장부상 건물로 잘못 계상하였다는 토지조성비는 세무대리인의 착오로 의한 단순 계정과목 오류라는 주장만 하고 있을 뿐 이를 뒷받침할 만한 토지조성공사 관련 객관적인 증빙자료는 제시하지 못하므로 필요경비로 인정할 수 없으며, 취득가액으로 환산가액을 적용하는 경우에도 감가상각비는 차감하는 것임
장부상 건물로 잘못 계상하였다는 토지조성비는 세무대리인의 착오로 의한 단순 계정과목 오류라는 주장만 하고 있을 뿐 이를 뒷받침할 만한 토지조성공사 관련 객관적인 증빙자료는 제시하지 못하므로 필요경비로 인정할 수 없으며, 취득가액으로 환산가액을 적용하는 경우에도 감가상각비는 차감하는 것임
이 건 심사청구는 기각한다.
• 2016.8.17. 양도가액(실지거래가액)은 2,400,000,000원(토지 21억, 건물 3억), 취득가액은 토지 1,130,000,000원(실지거래가액), 건물 186,792,440원(환산가액)으로 하여 양도소득세를 각각 117,041,073원을 신고·납부하였다.
• 불법건축물 철거, 토지정지 및 터파기, 철근콘크리트 포장, 세차·폐수처리시설 등 자동차정비공장 신축부지 조성공사비로 지출된 토지조성비를 세무대리인 착오로 장부상 건물로 계상한 것이다.
• 청구인들은 장부상 건물계정은 세무 대리인의 착오로 의한 단순 계정과목 오류라는 주장만 하고 있을 뿐 이를 뒷받침할 만한 객관적인 증빙자료는 제시 못하고 있다.
① 장부상 건물로 잘못 계상하였다는 토지조성비 필요경비 인정여부
② 건물환산취득가액에서 감가상각비 차감 적정여부
③ 토지취득 중개수수료 필요경비 인정여부
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령 령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. <개정 2010.12.27>
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2014.1.1> 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. <개정 2016.2.17, 2018.2.13>
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각목의 비용
⑥ 법 제97조 제2항 제2호 각목 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 다음 각 호의 금액을 말한다.
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례 가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액 (제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함 한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액 과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. <신설 2015.12.15> 4) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다. <개정 2014.1.1>
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지 거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지 거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 6) 소득세법 제160조의2 【경비 등의 지출증명 수취 및 보관】
① 거주자 또는 제121조제2항 및 제5항에 따른 비거주자가 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 제27조 또는 제37조에 따라 필요경비를 계산하려는 경우에는 그 비용의 지출에 대한 증명서류를 받아 이를 확정신고기간 종료일부터 5년간 보관하여야 한다. <개정 2010.12.27, 2013.1.1>
② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함 한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. (단서 생략)
1. 제163조 및 법인세법 제121조 에 따른 계산서
2. 부가가치세법 제32조 에 따른 세금계산서
3. 여신전문금융업법에 따른 신용카드매출전표
4. 제162조의3제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급 받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시·금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 “현금영수증”이라 한다)
○○자동차마을 95.11.15 계속 서울 ○○구 ○○동 591-7 서울 ○○구 ○○동 398-5 서울 ○○구 ○○동 372-5 최○○
○○카 94.08.26 02.04.13 서울 ○○구 ○○동 359-15
○○자동차마을 95.11.15 (02.8.20) 16.07.27 (탈퇴) 서울 ○○구 ○○동 398-5 서울 ○○구 ○○동 372-5
○○자동차마을 ○○점 16.10.13 계속 서울 ○○구 ○○동 158-24
• 청구인들은 각각 카센타를 운영하다가 2002.4.30. 쟁점토지(○○동 398-5)를 공동으로 취득하여 2002.7.9. 자동차정비공장을 신축하고 2016.7.25. 쟁점 건물 양도시까지 ○○자동차마을을 공동운영하였다. 쟁점건물 양도 후 각자 사업장을 임차하여 자동차정비업을 계속 영위하고 있는 것으로 확인된다.
