청구 하였다.
• 라. 처분청은 청구인이 겸용주택 양도일 현재 거주하던 미등기주택을 청구인의 주택으로 보아 겸용주택이 1세대1주택에 해당하지 않는다는 이유로 2018.1.24. 청구인의 경정청구를 거부 통지 하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2018.4.23. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인 소유의 주택이 아님에도 쟁점 미등기주택을 소유하고 있다는 이유로 겸용주택을 1세대1주택으로 인정하지 않고 경정청구를 거부한 것은 부당하다.

• 가. 청구인은 쟁점 미등기주택의 주택부수 토지는 취득당시 쟁점 미등기주택 소유주인 하00영의 상속인들 명의로 소유권이전등기를 거쳐서 청구인 명의로 소유권이전을 하고 대금은 하00영의 자부인 김0월에게 지급한 사실이 있으나, 쟁점 미등기주택은 취득한 사실이 없다.
• 나. 또한 “쟁점 미등기주택의 소유권은 하00영의 상속인이 하00영 명의로 소유권보존등기를 한 다음 다시 상속인 명의로 소유권이전등기를 하고 나서야 새로운 취득자로의 소유자 변경이 가능하다”는 00군청 사실확인 내용과 “무허가주택의 실질소유자를 판단함에 있어서 사실상 소유자가 확인되지 않는 경우에는 공부상 소유자로 판단하여야 한다(조심2011서277, 2011.6.3.)”는 심판결정례가 있다.
• 다. 따라서 처분청이 쟁점 미등기주택이 청구인의 주택이라 하여 겸용주택에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용해 달라는 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

청구인이 쟁점 미등기주택에 약 20년 거주 및 쟁점 미등기주택에 대한 재산세 납부기간이 20년 이상인 사실과 쟁점 미등기주택을 임차하여 사용하는 근거를 제시하지 못하는 사실 등으로 볼 때 청구인의 주택으로 보는 것이 타당하므로 1세대1주택 비과세를 적용해달라는 경정청구를 거부한 것은 적법하다.

• 가. 청구인은 쟁점 미등기주택의 주택부수 토지만 취득하였고 무허가 건축물의 사실상 소유자가 확인되지 않는 경우에는 공부상 소유자를 소유자로 보므로 쟁점 미등기주택이 건축물관리대장상 소유자인 하00영 소유인데 하00영이 사망했으므로 그의 상속인이 실지 소유자라고 주장한다.
• 나. 그러나 청구인은 ①쟁점 미등기주택의 주택부수 토지의 소유권 취득일인 1989.9.6. 이전부터 쟁점 미등기주택에 전입하여 1989.7.2.부터 1990.3.19.까지, 1990.9.26.부터 1996.8.28.까지, 2005.9.5.부터 현재까지 거주하고 있는 점,

② 1996년 이후 쟁점 미등기주택에 대한 재산세를 계속 납부하고 있는 점,

③ 주택부수 토지만 취득하였다고 주장함에도 쟁점 미등기주택에 약 20년 거주하고 있고, 쟁점 미등기주택 소유주 등으로부터 거주를 허락한다는 특약사항이 기재된 토지매매계약서나 주택임대차계약서 및 월세 지급 내역 등을 제시하지 못하고 있는 점으로 보아 쟁점 미등기주택의 사실상 소유자를 청구인으로 판단하고 겸용주택의 1세대1주택 비과세 경정청구를 거부한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점

○ 겸용주택 양도당시 미등기주택의 실질 소유권자를 청구인으로 본 처분의 당부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제88조 【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

• 가. 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
• 나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 2) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족 하는 주택 3) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 4) 구 지방세법 제182조【납세의무자】[1995.12.29-5109호]일부 개정되어 [시행 1996.1.1]된 것

① 재산세 과세기준일 현재 재산세 과세대장에 재산의 소유자로 등재되어 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 권리의 양도·도시계획사업의 시행 또는 기타 사유로 인하여 재산세 과세대장에 등재된 자의 권리에 변동이 생겼거나 재산세 과세대장에 등재가 되지 아니하였을 때에는 사실상 소유자가 재산세를 납부할 의무를 진다.<개정 1989.6.16>

② 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 소유권자를 알 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무를 진다.

⑥ 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때에는 내무부령이 정하는 주된 상속자가 재산세를 납부할 의무를 진다.<신설 1994.12.22> 5) 구 지방세법 제107조【납세의무자】[시행2016.01.01][2015.12.29-14116호]

① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. <개정 2014.1.1>

1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자

2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출 세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.<개정 2013.1.1, 2013.3.23, 2014.11.19>

1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자

2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 행정자치부령으로 정하는 주된 상속자

③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다. 6) 지방세법 시행령 제106조【납세의무자의 범위 등】

③ 법 제107조제3항에 따라 소유권의 귀속이 분명하지 아니한 재산에 대하여 사용자를 납세의무자로 보아 재산세를 부과하려는 경우에는 그 사실을 사용자에게 미리 통지하여야 한다. <개정 2014.1.1> 7) 지방세법 시행규칙 제53조【주된 상속자의 기준】 법 제107조제2항제2호에서 "행정자치부령으로 정하는 주된 상속자"란 민법 상 상속지분이 가장 높은 사람으로 하되, 상속지분이 가장 높은 사람이 두 명 이상이면 그 중 나이가 가장 많은 사람으로 한다.<개정 2013.3.23, 2014.11.19>

