2011년 대법원 전원합의체 판결 이전인 2009년에 수용된 토지로 잔여분에 대하여 2차 매매계약서를 작성하여 토지거래허가를 받은바 1차 매매계약의 효력이 상실되어 청구인을 납세의무자로 하는 양도(수용)는 처음부터 없었다고 본 사례
2011년 대법원 전원합의체 판결 이전인 2009년에 수용된 토지로 잔여분에 대하여 2차 매매계약서를 작성하여 토지거래허가를 받은바 1차 매매계약의 효력이 상실되어 청구인을 납세의무자로 하는 양도(수용)는 처음부터 없었다고 본 사례
***세무서장이 2017.
6.
9. 청구인에게 한 2009년 과세연도 양도소득세 99,885,360원을 결정·고지한 처분은 이를 취소한다.
9.
3. 토지거래허가구역 내 소재한 경기도 시 동 181-8 전 2,505㎡(이하 “매매약정토지”라 한다)를 1,385백만원에 매수한다는 내용의 1차 매매계약에 따른 부동산매매약정서를 작성하고, 2007.
10.
4. 30.자 토지거래계약 불허가처분(사유:매도인의 토지의무이용기간 2년 미경과)을 이유로 당초 매매약정 취소를 요구하자, 매도인을 상대로 소유권이전등기절차이행 소송을 제기한바, 2009.
5.
13. 1심 판결에서 청구인이 승소(매도인은 청구인에게 매매약정토지에 대한 2007.
9. 3.자 매매계약을 원인으로 한 토지거래허가 신청절차를 이행하라는 판결)하였고, 매도인의 항소로 2심 진행 중, 2009.
11.
30. 매매약정토지에서 분할된 동 181-16 전 1,204㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 시에 수용되었고, 수용보상금 744백만원은 공탁되었다.
2. 이후 2010.
2.
3. 서울고등법원은 상기 1심 판결이 정당하다고 최종 판결하여, 청구인과 매도인은 2010.
4.
6. 수용된 쟁점토지를 제외한 1,301㎡(이하 “잔여토지”라 한다)를 721백만원*에 매수한다는 내용의 2차 매매계약에 따른 매매계약서를 작성하고, 2010.4.13. 공탁된 쟁점토지 수용대금 744백만원 중 717백만원은 청구인이, 나머지 27백만원은 청구인과 매도인이 수령하고, 2010. 4.
14. 소유권 이전등기를 하였으며, 매도인은 2010.
4.
14. 청구인에게 매매약정토지를 1,385백만원에 양도한 것으로 하여 2011.
5.
12. 2010년 과세연도 양도소득세를 신고하였다. * 721백만원 = 1차 매매계약 1,385백만원 × (잔여토지 1,301m² / 매매약정토지 2,505m²)
10.
15. 쟁점토지를 취득 후 2009.
11. 3
0. 시에 미등기양도(수용)하고 양도소득세를 무신고한 것으로 보아, 양도가액은 수용가액인 744백만원으로, 취득가액은 실지거래가액인 665백만원*으로 하고 미등기 양도자산에 해당하는 양도소득세율(70%), 부당무신고가산세(40%)를 적용하여 2017.
6.
9. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 99,885,360원을 결정·고지하였다. * 665백만원 = 1차 매매계약 1,385백만원 × (쟁점토지 1,204m² / 매매약정토지 2,505m²) ** 가산세 53백만원 = 부당무신고가산세(40%) 18백만원 + 납부불성실 35백만원
11.
15. 이 건 심사청구를 제기하였다.
<쟁점① 관련>
1. 매매약정토지 토지거래 불허가로 당초 매매약정 무효로 소유권 취득이 불가능하였다. 매매약정토지는 토지거래허가구역 내에 소재하고 있는 매매거래로 2008. 4. 30. 시청으로부터 쟁점토지에 대한 토지거래계약불허가 처분을 받아 매매약정토지의 2007. 9. 3. 매매거래는 무효가 된 상태에서 당사자 사이에 매매거래 효력에 관한 소송이 진행 중에 있었기 때문에 쟁점토지가 2009.11.30. 시청에 도로 용지로 수용되는 시점에는 청구인은 쟁점토지에 대하여 법률상 소유권을 취득할 수 없었을 뿐만 아니라 사실상 소유권 취득도 불가능하였다. 대법원 판례(대법원 98두5811, 2000. 6.13.)에 의하면, “국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래허가구역 내에서의 매매계약 등 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하며, 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것이고, 토지거래허가를 받지 아니한 상태에서 단지 그 매매대금이 먼저 지급되어 매도인이 이를 보관하고 있다 하여 이를 두고 양도소득의 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 할 수는 없다”라고 판시하였다. 위의 판례와 같이 매매약정토지의 매매거래는 토지거래허가구역 내에서의 소유권 이전거래에 해당하므로 관할관청으로부터 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 무효의 상태이므로 청구인이 매매대금을 매도인에게 지급하였다 하더라도 매매약정토지에 대한 물권적 권리가 없기 때문에 쟁점토지에 대한 소유권 취득이 불가능하였다.
