토지의 취득가액을 환산가액으로 산정한 것이 적법한지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 이AA로부터 2004.4.12. ◯◯도 △△군 전 3,785㎡(이하 “쟁점토지1”이라고 한다) 및 같은 리 전 2,284㎡(이하 “쟁점토지2”라 하고, 쟁점토지1 및 2를 통틀어 “쟁점토지”라고 한다)를 취득하여 소유권이전등기를 경료하였다.
• 나. 청구인은 2016.11.7. 쟁점토지1을 변BB에게 256,704,000원, 같은 날 쟁점토지2를 권CC에게 193,480,000원에 각 양도하고, 2016.12.31. 다음과 같이 쟁점토지의 취득가액을 385백만원으로 하여 2016년 과세연도 양도소득세 16,092,560원을 예정신고․납부하였다. 양도소득세 신고․납부내역 (단위: 원) 합계 쟁점토지1 쟁점토지2 양도일 2016.11.7. 2016.11.7. 취득일 2004.4.12. 2004.4.12. 거래자산 면적 3,785㎡ 2,284㎡ 양도가액 450,184,000 256,704,000 (㎡당 67,821) 193,480,000 (㎡당 84,711) 취득가액 385,000,000 222,974,028 (㎡당 58,909) 162,025,972 (㎡당 70,939) 양도소득금액 65,184,000 33,729,972 31,454,028 과세표준 62,684,000 납부할 세액 16,092,560
• 다. 처분청은 2017.10.10. 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 후, 쟁점토지의 실지취득가액을 확인할 수 없다고 보아 다음과 같이 환산취득가액 60,122,173원을 취득가액으로 하여 2016년 과세연도 양도소득세 176,564,982원을 경정․고지하였다. 당초 경정․고지내역 (단위: 원) 당초 쟁점토지 경정 쟁점토지1 경정 쟁점토지2 경정 양도가액 450,184,000 450,184,000 256,704,000 193,480,000 취득가액 385,000,000 60,122,173 25,669,782 (㎡당 6,781원) 34,453,391 (㎡당 15,084) 양도소득금액 65,184,000 390,061,827 231,035,218 159,026,609 과세표준 62,184,000 387,561,827 결정세액 16,092,560 166,629,676 신고불성실 가산세

• 15,053,711 납부불성실 가산세

• 10,974,155 총결정세액 16,092,560 192,657,542 기납부세액

• 16,092,560 고지세액

• 176,564,982

• 라. 한편 청구인은 2010.3.16. ○○ 회원권을 매수하였다가 2016.10.26. 양도하고, 2017.8.30. 취득가액 311,661,000원, 양도가액 200,000,000원, 양도소득금액 -111,661,000원으로 하여 2016년 과세연도 양도소득세 0원을 기한 후 신고하였다. 이에 처분청은 2017.10.20. 위와 같은 청구인의 양도차손을 반영하여 2016년 과세연도 양도소득세 176,564,982원을 114,602,280원으로 감액경정하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2018.2.6. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 ㈜DDD에서 근무하다 퇴사하여 EE상사라는 상호로 한복원단 도매업을 영위하면서, 1995년부터 2001년까지 서울 광장시장에서 DDD 서울총판대리점을 운영하는 亡 남FF(1924년생, 2008.10.26. 사망)에게 한복원단을 공급한 사실이 있다. 그러나 청구인은 남FF의 영업부진으로 외상매출대금 385백만원을 받지 못하자, 남FF의 아들인 이AA가 소유하고 있는 쟁점토지를 대물변제로 취득한 것이다.
• 나. 그러나 청구인은 남FF가 쟁점토지의 소유권 이전을 계속 미뤄 2004.4.9.에서야 비로소 소유권이전등기를 할 수 있었는데, 이 때 쟁점토지 매매계약서를 작성하지 않고 이AA로부터 385백만원에 대한 영수증을 받아두기만 하였다. 그러다가 청구인은 나중에 이AA에게 요청하여 2004.4.9.자 쟁점토지 매매계약서를 소급하여 작성한 것이다.

