청구인이 양도 부동산의 실질소유자인지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2014. 1. 21. 동생 A로부터 2014. 1. 17.자 매매를 원인으로 하여 “쟁점1토지”, 쟁점1토지 지상의 단층 농업생산시설 163.30㎡, 농업생산시설 148.80㎡, 단층 농업생산시설 198.12㎡, 단층 축사 및 관리사 72㎡ 총 4동 582.22㎡의 건물(이하 “쟁점1건물”이라 하고, 쟁점1토지 및 쟁점1건물을 합하여 “쟁점1부동산”이라 한다), 같은 리 * 잡종지 600㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다), 쟁점2토지 지상의 단층 퇴비사 195.60㎡과 축사 153.90㎡ 총 2동 349.50㎡의 건물(이하 “쟁점2건물”이라 하고, 쟁점2토지 및 쟁점2건물을 합하여 “쟁점2부동산”이라 한다)을 120,000,000원에 취득하였다.
• 나. 청구인은 2014. 11. 11. B에게 쟁점1토지의 17/1,023 지분을 1,000,000원에 매도하고 양도소득세를 0원으로 신고하였다.
• 다. 청구인은 2016. 6. 20. D 등 2인에게 쟁점1토지의 1,006/1,023지분, 쟁점1건물, 쟁점2토지, 쟁점2건물(이하 쟁점1토지의 1,006/1,023지분, 쟁점1건물, 쟁점2토지, 쟁점2건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 325,000,000원에 양도하고, 2016. 9. 17. 소유권이전등기를 마쳤으나 양도소득세를 신고하지 않았다.
• 라. 처분청은 2017. 9. 7. 청구인에게 쟁점부동산의 양도에 관하여 양도가액 325,000,000원, 취득가액 120,000,000원으로 양도차익을 산정하여 2016년 과세연도 양도소득세 70,014,000원을 과세하겠다는 내용의 과세예고통지를 하였고, 청구인이 이에 불복하여 2017. 10. 27. 과세전적부심사청구를 하였으나 불채택되었다.
• 마. 처분청은 2017. 12. 8. 청구인에게 2016년 과세연도 양도소득세 70,014,000원을 결정․고지(이하 “쟁점처분”이라 한다)하자 청구인이 이에 불복하여 2018. 1. 29. 이의신청을 하였으나 2018. 2. 22. 기각되었다.
• 바. 청구인은 이에 불복하여 2018. 4. 11. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점부동산의 실질소유자는 A이고 청구인은 명의수탁자이므로 쟁점처분은 A에게 이루어져야 한다. 대법원은 부동산의 양도로 인한 양도소득의 사실상 귀속 주체가 명의자가 아닌 명의신탁자인 경우에는 국세기본법 제14조 의 실질과세 원칙에 따라서 명의수탁자가 아닌 명의신탁자를 납세의무자로 보고 양도소득세를 부과하여야 한다고 판시한다.
• 나. ⑴ 청구인이 A로부터 쟁점1부동산을 74,041,000원, 쟁점2부동산을 45,958,000원에 취득하였으나, 불과 2년 후에 쟁점1부동산을 130,000,000원(약 1.76배), 쟁점2부동산을 195,000,000원(약 4.24배)에 매도한 것으로 보아 A와 사이에 정상적인 양도가 있었던 것으로 보기 어렵다. 참고로 2014년 당시 쟁점1토지 및 쟁점2토지의 공시지가는 각 50,331,600원(49,200/㎡), 29,520,000원(49,200원/㎡)으로 확인되는데, A와 청구인의 거래가액은 쟁점1토지는 42,800,000원, 쟁점2토지는 25,100,000원으로 공시지가보다 낮은 금액으로 매매대금을 산정하여 거래를 한 것으로 나타나고 있어 실제 거래가 이루어진 것이 아님을 충분히 알 수 있다. ⑵ 청구인 명의로 쟁점부동산의 소유권이전등기가 완료되었음에도 A가 실제로 쟁점부동산을 사용하면서 축사를 운영하였고, A는 쟁점부동산의 소유권을 청구인에게 이전하기 전부터 쟁점1부동산의 소재지에 계속하여 주소를 두고 있다가 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후에 주소를 옮겼으며, 반면에 청구인은 축사를 운영한 사실이 없고 창원시에 주소를 두고 있었다. A가 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 이후에도 쟁점부동산의 등기필증 등 소유관계 서류를 보관하고 있었다. ⑶ 통상적으로 부동산을 양도하면 양도시점에 매수인이 근저당권채무를 인수하고 청구인과 A 사이의 쟁점부동산 매매계약서에도 매도인이 잔금기일까지 거래 부동산에 관련된 채무를 변제하는 것으로 기재되어 있음에도 불구하고, 청구인 명의로 쟁점부동산의 소유권을 이전한 이후에도 A와 청구인의 아버지 C 명의의 근저당권설정등기는 A와 C의 명의로 그대로 남아 있다가, 청구인이 쟁점부동산을 양도하여 소유권이전등기가 이루어진 당일인 2016. 7. 19. 쟁점부동산 매매대금 잔금으로 채무를 변제하고 근저당권설정등기가 말소되었다. ⑷ A와 청구인의 통장거래내역상 A와 청구인 사이에 쟁점부동산 매매계약 체결 전후로 매매대금의 수수와 관련한 거래내역이 전혀 없다. ⑸ 청구인이 D 등 2인에게 쟁점부동산을 양도할 당시에 매매계약 체결 과정(매매대금 결정, 각종 서류의 교부, 계약금의 수수)에 관여한 사실이 전혀 없다. ⑹ 쟁점부동산의 매매대금 325,000,000원 중에서 계약금 5,000,000원은 C이 직접 수령하였고, 나머지 계약금 10,000,000원도 C의 계좌로 입금되었으며, 나머지 대금 310,000,000원은 청구인의 계좌로 받아서 당일 아버지 C에게 190,000,000원, 어머니 E에게 100,000,000원을 입금한 것으로 보아 양도소득의 실제 귀속주체가 청구인이 아니었음이 입증된다(나머지 20,000,000원은 청구인의 A에 대한 채권으로 청구인이 회수한 것이고, 청구인의 부모에게 돈을 지급한 것은 A가 아버지인 C에 대하여 다액의 채무를 부담하고 있었기 때문이다).