• ○○ 자동차마을은 청구인 중 윤○○이 운영하던 ○○카센타 사업자등록증상 소재지를 정비공장 신축 후 사업장이전 정정신고를 하고 2002.8.20일부터 청구인 최○○이 공동사업자로 등록한 것으로 확인된다. 3) 청구인들이 쟁점토지에서 공동으로 운영하였던 ○○자동차마을은 지하철
○○역 인근 ○○초등학교 사거리 근처 왕복 6차선 도로변에 위치하였고 현재는 기아자동차 정비업소인 ○○○(○○점)가 사업중인 것으로 확인된다. 4) 청구인들은 2016.8.17. 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액 중 토지는 실지거래가액으로 건물은 기준시가에 의한 환산가액으로 양도소득세를 (예정)신고·납부하였다. (원) 구분 토지 건물 합계 면적 322㎡ 237.59㎡ 양도일자 2016.7.25. 2016.7.25 취득일자 2002.4.30. 2002.7.9 양도가액 2,100,000,000 300,000,000 2,400,000,000 취득가액 1,130,000,000 186,792,440 1,316,792,440 (취득가액종류) 실지거래가액 기준시가 환산 기타 필요경비 44,588,200 5,603,772 50,191,972 양도차익 925,411,800 107,603,788 1,033,015,588 장기보유특별공제 277,623,540 32,281,136 309,904,676 양도소득금액 647,788,260 75,322,652 723,110,912 산출세액 234,082,146 1/2(117,041,073)
• 기타 필요경비: 토지(44,588,200원=취·등록세 24,588,200원+ 양도중개수수료 20,000,000원), 건물(5,603,772원=개산공제액) 5) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서에 의하면 조사 주요내용은 다음과 같다.
- 가) 양도가액 조사
• 부동산매매계약서, 금융증빙 등을 검토한바, 양도자 최○○ 농협계좌, 윤○○ ○○은행 계좌로 계약금 4억원, 중도금 1억원, 잔금 19억원이 입금된 사실로 보아 양도가액을 24억원으로 확인된다.
• 해당부동산을 일괄양도하면서 토지(21억원), 건물(3억원) 가액을 계약서에 구분하였으나 소득세법 제100조 제3항 에 의해 구분·기장한 가액이 기준 시가에 따라 안분계산한 가액과 30%이상 차이가 있는 경우로 토지와 건물 등 가액 구분이 불분명한 때로 보아 양도당시 기준시가로 안분계산 하여 양도가액을 토지 2,300,517,206원, 건물 99,482,794원으로 결정한다. (㎡, 원) 구분 면적 양도당시 안분계산 취득당시 기준시가 ㎡당 금액 기준시가 토지 322 3,805,000 1,225,210,000 2,300,517,206 466,900,000 건물 237.59 223,000 52,982,570 99,482,794 31,361,880 합계 1,278,192,570 2,400,000,000 498,261,880
- 나) 취득가액 조사
(1) 토지 취득가액
• 토지를 전소유자로부터 나대지 상태로 매입하였고 토지 취득가액으로 신고한 1,130백만원을 지급한 사실을 입증할 거래대금 영수증 및 금융자료 등 객관적인 증빙자료가 없고, 전소유자가 2002년 양도당시 ○○ 세무서에 제출한 매매계약서상 거래대금 830백만원으로 일관되게 진술 하고 있어 신고 취득가액 1,130백만원을 부인하고 토지 취·등록세 27,080,200원을 가산한 857,080,200원을 토지 실지 취득가액으로 결정하였다.