• 다. 사실관계

1. 청구인과 처분청 사이에 쟁점 미등기주택에 대한 재산세를 청구인이 1996년부터 납부해온 사실에 대하여는 다툼이 없고 ‘지방세세목별과세증명서(재산세)’에 의하여도 확인된다. 취득일자 성명 지분비율 비고 1940.10.09. 하00영 1 1985.11.23. (상속) 하0애 7/84 등기접수는 1989.9.6. 하00영의 1985.11.23. 사망에 따른 상속 등기 하0례 28/84 하0숙 7/84 하0호 42/84 계 1 1986.04.28. 김0월 9/84 등기접수는 1989.9.6.으로 하0애 등의 등기일에 동시에 등기 하0호의 1986.4.28. 사망에 따라 상속 하0현 6/84 하0경 6/84 하0자 6/84 하0미 6/84 하0범 9/84 계 42/84 1989.09.04. 청구인 1 매매로 취득

2. 재산세 납부사유에 대하여 청구인은 쟁점 미등기주택의 사용자이므로 납부한 것이라 하고, 처분청은 실질소유자이기 때문에 납부한 것이라고 주장한다.

3. 청구인이 취득한 쟁점 미등기주택 관련 주택부수 토지의 과거 소유현황 및 지분비율 등은 다음과 같다. 4) 쟁점 미등기주택은 건축물관리대장상 등재가 되어 있고 대장상 소유자는 하00영으로 되어 있다.

5. 심리담당자가 청구인에게 주택부수 토지를 양도한 하00영의 상속재산 중 1/3을 상속한 상속인 하○례와 1/14을 상속한 하◇◇(당초 1/2을 상속한 하☆호의 상속인)에게 2018.6.11. 전화하여 사실관계를 문의한바, 하○례는 “오래 되어 잘 기억이 나지 않으나 토지와 주택을 함께 양도한 것으로 알고 있다”고 하였고, 하◇◇은 “쟁점 주택에서 거주하다가 주택과 토지를 함께 청구인에게 양도하고 이사를 나왔다”고 답변하였다. 전일일자 퇴거일자 거주기간 비고 1989.07.02. 1990.03.20. 약 9개월 전입신고 1989.7.6. 1990.09.26. 1996.08.29. 약 6년 전입신고 1990.10.6. (종전: 00군 길상면 길직리 95) 2005.09.05. 계속 거주 현재까지 약 12년 10월 전입신고 2005.9.5. (종전: 고양시 덕양구 행신동 741-15) 6) 청구인이 쟁점 미등기주택에 거주한 기간(19년 6월)을 표로 나타내면 다음과 같다. 구분 내용 유리한 측 울산지방법원2014구합520 증여의 경우, 소유권 이전등기가 안 된 경우 주택을 취득한 것으로 볼 수 없음 청구인 조심2011서0277 사실상의 소유자가 확인되지 않는 경우 공부상 소유자로 판단 청구인 국심1999경0437 부속토지를 제외하고 주택만 취득할 정당한 이유가 없어, 조세회피목적의 주택양도 불인정 처분청 조심2013서1542 재산세 납부자가 청구인인지 불명확하고 건축물관리대장상 등재인이 청구인이 아니고, 거주자도 청구인의 친인척인 불명확

• 7) 쟁점 미등기주택과 같은 주택의 실질소유자 인정과 관련한 심판례 등에서 사실상의 소유자를 판단한 근거는 다음과 같다.

8. 한편, 청구인은 ①증여로 취득한 것이 아닌 점, ②실제 자신이 재산세를 20년 이상 납부해온 점, ③합산해서 약 20년을 쟁점 미등기주택에서 거주하고 있는 점, ④쟁점 미등기주택의 상속인이 주택부수 토지와 함께 쟁점 미등기주택을 양도하였다고 답변한 점 등에서 위 법원판결이나 심판사례와 사실관계가 다르다. 9) 심리담당자가 쟁점 미등기주택의 재산세를 부과한 00군청에 납세의무자를 청구인으로 지정한 사유에 대하여 조회(2018.6.11)한바 “오래전에 변경된 사항으로 현재로서는 확인이 불가능함을 알려드립니다” 및 참고사항으로 “ 지방세법 제107조 제3항 에 의거 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있음을 알려드린다”로 회신(00군 재무과-28964, 2018.6.19.)을 받았다.

• 라. 판단 청구인은 1989.9.6. 미등기주택의 부수 토지만 취득하여 부수 토지에 존재 하는 미등기주택은 청구인의 주택이 아니라고 주장하나, 청구인은 1989.7.2.부터 1990.3.19.까지, 1990.9.26.부터 1996.8.28.까지, 2005.9.5.부터 현재까지 약 20년을 미등기주택에 전입하여 거주하고 있는 점, 미등기주택의 상속인이 주택부수 토지와 함께 미등기주택을 양도했다고 답변한바 있고 청구인이 주택의 소유자가 아니라고 하면서도 임차하여 거주하고 있다는 임대차 계약서나 임차료 지급증빙 등을 제시하지 못하고 있는 점 등으로 볼 때 처분청이 미등기주택의 실제 소유자를 청구인으로 보아 청구인이 양도한 겸용주택 의 주택부분에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하여 신청한 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.