1. 공부상 소유자와 실제 소유자가 다른 경우 양도로 인한 사실상 그 소득을 얻는 자가 따로 있다는 점을 주장하는 자에게 입증책임이 있는바, 청구인은 쟁점부동산을 명의신탁재산임을 주장하면서 명의신탁 약정서 등 구체적인 명의신탁 입증서류를 제출하지 못하고 있으며, A의 개인적인 채무 때문에 청구인에게 명의신탁하였다는 주장은 신빙성이 없으며, 또한 A가 명의신탁자라면 ‘누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.’는 부동산실권리자명의 등기에 관한 법률제3조제1항을 위반한 것이 되는데, A가 같은 제5조의 과징금을 부과받은 사실도 없는 등으로 볼 때 명의신탁한 것으로 보기 어렵다

2. 쟁점부동산외의 A 명의의 다수의 부동산들이 쟁점부동산과 유사한 형태로 매매 및 증여하여 그와 관련한 양도소득세 또는 증여세 등을 신고 납부한 사실이 있는데도 이 쟁점부동산만을 명의신탁하였다는 청구인의 주장과 쟁점부동산의 매매대금이 금융권의 채무 등을 변제하고 남은 금액으로 양도소득세를 납부할 수 있었음에도 납부하지 않은 점은 고액의 양도소득세를 회피하려는 의도로 보인다.

