상속개시일 이후 1년이 지난 시점에서 이루어진 소급감정가액을 상속개시일 현재 시가로 볼 수 있는지 여부

이건 심사청구는 기각합니다

• 가. 청구인의 부(父) 망(亡) 김○○은 2016.11.25. 사망하였고, 이에 공동상속인인 청구인, 김AA, 김BB, 김CC, 김DD, 김EE은 2017.5.2. ○○○도 ○○시 ○○동 ○○○-○○ 임야 19,295㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 청구인의 단독소유로 하기로 상속재산분할협의를 하였다.
• 나. 이에 따라 청구인은 2017.5.19. 쟁점토지에 관하여 소유권이전등기를 경료하는 한편, 2017.6.23. 쟁점토지의 가액을 119,243,100원으로 하여 2016.11.25. 상속분 상속세 0원을 신고하였다. ○○세무서장은 2017.9.26. 쟁점토지의 가액을 119,243,100원, 상속세 과세가액을 114,243,100원, 공제금액을 114,243,100원으로 하여 2016.11.25. 상속분 상속세 0원을 결정하였다.
• 다. 한편 청구인은 2017.8.10. 권○○에게 쟁점토지를 7억원에 양도하고, 2017.10.31. 쟁점토지의 취득가액을 119,243,100원, 양도가액을 7억원으로 하여 2017년 과세연도 양도소득세 197,440,680원을 예정신고․납부하였다.
• 라. 그 후 청구인은 2017.11.29. 2개 감정평가법인의 감정평가액 평균에 따른 쟁점토지의 가액이 696,549,500원이라고 주장하면서 2017년 과세연도 양도소득세 197,440,680원의 경정을 청구하였으나, 처분청은 2018.1.4. 소급감정을 인정할 수 없다는 이유로 경정거부처분을 하였다.
• 마. 이에 불복하여 청구인은 2018.1.17. 이 건 심사청구를 제기하였다.

공신력 있는 감정기관의 소급감정에 의한 감정가격도 시가에 해당하므로, 쟁점토지의 취득가액은 ○○감정평가법인 및 ◎◎감정평가법인의 감정가액 평균액인 696,549,500원으로 경정하여야 한다.

청구인이 제시하고 있는 감정평가액은 상속개시일 이후 1년이 지난 시점에서 이루어진 소급감정액으로, 평가기준일 전후 6개월 이내에 이루어진 것이 아니어서 시가로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 소급감정가액을 쟁점토지의 상속개시일 현재 시가로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (중략) 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (중략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (중략)

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

• 다. 사실관계 등

1. 청구인이 제출한 상속재산분할협의서, 상속세과세표준신고 및 자진납부계산서, 쟁점토지의 등기부등본에 따르면, ① 공동상속인인 청구인, 김AA, 김BB, 김○○, 김CC, 김DD, 김EE은 피상속인 김○○이 2016.11.25. 사망하자 2017.5.2. 쟁점토지를 청구인의 소유로 하기로 상속재산분할협의를 한 사실, ② 청구인은 2017.5.19. 2016.11.25.자 협의분할에 의한 상속을 원인으로 쟁점토지에 관한 소유권이전등기를 경료한 사실, ③ 청구인은 2017.6.22. 쟁점토지의 상속재산가액을 119,243,100원으로 하여 2016.11.25. 상속분 상속세 0원을 신고한 사실이 확인된다.

2. 청구인이 제출한 자료에 따르면, 쟁점토지의 2012년～2017년 개별공시지가는 다음과 같은 사실이 확인된다. 가격기준년도 개별공시지가 기준일자 공시일자 2017년 7,340원 1/1 2017/5/31 2016년 6,180원 1/1 2016/5/31 2015년 5,030원 1/1 2015/5/29 2014년 4,650원 1/1 2014/5/30 2013년 4,450원 1/1 2013/5/31 2012년 4,150원 1/1 2012/5/31

3. 청구인이 제출한 상속세결정결의서 및 상속세결정통지에 따르면, ○○세무서장은 2017.9.26. 개별공시지가로 쟁점토지의 가액을 평가하여 119,243,100원(=19,295㎡×6,180원/㎡)을 상속재산가액, 여기에서 장례비 500만원을 공제한 114,243,100원을 상속세 과세가액, 114,243,100원을 공제금액으로 각 계산하여 2016.11.25. 상속분 상속세 0원을 결정하고, 청구인에게 이를 통지한 사실이 확인된다.