2. 쟁점토지가 판결 전에 수용되어 토지거래허가 및 소유권 이전등기가 불가능하였다. 매매약정토지에 대한 매매거래 효력에 관련한 소송은 서울고등법원 확정 판결일인 2010. 2. 3.에서야 종료되어 청구인이 매매약정토지에 대한 소유권자로 최종 확정되었으나, 매매약정토지의 일부인 쟁점토지는 소송 확정 판결일 이전에 이미 제3자인 **시청에 적법하게 수용되어 2009.11.30. 소유권이전등기가 완료되었기 때문에 확정 판결일 이후 청구인이 쟁점토지에 대하여 잔금청산일자로 소급하여 토지거래허가신청을 하거나 소유권이전등기를 하는 것은 법률상 불가능하였다. 그럼에도 처분청은 토지거래허가구역 내의 소유권이전에 관한 거래인 상기 토지 거래가 관할관청으로부터 토지거래계약 불허가 처분을 받아 매매거래가 무효가 되었음에도 매매약정토지에 대한 매매대금이 전액 지급되었다는 사실과 청구인이 쟁점토지에 매매대금담보를 위한 근저당권을 설정하였다는 사실만 가지고 청구인이 쟁점토지에 대하여 사실상 소유권을 취득하였다고 본 것은 잘못된 판단이다.
3. 2차 매매계약서 작성으로 1차 매매계약의 효력이 상실되었다. 대법원 판례(대법원98두13492 2000.10.27.)에 의하면,국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래계약허가를 받아야 하는 토지에 대한 제1차 매매계약이 거래허가를 받지 아니하여 유동적 무효인 상태에서 위 계약을 합의해제하고 제2차 매매계약을 체결한 후 토지거래허가를 받은 경우 부동산에 대한 매매계약이 합의해제되면 매매계약의 효력은 상실되어 양도소득세의 과세대상이 되는 양도는 처음부터 없었던 것으로 보아야 하므로 제2차 계약에 관하여 토지거래허가를 받은 것만으로 제1차 계약이 유효하다고 보아 그에 따른 양도를 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 없다고 판시하였다. 청구인은 매매약정토지에 대한 소유권이전에 관한 소송을 승소하였으나, 이미 쟁점토지가 시청에 수용되어, 제1차 매매약정서의 계약면적과 거래금액에 큰 차이가 발생되어 1차 매매약정서로는 토지거래허가를 받을 수 없기에 부득이 청구인과 매도인의 합의에 의해 잔여토지에 대하여 2010. 4. 6. 일자로 매매대금 721백만원인 새로운 제2차 매매계약서를 작성하여 시청으로부터 토지거래허가를 받아 청구인 명의로 2010. 4.14. 소유권이전등기를 완료하였고, 제1차 매매계약은 당연히 합의해제되어 효력이 상실되었다. 따라서 처분청이 사실상 청구인이 소유권을 취득한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 쟁점토지의 취득은 처음부터 없었다.