• 가. 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 2004.4.9.자 매매계약서는 쟁점토지 취득일보다 적어도 2년 후인 2006.1.18. 이후에 작성된 것으로 확인되고(매매계약서 양식에 기재된 광고문구가 2006.1.18. 이후 시행), 이에 관하여는 청구인도 다툼이 없다. 쟁점토지 매도인인 이AA는 쟁점토지의 양도소득에 관하여 기준시가로 신고하였고, 현재 단독세대로 연락처가 불명하여 거래사실을 확인할 수 없는 상황이다.
• 나. 청구인은 쟁점토지를 남FF에 대하여 가지고 있는 외상매출채권 385백만원의 대물변제로 취득한 것이므로 위 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여 달라고 주장하나, 2004.4.9.자 매매계약서는 이AA와 작성된 것으로 남FF에 대한 외상매출채권의 대물변제로 소유권이 이전된다는 취지의 내용이 기재되어 있지 않다. 나아가 청구인이 제출한 1999년～2004년 과세연도 종합소득세 신고서상 외상매출금은 “0원”으로, 청구인의 주장을 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없다. 따라서 쟁점토지의 취득가액은 불분명한 이상, 취득가액을 환산하여 한 이 건 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 외상매출채권 385백만원에 대한 대물변제로 취득하였는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법
• 가) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
• 나) 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 2) 소득세법 시행령

• 가) 제163조【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

• 나) 제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

• 다. 사실관계 등 1) 청구인이 이 건 심사 청구 심리 중 제출한 쟁점토지에 관한 2004.4.9.자 매매계약서 및 취․등록세 영수증(당초 양도소득세 신고 당시에는 제출되지 않았다)에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다.
• 가) 청구인은 2004.4.9. 이AA로부터 쟁점토지를 22백만원(쟁점토지 1 및 쟁점토지 2의 각 매매가격은 기재되어 있지 않다)에 취득하기로 하는 내용의 계약을 체결하는 한편, △△군수는 2004.4.12. 위 매매계약서를 검인한 사실(별첨1 참조)
• 나) 청구인은 2004.4.12. 쟁점토지의 과세표준을 22백만원으로 하여 취득세 484,000원, 등록세 264,000원을 △△군에 납부한 사실(별첨2 참조)

2. 청구인이 쟁점토지에 관한 양도소득세 신고 당시 제출한 2004.4.9.자 매매계약서에 따르면, ① 청구인은 2004.4.9. 이AA로부터 쟁점토지를 385백만원에 매수하기로 하는 내용의 계약을 체결한 사실(쟁점토지 1 및 쟁점토지 2의 각 매매가격은 기재되어 있지 않다)이 기재되어 있고(별첨3 참조), ② 청구인과 처분청 사이에 2004.4.9.자 매매계약서가 2004.4.9. 이후 소급하여 작성된 사실에 관하여는 다툼이 없다.

3. 청구인이 쟁점토지에 관한 양도소득세 신고 당시 제출한 2004.4.9.자 영수증에 따르면, 이AA로부터 다음과 같이 쟁점토지의 매매대금 385백만원에 대한 영수증을 수취한 사실이 확인된다.

4. 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 수록되어 있는 쟁점토지의 등기부등본에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

• 가) 쟁점토지1의 등기부등본

① 청구인은 2000.12.30. 채권최고액을 1억 5천만원으로 하여 이AA 소유의 쟁점토지1․2를 공동담보로 근저당권을 설정한 사실

② 청구인은 2004.4.12. 2004.4.9.자 매매를 원인으로 이AA로부터 소유권을 이전받은 사실

③ 변BB는 2016.11.7. 같은 날 매매를 원인으로 거래가액 256,704,000원에 청구인으로부터 소유권을 이전받은 사실

• 나) 쟁점토지2의 등기부등본

① 청구인은 2000.12.30. 채권최고액을 1억 5천만원으로 하여 이AA 소유의 쟁점토지1․2를 공동담보로 근저당권을 설정한 사실

② 청구인은 2004.4.12. 2004.4.9.자 매매를 원인으로 이AA로부터 소유권을 이전받은 사실

③ 권CC은 2016.11.7. 같은 날 매매를 원인으로 거래가액 193,480,000원에 청구인으로부터 소유권을 이전받은 사실

5. 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 이AA는 쟁점토지를 2004.4.12. 청구인에게 양도한 후 쟁점토지1의 양도가액을 12,604,050원(㎡당 3,330원), 쟁점토지2의 양도가액을 9,158,840원(㎡당 4,010원), 쟁점토지 양도가액 합계 21,762,890원으로 하여 2004년 양도소득세 1,580,620원을 예정신고․납부한 사실이 확인된다.

