농지 매매대금 수령내역과 토지사용승낙서에 따르면 당초 농지매매계약 체결 후 2회로 나누어 각각 체결한 것으로 보이고, 주택조합의 일시적 자금부족은 농지를 2회에 걸쳐 양도할 특별한 이유가 될 수 없는 점으로 볼 때 쟁점거래는 양도소득세 감면한도 회피 목적에서 이루어진 거래로서 하나의 거래로 보아 자경감면 한도 재계산함이 타당함
농지 매매대금 수령내역과 토지사용승낙서에 따르면 당초 농지매매계약 체결 후 2회로 나누어 각각 체결한 것으로 보이고, 주택조합의 일시적 자금부족은 농지를 2회에 걸쳐 양도할 특별한 이유가 될 수 없는 점으로 볼 때 쟁점거래는 양도소득세 감면한도 회피 목적에서 이루어진 거래로서 하나의 거래로 보아 자경감면 한도 재계산함이 타당함
이 건 심사청구는 기각합니다.
1. 청구인은 쟁점농지1에 대한 잔금을 2014.12.4. 전부 수령하고 2014.12.5. 소유권을 이전하였으며, 쟁점농지2는 2015.2.3. 소유권을 이전하고 잔금을 2015.2.4. 전부 수령하였으므로 소득세법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조에 의거 쟁점 농지1의 양도시기는 2014.12.4.이고, 쟁점농지2의 양도시기는 2015.12.3.이다.
2. 처분청은 2007.12.31. 개정된 국세기본법 제14조 제3항 의 내용을 잘못 해석 하고 있다. 처분청의 주장대로 청구인이 공유지분으로 2개 과세기간에 걸쳐 소유권을 이전한 행위가 형식에 불과할 뿐 그 경제적 실질이 동일한 하나의 거래라면 실질과세 원칙을 구체화한 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】규정에 의거 세금을 부과하여야 한다. 하지만, 청구인과 주택조합, 그리고 토지매입업무 대행을 한 ㈜◉◉과는 세법상 특수관계인에 해당하지 않는다.
3. 또한, 청구인은 쟁점농지의 양도가액(평당 2,500,000원)을 사실과 다르게 인위적 으로 조작하여 2014년과 2015년에 양도한 것이 아니며, 매수인을 주택조합에서 제3자로 바꾸지도 않았고, 거래형태를 양도가 아닌 증여나 기타 다른 것으로 변경하지도 않았 으므로 부당한 방법이나 부정한 행위를 통해 세법의 혜택을 부당하게 받은 것이라고 볼 수 없다.
4. 국세청 해석례(서면-2015-부동산-0339, 2015.7.14.)에 의하면, 1필지의 농지를 지분으로 분할하여 양도 연도를 달리하는 경우에는 각각의 과세기간으로 보아 양도 소득세 감면의 종합한도를 적용하는 것으로 회신하고 있으며, 한국세무사회에 자문(자문위원 000 세무사)을 구한바, 지번으로 분할하여 양도한 행위나 지번으로 분할하지 않고 공유지번으로 양도한 행위나 차이가 없어 각각 양도시기로 보아 감면 규정을 적용하여야 한다고 답변하였다.
5. 처분청은 청구인이 세금을 회피하려 했다는 확인서나 객관적인 입증자료도 없이 양도소득세를 부과하였다.
6. 청구인과 마찬가지로 오JH과 이NP도 주택조합의 자금부족으로 청구인과 동일 하게 공유지분으로 소유권을 이전하였다.
7. 주택조합은 대형건설사나 제1금융권을 끼고 아파트를 시공하는 것이 아니기 때문에 통상 저축은행 등 제2금융권에서 PF자금을 일으켜 토지 소유자와 매매계약을 체결하므로 자금조달이 지연되는 경우도 종종 있다. 주택조합의 자금을 위탁관리하는
○○신탁(주)의 금융거래내역을 확인해 보면 쟁점농지 매입자금을 대출받아 지급 하였음을 확인할 수 있고, 이는 주택조합이 자금이 부족하여 청구인 외 2명에게 협조를 구하여 토지를 공유지분으로 분할하여 매매한 것이다.
