상속받은 부동산 양도시 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2016.1.20. ○○시 ○○구 ○○동 *** 주택 140.8㎡, 기타건물 23.2㎥ 및 그 부수토지 160㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 상속을 원인으로 취득하여 보유하다가 2017.7.3. 매매로 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 255백만원으로, 취득가액은 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조 제1항 에 따른 보충적 평가방법에 따라 평가한 가액인 103,809,088원으로 하여 2017.9.20. 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 이후 청구인은 2018.1.4. 쟁점부동산에 대하여 2017.10.30. 및 2017.10.31. 2개의 감정평가법인으로부터 상속개시 당시의 시가로 소급하여 감정평가 받은 가액의 평균액 248,995,100원(이하 “소급감정가액”이라 한다)을 쟁점부동산의 취득가액으로 경정하여 양도소득세 35,617,996원을 환급하여 줄 것을 경정청구하였다.
• 다. 이에 대하여 처분청은 2018.2.22. 소급감정가액은 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 에 따른 평가기준일 전․후 6개월 이내의 기간에 평가된 감정가액에 해당하지 않으므로 해당 소급감정가액을 상속개시 당시 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 없다며 경정청구를 거부하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2018.3.14. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 1) 과세물건인 상속재산의 가액은 상속개시 당시의 현황에 의한다(구 상속세법 제9조 제1항). 여기에서 ‘상속개시 당시의 현황에 의한 가액’이라 말하는 것은 원칙적으로 상속개시 당시의 교환가치인 시가를 의미하는데 이 시가라는 것은 객관적인 교환가치를 뜻하고 교환가치는 통상 불특정 다수인간의 자유로운 거래에서 성립․인정되는 가액을 말한다(대법원88누582, 2008.6.28.). 다만 그 시가를 확인하기 어려울 때에는 구 상속세법 시행령 제5조 제2항 내지 제6항이 규정하는 보충적 평가방법을 동원하여 산정한 가액이 시가의 기능을 하게 된다(구 상속세법 시행령 제5조 제1항). 그러므로 시가라고 하는 개념은, 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되어 시가에 갈음하는 기능을 하는 가액도 포함하는 것이고(대법원2001두6029, 2003.5.30.), 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있는 것이고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여 달라지지 않는다(대법원90누4741, 1990.9.28. 외 다수). 2) △△세무서에서 쟁점부동산의 소급감정가액을 상속세과세가액의 시가로 인정하는 기한후 신고를 결정하였는데, 소급감정가액을 양도 시 취득가액의 시가로 인정하지 않는 처분청의 경정청구 거부처분은 모순된다. 3) ｢소득세법 시행령｣ 제163조 제9항 에서 상속개시일 또는 증여일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다. 그러므로 상속재산가액을 기준시가로 평가하여 과세처분을 하였다 하더라도 소급감정가액에 의하여 상속재산의 시가를 입증한 경우에는 양도한 자산가액의 취득가액은 시가에 의하여 산정하여야 한다(서울행정법원2009구단13897, 2010.4.26.). 따라서 쟁점주택의 소급감정가액을 양도 시 취득가액으로 하는 양도소득세 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 1) 청구인이 상속받은 쟁점부동산은 대지의 면적, 위치, 모양, 지상 건물의 용도, 건축시기, 면적 등이 모두 상이한 단독주택, 다가구주택 등이 밀집한 지역에 위치하여 매매사례가액도 적용하기 불가한 지역에 위치하고 있었다. 2) 쟁점부동산을 양도할 무렵은 오랫동안 추진되어오던 ○○4구역 주택재개발사업 시행인가(2017.9.21.)가 예정됐던 시기로, 실제 2017.12월 조합원 분양신청이 이루어진 것으로 보아 상속개시일과 비교하여 가격상승 요인이 있었던 것으로 보임에도 1년 9개월 전의 소급감정가액과 양도가액이 차이가 없는 점으로 보아 소급감정가액을 상속개시일 현재의 시가로 인정하기 어렵다. 3) 청구인은 소급감정이라 하더라도 공신력 있는 감정기관의 감정가격이라면 시가로 볼 수 있는 것이라고 주장하나, ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 가목 본문과 같은 법 시행령 제163조 제9항에서는 상속받은 토지, 건물 등의 경우에는 상속개시일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있고, ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에서는 평가기준일 전후 6월이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 상속개시일 현재의 시가로 보도록 규정하면서 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액은 제외하도록 규정하고 있고, ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제2항 에서 평가기준일 전후 6월 이내에 해당하는지 여부는 감정가액평가서를 작성한 날을 기준으로 하도록 규정하고 있다. 4) 청구인이 제출한 ○○감정평가법인과 △△감정평가법인의 쟁점부동산에 대한 감정가액평가서는 상속개시일부터 1년 9개월이 경과한 2017.10.30.과 2017.10.31. 각각 작성된 것으로 나타나고, 평가목적도 세무서 제출용인 점 등에 비추어 볼 때, 동 감정가액의 평균액인 소급감정가액을 상속개시일 현재 쟁점부동산의 시가 즉, 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다. 따라서 소급감정가액으로 취득가액을 경정하여 양도소득세를 환급하여 달라는 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 상속받은 부동산 양도시 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2.～3. (생략)