6. 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다. 가) 청구인은 2016.12.31. ① 쟁점토지1의 양도가액 256,704,000원(㎡당 67,821원), 취득가액 222,974,028원(㎡당 58,909원), 양도소득금액 65,184,000원, ② 쟁점토지2의 양도가액 193,480,000원(㎡당 84,711원), 취득가액 162,025,972원(㎡당 70,939원), 양도소득금액 31,454,028원, ③ 쟁점토지 합계 양도가액 450,184,000원, 취득가액 385,000,000, 양도소득금액 65,184,000원으로 하여 2016년 과세연도 양도소득세 16,092,560원을 예정신고․납부한 사실 나) 청구인은 2010.3.16. □□ ○○ 회원권을 매수하였다가 2016.10.26. 양도한 후, 2017.8.30. 회원권의 양도가액을 200,000,000원, 취득가액을 311,611,000원(=매입가액 3억원+취득세 6,666,000원+㈜다인골프컨설턴트 취득중개수수료 4,995,000원), 양도차익을 -111,661,000원으로 하여 2016년 과세연도 양도소득세 0원을 기한 후 신고한 사실

7. 국세청 전산시스템(NTIS) 자료 및 처분청이 제출한 양도소득세 종결보고서에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

• 가) 처분청은 2017.10.10. “청구인은 2004.4.12. 이AA로부터 쟁점토지를 매매로 취득하여 취득가액을 385백만원으로 신고한 데 대해, 취득계약서는 거래당시에 작성되지 않았고 취득금액은 대물변제금액이라고 주장하나, 그에 대한 거래증빙이 확인되지 않아 환산취득가액 60백만원으로 결정하고자 함”이라는 이유로, 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액은 그대로 시인하고, 취득가액은 60,122,173원, 양도소득금액은 390,061,827원으로 하여 2016년 양도소득세 176,564,982원(=결정세액 166,629,676원+신고불성실 가산세 15,053,711원+납부불성실 가산세 10,974,155원-당해자산 자진납부세액 16,092,560원)을 경정․고지한 사실
• 나) 처분청은 2017.10.20. 청구인이 2010.8.30. ○○ 회원권의 양도차손 111,661,000원을 기한 후 신고한 것을 반영하여, 2016년 양도소득세 176,564,982원을 114,602,273원(=176,564,982원-61,962,709원)으로 감액경정한 사실

8. 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 이AA와 남FF는 모자관계로 확인된다.

9. 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 수록된 청구인의 1999년～2004년 과세연도 표준대차대조표에 따르면, 위 6년간 청구인의 외상매출금은 0원으로 장부에 계상되어 있는 사실이 확인된다. (단위: 원) 과세연도 1999 2000 2001 2002 2003 2004 외상매출금 0 0 0 0 0 0

10. ○○도 부동산정보조회 시스템에 따르면, 쟁점토지의 2004년～2016년 개별공시지가는 다음과 같은 사실이 확인된다. <표 삽입을 위한 여백>

• 쟁점토지1 (단위: 원) 연도 개별공시지가(㎡당) 2004년 (취득 당시) 3,780 2005년 6,500 2006년 10,000 2007년 12,000 2008년 13,200 2009년 13,200 2010년 13,200 2011년 25,300 2012년 27,200 2013년 28,200 2014년 32,900 2015년 32,900 2016년 (양도 당시) 33,800

• 쟁점토지2 (단위: 원) 연도 개별공시지가(㎡당) 2004년 (취득 당시) 4,830 2005년 6,300 2006년 10,500 2007년 11,500 2008년 11,500 2009년 11,500 2010년 12,700 2011년 14,300 2012년 15,900 2013년 19,000 2014년 20,200 2015년 21,200 2016년 (양도 당시) 22,700 11)

○○도 부동산정보조회 시스템, 처분청이 제출한 이AA 및 홍GG 사이에 작성된 2004.6.10.자 계약서에 따르면, 쟁점토지와 인접한 ◯◯도 △△군 임야 670㎡, 산34-11 임야 187㎡, 257 답 641㎡와 관련하여 다음과 같은 사실이 확인된다.