(2) 건물 취득가액
• 청구인들은 2002년부터 2016년까지 복식부기에 의한 방법으로 장부를 기장하였으나 표준대차대조표의 건물계정이 2002년 부가가치세 신고서 상 고정자산매입과 달리 기재되어 있는 등 신축당시 건물 취득가액을 확인할 수 없으므로 기준시가로 환산한 가액 58,886,676원을 취득가액 으로 결정하고, 청구인들이 2003년∼2015년 과세연도 종합소득세 신고시 반영한 감가상각비 60,022,410원을 차감하여 건물 취득가액을 0원으로 결정하였다. (원) 양도가액 기준시가 환산취득가액 (①) 감가상각비 (②) 차감후 가액 (①-②) 양도시 취득시 99,482,794 52,982,570 31,361,880 58,886,676 60,022,410 0
• 청구인들이 신고한 종합소득세 신고서의 표준대차대조표 상 건물가액은 다음과 같이 확인된다. (내용연수 30년, 상각률 0.034) (천원) 구분 2002년 2003년 2004년 2014년 2015년 계정과목 유형자산 유형자산 유형자산 … 유형자산 유형자산 금 액 0 138,460 133,752 83,145 78,438 감가상각누계액 0 4,708 9,415 55,315 60,022
- 다) 필요경비 조사
• 양도중개수수료는 현금영수증 발행내역 20백만원 확인되어 토지 해당분 19,170,976원(20백만원×2,300백만원/2,400백만원) 인정하였다.
• 건물분 개산공제액(취득당시 기준시가×3%) 940,856원 인정하였다.
6. 청구인들의 신고내용과 처분청 경정내역 비교 (원) 항목 구분 신고금액 경정금액 차액 양도가액 토지 2,100,000,000 2,300,517,206 가액구분 불분명 건물 300,000,000 99,482,794 안분계산 합계 2,400,000,000 2,400,000,000 0 취득가액 토지 1,130,000,000 +)취·등록세 24,588,200 1,154,588,200 매입가액 830,000,000 +)취·등록세 27,080,200 857,080,200 △300,000,000 2,492,000 △297,508,000 건물 (환산)186,792,440 (환산)58,886,676 -)감가상각비 58,886,676 0 △127,905,764 △58,886,676 △186,792,440 합계 1,316,792,440 857,080,200 △484,300,440 항목 구분 신고금액 경정금액 차액 필요경비 토지 양도중개수수료 20,000,000 양도중개수수료 19,170,976 △829,024 건물 개산공제 5,603,772 개산공제 940,856 △4,662,916 합계 25,603,772 20,111,832 △5,491,940 양도차익 토지 925,411,800 1,424,266,030 건물 107,603,788 98,541,938 합계 1,033,015,588 1,522,807,967 489,792,380 7) 청구인들은 장부상 건물로 기장한 138,460,000원은 쟁점토지 취득 후 자동차정비업소를 신축하기 위한 공장부지 조성비로 토지의 자본적지출에 해당하므로 필요경비 공제하여 줄 것을 주장하면서 쟁점토지 매입시점인 2002년 2월부터 건물 준공시점인 2002년 8월까지의 통장 출금내역을 제출하였으며 그 내용은 다음과 같다. (합계 1,466,952,897원) (표 생략)
8. 처분청 경정내역과 청구인들 주장내용
- 가) 취득가액 (원) 구분 처분청 청구인들 차이 비고 토지매입가액 830,000,000 830,000,000 0 +)취·등록세 27,080,200 27,080,200 0 +)토지조성비 0 138,460,000 △138,460,000 쟁점① 토지 취득가액 857,080,200 995,540,200 △138,460,000 건물(환산)가액 58,886,676 58,886,676 0 -)감가상각비 △58,886,676 △28,196,578 △30.690.098 쟁점② 건물취득가액 0 30,690,098 △30,690,098 합 계 857,080,200 1,026,230,298 169,150,098
• 처분청은 청구인들이 종합소득세 신고시 사업소득 필요경비로 공제한 감가상각누계액은 60,022,410원이나 건물환산취득가액 58,886,676원을 한도로 차감하였고, 청구인들은 건물환산취득가액 58,886,676원을 기초가액으로 하여 계산한 감가상각비 28,196,578원을 차감하여야 한다고 주장하고 있다.