4. 공탁된 수용대금 대부분을 수령한 것은 소유자가 아닌 근저당채권자로서 수령하였다. 처분청은 의정부지방법원에 공탁된 쟁점토지의 수용보상금 744백만원 전액을 청구인이 수령한 것으로 보아 청구인이 쟁점토지를 **시청에 미등기양도한 것으로 판단하였으나 청구인은 매도인에게 기 지급한 매매약정토지의 매매대금 1,385백만원 중에서 수용된 토지원금 665백만원과 쌍방이 합의한 피해보상금 52백만원을 쟁점토지에 대한 근저당설정권자로서 근저당채권 717백만원을 공탁금에서 수령한 것이지, 쟁점토지 소유자로서 토지수용 보상금 전액을 수령한 것은 아니다. 만약 청구인이 쟁점토지의 소유권자로서 토지수용 보상금 744백만원 전액을 수령하였다면 토지수용과 관련한 모든 양도차익을 청구인이 사실상 단독으로 취득하였으므로 실질과세원칙에 따라 청구인에게 양도소득세 납세의무가 있다 할 것이다. 그러나 양도소득세 결정시 처분청이 의정부지방법원에 조회하여 확인한 공탁금 지급 사실증명서에 의해 쟁점토지의 수용 공탁금 744백만원 중에서 2010.4.13. 일자에 청구인이 717백만원을 수령하였고 같은 날 매도인이 27백만원을 각각 수령한 것을 확인하였음에도 불구하고 청구인이 수용토지 소유권자로서 공탁금 전액을 수령한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과 처분한 것은 명백한 잘못이다.
5. 쟁점토지 납세의무는 수용시점에 법률적․실질적 소유자인 매도인에게 있었다. 쟁점토지가 수용되는 시점에는 부동산 등기부상 소유권자인 매도인이 **시청을 상대하여 수용과 관련한 모든 권한을 행사하였고, 쟁점토지의 수용보상금액에서 청구인이 회수한 근저당 채권금액을 제외한 나머지 토지보상금액도 매도인이 수용토지 소유권자로서 취득하였으므로 쟁점토지에 관한 양도소득세 납세의무는 수용시점에 쟁점토지를 법률적 및 실질적으로 소유하였던 매도인에게 있음이 자명하다. <쟁점② 관련>
4.
30. 시청의 토지거래 불허가처분을 이유로 쟁점토지의 매매계약 무효를 주장하며 소유권이전등기에 협조하지 않아 청구인이 2008. 6.12. 법원에 소유권이전을 이행하라는 소송을 제기하여 소송이 진행 중이었기 때문이고, 따라서 2010. 2. 3. 고등법원의 확정판결일까지는 쟁점토지 취득에 관한 등기가 불가능한 상태에서 시청에 수용이 된 것이다. 따라서 쟁점토지는소득세법시행령제168조【미등기양도제외 자산의 범위 등】제1항 제2호에 의하여 ‘법원 결정에 의하여 양도 당시 그 자산에 대한 등기가 불가능한 자산’에 해당하므로 미등기양도자산에서 제외되고, 상기와 같이 쟁점토지의 미등기양도는 청구인이 고의로 조세를 포탈할 목적으로 한 것이 아니므로, 이는국세기본법시행령제12조의2 및조세범처벌법제3조에 의한 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위'에 해당하지 않으므로, 쟁점토지의 수용과 관련된 양도소득세의 부과제척기간은 미등기양도자산의 10년이 적용되지 않고국세기본법제26조의2 제1항 제2호에 따라 무신고에 해당하는 부과제척기간 7년을 적용하여야 하는데, 이 경우 쟁점토지에 대한 양도소득세 부과제척 기간은 2017. 6. 1. 만료되었다. <쟁점③ 관련>
<쟁점① 관련>
1. 청구인은 매매약정토지에 대한 매매대금 1,385백만원을 2007.10.15. 매도인에게 전액 지급하고 매매약정토지에 채권최고액 1,800백만원의 근저당채권을 설정한바, 청구인은 잔금청산일인에 매매약정토지를 취득하였으며 사실상 소유하고 있었다. 심사결정례(심사양도1999-4218, 1999.06.25)에 따르면, 취득 및 양도의 시기는 원칙적으로 당해자산의 대금을 청산한 날이며, 이 건의 경우 청구인으로 소유권이전등기를 하라는 판결 외에 다른 잔금청산일이 확인되고 있지 않고 있으므로, 잔금청산일을 취득시기로 본 것이다.