8. 청구인은 농사에만 전념한 전업농이며, 주택조합의 자금부족으로 당초 약정 내용을 변경하는 매매계약서를 작성하게 됨에 따라 2개 과세기간에 걸쳐 조세감면을 받은 것일 뿐이다.
- 나. 처분청 의견 1) 쟁점농지를 분할하여 2년에 걸쳐 양도한 것은 양도소득세의 연간 감면한도를 인식하여 조세를 감소시키기 위함 말고는 다른 이유가 없는 것으로 판단된다. (가) 쟁점농지 일대의 토지는 지역주택조합아파트건립 사업 때문에 전체가 매매되어야 하며, 쟁점농지의 일부를 매입하였다고 해서 그 부분만을 사용할 수 없는 상황이며, 청구인 또한 2014. 4월 이 거래의 대행사인 (주)◉◉과 맺은 약정서를 통하여 쟁점농지 전체가 주택조합에 귀속될 것을 인지하고 있었으므로 쟁점농지를 2차례에 걸쳐 나누어 양도할 필요가 없었으며, 특히, 청구인은 매수인인 주택조합의 자금 부족을 2차례 계약하게 된 사유라고 주장하지만, 하나의 계약에서 잔금청산일만 뒤로 미루면 될 것을 굳이 2차례의 계약으로 변경할 이유는 없다. (나) 또한, 청구인은 쟁점농지 옆 농지인 리 -번지 답 1,613㎡의 전 소유주인 오JH과 친인척 관계이며, 오JH은 본인 소유 농지 리 -번지 답 1,613㎡ 양도와는 별개로 2014. 5월 지역주택조합아파트 건립사업의 업무대행사와 당해 사업과 관련하여 인근 토지 매입대행 용역 계약을 체결하고 용역금액 100백만원을 지급받은 사실이 있고, 2014. 7월 ◇◇ 2차지역주택조합 업무 대행사인 (주)◉◉과 인근 토지 매입대행 용역계약을 체결하고 용역금액 200백만원을 지급 받은 사실이 있으며, 2016년에는 (주)◉◉의 부사장 직책을 맡아 근무하고 있는 것으로 볼 때, 오JH은 (주)◉◉이 청구인의 쟁점농지와 오JH 소유의 토지에 대한 매매계약서 작성 시 거래가액과 대금 지급시기 결정에 관여할 수 있는 지위에 있었던 것으로 보인다. 이는, 청구인과 오JH의 토지 양도가액(평당 250만원)만 인근 다른 토지 소유주의 양도가액(곽HW 평당 130만원, 이NP 평당 150만원, 이YS·원DW 평당 170만원)보다 월등히 높은 것을 보면 간접적으로 확인이 된다.
2. 청구인의 쟁점농지 양도거래는 경제적 실질이 연속된 하나의 거래를 2개의 거래로 나눔으로써 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당하므로 처분청이 두 과세기간(2014년 2015년)에 걸친 양도소득세 신고를 부인하고 2015년 과세연도 거래로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다. (가) 국세기본법 제14조 제2항 에 따르면, 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다고 규정되어 있고, 소득세법 제88조 【양도의 정의】규정은 “양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 명시되어 있는바, 거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관례, 구체적인 증빙, 거래당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단하여야 할 것이며, 쟁점농지의 등기부 등본상에 표시된 쟁점농지1의 소유권 일부 이전은 양도로 볼 수 없다. (나) 청구인은 주택조합과 매매계약서 작성일 이전에 이미 약정서에 의한 계약금 및 잔금의 일부를 지급받았고, 토지사용승낙도 매매계약 체결일 전에 이루어지는 등 하나의 거래로 쟁점농지를 양도하였으나, 매매계약 체결만 과세기간을 달리하여 2회 체결한 것이므로 실제는 하나의 거래로 보는 것이 타당하다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (3) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 (4) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (5) 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】
③ 법 제101조제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산 시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 (6) 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】
① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상 [(생략)] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (단서 생략) (7) 조세특례제한법 제133조 【양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도】 (2014.12.23. 법률 제12853호로 개정된 것)
① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2, 제70조, 제77조, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 과세기간별로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액
2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 당해 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “과세연도"란 소득세법에 따른 과세기간 또는 법인세법에 따른 사업 연도를 말한다. (9) 소득세법 제5조 【과세기간 】
① 소득세의 과세기간은 1월 1일부터 12월 31일까지 1년으로 한다.