- 나) 필요경비 (원) 구분 처분청 청구인들 차이 비고 토지관련
• 양도 중개수수료 19,170,976 19,170,976 0
• 취득 중개수수료 0 7,400,000 △7,400,000 쟁점③ 건물관련
• 개산공제액 (취득당시 기준시가*3%) 940,856 940,856 0 당초 개산공제액 계산 착오 합 계 20,111,832 27,511,8632 △7,400,000 9) 2011년 국세청 개정세법 해설책자에 의하면 사업소득의 필요경비로 산입 된 감가상각비는 취득가액으로 환산가액을 적용하는 경우에도 양도소득금액 계산 시 취득가액에서 차감하는 것으로 개정되었다. 10) 청구인들이 2017.10.10. 제기한 과세전적부심사청구 결정내용은 다음과 같다. 적부--2017-** 결정일자 2017.11.7. (기각) 결정이유
○ 청구인들은 토지조성비 및 취득중개수수료를 토지 취득가액에 포함해야 한다고 주장하나
• 토지조성비 지출에 대한 객관적인 증빙이 없으며, 종합소득세 신고 시 재무제표 및 원장에 건물분으로 계상하여 2003년부터 2015년까지 감가상각비를 경비로 공제한 점,
• 취득중개수수료를 실제 지급되었음을 입증할 수 있는 금융거래증빙 등 객관적인 증빙 없이 인정을 해달라는 것은 당해 자산 취득에 소요된 실지가액으로 볼 수 없어 받아들이기 어려운 점,
○ 청구인들은 건물환산취득가액에 차감할 감가상각비에 대해 내용연수 30년 정액법으로 재계산한 금액을 차감해야 한다고 주장하나 (청구인들 주장: 환산취득가액 58,886,676원 기준으로 재계산 감가상각비 28,186,578원만 공제하여야 함)
• 소득세법 제97조 에서 종합소득세 신고 시 경비로 기공제한 감가상각비를 건물환산취득가액에서 차감해야 하는 것으로 규정하고 있는 점 등
○ 상기의 내용을 종합적으로 고려해 볼 때 이 건 양도소득세 과세예고통지의 취소를 구하는 청구인의 주장은 이유가 없는 것으로 판단된다.
11. 청구인의 세부주장 등
- 가) 토지 취득에서 건물신축 후 양도까지 과정
• 청구인 최○○은 ○○구 ○○동 359-15에서, 청구인 윤○○은 ○○구
○○동 591-7에서 각각 카센타를 운영 중에 건물주의 이전요구로 새로운 사업장을 물색하다가 자동차정비업소를 공동운영하기로 하고 2002.2.26. 쟁점토지 매매계약을 체결하였으며 2002.3.28. 중도금을 지불한 후 전 소유자의 동의를 받아 정비공장 부지조성에 착수하여 공사비 138,460,000원을 들여 2002.5.8. 정비공장 부지조성을 완공하였다.
• 청구인들은 2002.5.9. 쟁점토지에 경량철골조 건물 신축허가를 받고 약 1억원 정도를 들여 2002.5.10. 착공하여 2002.7.9. 사용승인을 받아 2002.7.11. 사업장이전 정정신고를 하고 자동차정비업소를 공동으로 운영하여 오다가 2016.7.25. 양도하게 되었다. 나) 장부상 건물로 잘못 계상된 138,460,000원은 토지조성비이므로 양도소득 필요경비로 공제되어야 한다.
(1) 쟁점토지 매입당시 토지이용상황 및 토지조성공사 내용
• 쟁점토지는 매입당시 전면도로변은 인근 기사식당에서 불법건축물을 지어 철거에 상당한 보상금을 요구하였고, 총 100여평 중 3/4정도는 물구덩이 및 경사지로 쓰레기가 쌓여 있어 사실상 토지가액에 비해 활용 가치가 적거나 막대한 투자가 소요되어 장기간 매매가 되지 않은 상태였다.
• 자동차정비공장은 차량진입이 원활하고 주차가 가능하도록 부지를 조성 해야 하는바, 청구인들은 쟁점토지 전체(322㎡)를 평지로 메우고 1미터 깊이로 파서 그 위에 시멘트 및 철근콘크리트로 포장 작업을 하였고 세차시설, 폐수처리시설, 리프트 등 장비 매립 기반시설과 불법 건축물 철거보상금 등으로 2002.4.22.까지 138,460,000원의 막대한 투자비용이 소요되었다.