3. 부동산에 관하여 그 소유자로 등기되어 있는 자는 적법한 절차와 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 청구인이 당초 제출한 쟁점부동산의 매매계약서상 매도인이 청구인으로 기재되어 있고 또한 그 매매대금이 325백만원 중 잔금 290백만원이 청구인의 명의의 금융계좌로 입금된 사실이 있으며, 이 매매대금이 C과 E에게 다시 입금된 사실 등으로 보아 실제소유자라고 주장하는 A에게 양도소득이 귀속되었다는 직접적이고 객관적인 증빙자료가 될 수 없어 공부상 소유자인 청구인에게 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

4. 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 A와 계좌 거래내역이 없다는 사실만으로 대금수수 사실이 없다고 단정할 수 없다. A는 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 이후 본인 명의로 양도소득세를 신고 납부하였다.

5. 청구인에게 쟁점부동산을 2014. 1. 21. 소유권 이전한 후에도 A가 직접 토지 및 축사를 운영하였다고 주장하나, A가 청구인에게 쟁점부동산을 소유권 이전한 후인 2014. 3. 18. 축산업등록증의 명의가 A에서 C으로 변경되었다. 쟁점부동산에 설정된 근저당권 피담보채무 총 176백만 원 중 C 명의의 채무 120백만 원을 A가 인수한 것인지 확인되지 않고 청구인이 쟁점부동산을 양도한 이후에 C 및 A 명의의 근저당권 채무가 해지되었다는 사실만으로 A가 실제 소유자라고 단정하기 어렵다.

6. 청구인은 2014. 1. 21. 쟁점부동산에 대하여 매매를 원인으로 소유권이전등기를 하였고, A는 2014. 3. 31. 양도소득세 신고 및 납부를 이행하였다. 이는 부동산 소유권의 득실변경에 대하여 등기가 경료된 경우 등기된 권리의 변동은 일응 유효하게 되었다는 법률상 추정을 받는다. 청구인은 쟁점부동산의 등기필증을 A가 소지하고 있었고 청구인이 양도할 때 전혀 관여하지 않았다는 주장만 할 뿐이고, 명의신탁 사실을 확인할 수 있는 증빙서류를 전혀 제시하지 못하고 있다.

7. 청구인의 금융거래 내역 등에 의하면 쟁점부동산의 매매대금 325백만 원이 청구인의 계좌로 입금된 이후에 C 및 E에게 간 점으로 보아 A를 명의신탁자로 보기 어렵다. C의 계좌에서 A의 계좌로 이체된 금액 174백만 원에 대하여 구체적인 입금사유에 관한 증빙서류를 제출하지 않았고, 쟁점부동산의 매매대금 325백만 원과도 차이가 있어 명의신탁 하였다는 주장은 신빙성이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 양도 부동산의 실질소유자인지 여부
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. 1-1) 국세기본법 기본통칙 14-0…6 【명의신탁자에 대한 과세】 명의신탁부동산을 매각처분한 경우에는 양도의 주체 및 납세의무자는 명의수탁자가 아니고 명의신탁자이다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점1, 2부동산의 권리 변동내역 순위번호 등기목적 날 짜 원 인 권리자 청구인과 관계

1981. 6. 19. C 아버지

1990. 10. 22. F 제부(G의 배우자) 1 소유권이전

1997. 10. 7.

1997. 10. 6. 증 여 G 동생 2 소유권이전

2008. 7. 9.

2008. 7. 4. 매 매 A 동생 3 소유권이전청구권가등기

2010. 2. 25.

2010. 2. 24. 매매예약 청구인 청구인 소유권이전

2014. 1. 21.

2014. 1. 17. 매 매 청구인 청구인 4 가압류

2013. 12. 3. 청구금액 7,143,081원 채권자 주식회사 J 5 4번 가압류 말소 3번 가등기의 본등기로 인하여 6 소유권일부이전

2014. 11. 11.

2014. 11. 10. 매매 공유자 지분 1023분의 17 B 7 3번 청구인 지분 전부이전

2016. 7. 19.

