쟁점토지가 분리과세된 것은 종중이 소유하는 농지로 보아 분리과세 된 것일 뿐이어서 쟁점토지를 농지로서 실제 경작하고 있지 않은 경우에는 비록 지방세가 분리과세 되었다 하더라도 이를 사업용 토지로 볼 수 없으므로 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 부인은 적법함
쟁점토지가 분리과세된 것은 종중이 소유하는 농지로 보아 분리과세 된 것일 뿐이어서 쟁점토지를 농지로서 실제 경작하고 있지 않은 경우에는 비록 지방세가 분리과세 되었다 하더라도 이를 사업용 토지로 볼 수 없으므로 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 부인은 적법함
이 건 심사청구는 기각합니다.
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 1-1) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 하고, 제12호에 따른 세율은 자본시장 육성 등을 위하여 필요한 경우 그 세율의 100분의 75의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 인하할 수 있다. <개정 2010.12.27, 2014.1.1, 2014.12.23, 2015.12.15>
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지 < 세율표 생략 > 2) 소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】
① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. <개정 2010.3.31, 2013.1.1>
1. 논ㆍ밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. 2-1) 소득세법 시행령 제168조의6 【비사업용 토지의 기간기준】(2014.2.21. 대통령령 제25193호로 일부 개정된 것, 시행령은 이하 같다) 법 제104조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. <개정 2009.2.4, 2010.2.18>
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
① 법 제104조의3제1항제1호에서 "농지"라 함은 전·답 및 과수원으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 이 경우 농지의 경영에 직접 필요한 농막・퇴비사・양수장・지소(지소)・농도・수로 등의 토지 부분을 포함한다.
② 법 제104조의3제1항제1호 가목 본문에서 "소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지"라 함은 농지의 소재지와 동일한 시(제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제15조제2항 에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)・군・구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 연접한 시・군・구 또는 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주(이하 "재촌"이라 한다)하는 자가 농지법 제2조제5호 의 규정에 따른 자경(이하 "자경"이라 한다)을 하는 농지를 제외한 농지를 말한다.
③ 법 제104조의3제1항제1호 가목 단서에서 "농지법이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다. <개정 2008.2.22, 2008.2.29, 2009.6.26, 2010.2.18, 2010.9.20, 2012.2.2>
1. 농지법 제6조제2항제2호 ・제3호・제9호・제10호가목 또는 다목에 해당하는 농지
2. 농지법 제6조제2항제4호 에 따라 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 토지
3. 농지법 제6조제2항제5호 에 따라 이농당시 소유하고 있던 농지로서 그 이농일부터 3년이 경과하지 아니한 토지
6. 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다) 2-4) 소득세법 시행령 제168조의11 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】
① 법 제104조의3제1항제4호다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. <개정 2008.2.29, 2009.12.14, 2010.2.18, 2010.9.20>
1. 운동장・경기장 등 체육시설용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
(1) 국민체육진흥법에 따라 직장운동경기부를 설치한 자가 선수전용으로 계속하여 제공하고 있는 체육시설용 토지로서 기획재정부령이 정하는 선수전용 체육시설의 기준면적 이내의 토지. 다만, 직장운동경기부가 기획재정부령이 정하는 선수・지도자 등에 관한 요건에 해당하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다.
(2) 운동경기업을 영위하는 자가 선수훈련에 직접 사용하는 체육시설로서 기획재정부령이 정하는 기준면적 이내의 토지 (중간 생략)
12. 블록・석물・토관제조업용 토지, 화훼판매시설업용 토지, 조경작물식재업용 토지, 자동차정비・중장비정비・중장비운전 또는 농업에 관한 과정을 교습하는 학원용 토지 그 밖에 이와 유사한 토지로서 기획재정부령이 정하는 토지의 경우에는 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지 2-5) 소득세법 시행령 제168조의14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
③ 법 제104조의3제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다. <개정 2006.2.9, 2008.2.29, 2008.10.7, 2008.12.31, 2009.2.4, 2013.2.15, 2014.2.21>
1. 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지・임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 1의2. 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 기획재정부령으로 정하는 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지・임야 및 목장용지로서 이를 해당 직계존속 또는 해당 배우자로부터 상속・증여받은 토지. 다만, 양도 당시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다) 안의 토지는 제외한다.
2. 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지・임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지
4. 법 제104조의3제1항제1호 나목에 해당하는 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지
① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. <개정 2010.12.27>
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
① 법 제106조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다. <개정 2013.3.23, 2014.1.1>
2. 전・답・과수원
1. 양도소득세 청구인 신고 및 처분청 부과처분 내역 처분청이 제출한 청구인의 양도소득세 경정·결의서에 의하면 처분청의 2017.10.10. 부과처분 내역은 다음과 같이 쟁점토지의 장기보유특별공제액 1,428,365천원을 배제하고 과세표준과 세액을 경정·고지한 것으로 확인된다.