(2) 138,460,000원은 토지조성비로 필요경비 공제하여야 한다.
• 자동차정비공장 신설시 토지조성비는 필수적으로 발생되는 비용이다. 청구인들은 토지조성비로 지출된 138,460,000원의 영수증을 모아서 2002.7.11. 사업자등록정정신고(사업장이전) 즉시 세무대리인을 지정하고 기장대리를 맡겼고 세무대리인은 영수증 발행일자인 2002.4.22.로 토지조성공사를 건물신축공사로 오인하여 장부상 건물로 계상한 것이다.
• 세무대리인이 2002.4.22. 토지조성비 138,460,000원을 건물로 잘못 계상한 것은 건축물관리대장의 건축허가일자 등을 비교하면 알 수 있다. 장부상 건물취득일자 건축물관리대장 사업자등록 정정일자 허가일 착공일 사용승인일 2002.4.22. 2002.5.9. 2002.5.10. 2002.7.9. 2002.7.11
• 소득세법 상 경비 등의 지출 증명서류 보관의무기간은 확정신고기간 종료일로부터 5년인데 조사당시 15년이나 지난 시점에서 토지조성비에 대한 적격증빙이 없고, 부가가치세 신고서상 고정자산매입과도 일치하지 않으므로 필요경비로 인정할 수 없다는 처분청의 주장은 받아들일 수 없다.
• 또한 청구인들은 복식부기의무자로 장부에 계정과목은 착오가 있었으나 2003년부터 2015년까지 장부에 반영되었다면 그 장부가액은 증빙으로 인정되어야 할 것이다. 다) 건물환산취득가액에서 잘못 계상된 감가상각비를 차감한 것은 부당하다.
• 청구인들은 토지조성비를 장부상 건물로 잘못 계상하고 2003년∼2015년 과세연도에 감가상각비 60,022,410원을 사업소득 필요경비로 산입하였으나, 건물에 대한 감가상각비가 아니므로 사업소득 필요경비를 부인할 사항이지 건물환산취득가액에서 차감하는 것은 부당하다.
• 세무조사는 납세자가 잘못 기장하거나 처리한 사실이 밝혀지면 바로잡아 실질내용에 따라 세법을 적용하여야 하는바, 세무대리인의 착오로 인해 감가상각대상 자산을 잘못 인식하여 계산한 감가상각비는 사업소득 필요경비에서 조정할 사항으로 건축물관리대장 등에 의해 잘못 계상하였음이 명백함에도 장부상 쟁점건물의 감가상각비로 계상되었다는 이유만으로 양도소득 결정시 건물환산취득가액에서 차감하는 것은 조세정의상으로나 국세기본법 제14조 의 실질과세원칙에 반하는 위법한 처분이다.
• 설령, 장부기장 내용대로 건물 감가상각비로 보더라도 처분청이 건물 가액을 환산취득가액으로 결정하였으면, 그 환산취득가액 58,886,676원을 기초가액으로 재계산한 28,196,578원을 감가상각비로 차감해야지, 감가 상각비 누계액 60,022,410원 전액을 차감함으로써 건물 취득가액을 “0원”으로 하는 것은 내용연수가 30년인 건물을 14년이 경과한 시점에서 잔존 가액이 없다고 결정하는 결과를 초래하는 등 상식에도 어긋난 위법한 처분이다.
- 라) 법정 중개요율을 적용한 취득중개수수료는 필요경비로 볼 수 있다.
• 처분청은 쟁점토지 매입가액에 대한 법정 중개수수료 상당액 7,400,000원은 실제 지출여부가 불분명하여 필요경비로 공제할 수 없다고 하나, 15년 전의 일이라 증빙은 없지만 중개수수료는 부동산 거래에서 당연히 발생 하는 비용으로 토지 매입가액에 법정 중개요율을 적용한 중개수수료는 양도소득 필요경비로 공제하는 것이 조세정의상 합당하다고 할 것이다.
12. 처분청의 세부주장 등 가) 장부상 건물계정으로 계상한 138,460,000원은 토지조성비로 볼 수 없다.