2016. 6. 20. 매 매 공유자 지분 1023분의 503 D 지분 1023분의 503 권분이

• 가) 쟁점1부동산 소유권 변동내역
• 나) 쟁점2부동산 소유권 변동내역 순위번호 등기목적 날 짜 원 인 소유자 및 권리자 청구인과 관계

1995. 10. 11. C 아버지 1 소유권이전

1997. 10. 6. 증 여 A 동생 2 소유권이전청구권가등기

2010. 2. 25.

2010. 2. 24. 매매예약 청구인 청구인 소유권이전

2014. 1. 21.

2014. 1. 17. 매 매 청구인 청구인 3 가압류

2013. 12. 3. 청구금액 7,143,081원 채권자 주식회사 J 4 3번 가압류 말소 3번 가등기의 본등기로 인하여 5 소유권이전

2016. 7. 19.

2016. 6. 20. 매 매 공유자 지분 2분의 1 D 지분 2분의 1 권분이 (단위: 천 원) 설정대상 설정일자 채권최고액 채무자 근저당권자 해지일자 쟁점1,2토지 쟁점1건물

1994. 11. 4. 66,500,000원 C L

2016. 7. 19. 쟁점1,2토지 쟁점1건물

1995. 1. 16. 18,500,000원 C L

2016. 7. 19. 쟁점1,2토지 쟁점1,2건물

2008. 3. 19 35,100,000원 C M

2016. 7. 19. 쟁점1,2토지 쟁점1,2건물

2008. 7. 23. 26,000,000원 A M

2016. 7. 19. 쟁점1,2토지 쟁점1,2건물

2000. 3. 9. 30,000,000원 A M

2016. 7. 19.

• 다) 쟁점부동산의 근저당권 설정 및 말소내역

2. 쟁점부동산에 관한 매매계약 내용

• 가) A가 청구인에게 쟁점부동산을 매도한 매매계약

○ A는 2014. 1. 17. 청구인과 사이에 쟁점부동산에 관하여 매매대금을 120,000,000원으로 하되, 쟁점1토지는 42,800,000원, 쟁점1건물은 29,200,000원, 쟁점2토지는 25,100,000원, 쟁점2건물은 22,900,000원으로 하고, C 및 A가 쟁점부동산을 담보로 대출받은 채무를 청구인이 승계하기로 하는 매매계약을 체결하였다.

• 나) 청구인이 D 등 2인에게 쟁점부동산을 매도한 매매계약

○ 청구인은 2016. 6. 20. D 등 2인에게 쟁점부동산을 325,000,000원에 매도하는 매매계약을 체결하였다.

○ 청구인은 2016. 7. 19. 청구인 명의 농협계좌에 D으로부터 310,000,000원을 입금받아서, 같은 날 C(부친)에게 190,000,000원, E(모친)에게 100,000,000원을 송금하였다.

3. 양도소득세 신고

○ A는 2014. 1. 21. 청구인에게 쟁점부동산을 양도하고 2014. 3. 31. 아래와 같이 양도소득세 신고를 하였다. 양도일자 양도가액 취득가액 양도차익 결정세액 신고일자 2014.1.21 120,000 84,312 24,872 1,011 2014.3.31 (단위: 천원)

○ 청구인은 2014. 11. 11. B에게 쟁점1토지의 17/1,023 지분을 양도하고 아래와 같이 양도소득세 신고를 하였다. 양도일자 양도가액 취득가액 양도차익 결정세액 2014.11.11 1,000

• 1,000 0 (단위: 천원)

4. 처분청의 쟁점처분 산정내용

○ 처분청은 청구인이 2016. 7. 19. D 등 2인에게 쟁점부동산을 양도한 부분에 대하여 아래와 같이 양도소득세를 산정하였다. 양도일자 취득일자 양도가액 취득가액 과세표준 결정세액 2016.7.19 2014.1.21 325,000 120,000 198,900 70,014 (단위: 천원)

5. 주소변동이력

• 가) 청구인의 주소변동이력 전입일자 주소지

1997. 2. 27.