2. 쟁점토지 및 쟁점외토지 취득 및 양도현황
(1) 감사관이 제출한 심리자료에 의하면 1982.12.13. ○○동 367-2 답 3,187㎡(이하 “쟁점토지 분할전 토지”라 한다)는 AAA 명의로 소유권이 접수되었고, 2008.1.31. 그 중 일부가 쟁점토지(367-9)로 분할되었으며, 2010.4.14. 명의신탁해지를 원인으로 취득하여, 2014.12.30. 주식회사 BBB에 4,823,000천원에 양도한 것으로 나타난다.
(2) 또한 청구인은 1978.5.3. ○○동 366번지 답 3,093㎡(이하 “쟁점외토지 분할전 토지”라 한다)를 신탁해지를 원인으로 2008.1.31. 그 중 일부를 쟁점외토지(366-9)로 분할하였으며, 2014.12.30. 쟁점토지와 동일한 법인에 4,105,000천원에 양도한 것으로 나타난다.
3. 쟁점토지 관련 소송 판결내용 감사관이 제출한 청구인이 쟁점토지의 임차인들에 대하여 ◇◇지방법원(0000나0000, 2000.00.0.) 제기한 사건 비닐하우스 등 철거 및 토지인도 소송과 관련하여 판결문 및 소송관련 서류에 다음과 같은 사항이 나타난다. 청구인은 쟁점토지 분할전 토지(○○동 367-2번지)를 피고인 CCC외6인에게 연간 임대료 2,550천원에 2001.1.31.∼2006.3.30.까지 임대하였으며, 쟁점외토지 분할전 토지(○○시 ○○동 366번지)를 DDD에게 연간 임대료 평당 3천원에 2001.5.31.∼2006.3.30.까지 임대한 사실이 임대차계약서와 임대료를 지급받은 금융증빙에 의해 나타난다. 청구인이 2012.11.21. 제기한 소장내용에 의하면, 임차인 DDD과 ○○동 366-6번지(쟁점외토지)와 367-2번지(쟁점토지 분할전 토지)에 대하여 2006.3.8. 임대차 계약을 갱신하였고, 양도일인 2014.12월 현재까지 사용 중이며, 소송 당시까지 미납된 임차료 4,500천원이 있음이 확인된다.
4. 쟁점토지 도시지역 주거지역 편입내용 감사관이 제출한 토지이용계획 확인원에 따르면 쟁점토지는 2005.5.30. 도시지역 내 주거지역에 편입된 것으로 확인된다.
5. 청구인 제출서류
(1) 청구인이 제출한 심리자료에 의하면 종중원인 GGG이 쟁점토지 인근에서 거주하면서 종중 소유 토지인 쟁점토지를 1995년부터 2014년 12월말 양도 당시까지 전부 본인이 경작하였다는 확인서를 제출하였다.
(2) 위의 확인서와 내용에 대하여 경기 ○○시에 거주하는 EEE(0000-1**)가 FFF이 경작한 것에 대한 확인서를 제출하였다.
(3) 쟁점토지에 대한 2010년부터 2014년까지 ○○시청에서 부과한 재산세 내용에 따르면 공부상 지목은 ‘답’, 현황은 ‘전’으로 나타나며 분리과세한 것으로 확인된다.
(4) 쟁점토지 관련 2008.11.28. ○○시청의 기반시설(도로)조성공사 손실보상협의 계약서에 따르면 종중원 GGG이 비닐하우스 및 내부시설의 보상으로 10,900천원을 보상받은 것으로 나타난다.
6. 쟁점토지 항공사진 현황 처분청은 쟁점토지의 2014.5월, 2012.5월, 2010.9월, 2005.4월, 2000.5월, 1995.6월, 1987.5월분의 항공사진을 제출하였는바, 2010.9월 항공사진을 포함하여 이전의 항공사진에는 비닐하우스로 보이는 시설물이 있으나, 2012.5월과 2014.5월 항공사진에는 없는 것으로 나타난다.
7. 감사관의 2017.9. 처분청 시정요구 사항 비사업용 토지 검토 잘못으로 인한 양도소득세 부족징수
8. 쟁점외토지 감사관의 처분청 시정요구에 대한 처리 내역 쟁점외토지의 처리는 보유기간이 토지대장상 36년 7개월, 구 토지대장에서 일제강점기에 권인서 외 등이 소유권이전 등기 후 1978년 명의신탁해지를 원인으로 종중에게 소유권 환원된 점을 감안하여 보유기간 92년 이상이나, 계속 사업용 토지(농지)로 시용하였는지 확인을 위하여 조사 전환하였으나, 심리작성일 현재까지 조사는 진행하지 않은 것으로 확인된다.