4. 청구인이 제출한 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서, 부동산매매계약서, 쟁점토지의 등기부등본, 토지대장에 따르면, ① 청구인은 2017.8.5. 권○○에게 쟁점토지를 7억원에 매도하기로 하고 계약금 1,000만원을 수령하고, 2017.8.10. 잔금 6억 9천만원을 지급받음과 동시에 쟁점토지를 인도하기로 한 사실, ② 권○○은 2017.8.10. 2017.8.5.자 매매를 원인으로 거래가액을 7억원으로 하여 소유권이전등기를 경료한 사실, ③ 청구인은 2017.10.31. 쟁점토지의 양도가액을 7억원, 취득가액을 119,243,100원, 필요경비를 11,155,199원으로 하여 2017년 과세연도 양도소득세 197,440,680원을 예정신고한 사실이 확인된다.

5. 청구인이 제출한 ○○감정평가법인 및 ◎◎감정평가법인의 감정평가서에 따르면, ① ○○감정평가법인은 2017.11.8. 기준시점을 2016.11.25.로 하여 쟁점토지의 평가액을 694,620,000원(㎡당 36,000원)으로 감정한 사실, ② ◎◎감정평가법인은 2017.11.13. 기준시점을 2016.11.25.로 하여 쟁점토지의 평가액을 698,479,000원(㎡당 36,200원)으로 감정한 사실이 확인되고, ③ 양 감정평가법인의 감정평가액을 평균하면 696,549,500원이 된다.

6. 처분청이 제출한 경정청구처리결과 통지 및 경정청구에 대한 검토서에 따르면, ① 청구인은 2017.11.29. 처분청에 대하여 2017년 과세연도 양도소득세 197,440,680원의 경정을 청구한 사실, ② 처분청은 2018.1.14. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 이 시가로 인정되는 감정가격 등을 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간에 감정이 이루어진 가액으로 한정하고 있고, 다수의 심판례도 소급감정가액을 인정하지 않고 있다는 이유를 들어 청구인의 경정청구를 거부한 사실이 각 확인된다.

7. 청구인 주장 및 입증

• 가) 다음과 같은 점에 비추어 볼 때, 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 2곳의 감정평가기관이 평가한 감정가액의 평균액인 696,549,500원으로 경정하여야 하고, 이렇게 보면 양도가액은 7억원, 필요경비는 11,155,199원인 이상 쟁점토지의 양도로 인한 과세표준은 0원이 된다.
• 나) 대법원 판례(대법원2012두21109, 2013.2.14.)에 따르면, “‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함되는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다”라고 판시하고 있는데, 비록 상속개시일 이후 1년 4개월이 지난 후에 소급하여 감정이 이루어졌지만 그 감정가격은 공신력 있는 감정평가법인 2곳에서 이루어졌으며 객관적이고 합리적인 평가방법에 의하여 평가되어 객관적 교환가격을 적정하게 반영한 시가로 보인다.
• 다) 또한 부동산의 시가가 피담보채권액보다 큰 경우에는 그 부동산의 시가를 재산의 가액으로 삼아야 하는데, 쟁점토지의 시가는 피담보채권액 501,500,000원 보다 크게 나타난다.
• 라) 대법원 판례(대법원2010두8751, 2010.9.30.)에 따르면, “양도자산이 상속받은 자산으로서 과세관청이 비록 해당 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 해당 자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세하였다고 하더라도 소급감정에 의하여 해당 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익을 산정하는 것”이라고 판시하여 소급감정가액을 수용하고 있다.
• 마) 쟁점토지는 2017.8.10. 양도되었는데 상속받은 양도자산의 취득가액은 기준시가에 우선하여 시가가 적용되어야 하는 것이고, 양도자산의 취득가액은 상속재산가액과 동일한 것이어서 시가에 따라 상속세를 경정하여야 한다. 또한 처분청이 처분을 경정하지 아니함으로 인하여 양도소득세 불복 및 조세소송에 따른 행정력 낭비와 불필요한 납세협력비용의 발생이 예견된다.
• 바) 처분청은 쟁점토지의 분할지번인 ○○○도 ○○시 ○○동 ○○○-○○번지를 청구인의 피상속인이 2016.7.14. 1,050만원에 매매한 이상 이는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 에 따른 시가에 해당하는 것처럼 주장한다. 그러나 위 토지의 등기부등본을 보면 등기원인일은 2016.5.30.이고 접수일은 2016.7.5.인데, 청구인의 피상속인 명의의 국민은행 계좌(598002-01-)의 금융거래내역에 따르면 2016.5.30. 위 계좌로 1,050만원이 입금되어 이 때 잔금이 청산되었다. 따라서 ○○○도 ○○시 ○○동 ○○○-○○번지의 매매일자는 평가기준일인 2016.11.25. 전후 6개월이 경과하여 시가로 볼 수 없다.