1999. 6. 15.

2003. 10. 16.

2007. 2. 20.

• 나) A의 주소변동이력 전입일자 주소지

1997. 2. 6.

1998. 1. 20.

2000. 6. 30.

2008. 1. 30.

2008. 2. 5.

2008. 2. 12.

2008. 10. 28.

2008. 10. 29.

2009. 11. 2.

2009. 11. 6. 쟁점1토지

2017. 5. 15.

6. 쟁점토지에 관한 축산업등록 ◯ Y시는 2018. 2. 12. U지방국세청장에게 쟁점토지에 관하여 이루어진 축산업등록 및 변경내역을 회신하였는데 그 내용은 아래 표와 같다. 고유번호 변경 이력 비고 발생일자 업주 소재지 상호 VWU92 2005.07.18. C 쟁점1토지 R농장

○신규등록(2005.7.18.) 2008.07.17. A 쟁점1토지 R농장 2014.03.18. C 쟁점1토지 R농장 2016.12.06. D 쟁점1,2토지 T농장

○지위승계(2016.12.6.) 축사매매에 따른 소유권 변동

7. A의 사실확인서 ◯ A는 2018. 2.경 ‘쟁점1토지에서 2016. 7.까지 축사를 운영하였다. 쟁점부동산은 전부 A의 소유로서 청구인에게 명의신탁하였다’는 내용의 사실확인서를 작성하였다.

8. A의 통장거래내역 ◯ A가 쟁점부동산에 관하여 청구인에게 소유권이전등기를 마쳐준 2014. 1. 21. 전후에 청구인과 A의 계좌거래내역은 확인되지 않는다. ◯ A 명의의 농협계좌에는 C 명의로 2008. 2. 11.부터 2013. 8. 19. 까지 총 54건, 174,626,000원이 입금된 사실이 확인된다.

9. 쟁점1,2토지의 공시지가 기준일 개별공시지가(원/㎡) 공시지가 쟁점1토지

2013. 1. 1. 41,800 42,761,400

2014. 1. 1. 49,200 50,331,600

2015. 1. 1. 50,600

2016. 1. 1. 61,000

2017. 1. 1. 66,600 쟁점2토지

2013. 1. 1. 41,800 25,080,000

2014. 1. 1. 49,200 29,520,000

2015. 1. 1. 50,600

2016. 1. 1. 61,000

2017. 1. 1. 70,100

10. 이의신청 결정내용

• 라. 판단 부동산 등기는 그것이 형식적으로 존재하는 것 자체로부터 적법한 등기원인에 의하여 마쳐진 것으로 추정되고, 타인에게 명의를 신탁하여 등기하였다고 주장하는 사람은 그 명의신탁 사실에 대하여 증명할 책임을 진다(대법원 2017. 6. 19. 선고 2017다215070 판결 등 참조). 국세기본법 제14조 제1항 은 ’과세의 대상이 되는 소득・수익・재산・행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다’고 규정하고 있는데, 이와 같이 소득의 귀속이 명목뿐이고 사실상 그 소득을 얻은 자가 따로 있다는 점은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다. 청구인은 쟁점부동산의 실질소유자가 A라고 주장하나, 쟁점부동산의 매매대금 325,000,000원 중 310,000,000원이 청구인의 계좌에 입금된 점, 청구인은 위 310,000,000원 중 290,000,000원을 부모에게 송금한 점, 쟁점부동산의 매매대금 중 A에게 귀속된 부분은 존재하지 않는 점, A가 청구인에게 쟁점부동산의 소유권을 이전한 후에 축산업등록 명의가 C으로 변경된 점, A는 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 후에 양도소득세를 자진신고하여 납부한 점 등에 비추어 보면 A가 쟁점부동산의 실질소유자라고 인정하기 어렵고, 달리 A가 쟁점부동산의 실질소유자라는 청구인의 주장을 뒷받침할만한 객관적인 증명이 존재하지 않는다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.