1. 양도 당시 농지가 아닌 경우 2015.12.31. 이전에 취득한 종중농지에 적용되는 재촌·자경으로 간주하는 경우를 적용할 수 없음
(1) 청구인이 소송관련 증빙으로 제출한 토지 임대차계약서, 임대료를 지급받은 금융증빙 및 종중 회계장부, 소장 자료와 판결문 내용을 종합하여 볼 때, 쟁점토지는 항공사진과 소송 당시 제출된 사진으로 보아 양도 당시 경작하고 있는 농지가 아닌 잡풀이 우거지고 차량의 주차 등 방치된 나대지로 확인되므로 소득세법 시행령 제168조의8 규정에 따른 2005.12.31. 이전 종중이 취득한 농지로 인한 무조건 사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 적용할 수 없다. 청구인은 종중원 GGG이 양도시까지 경작하였다고 주장하나, 이에 대한 경작에 관련한 증빙도 제출하지 않아 청구인의 주장을 인정할 수 없다. 따라서 양도 당시 농지가 아닌 경우 2015.12.31. 이전에 취득한 종중농지에 적용되는 재촌·가경으로 간주하는 경우를 적용할 수 없다.
2. 일반농지로서 사업용 토지로 보기 위해서는 사업용 토지요건 해당여부를 살펴보아야 하는바, 보유기간 32년 중 80%(25.6개월) 이상을 종중원이 재촌·자경해야 하는데 쟁점토지는 이에 해당하지 않아 비사업용 토지에 해당함
(1) 쟁점토지의 사업용 토지 기간기준 요건을 살펴보면, 취득일인 1982.12.13.부터 양도일인 2014.12.30.까지 보유기간 32년 중 2001.1.31.부터 양도당시까지 13년 동안 종중원이 경작하지 않고 타인에게 임대하여 임대료를 지급받았다. 임대기간만 사업용으로 사용하지 않은 것으로 보아도 쟁점토지 총 보유기간 중 40% 이상을 사업용으로 사용하지 않아 소득세법 시행령 제168조의6 규정에 따른 80% 상당 초과 기간 동안 사업용으로 사용해야 하는 기간기준 요건을 충족하지 않았으므로 사업용 토지로 볼 수 없다. 또한, 양도일 직전 5년 중 3년이상, 3년 중 2년 이상 자경한 증빙도 없다.
(2) 따라서, 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당하므로 장기보유특별공제를 부인하고 양도소득세 과세한 처분은 정당하다. < 사전열람 후 감사관 추가의견 >
(1) 쟁점토지 분리과세 관련해서 ○○시청에 문의한바, 농지 지목으로 당초 과세한 경우에도 별도 변경이 확인되는 경우 경정할 수 있는 것으로 확인되며, 쟁점토지가 “전”으로 분류되어 ○○시청에서 재산세가 분리과세 되고 있다고 하더라도, 쟁점토지를 농지로서 실지 경작하고 있지 않아 이를 사업용 토지로 볼 수 없다(대구고등법원2012누1281, 2012.9.28. 판결 참조 등).
(2) 비닐하우스 관련 ○○시 손실보상협의 계약서에 의하여 종중원 GGG이 수령하여 이를 자경한 것으로 주장하나 ○○시에 문의한바, 보상은임차인의 지장물이라하더라도 임차인이 신청안하고 토지 소유주가 신청했을 때도 지급이 되는 것으로 확인되어 청구인이 다른 객관적인 증빙없이 경작확인서와 손실보상협의 계약서만으로 자경을 인정할 수 없다.
(1) 감사관은 임차인과 종중사이의 소송과정에서 제출된 증빙자료 중에서 ○○동 367-2(쟁점토지 분할전토지)를 2001.1.31.∼2006.3.30. 임대한 사실이 임대차계약서와 지급받은 임대료에 따라 확인되고, DDD과 쟁점토지 분할전 토지를 2006.3.8.에 임대차계약을 갱신하여 양도일 현재까지 사용 중이라고 주장하고 있는바, 이는 명백하게 사실과 배치된다. 종중원인 GGG은 쟁점토지 분할전 토지의 경우 1995년부터 임차인 DDD과 다툼이 있어서 실제로 쟁점토지와 분할전 토지 전체를 GGG이 실제 경작에 사용하여 왔으며, DDD이 쟁점토지에 대한 임대료를 지불하지 않아 종중에서는 쟁점토지의 경작권을 종중원인 GGG에게 넘겼으며, 이는 2008년에 있었던 도로개설로 인하여 쟁점토지가 일부 수용당할 때에 동 지상에 위치한 비닐하우스 등의 지장물에 대하여 ○○시청에서 보상을 실시하였는바, 이 보상금을 GGG이 수령했음이 GGG과 ○○시청의 손실보상협의계약서에서 확인되고 있으므로, 양도 당시까지 쟁점토지가 임차인 DDD이 사용했다는 처분청의 주장은 명백하게 잘못된 것이다.