• 청구인들은 기업회계기준에 따라 대차대조표와 손익계산서를 작성하여야 할 의무가 있는 복식부기의무자로서 청구인들이 토지조성비라고 주장하는 138,460,000원은 대차대조표에 건물계정으로 계상되었고, 2003년∼2015년 종합소득세 신고시 건물가액 138,460,000원에 대한 감가상각비 60,022,410원을 필요경비로 산입한 사실이 청구인들이 제출한 2015.12.31.현재 감가상각비 명세서를 통해 확인된다. (표 생략)
• 청구인들은 조사당시 건물 장부가액과 관련 증빙자료 등은 보관기간이 경과하여 객관적인 증빙자료가 없고, 세무대리인(양도세신고 대리인과 동일)이 최초 기장한 2003년 장부가액은 신뢰할 수 없어 환산취득가액 적용하여 양도소득세를 신고하였다고 주장하였다.
• 처분청이 청구인들의 부가가치세 신고사항 등을 검토한 결과 건물 장부 가액을 뒷받침할 세금계산서 또는 계산서 등 적격증빙이 없고, 부가가치세 신고서상 고정자산 매입액과도 일치하지 않은 것으로 확인되었다.
• 청구인들은 장부에는 반영되지 않았지만 자본적 지출에 해당하는 필요경비인 토지조성비가 추가적으로 지출된 사실이 있다고 주장하며 조사기간 중 관련 증빙 제출을 이유로 조사중지 등을 요청한 사실이 있다.
• 청구인들이 제출한 청구이유서를 보면 세무대리인이 토지조성공사 영수증을 건물신축공사비로 오인하였다고 주장하면서, 한편으로는 건물신축공사비를 염가로 하여 증빙을 받지 못해 기장을 할 수 없다고 하는 등 상호 모순된 진술을 하고 있으며, 청구인들은 장부에 반영했던 건물가액이 세무 대리인에 착오로 의한 단순 계정과목 오류라는 주장만 하고 있을 뿐 이를 뒷받침할 만한 객관적인 증빙자료는 제시 못하고 진술만을 반복하고 있다.
• 또한 청구인들은 2002년∼2016년 과세연도에 복식부기(외부조정)에 의한 방법으로 장부를 기장하였음에도 불구하고, 건물환산취득가액 계산시 사업소득의 필요경비로 산입되었던 감가상각비를 차감하자 당초 건물계정 금액을 토지조성비라고 달리 주장하는 등 건물신축 자체를 부인하고 있다.
• 따라서 조사종결일까지도 토지조성비에 대해 아무런 증빙을 제시하지 않던 청구인들이 기존 입장을 달리하여 대차대조표 상 건물가액이 토지 조성비에 해당하므로 토지취득가액에 가산하여야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다. 나) 종합소득세 신고시 필요경비 산입한 감가상각비는 건물환산취득가액에서 차감하는 것은 적법하다.
• 청구인들은 취득가액에서 차감하는 감가상각비는 건물가액을 환산취득가액으로 산정하였으므로 그 환산취득가액을 기초가액으로 하여 재계산하여야 한다고 주장하나,
• 소득세법 제97조 제3항 에 의하면 ‘양도소득의 필요경비를 계산할 때 양도 자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산한 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 취득가액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.’라고 규정하고 있으며, 해당 법조항은 2010.12.27 개정시 취득가액으로 환산가액을 적용 하는 경우에도 차감하도록 하였고, 사업소득의 필요경비로 산입된 감가 상각비가 양도소득의 필요경비로 이중 공제되지 않도록 명확화하기 위한 개정취지 등을 고려하여 법문대로 해석하여야 할 것이다. 다) 실제 지출여부가 불분명한 취득중개수수료는 필요경비로 공제할 수 없다.
• 청구인들은 증빙은 없지만 토지매입가액에 대한 법정 중개수수료 상당액 7,400,000원을 필요경비로 인정하여 줄 것을 주장하나, 토지 취득중개수수료 7,400,000원은 실제 지급되었음을 입증할 만한 금융거래자료 등 객관적인 증빙이 없으므로 지급사실이 명확하게 확인되지 않음에도 법정 중개요율을 적용한 가액을 인정해 달라는 주장은 받아들일 수 없다.