2. 또한 수용보상금은 쟁점토지가 수용됨에 따라 쟁점토지에 대한 권리를 행사할 수 없게 되는 토지 소유자에게 지급되는 대가로 쟁점토지의 소유자는 법원의 판결에 의하여 청구인임이 밝혀졌으며 청구인이 수용보상금을 수령한바, 쟁점토지는 청구인으로부터 **시에 유상으로 양도된 것(심사양도99-4350, 1999.09.03. 같은 뜻)이지 청구인이 근저당권자로서 수용보상금을 수령한 것은 아니며, 쟁점토지의 양도에 따른 양도소득의 실제 귀속자는 청구인이므로 청구인에게 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다. <쟁점② 관련>
1. 소송으로 소유권 취득등기 미이행 상태에서 수용된 토지의 소유자를 청구인으로 보아 양도소득세 과세한 처분의 당부
2. 쟁점토지의 미등기양도를 ‘사기·기타 부정한 행위’로 보아 10년의 부과제척기간을 적용하여 과세한 처분의 당부
3. 양도가액은 수용대금 전부인지, 실수령액인지 여부
4. 미등기양도(세율 70%) 제외자산에 해당하는지 여부
① 국세는 다음 각 호에 규정된 기간이 끝난 날 후에는 부과할 수 없다.
1. 납세자가 대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위(이하 ‘부정행위’라 한다)로 국세를 포탈하거나 환급, 공제 받은 경우에는 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간
2. 납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간 1-1) 조세범처벌법 제3조 【조세포탈 등】
⑥ 제1항에서 “사기나 그 밖의 부정한 행위”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적인 행위를 말한다.
1. 이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장
2. 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취
4. 재산의 은닉 소득, 수익, 행위, 거래의 조작 또는 은폐
7. 그 밖의 위계에 대한 행위 또는 부정한 행위 2) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.
1. 제94조제1항제1호・제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조제1항에 따른 세율
3. 미등기양도자산 양도소득의 과세표준의 100분의 70
③ 제3항 1호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호(토지 및 건물) 및 제2호(부동산에 관한 권리)에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도한 것을 말한다. 다만 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다. 2-1) 소득세법시행령 제168조 【미등기제외자산의 범위】
① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각 호의 것을 말한다.
2. 법률 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 3) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 3-1) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의 개서일 4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】
① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우도 또한 같다.
⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.
1. 이 건 쟁점토지 매매진행과정을 일자별로 요약하면 아래 표와 같다. [ 쟁점토지 매매 진행 일정표 ] 일자 내용 비고
3. 매매약정(계약)체결 매매대금 1,385백만원3 2007.10.15. 청구인, 잔금 청산 청구인, 2007.10.16. 근저당권 18억 설정
30. **시청, 토지거래불허가 처분 사유: 매도인 토지의무이용기간 2년 미경과 (매도인 취득일: 2006.12.28.)
6. 12 청구인, 소송 제기 의정부지법, 소유권이전등기절차 이행
13. 청구인, 1심 승소 “토지거래불허가처분은 2년 후 해결되는 사안임” (P.26. 1심 판결문 참조)
2. 매도인, 2심 항소 2009.11.30. 쟁점토지 **시에 수용됨(등기일) 2,505㎡ 중 1,204㎡, 수용보상금 744백만 공탁
3. 청구인, 2심 승소 서울고법, “소유권이전등기절차 이행하라”
6. 2차 매매계약서 작성 잔여토지 1,301㎡, 매매대금 721백만원 (특약사항: 쟁점수용토지 환매시 그 권한을 포기하며 청구인에게 양도한다)
2010. 4.13. 청구인, 공탁된 수용보상금 수령 (744백만원 중 717백만원) 청구인 717수령(665 + 재판비용보상 52) 청구인․매도인 잔여금 27 수령 665 = 1,385백만원 × (1,204㎡ / 2,505㎡)
2010. 4.14. 잔여토지 소유권이전등기(토지거래 허가필 2010. 4.) 매도인은 2010.4.14. 1,385백만원에 양도한 것으로 2011.5.12. 양도소득세 신고
2011. 7.21. 대법원 전원합의체 판결 일정한 경우 토지거래허가없이 양도시 양도소득세 부과대상 제외에서 포함으로 변경
2017.
6. 9. 처분청, 이 건 고지 쟁점토지를 2009.11.30. 양도(수용)한 것으로 경정
2. 매매약정토지 매매계약 및 대금 지급 내역은 다음과 같다. 청구인과 매도인은 2007.9.3. 매매약정토지(2,505㎡)를 1,385백만원에 양도하는 부동산매매약정서를 체결하였다. 상기 매매약정 후 매매약정토지는 아래 표와 같이 분할되었고, 이 중 나중에 시에 수용된 1,204㎡가 쟁점토지이다. [ 토지 분할 내역 ] (단위: ㎡, 백만원) 분할전(매매약정시) 분할후 비고 소재지 지목 면적 소재지 지목 면적 시 **동 181-8 전 2,505 181-16 전 1,204 쟁점토지 181- 8 전 334 잔여토지 181-17 전 967 계 2,505 청구인은 2007.