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 (이하 생략)

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(｢상속세 및 증여세법｣ 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. (각 호 생략) 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. (이하생략) 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. (생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, (이하 생략)

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (이하 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. (단서 생략)

1. (생략)

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 (이하 생략) 5) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서 생략)

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. (생략)

｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). (단서 생략)

• 다. 사실관계 1) 청구인은 2016.1.20. 쟁점부동산을 상속을 원인으로 취득하여 보유하다가 2017.7.3. 매매로 양도한 후에 2017.9.20. 양도가액은 실지거래가액인 255백만원으로, 취득가액은 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조 제1항 에 따른 보충적 평가방법에 따라 평가한 가액인 103,809,088원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

2. 한편, 청구인은 2017.11.3. 소급감정가액 248,995,100원을 쟁점부동산의 상속재산가액으로 평가하여 2017.11.3. △△세무서에 상속세 기한후 신고를 하였는데 다른 상속재산이 없어 납부할 세액은 없는 것으로 나타나며, △△세무서장은 2017.12.12. 상속세 기한후 신고에 대하여 신고내용대로 결정(과세표준 미달)한 것으로 나타난다. 3) 이후 청구인은 2018.1.4. 위 양도소득세 신고에 대하여 쟁점부동산의 취득가액을 소급감정가액 248,995,100원으로 하여 기납부한 양도소득세 35,617,996원 전액의 환급을 구하는 취지의 경정청구서를 제출하였다. 4) 처분청은 2018.2.22. 소급감정가액은 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 에 따른 평가기준일 전․후 6개월 이내의 기간에 평가된 감정가액에 해당하지 않으므로 해당 소급감정가액을 상속개시 당시 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 없음을 사유로 경정청구를 거부처분하였다. 5) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 감정평가서를 살펴보면, 청구인은 아래 <표>와 같이 2곳의 감정평가법인으로부터 상속개시일 당시인 2016.1.20.을 기준시점으로 하여 2017.10.30. 및 2017.10.31. 소급하여 감정을 받은 것으로 나타난다. <표> 쟁점부동산의 감정평가서 주요 내용 (금액단위: 천원) 구분 기준시점 작성일 (조사기간) 감정평가액 감정평가목적 제출처

○○감정평가법인

○○울산지사 2016.1.20. 2017.10.30. (2017.10.27.) 249,622 시가참고용 세무서 △△감정평가 법인 ○○지사 2016.1.20. 2017.10.31. (2017.10.27.) 248,368 시가참고용 세무서 6) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점부동산이 소재한 ○○ ○○구 ○○동 일대는 2005년경부터 추진되던 ‘○○4구역 주택재개발정비사업’이 2007.8.1. 구역지정 이후 중단되었다가 2017.9.21. 사업시행인가, 2017.11.28. 조합원분양신청, 2017.12.27. 조합설립인가를 받는 등 주택재개발정비사업이 추진된 것으로 확인된다.

• 라. 판단 앞서 본 관련 법령 및 사실관계를 종합하여 살피건대, 양도가액에서 공제할 취득가액은 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 가목에 따라 원칙적으로 실지거래가액으로 하고, 예외적으로 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하는 것인데, 상속받은 자산에 대하여 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 같은 법 시행령 제163조 제9항에 따라 상속개시일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정되어 있다. 한편 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(평가기준일) 현재의 시가에 따르는데, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하되, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 또한 시가로 인정된다(｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 제1항, 제2항 및 제5항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호 및 제2항 참조). 이 건의 경우 ① 청구인이 제시한 감정가액은 상속개시일로부터 약 1년 9개월이 경과한 시점에 이루어진 소급감정에 의한 것으로서 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하지 않는 점(｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제1항 및 제2항 참조), ② 쟁점부동산을 양도할 무렵은 오랫동안 추진되어오던 주택재개발사업 시행인가(2017.9.21.)가 예정되었던 시기로서, 상속개시일과 비교하여 가격상승의 요인이 있었던 것으로 보임에도 1년 9개월 전의 소급감정가액과 양도가액이 차이가 없는 점으로 보아 청구인이 제출한 소급감정가액의 신빙성에 대한 의문의 여지가 있는 점, ③ 위 소급감정은 청구인이 양도소득세 취득가액을 산정하려는 목적으로 개인적으로 의뢰하여 이루어진 것으로 객관성과 신뢰성이 떨어지는 점 등을 고려하여 볼 때, 이 건 소급감정가액은 법령에서 정하는 시가로 인정하기는 어렵다고 판단된다(심사양도2017-0104, 2017.10.31., 조심2017서4450, 2017.12.19. 같은 취지). 따라서 처분청이 소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다고 보아 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.