부동산이 경매로 소유권이 이전되는 경우에도 양도차익이 있는 경우 양도소득세가 과세됨

이 건 심사청구는 기각합니다.

가. 청구인은 2003.2.25. 근저당이 설정된 0북 00시 00동 창고용지 844㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 보유하던 중 담보권자의 담보실행에 따라 2015.7.27. 임의경매로 ○○에게 소유권이 이전되었으나 양도소득세를 신고하지 않았다. 나. 처분청이 청구인의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 무신고자료를 처리하면서 양도가액을 매각예정가인 00,896,000원으로 하여 2015년 과세연도(등기부상접수일을 양도일로 판단) 양도소득세 3,184,660원을 고지하였고, 청구인은 이에 불복하여 심사청구(양도2000-0000)를 하였다가 2017.5.1. 기각되자 AA지방법원에 소송(2017구합0000)을 제기하였다. 다. 처분청은 위 소송 진행 중 쟁점부동산을 경락받은 자가 2017.5.8. 쟁점부동산을 양도하고, 양도소득세를 신고하면서 취득일(청구인의 양도일)을 2014.5.23. 취득가액을 000,000,000원으로 하여 신고한 사실을 알게 되어, 사실여부를 확인한 후 2015년 과세기간으로 고지한 당초 양도소득세는 결정취소하고 2017.11.8. 청구인에게 다음과 같이 2014년 과세연도 양도소득세 6,796,480원을 다시 결정·고지하였다. < 고지내역 > (단위: 원) 과세기간 양도가액 (경락가액) 취득가액 (환산가액) 산출세액 가산세 고지세액 무신고 무납부 2014년 000,000,000 50,477,454 4,635,863 927,151 1,233,575 6,796,480 라. 청구인은 이에 불복하여 2018.1.4. 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인이 전소유자로부터 쟁점부동산의 소유권을 취득할 때 승계한 채무로 인하여, 경매로 쟁점부동산의 소유권이 이전된 것임에도, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부과하는 것은 부당하다.

쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면, 2003.2.25. 청구인이 쟁점부동산을 매매로 취득하여 보유하던 중 2014.5.23.(등기접수일 2015.7.27.) 임의경매로 인한 매각으로 소유권이 ○○에게 이전된 사실이 나타나는바, 청구인에게 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 임의경매에 따른 소유권 이전에 대한 양도소득세 부과처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 <이하 생략> 2) 소득세법 시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】

① 법 제88조제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용・수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금・이율・변제기한・변제방법등에 관한 약정이 있을 것

② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다. 3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 5) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 6) 소득세법 시행령 제176 조의2 【추계결정 및 경정 】

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지・건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

• 다. 사실관계 1) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 【갑구】를 보면 다음과 같이 청구인이 2003.2.25. 쟁점부동산 취득한 사실과 2014.5.23. 양00에게 소유권이 이전된 사실이 확인된다. <등기사항전부증명서 일부내역> 등기목적 접수일자 등기 원인 권리자 및 기타사항 소유권 이전 2000년5월4 제9000호 2000년3월14일 매매 소유자 이00 소유권 이전 2003년2월25일 제4000호 2003년2월20일 매매 소유자 이00 임의경매개시결정 2013년10월25일 2010년10월25일 AA지방법원의 임의경매개시결정(2013타경20953) 채권자 양00 소유권 이전 2015년7월27일 제20000호 2014년5월23일 임의경매로 인한 매각 소유자 양00 소유권 이전 2017년5월8일 2017년3월22일 매매 소유자 권00

2. 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 【을구】를 보면 다음과 같이 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 전에 전 소유자 이00의 채무로 인해 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정된 사실이 확인된다. <등기사항전부증명서 일부내역> 등기목적 접수일자 등기 원인 권리자 및 기타사항 근저당권 설정 2000년5월4 제9000호 2000년5월3일 계약 채권최고액 금일억이천만원정 채무자 이00 근저당권자 양00 근저당권설정 등기말소 2015년7월27일 2014년5월23일 임의경매로 인한 매각 3) 국세통합전산망 수록 자료에 따르면 청구인은 근저당권자이며 쟁점부동산을 취득한 ○○의 배우자로 확인된다.

4. 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도소득세를 신고하지 않은 것으로 확인된다.

• 라. 판단 이상의 관련법령과 사실관계를 기초로 살펴보면 청구인은 쟁점부동산을 양도한 것이 아니라 경매로 소유권이 이전된 것이어서 양도소득세 부과처분이 부당하다고 주장하나, 소득세법제88조제1항에서 부동산이 유상으로 사실상 이전되는 경우에는 양도에 해당하는 것으로 규정하고 있고, 같은법 시행령 제151조에 ‘양도로 보지 아니하는 경우’를 규정하고 있으나 청구인의 쟁점부동산 소유권 이전은 해당 조문에 규정된 바가 없는 점, 부동산 매매거래에 있어 매매목적물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 잔금청산 전에 매도자가 근저당권을 말소하거나 매수자가 근저당 채무를 인수하는 것이 일반적이고, 매수자가 근저당 채무를 인수하는 경우에는 매매대금에서 동 채무를 공제하기에 근저당권이 설정된 부동산을 취득한 후 근저당에 기하여 경매로 그 소유권이 이전되더라도 양도소득세 납세의무가 있는 것이며, 설령 근저당 채무에 대한 합의 없이 부동산을 취득한 경우로서 소유권이 제3자의 채무로 인하여 법원의 경매에 따라 강제로 이전되는 경우에도 경매개시일 현재의 부동산 소유자를 해당 양도소득세의 납세의무자로 보는 것이고, 전소유자의 채무를 대신 변제하게 됨에 따라 청구인에게 발생된 손해나 손실에 대해서는 청구인이 전소유자를 상대로 구상권을 행사할 수 있으며 그 구상권의 행사여부와 구상권 행사로 인하여 발생하는 소득은 개인의 채권·채무에 불과하고 구상권 행사가 사실상 불가능하게 되었다 하더라도 그러한 사정은 양도소득을 판단하는데 아무런 영향이 없는 점(대법원2015두56472, 2016.2.18. 선고판결 참조) 등을 종합하면, 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.