8. 처분청의 의견 및 입증

• 가) 상속재산의 평가와 관련하여, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 에는 “감정가액이 시가로 인정되는 것이란 평가기준일 전후 6개월 이내의 확인되는 가액이 있는 경우”라고 명시하고 있으나, 쟁점토지의 감정가액은 평가기준일 이후 1년 4개월이 지난 이후의 평가액으로 확인된다.
• 나) 토지의 시가를 산정하기 어려운 경우 해당재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 개별공시지가로 가액을 산정하여야 한다(상속세 및 증여세법 제60조 제3항 및 제61조 제1항 제1호 참조).
• 다) 쟁점토지와 연접한 10개 지번의 부동산등기부등본을 확인한바, 쟁점토지의 분할지번인 ○○○도 ○○시 ○○동 ○○○-○○번지 991㎡를 청구인의 피상속인이 사망 전인 2016.7.14. 1,050만원에 매매한 사실이 확인되나, 그 외 9개 지번의 토지는 상속세 평가기준을 전․후 6개월간 거래된 사실이 없다.
• 라) 따라서 쟁점토지의 상속으로 인한 취득가액 산정과 관련하여, 시가로 인정될만한 거래내역이 없고, 청구인이 제출한 감정평가서 또한 평기기준일로부터 6개월이 지난 1년 이후의 감정가액으로서 이를 상속재산평가액으로는 인정할 수 없으므로 경정청구를 거부한 것은 정당하다.
• 라. 판단 살피건대, 양도가액에서 공제할 취득가액은 원칙적으로 실지거래가액으로 하고, 예외적으로 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하는 것인데, 상속받은 자산에 대하여 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 현재상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다(소득세법 제97조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제163조 제9항 참조). 한편 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(평가기준일) 현재의 시가에 따르는데, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하되, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 또한 시가로 인정된다(상속세 및 증여세법 제60조 제1항, 제2항 및 제5항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호 참조). 위 법리 및 앞서 인정한 사실관계에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 다음과 같은 사정 즉, ① 청구인이 제시한 감정가액은 상속개시일부터 약 1년이 지난 소급감정에 의한 것으로서 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하지 않는 점(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 참조), ② 소급감정에 의한 쟁점토지의 감정가액(㎡당 36,000원 또는 36,200원)이 개별공시시가(㎡당 6,180원)의 5배를 초과하여 감정가액의 신빙성에 대한 의문의 여지가 있는 점, ③ 위 소급감정은 청구인이 양도소득세 취득가액을 산정하려는 목적으로 개인적으로 의뢰하여 이루어진 것으로 객관성과 신뢰성이 떨어지는 점 등을 고려하여 볼 때, ○○감정평가법인 및 ◎◎감정평가법인의 소급감정액을 평균한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 경정하여 달라는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다(심사양도20170-0104, 2017.10.31., 조심2017서4450, 2017.12.19. 같은 취지). 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액은 개별공시시가로 평가하여야 하고(상속세 및 증여세법 제60조 제3항, 같은 법 시행령 제61조 제1항 제1호 참조) 소급감정액은 인정할 수 없다고 보아 청구인에게 한 이 건 경정거부처분은 적법한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.