소급감정가액은 취득가액으로 인정하기 어려움

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인과 최○○(이하 “청구인들”이라 한다)는 2006.12.26.(원인일 2006.11.5.) 경기 ○○시 ○○동 199-1 1,838㎡을 상속을 원인으로 각 50%씩 공동취득한 후, 이 중 1,376㎡(이하 “쟁점토지” 라고 한다)를 2016.12.23. 공공용지 협의를 원인(2016.12.13.)으로 국토교통부에게 양도하였다.

• 청구인들은 2017.2.28. 양도소득세 신고 시 양도가액은 실거래가액인 953,568천원으로, 취득가액은 공시지가인 231,441천원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

• 청구인들은 2017.11.14. 쟁점토지의 상속개시일을 기준으로 2017.4.5. 조사한 감정기관의 평가가액이 존재하므로 해당 소급감정가액 432,752천원(이하 “쟁점감정가액” 라고 한다)을 취득가액으로 인정하여 달라며 양도소득세를 경정청구하였다.

• 나. 처분청은 2018.1.15. 쟁점감정가액이 평가기준일(2006.11.5.) 전후 6개월 이 내의 기간 중에 감정한 것이 아니므로 취득가액으로 인정할 수 없다고 보아 경정청구를 거부 통지하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인들은 2017.4.5. 공신력 있는 두 감정기관에 2006.11.5.을 기준으로 하여 쟁점토지에 대한 감정을 의뢰하여 쟁점감정가액으로 평가받았다. 비록 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법” 이라 한다) 규정을 보면 감정가액이 시가로 인정되기 위해서는 평가기간 이내의 기간 중에 감정이 존재하였어야 하나, 다수의 판례에 의하면 정상적인 거래를 통한 교환가격이 없는 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판시하고 있으므로 쟁점감정가액도 취득가액으로 인정되어야 한다(대법원2012두21109, 2013.2.14. 등 다수).
• 나. 처분청 의견 상증세법 시행령 제49조제1항을 보면 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이란 ‘평가기준일 전후 6개월’로 한다고 명확히 규정되어 있는바, 감정가격은 평가기준일(2006.11.5.) 전후 6개월 내 기간에 감정이 이루어진 가액으로 한정하여야 한다. 쟁점감정가액은 평 가기준일로부터 10년 5개월(2017.4.11.)이 지난 평가액으로 시가로 인정되는 감정가격의 요건을 갖추지 못하였다(조심2014부4862, 2014.12.22. 등 다수) 또한, 본래의 실지거래가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 대체하도록 한 것은 그 적용 순서뿐만 아니라 실지거래가액을 대체할 수 있는 가액의 유형도 그 요건을 정하여 제한적으로 규정한 것으로 해석된다. 따라서 소급한 감정평가가액은 ‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있는 감정가액에 해당하지 아니하므로 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006.3.24. 7908호 개정의 것)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 (2006.9.22. 19687호 개정의 것)

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙등】 (2005.7.13. 7580호 개정의 것)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용, 공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류・규모・거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】 (2005.7.13. 7580호 개정의 것)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】 (2006.6.12. 19512호 개정의 것)

① 법 제60조제2항에서 "수용・공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매・감정・수용・경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조・법 제62조・법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단 하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. <개정 2002.12.30, 2006.2.9>

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액・경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 6) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】 (2006.10.27. 372호 개정의 것)

① 영 제49조제1항제2호 각 목외의 부분 본문에서 "재정경제부령이 정하는 공신력있는 감정기관"이라 함은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인을 말한다. <개정 1999.5.7, 2005.3.19, 2006.4.25>

• 다. 사실관계 (1) 쟁점토지 분할 및 경청청구 현황

○ 쟁점토지의 모번지 분할 현황

• 토지 등기사항전부증명서 및 토지대장에 의하면 청구인들이 2006.12.26. (원인일 2006.11.5.) 상속을 원인으로 각 50%씩 취득한 경기 ○○시 ○○ 동 199-1(모번지) 1,838㎡ 는 2012.6.28. ○○ 동 199-1 316㎡, ○○동 199-4 1,522㎡로 분할되었고,

○○동 199-4 1,522㎡는 2016.11.8. ○○동 119-4 462㎡, ○○동 199-8 1,060㎡ 로 재차 분할된 것으로 나타나며, 이 중 쟁점토지 는 ○○동 199-1 316㎡와 ○○동 199-8 1,060㎡ 합계 1,376㎡이다.

