쟁점 소급감정가액은 평가기준일 전후 3개월 이내 평가한 감정가액에 해당하지 않아 증여로 취득한 쟁점토지의 취득가액을으로 산정할 수 없음
쟁점 소급감정가액은 평가기준일 전후 3개월 이내 평가한 감정가액에 해당하지 않아 증여로 취득한 쟁점토지의 취득가액을으로 산정할 수 없음
이건 심사청구는 기각한다.
1. 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 상속 또는 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 소득세법 시행령163조 제9항의 규정에 따라 증여일 현재상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 내지 66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.
2. 증여재산가액 및 상속재산가액의 평가에 있어서상증세법제60조에 따르면 증여일 현재의 시가로 평가함을 원칙으로 하는데, 여기서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며 수용가격ㆍ공매가격ㆍ감정가격 등상증세법 시행령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있다. 그리고 이러한 시가를 산정하기 어려운 경우에는 같은 조 제3항에 따라 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액을 재산가액으로 하도록 규정하고 있다. 따라서 감정가액이 있을 경우 이를 보충적 평가방법에 의한 평가액에 우선하여 증여재산가액으로 보아야 할 것이다. 3)상증세법 시행령제49조 제1항 규정에 따르면 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”으로서 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다) 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 당해 재산에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 등을 시가로 보도록 규정하고 있으므로, 증여로 취득한 경우로서 감정가액을 시가로 보기 위해서는 증여일 전후 3개월 사이에 평가된 감정가액이어야 한다.
4. 상기 법령에 따라 감정가액이 시가로 인정되기 위해서는 평가기간 이내의 기간 중에 감정이 존재하였어야 하나, 다수의 판례에 의하면 정상적인 거래를 통한 교환가격이 없는 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판시하고 있다(대법원2002두10377, 2004.3.12., 대법원2012두21109, 2013.2.14. 등 다수).
5. 따라서, 평가기간 이내의 감정가액이 아니라 하더라도 공신력 있는 감정기관으로부터 감정을 받은 감정가액이라면 소급감정가액도 양도소득세 계산시 취득가액으로 인정받아야 할 것이다.
1. 대법원은 “시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라도 달라지지 않는다.”라고 판시하고 있다(대법원2012두21109, 2013.2.14. 등 참조).
2. 즉, 대법원은 공신력 있는 감정기관의 가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다는 확고한 입장을 견지하고 있다(대법원99두1595, 1999.4.27., 대법원2004두2356, 2005.9.30. 등)
3. 따라서 쟁점토지에 대하여 비록 소급감정이라 할지라도 감정가액이 존재하므로 소급감정가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하는 것이 위 대법원 판례와 일치하는 타당한 결론이라 할 것이다.
쟁점소급감정가액은 평가기준일로부터 10년 8개월이 지난 소급감정에 의한 것이고, 기준시가와 현저한 차이가 있어 시가로 인정할 수 없으므로 경정청구 거부처분은 정당하다.
1. 소득세법제97조 제1항 및 소득세법 시행령제163조 제9항에서 증여로 취득한 자산의 경우 증여일 현재 상증세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있고, 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하되 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함하도록 규정하며, 감정가격이란 증여재산의 경우 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말하는 것이며, 평가기준일 전후 3월 이내에 해당하는지 여부는 증여일 현재의상증세법 시행령제49조 제2항에서 감정가액평가서 작성한 날을 기준으로 판단하도록 규정하고 있다.
2. 쟁점소급감정가액은 평가기준일(증여일, 2007.3.22.)로부터 감정가액평가서 작성일이 2017.12.6.로 10년 8개월 정도가 지난 소급감정에 의한 것이므로평가기준일 전후 3개월 이내의 기간중 평가한 감정가액에 해당하지 아니하는 점, 쟁점소급감정가액은 기준시가와 현저한 차이가 있고 그 가액이 객관적인 교환가격으로 시가에 부합함을 입증할 수 있는 증빙이 제출되지 아니한 점 등에 비추어 쟁점소급감정가액을 시가로 인정할 수 없다.
3. 따라서상증세법제60조 제3항 및 같은 법 제61조 제1항 규정에 따라 시가를 산정하기 어려운 쟁점토지를 개별공시지가로 평가하여 취득가액을 산정하여 양도차익을 계산한 청구인의 신고내용이 적정하므로 처분청이 경정청구를 거부한 당초 처분은 정당하다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
⑨ 상속 또는 증여 상증세법제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재상증세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (중략)
3. 상증세법 제60조【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (중략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다.(이하 생략)
4. 상증세법 제61조【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
5. 상증세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서생략)
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
6. 상증세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】
① 영 제49조제1항제2호 각 목외의 부분 본문에서 "기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다.
1. 국세청 전산자료(NTIS) 및 쟁점토지의 등기부등본에 따르면, 청구인은 2007.3.26. 쟁점토지”를 증여로 취득하여 쟁점토지1은 2017.1.18. 공익사업 시행으로 공익사업 시행자, 쟁점토지2, 3은 2017.3.16. 타인에게 양도하고, 2017.5.31. 양도소득세 34,665,372원을 신고하였고, 2018.1.10.쟁점토지 면적계산이 잘못된 부분에 대하여 2018.1.10.양도소득세 36,084,920원으로 수정신고한 사실이 확인된다.
2. 청구인이 제출한 감정평가자료에 따르면, 청구인은 2017.11.29.㈜A감정평가법인과 ㈜B감정평가법인에게 쟁점토지에 대하여 2007.3.22.기준으로 감정평가하여 줄 것을 의뢰하였고, 2개의 감정평가법인은 2017.12.6. 쟁점토지1, 2, 3을 아래 표와 같이 총 90,323,270원으로 평가한 사실이 확인된다.
3. 처분청이 제출한 경정청구 검토복명서의 ‘검토자 의견’에는 “쟁점소급감정가액은 평가기준일(증여일, 2007.3.22.)로부터 감정가액평가서 작성한 날이 2017.12.6.로 10년 8개월 정도가 지난 소급감정에 의한 것이라 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하지 아니하는 점, 쟁점소급감정가액은 기준시가와 현저한 차이가 있고 그 가액이 객관적인 교환가격으로 시가에 부합함을 입증할 수 있는 증빙이 제출되지 아니한 점 등에 비추어 소급감정가액을 시가로 인정할수 없음. 따라서 상증세법 제60조 제3항 및 같은법 제61조 제1항 규정에 따르면, 쟁점토지의 경우 시가를 산정하기 어려운 경우로서 개별공시지가로 평가하여 취득가액을 산정하여 양도차익을 계산한 당초 신고한 내용이 적정하여 청구인의 경정청구를 인용할수 없음“ 이라고 기재되어 있다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.