소급감정가액은 상속재산의 시가로 인정하기 어려움

이건 심사청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.5.25. 서울 AAA구 BB동 CCC-6 건물 401㎡ 및 그 부수토지 924.25㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)중 1/4지분을 상속을 원인으로 취득하여 보유하다가 2016.9.2. 매매로 양도하고 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은상속세 및 증여세법제61조 제1항 제1호에 따른 보충적 평가방법에 따라 평가한 가액으로 하여 2017.5.23. 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 이후 청구인은 2017.6.7. 2개의 감정평가법인으로부터 상속개시 당시의 시가로 소급하여 감정받은 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여 줄 것을 2017.9.19. 처분청에 경정청구하였다.
• 다. 이에 대하여 처분청은 소급감정의 경우 상속세 및 증여세법 시행령제49조에 따른 시가에 해당하지 않는다는 사유로 2017.11.7. 경정청구를 거부 처분하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2017.12.13. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 쌍방 동일기준으로 실지거래가액에 의한다. 한편 상속을 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 소득세법 시행령제163조 제9항의 규정에 의하여 상속개시일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 규정되어 있다.
• 나. 따라서 소급감정가액도 상속재산가액으로 보아 양도소득세 계산시 취득가액으로 인정하여야 한다.

1. 상속재산가액의 평가에 있어서는상속세 및 증여세법제60조에 따라 상속개시일 현재의 시가로 평가함을 원칙으로 하는데, 여기서 ‘시가’란 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 수용가격․공매가격․감정가격 등 상속세 및 증여세법 시행령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”고 규정되어 있다. 그리고 이러한 시가를 산정하기 어려운 경우에는상속세 및 증여세법제60조 제3항에 따라 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액을 재산가액으로 하도록 규정하고 있다. 따라서 감정가액이 있을 경우 이를 보충적 평가방법에 의한 평가액에 우선하여 상속재산가액으로 보아야 할 것이다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항에 따르면 “수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것으로서 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다) 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 당해 재산에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액“ 등을 시가로 보도록 규정하고 있으므로, 상속으로 취득한 경우로서 감정가액을 시가로 보기 위해서는 상속개시일 전후 6개월 사이에 평가된 감정가액이어야 한다.

3. 상속세 및 증여세법에 의하면 감정가액이 시가로 인정되기 위해서는 평가기간 이내의 기간 중에 감정이 이루어져야 하나, 다수의 판례에 의하면 정상적인 거래를 통한 교환가격이 없는 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판시하고 있다(대법원2002두10377판결 2004.3.12. 선고, 대법원2012두21109판결 2013.2.14. 선고 등 다수).

• 다. 결론 따라서 상속을 원인으로 취득한 재산의 취득가액(상속재산가액)의 계산 시, 감정가액이 있을 경우 이를 보충적 평가방법에 의한 평가액보다 우선하여 상속재산가액으로 보아야 하며, 평가기간 이내의 감정가액이 아니라 하더라도 공신력 있는 감정기관으로부터 감정을 받은 감정가액이라면 소급감정가액도 상속재산가액으로 보아야 할 것이므로 쟁점부동산의 양도소득세 계산시 감정가액을 취득가액으로 보아야 할 것이다.

• 가. 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항에 따르면 “수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것으로서 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다) 이내의 기간 중 해당재산에 대한 매매․감정․수용․경매가 있어 확인되는 가액”을 말하며 6개월(증여재산은 3개월)이내에 해당하는지 여부는 평가기준일(상속개시일, 증여일)로부터 감정가액평가서를 작성한 날까지를 기준으로 판단하도록 규정하고 있어 소급감정은 시가의 범위에서 제외하고 있음을 명문화하고 있다.
• 나. 청구인이 주장하는 감정평가액은 쟁점부동산에 대한 상속개시일인 2004. 5.25.로부터 13년이 지난 시점인 2017.6.7. 작성한 소급감정으로서 위 요건(6개월 이내)을 갖추지 못하였으므로 이를 상속개시일 당시 시가로 볼 수 없고, 쟁점부동산의 취득가액을 취득당시의 기준시가로 산정함이 타당하므로 처분청의 경정청구 거부처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 소급감정가액을 상속재산인 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 (2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 1-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 (2016.12.5. 대통령령 제27653호로 개정되기 전의 것)