10.
15. 매매약정토지 양도대금 1,385백만원을 매도인에게 아래와 같이 모두 지급하였다. [ 매매약정토지 매매대금 지급 내역 ] (단위: 백만원) 항목 종류 일자 금액 비고 매매약정대금 지급(쟁점토지+ 잔여토지) 계약금
3. 150 청구인은 2007.10.16. 1,800백만원 근저당권 설정 중도금 2007.10.10. 300 잔금 2007.10.15. 935 계 1,385 청구인은 2007.10월 무렵 매매약정토지에 대한 토지거래허가가 2008.
29. 이후에 가능함을 알고, 매도인의 소유권이전등기 의무를 2008.
12. 29.로 유예하되, 청구인은 매매대금을 모두 지급하고 매매약정토지에 관하여 근저당권을 설정하기로 합의하였다고 주장하며, 매매약정토지에 2017.10.16.자 1,800백만원의 근저당권을 설정한다는 계약서를 제출하였으며, 소유권이전등기 유예 합의에 관한 서류는 별도로 제출하지 아니하였다.
3. 매매약정토지의 소유권이전 관련 소송 내역은 다음과 같다. 청구인은 2008. 6.
12. 의정부지방법원에 매도인을 상대로 매매약정토지 소유권이전등기절차 등의 이행을 하라는 취지의 소송(의정부지방법원 2008가합 5421)을 제기하였다. 소송 배경과 관련하여, 매도인은 2008.4. 시청에 토지거래허가를 신청하였고, 시청은 의무 이용 기간 2년이 경과되지 않았다는 사유로 2008. 4. 30. 매매약정토지에 대한 토지거래계약 불허가 처분을 한 사실이 있는데, 청구인 주장에 따르면, 매도인은 매매계약일 이후에 매매약정토지의 절반 정도인 쟁점토지가 시청에서 시행하는 신설도로에 편입되고 나머지 잔여토지가 사거리 코너에 위치한 요지의 토지가 될 수 있음을 알게 되어 매매약정토지 매매계약을 취소하기 위하여 일부러 토지거래허가를 미리 신청하여 토지거래계약 불허가 처분을 받고, 이를 빌미로 당초 매매계약을 무효라고 주장하며 소유권이전에 협조해 주지 않아 상기 소송을 제기하였다고 주장하고 있다. 의정부지방법원은 2009. 5.13. 매도인은 매매약정토지 매매에 관하여 토지거래허가 신청절차를 이행하라고 판결하였으며, 판결의 주요내용은 다음과 같다. [ 1심 판결문 중 일부 ] 시가 2008.
4.
30. 위 토지거래허가 신청에 대하여 이 사건 불허가처분을 한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 이 사건 불허가처분의 사유는 피고(매도인)가 이 사건 토지를 취득한 후 그 이용의무기간 2년이 경과하지 않았다는 것이므로 이러한 요건 흠결은 2008.
12.
28. 이후에는 원고와 피고의 별다른 조치 없이 치유된다 할 것인바, 이 사건 불허가처분으로 인하여 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 것은 아니라고 할 것이므로 피고의 이 부분 주장 또한 이유가 없다. 매도인은 상기 판결에 대하여 2009.
6.
2. 항소(2009나48789)하였고, 서울고등법원은
2.
3. “제1심 판결이 정당하므로 피고의 항소는 이유 없음”으로 기각 판결하였다.
4. 소송결과 2차 매매계약서 관련 내용은 다음과 같다. 상기 소송 종료 후, 청구인과 매도인은 매매약정토지 2,505m² 중 **시청에 수용된 쟁점토지 1,204m²를 제외한 잔여토지 1,301m²를 2010.
4.
