상가와 주택의 출입문이 각각 있고 중간에 담장이 있는 경우에는 1세대1주택 판단시 주택과 상가를 동일한 주거공간으로 볼 수 없음

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 1974.6.27. 경기 00시 00구 00동 000-2 대지 893㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)을 취득하여 1980.12.27. 단독주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축한 후, 1991.11.28. 84.28㎡의 건물(이하 “쟁점상가”라 한다)을 증축(이하 모두 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)하였으며, 쟁점주택은 주거용도, 쟁점상가는 임대사업용도로 사용하다가 2016.6.7. 쟁점부동산을 고○남 등 2인에게 0,000백만 원에 양도하고 2016.6.20. 쟁점부동산 전체가 1세대 1주택 요건을 충족한 고가 주택(이하 “요건충족 고가 주택”이라 한다)에 해당하는 것으로 보아 양도소득금액 등을 계산하여 양도소득세를 170,879,780원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 2017.10.11.부터 2017.10.30.까지 양도소득세 조사를 하고 취득가액 과대계상금액 733백만 원을 확인하여 차감 및 쟁점주택과 쟁점상가를 각각의 독립적인 건물로 보아 당초 신고한 전체 요건충족 고가주택으로 보아 신고한 양도소득금액 중 쟁점상가와 쟁점상가 부수토지(이하 “쟁점상가 부분”이라 한다)에 대해 주택에서 제외하여 양도소득금액을 계산하여 2017.12.15. 양도소득세 000,692,210원을 고지(이하 “이 건 처분”이하 한다)하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.3.5. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁 점주택의 연면적 98.35㎡가 쟁점상가 연면적 84.24㎡보다 크고, 한 울타리 내의 주택부수토지에 별동으로 주택외의 건물을 증축한 경우에도 주택면적이 주택외의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 보는 것(재산세과-409, 2009.10.7. 같은 뜻임)이며, 주택외의 건물을 임대하였다는 점은 1세대 1주택 부수토지에 해당하는지 여부에 영향을 미칠 여지가 없는 것(대법원91누10367, 1992.8.18. 같은 뜻임)이므로 전체가 요건 충족 고가주택에 해당된다.
• 나. 쟁 점주택과 쟁점상가 사이에 설치된 담장은 쟁점상가를 임차한 카센타(세차장)에서 발생되는 소음·비산먼지 등을 조금 이라도 줄여볼 목적으로 세운 조립식 간이시설일 뿐이므로 이를 빌미로 쟁점상가 부분에 대하여 주택에서 제외하여 양도소득금액을 계산하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.

• 가. 청구인은 쟁점주택의 연면적이 쟁점상가보다 크므로 쟁점부동산을 하나의 주택으로 보아 요건 충족 고가주택의 양도소득금액 계산 규정을 적용해야 한다고 주장하나, 소득세법에서 “ 한 울타리 내의 주택 부수토지에 별동으로 건축된 건물을 주택”으로 보는 것은 “주택과 주택 부수토지에 주택과 경제적 동일 실체를 이루고 있는 건물과 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 것”을 의미하므로 건물들이 출입구·독립성 등에 비추어 동일한 주거생활영역에 있는 경우에 한하여 적용되는 것이다.
• 나. 포털사이트 다음거리뷰(이하 “거리뷰”라 한다) 2016.4월 촬영분 등을 확 인한 바, 쟁점주택과 쟁점상가 사이에 설치된 담장은 견고한 시멘트 블럭 구조로 되어 있어 쟁점주택과 쟁점상가의 부수토지가 사용용도별로 명확하게 구분되고 2010년의 거리뷰에도 동일한 담장이 존재하였다.
• 다. 또한 쟁점상가는 10년 이상 카센타(세차장)로 임대되어 왔고 관할 00시의 재산세부과 때에도 쟁점주택과 쟁점상가의 부수토지를 구분하여 부과한 것으로 확인된다.
• 라. 위의 내용을 종합해 볼 때 소득세법에서 “ 한 울타리 내의 주택 부수토지에 별동으로 건축된 건물을 주택”으로 보는 것은 “주택과 주택 부수토지에 주택과 경제적 동일 실체를 이루고 있는 건물과 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 것”을 의미하므로, 쟁점주택과 쟁점상가를 경제적·실체적 일체를 이루는 하나의 주거공간으로 사용하였다고 볼 수 없고 당초 처분은 정당핟.

• 가. 쟁점 주택과 같은 필지에 있는 상가를 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, (이하 생략)

③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 3) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제48조 에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. <표 1 및 표 2 생략>

③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 4) 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】

① 법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조 제2항에 따른 양도차익 양도가액 - 9억원 × 양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 양도가액 - 9억원 × 양도가액

② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조제2항의 규정을 준용한다.

• 다. 사실관계 상 호 업 종 개업일 폐업일 비 고 임대 부동산/임대업 1993.01.01. 2016.06.08. 청구인 000자동차 서비스/자동차부분 정비，세차 1998.09.15. 2001.04.25. 임차인 000카센타 서비스/카센타 2001.05.20. 2004.01.05. 000카공업사 서비스/카센타 2004.01.05. 2008.02.21. 000카공업사 서비스/자동차 정비 2008.02.21. 2009.06.16. 000카공업사세차장 서비스/자동차부분 정비, 세차 2009.06.16. 2016.06.07.

