청구인이 쟁점토지를 양도함으로써 발생한 소득이 사업소득인지, 양도소득인지

○○세무서장이 2017.10.16. 청구인에게 한 2014년 과세연도 양도소득세 79,640,706원에 대한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

청구인은 1991.3.1.부터 현재까지 개인택시를 운영하는 사업자로, 1989.8.1. 아버지로부터 상속받은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산88-2 임야 28,264㎡ 중 5,586㎡를 2012년 이후 같은 곳 88-4〜88-11로 분할한 후, 2012년에는 산82-2 662㎡를, 2013년에는 산88-5외 1필지 1,488㎡를, 2014년에는 산 88-4외 7필지 2,918㎡를 양도(2014년 양도분을 이하 “쟁점토지” 라 한다) 하고, 각 과세연도별로 양 도소득세를 신고하였다. 청구인은 2013년 2필지, 2014년 8필지 양도한 토지에 대해 차량진입로를 만들고, 건물을 신축할 수 있도록 토목공사 등을 하였으므로 사업소득 중 부동산 매매업에 해당하는 것으로 판단하여, 2015.8.19. 부동산매매업으로 사업자등록 (상호: AA개발, 개업일: 2013.1.1.)하고, 2015.9.9. 2013년 과세연도 종합소득세를, 2016.5.31. 2014년 과세연도 종합소득세를 기한후 신고․납부하였다. 청구인은 기 신고․납부한 2013년 과세연도 양도소득세에 대하여 2016.4.27. 처분 청에 환급을 구하는 경정청구를 하였으나 처분청이 이를 거부하여, 2016.9.23. 이의신청, 2017.2.6. 심판청구를 거쳐, 2017.7.28. 수원지방법원에 행정소송을 제기하여 진행 중이다. 청구인은 2017.8.18. 쟁점토지의 양도와 관련, 신고․납부한 양도소득세 79,640,706원에 대해 처분청에 경정청구를 하였으나, 거부처분을 받았고, 이에 불복하여 2018.1.10. 이 건 심사청구를 제기하였다.

○ 쟁점토지의 양도는 사업소득에 해당한다. 청구인은 쟁점토지를 양도하기 전에 토지의 효용가치를 증진시키고 수익을 극 대화 하기 위하여 토목공사 등을 통하여 건물을 신축할 수 있도록 토지를 조성하고, 쟁점토지에 차량이 다닐 수 있도록 차량진입로 및 암거박스 등을 설치 하는 공사를 한 후 분할하여 2013년과 2014년 2년간 10필지를 양도하였는바, 청구인의 양도 행위가 청구인의 책임하에 계속적 반복적으로 이루어졌고, 양도차익의 발생 원 인이 우연한 외부 경제적 사정에 의한 것이 아니라 청구인의 부 동산에 대한 개량, 조성행위에 기인한 점, 양도거래가 생계의 방편이나 부득이한 사정에 의한 것이 아니라 영리를 목적으로 한 점 등 으로 보아 사업성이 인정되므로 쟁점토지의 양도는 부동산매매업에 해당한다.

○ 쟁점토지의 양도는 양도소득에 해당한다.

1. 쟁점토지는 상속으로 취득한 물건으로 부동산매매업을 위해 사업상 목적으 로 취득한 것이 아니며, 부동산매매업으로 사업자 등록한 이후 새로 취득한 부동산은 없고 수차례의 양도 거래만 있었다. 2) 청구인은 1991년 3월부터 현재까지 개인택시 운수업을 주업으로 영위 하 는 자로, 부동산매매 수입금액은 2013년과 2014년에 부수적, 간헐적으로 발생하였다.

3. 청구인은 양도소득세로 신고․납부한 것을 사업소득으로 바꾸기 위해 쟁점 토지가 양도된 2014년 이후인 2015.8.19.에 부동산매매업으로 사업자등록을 하였다. 4) 단순경비율을 이용하여 추계로 계산한 종합소득세가 실가를 반영하여 계산한 양도소득세보다 적다는 점에서 조세부담을 경감하고자 사업소득으로 신고한 것은 조세부담을 회피하려는 의도가 있는 것으로 보인다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 양도함으로써 발생한 소득이 사업소득인지, 양도소득인 지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제19조 【사업소득】[2014.1.1-12169호]일부개정

① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】[2014.1.1-12169호]일부개정

1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 3) 소득세법시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】[2014.2.21-25193호]일부개정

① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다. 3) 소득세법기본통칙 64-122…1【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제122조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.<개정 1997.4.8.>

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우<개정 2011.3.21>

2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우<개정 2008.7.30>

3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)<개정 2008.7.30>

③ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. <개정 2011.3.21>

• 다. 사실관계

1. 기초 사실관계 가) 청구인은 AA개발(부동산매매업)과 개인택시(운수업) 2개의 사업자등록하여 심사일 현재 계속사업하고 있음이 국세청 전산시스템(NTIS)에 의하여 확인되며 세부내용은 다음과 같다.