• 가) 이AA는 2004.6.10. 홍GG에게 위 토지를 합계 5,000만원(지번 별로 매매대금이 구분되어 있지 않고, ㎡당 평균 매매대금은 33,377원)에 양도하기로 부동산매매계약서를 작성한 사실
• 나) 위 토지의 2004.1.1. 기준 개별공시지가는 다음과 같은 사실 지번 금액(원) ◯◯도 △△군 산34-9 4,780원 ◯◯도 △△군 산34-11 4,490원 ◯◯도 △△군 257 5,000원

12. 청구인이 제출한 □□도 ◊◊시 임야 19,724㎡의 등기부등본에 따르면, ① 이AA는 1984.4.6. 위 임야 중 지분 16,529/198,750에 관하여 소유권을 취득한 사실(이AA는 1996.4.12. 위 지분 중 8,264.5/198,750에 관하여 명의신탁 해지를 원인으로 이정규에게 소유권을 이전함), ② 청구인은 1999.9.17. 채권최고액을 1억원으로 하여 이AA 소유의 지분에 대하여 근저당권을 설정하였다가 2003.2.14. 해지한 사실이 확인되고, 청구인은 남FF에 대한 외상매출채권을 피보전채권으로 하여 위 토지에 대하여 근저당권을 설정한 것이라고 주장한다.

• 라. 판단 살피건대, 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 취득가액을 공제하는데, 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하되(소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 참조), 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 등 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 한다(같은 호 나목, 제114조 제4항 및 제7항, 소득세법 시행령 제163조 제12항, 제176조의2 제1항 및 제2항 제2호 참조). 여기서 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액이고(대법원97누6629, 1999.2.9. 참조), 대물변제란 본래의 채무에 갈음하여 현실적으로 다른 급부를 제공한 때에 부동산이 유상으로 양도되고 그 대가의 지급이 이루어진 것이므로, 자산의 양도가 대물변제로 이루어진 경우에는 본래 채무액이 당해 자산의 실지취득가액이라고 보아야 한다(대법원97누19809, 1998.3.10. 참조). 이와 같은 법리 및 앞서 인정한 사실관계에 비추어 이 사건에 관하여 보건데, 다음과 같은 점 즉, ① 청구인의 1999년～2004년 과세연도 표준대차대조표상 외상매출채권은 0원이고, 달리 청구인이 남FF에 대하여 외상매출채권을 가지고 있다는 사실을 알 수 있는 객관적인 증빙이 존재하지 않는 점, ② 나아가 이AA와 청구인 사이에 이AA가 어머니 남FF의 채무에 대한 대물변제로 쟁점토지의 소유권을 청구인에게 이전한다는 취지를 알 수 있는 객관적인 증빙이 존재하지 않는 점, ③ 청구인의 주장과 같이 쟁점토지1의 실지거래가액을 222,974,028원, 쟁점토지2의 실지거래가액을 162,025,972원으로 보게 되면, ㎡당 가액이 각 58,909원 및 70,939원에 이르러 2004.1.1. 기준 ㎡당 개별공시지가 각 3,780원 및 4,830원에 비해 지나치게 높아 믿기 어려운 점, ④ 청구인은 이AA와 사이에 쟁점토지의 거래가액을 2,200만원으로 하여 매매계약서를 작성하고 취․등록세를 납부하는 한편, 이AA도 쟁점토지의 양도가액을 21,762,890원으로 하여 2004년 과세연도 양도소득세를 예정신고․납부한 점 등에 비추어 볼 때, 청구인은 쟁점토지를 이AA로부터 남FF에 대한 외상매출채권 385백만원에 대한 대물변제로 취득하였다고 보기 어렵고, 달리 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 장부, 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류가 존재하지 않는다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.