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. 2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 (2016.12.20. 법률 제14388호로 개정되기 전의 것)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. (이하생략) 2-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】(2017.02.07. 대통령령 제27835호로 일부 개정되기 전의 것)

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, (이하 생략)

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 2-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】

① 영 제49조 제1항 제2호 각 목외의 부분 본문에서 "기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다. 3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 (2016.12.20. 법률 제14388호로 개정되기 전의 것)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

• 다. 사실관계 1) 청구인은 쟁점부동산을 2004.5.25. 상속으로 취득한 후 상속세는 상속개시 당시의 기준시가로 신고하였으며, 처분청은 신고내용대로 결정하였다. 2) 청구인은 쟁점부동산을 2016.9.2. 매매로 양도한 후에 2017.5.23. 양도가액은 실거래가액으로 하고, 취득가액은 기준시가를 적용하여 하여 양도소득세를 신고하였다가, 3) 2017.9.19. 취득가액을 실지거래가액인 감정가액으로 하여 경정청구서를 제출하였으나, 2017.11.7. 처분청은 이 건 경정청구를 거부처분하였다. 4) 청구인이 주장하는 감정가액에 대하여 살펴보면
• 가) 청구인은 2017.6.7. 2개의 감정기관에 상속개시일 당시인 2004.5.25.을 기준시점으로 하여 쟁점부동산의 감정을 의뢰하였는바, 감정기관의 감정가액 및 그 평균가액은 다음과 같다.(생략)
• 나) DDD감정평가법인 FF지사 소속 감정평가사 장○○이 2017.6.7. 작성한 감정평가서의 감정평가 내용의 요지는 다음과 같다.(생략)
• 다) 감정평가법인 GGG HH지사 소속 감정평가사 김○○이 2017.6.7. 작성한 감정평가서의 감정평가 내용의 요지는 다음과 같다.(생략) 5) 처분청이 경정청구서를 검토하면서 작성한 검토조서의 검토의견으로 “청구인의 경우 상속개시연도는 2004년이고, 평가시점은 2017년으로 13년 전의 토지 및 건물을 상속개시 당시로 소급하여 평가하였으므로 위 평가액을 객관적인 시가로 보기 어려움”이라고 기재되어 있다.
• 라. 판단 앞서 본 관련 법령 및 사실관계를 종합하여 살피건대, 양도가액에서 공제할 취득가액은 원칙적으로 실지거래가액으로 하고, 예외적으로 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하는 것인데, 상속받은 자산에 대하여소득세법제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 같은 법 시행령 제163조 제9항에 따라 상속개시일 현재상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정되어 있다. 한편 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(평가기준일) 현재의 시가에 따르는데, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하되, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 또한 시가로 인정된다(상속세 및 증여세법 제60조 제1항, 제2항 및 제5항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호 참조). 이 건의 경우, 다음과 같은 사정 즉, ① 청구인이 제시한 감정가액은 상속개시일로부터 약 13년이 경과한 시점에 이루어진 소급감정에 의한 것으로서 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하지 않는 점(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 참조), ② 소급감정에 의한 쟁점부동산의 감정가액이 기준시가를 3.5배 이상 초과하므로 감정가액의 신빙성에 대한 의문의 여지가 있는 점, ③ 위 소급감정은 청구인이 양도소득세 취득가액을 산정하려는 목적으로 개인적으로 의뢰하여 이루어진 것으로 객관성과 신뢰성이 떨어지는 점 등을 고려하여 볼 때, 청구인이 DDD감정평가법인 및 감정평가법인 GGG의 소급감정가액을 평균한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 경정하여 달라는 주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다(심사양도2017-0104, 2017.10.31., 조심2017서4450, 2017.12.19. 같은 취지). 따라서 처분청이 소급감정가액을 인정할 수 없다고 보아 청구인에게 한 이 건 경정청구를 거부한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.