(1) AA개발 개업일자(접수일) 2013.1.1.(2015.8.19) 사업자구분 일반과세자 주업태명 부동산업 주업종명 부동산매매(토지보유 5년이상), 택지개발 사업장소재지

○○도 ○○군 ○○면 ○○리 523

(2) 개인택시 개업일자 1991.3.1. 사업자구분 간이과세자 주업태명 운수업 주업종명 개인택시 사업장소재지

○○도 ○○군 ○○면 ○○리 549

• 나) 청구인은 2013년 과세연도 양도토지에 대하여 사업소득으로 보아 양도소득세를 취소하여 달라는 취지로 2016.9.23. 이의신청, 2017.2.6. 심판청구하였으나, 모두 기각되어, 행정소송 진행 중이며, 기각 이유는 다음과 같다.

(1) 이의신청 기각 판단 이유 청구인은 쟁점토지 양도시점에 부동산 매매업에 대한 사업자등록을 신청하지 않은 점과 부동산매매업을 영위하기 위해서는 부동산매매업을 영위한다고 볼 수 있는 사무실, 입간판, 광고 등 대외적인 표방을 한 행위가 전제되어야 할 것이나 청구인은 이를 입증할 수 있는 증빙을 제출하지 못한 점 등으로 보아 청구인이 쟁점토지를 양도한 행위가 계속․반복적 사업성이 있다고 보기 어렵다고 판단된다.

(2) 심판청구 기각 판단 이유 청구인은 1989.8.1. 상속으로 취득한 쟁점임야를 2013년 2회에 걸쳐 양도 하고, 이를 양도소득으로 보아 2014.5.22. 양도소득세를 기한 후 신고 하였다가 양 도일로부터 2년이 지난 2015.8.19.에서야 개업일을 2013.1.1. 로 소급하여 부동산 매매업으로 사업자등록을 한 점, 동 등록을 한 2015년 에는 부동산 매 매수입이 없는 점, 토지 분할과 일부 개발행위를 한 증빙 만으로는 쟁점임야의 양도를 수익을 목적으로 하여 계속․반복적으로 행한 사업활동으로 인정하 기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 청구 주장을 받아들이지 아니하고 경정청구를 거부한 이 건 처분을 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 다) 청구인은 상속받은 강산면 ○○리 88-2의 토지의 지번분할하고 양도하였는바, 2014년말까지의 면적변동 내역은 다음과 같다. <표2> 청구인의 상속토지 지번분할 및 양도 면적현황(’89.8.1.〜2014.12.31.) (㎡) 지번별 상속 면적 지번 변경 면적 분할후 면적① 양도면적② 양도후 면적 (①-②) ’12년 ’13년 ’14년 ’12년 ’13년 ’14년 합계 28,264 0 0 0 28,264 662 1,488 2,918 23,196 산88-2 28,264 -5,586

• - 22,678 662 133 311 21,572 산88-4

• 4,231 -3,617 -307 307

• - 285 22 산88-5

• 1,355

• - 1,355

• 1,355

• - 산88-6

• - 892

• 892

• - 683 209 산88-7

• - 1,043

• 1,043

• - 798 245 산88-8

• - 856

• 856

• - 655 201 산88-9

• - 826

• 826

• -

• 826 산88-10

• -

• 130 130

• - 79 51 산88-11

• -

• 177 177

• - 107 70

• 라) 국세청 훈령에 의한 기준경비율 및 단순경비율 상 부동산 매매업의 적용 범위 코드 번호 종 목 적용범위 및 기준 세분류 세세분류 703012 부동산개발 및 공급업 기타 부동산 개발 및 공급업

○ 각종 용도의 토지매매업(토지보유 5년 이상) * 각종 용도의 토지 및 기타 부동산을 위탁 또는 자영 개발하여 분양, 재판매, 구입한토지를 재판매한 경우도 포함. 2) 청구인 주장 관련 가) 청구인은 양도토지의 양도가액과 취득가액 및 토지의 효용가치를 증가시 키기 위하여 토목공사 등을 실시하여 건물을 신축할 수 있는 토지기반공사를 하였는데 과세연도별 소요된 금액이 다음과 같다고 주장한다. <표3> 양도한 토지의 취득가액 및 자본적지출액 구 분 합 계 2012년 2013년 2014년 양도가액 674,332,250 40,000,000 201,250,000 433,082,250 취득가액 6,813,719 852,000 2,203,804 3,757,915 자본적지출 165,323,130 0 62,712,440 102,610,690 양도차익 502,194,739 39,147,344 136,333,750 326,713,645