6. 721백만원에 매매하는 것으로 2차 계약서를 작성하고, 동 매매계약서에 따라 2010. 4.14. 청구인 명의로 소유권이전등기를 완료하였다. [ 2차 매매 계약 내용 ] (단위: ㎡, 백만원) 분할전(매매약정시) 분할후 1차 매매 계약 2차 매매 계약 비고 소재지 (시 동) 지목 면적 소재지 지목 면적 181-8 전 2,505 181-16 전 1,204 1,385 쟁점토지 181- 8 전 334 721 잔여토지 181-17 전 967 계 2,505 2,505 1,385 721 721백만원 = 1차 매매계약 1,385백만원 × (잔여토지 1,301m² / 매매약정토지 2,505m²) 2차계약서 중 특약사항에는 “잔여토지를 매매함에 있어 도로로 편입된 쟁점토지에 대해 향후 환매가 되는 경우 그 권한을 포기하며 매수인 청구인에게 양도키로 한다”고 기재되어 있다. 토지등기사항전부증명서에 의하면, 잔여토지의 소유권은 상기 계약에 의하여 2010.
4.
14. 2010.
4. 6.자 매매를 원인으로 하여 잔여토지(1,301㎡)의 소유권이 매도인으로부터 청구인에게 이전된 사실이 확인된다.
5. 매도인의 양도소득세 신고 내용 및 자료 결정 내용은 다음과 같다. 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 의하면, 매도인은 매매약정토지 2,505㎡를 2010.
4.
14. 청구인에게 1,385백만원(취득가액: 1,258백만원)에 양도한 한 것으로 하여 2011.
5.
12. 2010년 과세연도 양도소득세 27백만원을 신고하였음이 확인된다. 매도인은 신고 후 무납부하여 처분청이 2011.
7. 무납부 고지(28백만원)하자 체납 후 2014.
10.
23. 완납하였다. 매도인의 양도소득세 신고내용과 상기 2차 매매계약서의 내용이 서로 다른 사유에 대하여, 심리부서에서 2018.2.26. 매도인과 유선통화를 한 결과, 매도인은 “매매약정토지 전체에 대하여 한 번에 계약하였기에 그 내용대로 양도소득세 신고를 한 것이고, 2차 매매계약서는 청구인이 무슨 필요에 의한 것인지는 모르겠으나 도장을 찍어 달라고 해서 찍어 준 것 같으나 오래되어 자세한 기억은 나지 않는다.”라고 답변하였다 한편, 처분청은 2017.
5.
17. 매도인의 2009년 과세연도 쟁점토지 관련 양도소득세 무신고 과세자료를 ‘과세제외’로 자료처리하였는데, 청구인에 대한 이 건 과세는 동 과세자료에서 파생되었다는 것이 처분청의 의견이다. 상기 과세자료 검토보고서에 기재된 과세자료 내용은 ‘매도인의 2009.11.30. 수용된 쟁점토지 무신고 자료’이고, 자료 주요 검토 내용은 다음과 같으며,상기 사실관계와 일치한다.(생략)
6. 쟁점토지 수용 및 수용대금 공탁 관련 내용은 다음과 같다. 상기 소송 진행 중 2009.
11.
30. 쟁점토지(1,204㎡)가 시에 수용되었고, 수용보상금 744백만원은 의정부지방법원에 공탁되었다. 청구인은 수용보상금이 공탁된 이유에 대하여, 쟁점토지에 제1순위 근저당채권자로 설정되어 있었기 때문에 시가 매도인에게 수용대금을 지급하지 아니하고 소송 확정일까지 의정부지방법원에 공탁되었다고 주장하고 있다. 상기 공탁금 744백만원은 2010.
2.
3. 청구인이 서울고등법원(2심)에서 최종 승소하자 2010.
4.
13. 청구인과 매도인에게 지급되었는데, 의정부지방법원에서 발급한 사실증명서에는 717백만원은 청구인에게, 나머지 27백만원은 ‘피공탁자 청구인, 매도인에 이와 관련하여 처분청이 제출한 2012.