1. 국세통합전산망 수록자료(이하 “국세청 전산자료”라 한다)에 의하면 쟁점토지 소재지의 사업자등록 이력은 다음과 같으며, 청구인은 쟁점상가를 1993.1.1.이후부터 양도일인 2016.6.7.까지 23년 이상 임대하였던 것으로 확인된다. 2) 처분청의 양도소득세 조사종결 보고서 “Ⅶ. 조사적출 내용 2. 조사내용”을 보면 청구인은 양도소득세 신고시 취득가액을 환산가액 815백만 원으로 신고하였으나, 실제 환산가액은 82백만 원으로 733백만 원을 과대계상한 것을 확인한 내용이 있으며, 이 건 처분시 이를 차감하여 세액을 계산한 것으로 확인된다.

3. 통지관서의 양도소득세 실지조사에 따른 경정내용은 아래와 같다. (단위: 백만 원) 구 분 신고내용

① 당초 경정내용

② 경정 증감 (②-①) 비고 양도가액 3,500 3,500 0 취득가액 815 82 -733 기타필요경비 10 1 -9 양도 차익 전체 2,675 3,417 742 비과세 679 869 190 과세 1,996 2,548 552 장기보유 특별공공제 1,493 850 -643 양도소득금액 503 1,698 1,195 납부·고지 세액 171 810 639 *단수 차이 등기목적 접수일자 등기 원인 권리자 및 기타사항 소유권 보전 1980년12월27 제37581호 소유자 남00 소유권 이전 2016년6월7일 제0000호 2016년2월15일 매매 공유자 1/2 박◇◇, 1/2 고○남 4) 쟁점부동산의 건물 등기사항전부증명서에 의하면 1980.12.27. 청구인이 쟁점주택의 등기를 접수한 후, 2016.6.7. 쟁점상가 84.24㎡의 증축 등기와 소유권 이전 등기를 한 것으로 확인된다.

5. 청구인이 제시한 쟁점부동산의 간이 도면은 다음과 같다. 카센타 및 세차장 (84.24㎡) 조 립 식 간 이 담 장 주택 (98.35㎡) 대문

6. 처분청이 쟁점상가가 쟁점주택과 출입구가 달리 있고 쟁점주택과 쟁점상가의 앞마당은 사용용도가 다른 점 등으로 동일한 생활영역이 아니었다는 주장의 근거로 제시한 자료는 건물 현황도와 거리뷰로 다음과 같다.

7. 심리담당자가 확인한 쟁점부동산의 스카이뷰와 거리뷰는 다음과 같으며 거리뷰 사진은 청구인 사진과 비슷하다.(생략) 8) 쟁점부동산의 매매계약서는 “상가주택 매매 계약서”로 되어 있으며 부동산의 표시 사항 건물 란은 “구조: 연와조, 용도: 단독주택, 면적: 182.59㎡”로 기재되어 있어 상가와 주택면적을 구분기재 하지 않은 것으로 확인된다.

9. 청구인은 처분청이 “청구인이 조립식 간이담장이라고 주장 하는 것이 견고한 시멘트블럭구조의 담장”이며 쟁점상가 부분을 10년 이상 임대해 왔고 재산세도 구분해서 과세하는 등 쟁점주택과 쟁점상가가 일체를 이루는 하나의 주거공간으로 볼 수 없다면서 조심2012서4518(2012.12.18.)등의 심판결정례를 들었으나 쟁점 담장은 설치 및 철거가 용이한 끼워 맞추는 조립식담장임이 현장사진으로 확인되고 주택외의 건물을 임대하였다는 점이 1세대1주택 부수토지에 해당하는지에 영향을 미칠 여지가 없고(대법원91누10367, 1992.8.18.), 지방세인 재산세를 주택과 상가로 구분하여 과세하는 것은 당연한 것이어서 국세인 양도소득세의 주택 판정요건인 주택과 상가 면적을 비교하는 것과는 별개의 문제이며, 별동이 아닌 겸용주택의 1층에 상가, 2층에 주택이 있는 경우 1층 상가는 대부분이 임대를 하고 있는 것이 현실이나 이 경우 주택의 면적이 상가의 면적보다 클 경우 전부를 주택으로 보고 있는데, 처분청의 과세논리라면 이 경우도 “경제적·실체적 일체를 이루는 하나의 주거공간으로 사용하였다고 볼 수 없으므로” 상가를 별도로 과세해야할 것이나 그렇게 과세 하지 않고 있으므로 이 건 처분에서 쟁점 주택과 쟁점상가 사이에 세워진 조립식 간이담장을 이유로 쟁점상가부분을 요건충족 고가주택에서 제외함은 부당하고 주장하였다.

• 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대 청구인은 쟁점주택과 쟁점상가가 같은 지번인 토지 위에 별동으로 있지만 쟁점주택의 연면적이 쟁점상가의 연면적보다 크고 쟁점주택과 쟁점상가 사이의 담장은 조립식으로 되어 있었을 뿐이므로 쟁점상가도 주택으로 보아 소득세법제95조제2항 단서 및 소득세법 시행령제160조에 따라 “고가주택에 대한 양도차익등의 계산”방법을 적용해야 한다고 주장한다. 한편 대법원 판례(대법원91누10367, 1992.8.18.)에 따르면 “비과세 하는 1세대 1주택에 부수되는 토지란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 뜻하는 것”이라고 판시한바 있다. 그런데 청구인의 쟁점주택과 쟁점상가는 출입문이 각각 있고 중간에 담장이 있으며 담장 사이에 수목이 식재되어 있었던 것이 로드뷰 등에 의하여 확인되는 점, 청구인이 쟁점상가부분을 23년 이상 별도로 임대하고 임대사업을 영위한 사실이 국세청 전산자료에 의하여 확인되고 00시의 재산세부과에 있어서도 쟁점주택과 쟁점상가의 부수토지를 구분하여 부과한 점 등으로 볼 때 쟁점 상가와 그 부수토지를 주택과 경제적 일체로서 사회통념상 주거생활 공간으로 볼 수 없으므로 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.