(2) 쟁점농지 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 쟁점농지를 1963.4.20. 취득하여 보유하다가 쟁점농지1(928㎡)은 2014.12.4.에, 쟁점농지2(618㎡)는 2015.2.3.에 각각 주택조합에 양도한 사실이 확인된다.
(3) 국세통합전산망 수록자료에 따르면, 청구인은 2015.2.2. 쟁점농지1에 대한 양도소득세 신고 하였고, 쟁점농지2 양도에 대해서는 2015.4.30. 양도소득세 신고하였으며, 각 과세기간별로 ｢조세특례제한법｣ 제69조 에 따른 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 적용한 사실이 확인된다.
(4) 처분청은 쟁점농지1과 쟁점농지2 양도거래를 하나의 양도거래로 보아 최종 소유권 이전일인 2015.2.3.을 양도시기로 하여 양도소득세 감면한도를 적용하고 2014년 과세기간 양도소득세 신고분(쟁점농지1 양도거래)을 2015년 과세기간에 대한 양도소득세 신고분(쟁점농지2 양도거래)과 합산하여 경정･고지하였다. (단위: ㎡, 천원) 구 분 계약일 양도일 (잔금일) 면적 양도 가액 산출 세액 감면 세액 고지 세액 신고 쟁점농지 1거래
2014. 11.13.
2014. 12.4. 928 701,400 163,374 163,374
• 쟁점농지 2거래
2014. 12.7.
3. 618 467,600 102,133 102,133
• 경 정 합산
3. 1,546 1,169,000 341,935 200,000 144,153
(5) 청구인은 쟁점농지1·2 매매계약 전인 2014.4월에 사업시행자인 ㈜◉◉과 쟁점농지의 표시, 매매금액 및 지급시기 등 쟁점농지 매매와 관련한 권리와 의무를 정하는 약정서를 작성하였다.
(6) 청구인은 위 약정서 내용에 따라 ㈜◉◉으로부터 2014.4.18. 약정금 50,000,000원을 수령하였고, 계약금과 잔금 명목으로 2014.8.6. 300,000,000원, 2014.12.4. 398,160,000원, 2015.2.4. 420,840,000원을 수령하였다.
(7) 청구인은 약정된 내용에 따라 2014.8.7. 주택조합과 ㈜◉◉이 인허가 제출용(사업승인용)으로 쟁점농지를 사용할 수 있도록 토지사용승낙서를 작성하였다.
(8) 청구인은 2014.11.13.(쟁점농지1)과 2014.12.7.(쟁점농지2)에 주택조합과 쟁점농지에 대한 부동산 매매계약을 체결하였으며, 계약서의 주된 내용은 다음과 같다. (단위: ㎡, 원) 매매대상 계약일 매매대금 계약금 잔금 지급일 금액 지급일 금액 계
• 1,169,000,000
• 396,760,000
• 772,240,000 쟁점농지1 ’14.11.13. 701,400,000 계약일 350,000,000
• 351,400,000 쟁점농지2 ’14.12.
7. 467,600,000 계약일 46,760,000 ’15.2.3. 420,840,000
○ 쟁점농지1·2에 대한 부동산 매매계약서에 따르면, 쟁점농지1·2는 분할등기 없이 지분으로 나누어 거래하였으며, 쟁점농지1과 2 매매 계약금은 계약 시 지급하는 것으로 기재되어 있고, 쟁점농지1의 잔금 지급일은 기재되어 있지 않은 반면, 쟁점농지2의 잔금 지급일은 2015.2.3.로 기재되어 있다.