29. **시의 “토지수용 보상가액 회신” 공문은 아래와 같다. 청구인 주장에 따르면, 상기 수용대금 744백만원 중 쟁점토지에 대한 매매원금 664백만원과 소송비용 및 피해보상금 53백만원을 합한 717백만원은 청구인이 수령하고, 나머지 금액 27백만원은 매도인이 수령하기로 합의하였다고 주장하고 있고, 공탁금 수령에 관한 관련 합의서는 별도로 제출하지 아니하였다. 664백만원 = 1차 매매계약 1,385백만원 × (쟁점토지 1,204m² / 매매약정토지2,505m²) 공탁금 실제 수령 증빙과 관련하여, 청구인이 제출한 청구인의 계좌내역에는 2010.4.13. 신한은행 의정부 지점에서 712백만원이 입금된 사실이 확인되며, 5백만원의 차이(717백만원 - 712백만원) 사유에 대하여 청구인은 매도인의 지방세 체납액 충당분이라 주장하고 있다. 공탁금 중 27백만원을 누가 수령하였는지에 대한 금융계좌는 제출되지 아니하였고, 청구인은 2010.4.13. 매도인이 27백만원을 수령하였다고 주장하고 있다. 이 건 이의신청 심리부서에서 의정부지방법원에 쟁점토지 수용대금의 공탁금지급 관련 서류를 요청하였으나, 보존기간(5년) 경과로 ‘관련서류 없음’으로 회신되었다. 상기 공탁금 중 27백만원 수령자와 관련하여, 심리부서에서 2018.2.26. 매도인과 유선통화를 한 결과, 매도인은 “공탁금 부분은 자세한 기억이 나지 않는다.”라고 답변하였다.
1. 먼저, 쟁점①에 대하여 청구인이 쟁점토지를 매도인으로부터 취득하여 구리시에 수용된 것인지에 대하여 살펴본다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래계약허가를 받아야 하는 토지에 관하여 관할관청의 허가를 받을 것을 전제로 하여 허가 없이 매매계약이 체결된 경우 그 매매계약은 유동적 무효상태에 있는 것이고, 유동적 무효상태에 있는 매매계약에 관하여 매도인과 매수인 및 제3자 사이에 제3자가 매수인의 지위를 이전받기로 하는 합의를 하였다고 하더라도,국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래계약허가 제도의 입법취지에 비추어 위 합의는 매도인과 매수인 사이의 매매계약에 대한 관할관청의 허가가 있어야 비로소 효력이 발생하는 것이지, 그와 같은 허가 없이 매도인과 매수인 및 제3자 사이의 합의만으로 유동적 무효상태의 매매계약상의 매수인 지위가 매수인으로부터 제3자에게 이전한다고 할 수 없고(대법원96다7762, 1996. 7. 26. 참조), 매매계약이 토지거래계약허가를 받지 아니하여 무효의 상태에 있다면, 단지 매매대금이 먼저 지급되어 양도인이 이를 보관하고 있다 하여 양도소득세의 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 할 수 없다 할 것이다(대법원92누8361, 1993. 1. 15. 참조). 토지거래허가구역 내 매매계약은 허가를 받기 전에는 계약의 효력이발생하지 않지만 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되나(대법원97누5145, 1997.6.27. 참조), 쟁점토지는 법원 최종 판결 전에 이미 수용됨으로써 청구인을 매수인으로 하는 토지거래허가를 받을 수 없게 되어 쟁점토지에 대한 매매계약은 확정적으로 무효가 되었다고 할 것이다(대법원98두5811, 2000.6.13. 같은 뜻). 이 건에서 청구인은 토지거래허가구역 내에 있는 매매약정토지를 매수한다는 1차 매매약정을 체결하고 잔금을 청산하였으나 토지거래허가를 받지 못해 취득등기가 불가능하여 소유권을 담보하기 위하여 매매약정토지에 대하여 근저당권을 설정하였으며, 이후 당사자 간 소송 진행 중 법원 최종 판결 전인 2009년에 쟁점토지가 수용되었고, 2010년에 수용되지 않은 일부토지에 대하여 2차 매매계약서를 다시 작성하여 토지거래허가를 받은 점, 청구인이 의정부지방법원에 공탁된 쟁점토지의 수용보상금 전부를 수령하지는 못한 것을 볼 때 쟁점토지의 소유자로서가 아닌 근저당채권자로서 수령한 것으로 볼 수 있는 점 등 이 건의 사실관계를 상기 대법원 판례들에 비추어 종합하여 볼 때, 비록 쟁점토지를 매도인이 청구인에게 양도한 것으로 양도소득세를 신고하였으나 쟁점토지를 구리시에 양도(수용)한 자는 매도인이지 청구인으로 보기는 어렵다고 할 것이므로 청구인을 납세의무자로 하는 양도소득세의 과세대상이 되는 양도(수용)는 처음부터 없었다고 봄이 타당하다. 따라서 처분청이 쟁점토지를 청구인이 매도인으로부터 취득하여 구리시에 양도한 것으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
2. 나머지 쟁점②, 쟁점③, 쟁점④는 쟁점①이 인용되어 더 나아가 살펴 볼 이유가 없으므로 심의를 생략한다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.