• 나) 청구인은 쟁점토지의 효용가치 증가를 위해 차량이 다닐수 있도록 진입로 및 암거박스 설치공사를 하고 건물을 신축할 수 있도록 토지기반공사를 하였다며, 다음 <표4>, <표5>의 지출비용명세와 증빙을 제출하였다 <표4> 2013년 토지 가치증가를 위하여 지출한 비용 지출일자 항 목 금 액 제출 증빙 2013.03.27 맨홀, 흄관, 스틸그레이팅 4,634,000 거래명세표 사본 2013.04.10 산지전용원상복구보증보험료 1,261,720 보증보험증권 사본 2013.04.11 건축물건축신고 등록면허세 6,000 납부 영수증 사본 2013.04.11 개발행위허가 등록면허세 12,000 납부 영수증 사본 2013.04.11 산지전용허가 등록면허세 6,000 납부 영수증 사본 2013.04.11 지역개발채권 매입 27,319 매입필증 사본 2013.04.11 지역개발채권매입필증 104 매입필증 사본 2013.04.11 대체산림자원조성비 508,670 납부 영수증 사본 2013.04.11 대체산림자원 법정부담금 4,578,050 납부 영수증 사본 2013.06.12 공유물분할취등록세 등 1,159,720 등기비용청구계산서 사본 2013.07.20 토목공사 장비사용료 11,000,000 세금계산서 사본 2013.07.30 암거박스설치공사 27,500,000 세금계산서 사본 2013.09.30 맨홀 외 13,200,000 세금계산서 사본 2013.10.10 지적측량 1,487,200 대한지적공사 발행 견적서 사본 2013.10.16 지적측량 1,851,300 대한지적공사 발행 견적서 사본 2013년 합계 67,232,083 <표5> 2014년․2015년 토지 가치증가를 위하여 지출한 비용 지출일자 항 목 금 액 제출증빙 2014.01.22 지적측량 1,124,200 대한지적공사 발행 견적서 사본 2014.04.18 매매계약수수료 및 출장실비 5,200,000 영수증서 사본 2014.05.19 산지전용원상복구보증보험료 951,970 보증보험증권 사본 2014.05.27 대체산림자원 조성비) 1,158,100 납부 영수증 사본 2014.05.27 대체산림자원 조성 법정부담금 10,422,850 납부 영수증 사본) 2014.05.27 산지전용허가협의 등록면허세 9,000 납부 영수증 사본 2014.05.27 건축물건축신고 등록면허세 36,000 납부 영수증 사본 2014.05.27 개발행위허가협의 등록면허세 27,000 납부 영수증 사본 2014.05.27 지역개발채권 146,419 매입필증 사본 2014.07.23 장비임대료 및 공사비 22,000,000 세금계산서 사본 2014.09.30 장비임대료 및 공사비 22,000,000 세금계산서 사본 2014.11.29 흄관 외 3,416,600 전자세금계산서 사본 2014.12.02 공사대금 4,003,000 통장 입금증 사본 2014년 합계 70,495,139 공사비 등 총계 137,727,222
• 다) 청구인이 쟁점토지를 조성하고 조성한 토지위에 건물을 신축할 수 있도록 ○○군수로부터 건축허가 및 개발행위허가를 받은 사실이 있다면서 건축신고필증 및 개발행위서를 제출하였다.
• 라. 판단 「대법원 판례 2006두17864(2007.3.16)에 의하면 “부동산의 양도로 인한 소득이 소득 세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목 적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단 하여야 하는 것으로 판시하고 있고, 소득세법 기본통칙 64-122-1제1항(부동산매매업의 범위) 3호에서 “토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할 판매하는 경우” 부동산매매업이라고 규 정하고 있고, 국세청 서면1팀-951호(2005.8.8)에서 “ 판매를 목적으로 임야를 형 질변경, 택지조성 등의 방법으로 개발하여 분할․양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것으로 회신한바, 청구인은 ① 상속받은 임야를 2년 동안 10개 필지로 분할하여 토지의 효용 가치 를 증진시키고 양도수익을 극대화하기 위하여 진입로를 만들고, 차량 통행이 가능하도록 입구 개천에 암거박스를 설치하고, 토지를 조성하는 토목공사 등을 한 점,

② 토지의 효용가치를 증진시키기 위해 공사비 등을 2013년에는 67백만원, 2014년 에는 58백만원을 투입한 사실이 청구인이 제출한 증빙에 의하여 확인되는 점

③ 양도행위가 청구인의 책임하에 계속적 반복적으로 이루어진 점, 양도차익 의 발생 원인이 우연한 외부 경제적 사정에 의한 것이 아니라 청구인의 부 동산에 대한 개량, 조성행위에 기인한 점, 양도거래가 생계의 방편이나 부득이한 사정에 의한 것이 아니라 영리를 목적으로 한 점 등 으로 보아 사업성이 인정되는 점 등을 종 합적으로 고려할 때 쟁 점토지 양도는 부동산매매업으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.