(2) 쟁점토지의 지방세 관할 ○○시청의 2010년부터 2014년까지 재산세 과세내역을 보면 쟁점토지는 공부상 답, 현황은 전으로 되어 있고, 지방세법 시행령 119조 【재산세의 현황부과】는 “재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.”라고 규정하고 있으며, 조세심판원(조심2012지0326, 2012.6.21.)에서도 “재산세를 부과하는 경우, 토지가 실제 사용이 되는 현황에 따라 재산세를 부과하는 것이 적법한 것으로 나타난다.”고 결정한 것에 비추어 토지의 실제 사용현황에 의하여 재산세를 부과한다는 것을 알 수 있는바, 쟁점토지의 양도시기가 속한 2014년까지 쟁점토지는 농지인 ‘전’으로 사용하고 있었다는 것이 ○○시청의 과세내역에서 확인되고 있어 처분청이 양도당시 쟁점토지가 나대지라고 보아 과세한 처분은 부당하다.
(3) 감사관은 쟁점토지상에 차량이 주차되어 있어 농지로 볼 수 없다고 하는바, 해당 부분은 쟁점토지의 가장자리의 일부분으로 승용차가 2∼3대 정도 주차된 곳으로 쟁점토지 중 아주 미미한 부분에 해당되므로 이러한 사실을 가지고 쟁점토지의 모든 부분이 주차장으로 사용되었다고 나대지로 주장하는 것은 억지에 가깝다고 할 수 있다.
2. 설사, 쟁점토지가 양도당시 농지가 아니라도 2005.12.31. 이전에 취득한 종중의 농지는 종중원이 경작하지 않아도, 농지로서 경작기간이 총보유기간 중 80%를 초과하면 사업용 토지로 보아야 함
(1) 감사관은 쟁점토지가 장기간 임대되어 비사업용 토지에 해당된다고 주장하나, 쟁점토지는 종중이 2005.12.31. 이전에 취득 소유하는 농지로서 일반 농지의 재촌·자경 요건과는 다르게 사업용 사용기간을 적용하여야 한다. 물론 청구인이 제출한 종중원인 GGG의 확인서에 보면 GGG이 1995년부터 재촌·자경을 해온 것이 확인이 되지만, 조세특례제한법상 8년 자경 농지에 대한 양도소득세 감면의 요건과 달리, 2005.12.31. 이전에 취득한 종중의 농지는 소득세법에서 규정하는 비사업용 토지 여부를 적용하는 경우, 해당 토지가 농지로 경작되고 있어 종중원의 재촌·자경과 상관없이 대리 경작을 하고 있다고 하더라도 본연의 목적에 사용되었다면 사업용 토지로 사용된 기간으로 해석하는 것이 타당하다 할 것이다.
(2) 따라서, 감사관의 주장 일부를 수용하여 쟁점토지 양도 당시 농지로 사용되지 않았다 하더라도 ◇◇지방법원 소송 판결문에 의하면 쟁점토지의 임차인은 비닐하우스를 설치하고 비닐하우스 내에 화훼업을 한 것으로 확인되고 있어 대부분의 기간은 쟁점토지는 경작된 농지로 보아야 한다. 감사관은 양도 당시 농지가 아니면 2005.12.31. 이전에 취득한 종중의 농지라 하더라도 사업용 토지 기간요건 기준을 적용하는 경우 종중원이 재촌·자경을 해야 한다고 주장하는 것은 법리 적용을 오해하고 있는 것이다.
(3) 또한, 감사관이 주장하는 대로 차량 등이 주차되어 있어서 농지가 아닌 잡종지에 해당한다면, 쟁점토지가 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 의 규정에 따른 양도일이 속한 년도 이전 5년전부터 지방세가 분리과세 부과되고 있었으므로 양도일 직전 5년 중 5년이 사업용 토지에 해당된다고 볼 수 있어 장기보유특별공제 대상이 되는 것이다(심사양도2012-0126, 2012.08.28. 참조).
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.