○ 쟁점토지에 대한 경정청구 현황(공시지가로 신고된 취득가액을 감정가액으로 변경하여 경정청구서 제출) (단위: ㎡, 천원) 지번 지번 면적 취득가액 경정(환급) 청구액 당초 신고 경정청구 쟁점토지

○○동 199-1 316 53,150 99,382 48,021

○○동 199-8 1,060 178,291 333,370 계 1,376 231,441 432,752 (2) 청구인이 제출한 쟁점토지의 소급감정가액

○ 청구인은 2017.4.5.에 공신력 있는 두 감정기관에 2006.11.5.을 기준으로 하여 쟁점토지에 대한 감정을 의뢰하였는바, 감정기관의 감정가액은 아래와 같고, 평균가액은 578,051천원으로 나타난다.

○ 쟁점감정가액 432,752천원 산출근거: (감정평균가액 578,051천원 / 전체면적 1,838㎡) × 쟁점토지 면적 1,376㎡

1. ㈜감정평가법인 다우에셋 강남지사의 감정평가서 의뢰인: 청구인 감정평가목적: 상속세 및 증여세 신고 기준시점: 2006.11.5. 조사기간: 2017.4.5.～2017.4.7. 작성일: 2017.4.11. 구분 토지 단가 감정평가액 면적 및 금액 1,838㎡ 316,000원 580,808,000원

2. ㈜에이원감정평가법인 동부지사의 감정평가서 의뢰인: 청구인 감정평가목적: 일반거래(세무서제출용) 기준시점: 2006.11.5. 조사기간: 2017.4.7. 작성일: 2017.4.11. 구분 토지 단가 감정평가액 면적 및 금액 1,838㎡ 313,000원 575,294,000원 (3) 쟁점토지의 2006～2016년 개별공시지가 현황 (단위: 천원) 구분 지번 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 금액 199-1 164 180 240 245 268 279 300 (301) 304 316 317 359 199-4 285 297 298 359 기준일자 1월 1일 1.1. (7.1.) 1월 1일

• 라. 판단

1. 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 구 소득세법 시행령 제163조 제9항 본문에 의하면, 상속받은 자산에 대하여 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 ‘상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액’을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다. 구 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 제2항에 의하면, 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르되, 그 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있다. 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 은 법 제60조 제2항에서 수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다고 규정하면서 제2호에서 당해 재산에 대하여 2 이상 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 들고 있으며, 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 제2호 에서 평가기준일 전후 6월 이내에 해당하는지 여부는 감정가액평가서를 작성할 날을 기준으로 하여 판단한다고 규정하고 있는바, 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있다고 할 것이다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2000두5098 판결 등 참조).

2. 이 사건에서 청구인이 제출한 2개의 소급감정가액의 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지에 관하여 보건대, ① 위 소급감정은 상속개시일(2006.11.5.)로부터 약 10년 5개월이 경과한 2017.4.7.경 평가되어 2017.4.11. 작성된 것으로서 이에 따른 쟁점감정가액은 구 상속세 및 증여세법 제60조제2항 및 같은 법 시행령 제49조에 규정된 평가의 원칙(평가기준일 전후 6월 이내의 감정가액)에 해당하지 않는 가액이자 쟁점토지의 모번지인 전 상황을 평가한 모번지 가액에서 쟁점토지의 면적 비율 만큼 안분한 가액이므로 이는 쟁점토지에 대하여 합리적인 방법을 평가된 가액이라고 보이지 않으며, 또한 분할된 쟁점토지만의 감정이 어려웠을 것으로 보이는 점, ② 소급된 감정평균가액은 쟁점토지의 기준시가(231백만원)의 약 2배에 이르는 가액(433백만원)으로서 평가기준일인 상속개시일 현재 쟁점토지의 시가로 입증된 가액인지 여부가 불분명해 보이며, 청구인이 상속재산가액으로 기 신고하여 인정받은 가액도 아닌 점, ③ 위 소급감정은 청구인이 양도소득세 취득가액을 산정하려는 목적에 의해 개인적으로 의뢰하여 이루어진 것으로 객관성 및 신뢰성이 결여된 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면 청구인이 제출한 2개의 소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있을 만큼 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액이라고 보기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 없다고 보아 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.