13. 사전열람 후 청구인들은 쟁점토지 취득당시인 2002년 시대상황을 감안하여 줄 것을 당부하였고 그 내용은 다음과 같다.
• 세무조사와 심리과정에서 2002년 당시 시대상황 등을 고려해야 한다.
• 쟁점토지 취득 및 건물 신축시 대금결제는 대부분 현금거래(자기앞수표)라 청구인들은 정비공장 신축 투자금액 약 13억원 중 금융거래내역은 2002.2.26. 토지취득 관련 계약금 1억원 외에는 없다.
• 2002년 당시 양도소득세 신고 및 결정은 기준시가가 원칙이었다. 따라서 부동산매매거래는 다운계약이 일반화 되어 있었고, 관련 증빙 또한 중요 하게 생각하지 않았다. 결국 청구인 또한 본 사건의 큰 피해자이다.
- 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①(장부상 건물로 잘못 계상하였다는 토지조성비 필요경비 인정여부)에 대하여 살피건대, 청구인 들은 장부상 건물로 잘못 계상한 138,460,000원은 자동차정비공장 신축부지 조성공사비로 토지의 자본적 지출에 해당하므로 필요경비로 공제해야한다고 주장하나, 청구인들은 기업회계기준에 따라 대차대조표와 손익계산서를 작성하여야 할 의무가 있는 복식부기의무자로서 토지조성비라고 주장하는 금액은 2003년부터 2015년까지 대차대조표 상 건물계정으로 계상되어 있었고, 이에 대해 세무대리인의 착오로 의한 단순 계정과목 오류라는 주장만 하고 있을 뿐 이를 뒷받침할 만한 토지조성공사 관련 객관적인 증빙자료는 제시하지 못하는 점, 건물환산취득가액 계산 시 사업소득의 필요경비로 산입되었던 감가상각비를 차감하자 당초 건물계정 금액을 토지조성비라고 달리 주장하는 점 등을 종합 하여 볼 때 장부상 건물로 계상한 금액을 토지조성비로 인정해달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 다음으로 쟁점②(건물환산취득가액에서 감가상각비 차감 적정여부)에 대하여 살피건대, 청구인들은 건물환산취득가액에서 사업소득 필요경비로 산입하였던 감가상각비를 차감하는 것은 부당하다고 주장하나, 소득세법 제97조 제3항 에 의하면 ‘양도소득의 필요경비를 계산할 때 각 과세기간의 사업소득금액 계산 시 감가상각비를 필요경비에 산입한 금액이 있을 때에는 이를 취득가액에서 공제한다.’고 규정하고 있는 점, 2010.12.27. 세법개정시 사업소득의 필요경비로 산입된 감가상각비가 양도소득의 필요경비로 이중 공제되지 않도록 하기 위해 취득가액으로 환산가액을 적용하는 경우에도 감가상각비를 차감하도록 한 점 등을 종합하여 볼 때 처분청이 건물환산취득가액에서 사업소득 필요경비로 산입된 감가상각비를 차감한 것은 적정하다 할 것이다. 다음으로 쟁점②(토지취득중개수수료 필요경비 인정여부)에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점토지의 매입이 15년 전이라 증빙은 없지만 중개수수료는 부동산거래에서 통상적으로 발생하는 비용이므로 법정중개수수료 상당액은 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나, 토지 취득중개수수료가 지급되었다는 사실이 객관적인 증빙에 의해 입증되지 않아 중개수수료의 실제 지급여부가 불분명하므로 법정중개요율을 적용한 취득중개수수료를 인정해달라는 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청에서 청구인들에 대해 양도소득세 실지조사를 실시하여 토지 취득가액은 전소유자 양도가액으로 하고, 건물취득가액은 환산가액을 재계산 한 후 감가상각비를 차감하고 양도차익을 산정하여 양도소득세 결정·고지한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.