(9) 청구인의 쟁점농지 매매대금 수령 예금거래내역서(농협 000000--****)를 보면, 쟁점농지 매매대금은 다음과 같이 수령하였다. 지급일자 계 2014.4.18. 2014.8.6. 2014.12.4. 2015.2.4. 지급금액 1,169,000,00 50,000,000 300,000,000 398,160,000 420,840,000 쟁점농지1 (계약일자: 14.11.13.) 701,400,000 50,000,000 (계약금) 300,000,000 (계약금) 351,400,000 (잔금)
• 쟁점농지2 (계약일자: 14.12.7.) 467,600,000
• - 46,760,000 (계약금) 420,840,000 (잔금)
○ 쟁점농지1 매매대금 701,400,000원 중 계약금 350,000,000원은 2014.4.18. 50,000,000원, 2014.8.6. 300,000,000원 수령하였고, 잔금 351,400,000원은 2014.12.4. 수령한 398,160,000원에 잔금 상당액을 포함하여 수령하였으며,
○ 쟁점농지2 매매대금 467,600,000원 중 계약금 46,760,000원은 2014.12.4. 수령한 398,160,000원 중 계약금 상당액을 포함하여 수령하였고, 잔금 420,840,000원은 2015.2.4. 전액 수령하였다.
○ 청구인이 수령한 매매대금 내역을 보면, 당초 2014.4월 작성한 약정서와 같이 약정금을 수수하였으며, 쟁점농지1·2 부동산 매매계약일 이전에 계약금을 수수하는 등 부동산 매매계약서와 달리 매매대금 수수가 이루어지고 있다.
(10) 청구인은 쟁점농지 매매대금과는 별도로 2015.2.4. 3,630,000원을 위 농협 계좌로 수령하였으며, 이는 2014.4월 체결한 약정서 상 ‘잔금은 약정 후 8개월 이내 지급’하기로 것과 관련하여 쟁점농지 매매 잔금 지연지급에 따른 2개월치 이자 지급 으로 확인된다.
(11) 처분청의 양도소득세 조사종결 보고서에 의하면, 처분청은 “한 필지의 토지를 2년에 걸쳐 나누어 양도계약 및 등기함으로써 양도소득세 감면한도를 ‘조특법 제133조 제1항의 1년 이내 2억원 감면’이 아닌 ‘동법 제133조 제2항의 5년 이내 3억원 감면’을 적용한 것은 부당하게 적용한 것”으로 판단하였으며, 그 근거로 ‘청구인은 당초에 업무대행사와 2014년에 하나의 거래로 토지를 매매하기로 약정하였으나 추후 주택조합과 2년에 걸쳐 2개의 양도계약을 맺은 사유로 주택조합의 유동자금 부족을 들고 있지만, 유동자금이 부족하였다면 잔금일만 연장하여 양도계약일 2014.4.과 잔금일 2015.2.3.로 한 하나의 계약을 맺어야 함에도 그러지 않은 직접적인 이유를 설명하지 못한 것’을 들고 있다.
(12) 청구인 외 2명(오JH·이NP)은 쟁점농지 거래와 같이 2회 계약으로 부동산 매매하면서 이NP은 평당 150만원, 청구인과 오JH은 평당 250만원에 거래가 이루어 졌으며, 곽HW과 이YS·원DW은 1회 계약으로 부동산 매매를 하면서 곽HW은 평당 130만원, 이YS·원DW은 평당 170만원에 거래하였다. 소유자 소재지 면적(㎡) 양도(잔금)일 계약회수 평당가액 청구인 리 87-6 1,546 ’14.. 2회 250만원 ’15.2.3. 오JH 리 -* 1,613 ’14.12, 2회 250만원 ’15.2. 이NP 리 88-1 외1 2,026 ’14.12, 2회 150만원 ’15.2. 곽HW 리 77-1 외1 5,996 ’14.11.14. 1회 130만원 이YS 리 77-2 1,825 ’14.12.16. 1회 170만원 원DW
(13) 이 건 심리와 관련하여 쟁점농지 거래에 대한 사실관계를 확인하고자 2017.12.11. 청구인에게 전화 문의한바, 쟁점농지는 청구인 본인이 직접 2회 매매계약을 체결하였으며, 매매계약서를 2번 작성한 사유는 주택조합에서 쟁점농지 매매대금을 지급하겠다는 날짜에 먼저 계약한 농지소유자들에게 매매대금을 지급하느라 청구인에게 지급할 자금이 준비되지 않았다고 하였고, 청구인은 매매대금을 받지 않고 토지 소유권을 넘길 수는 없다고 하여 결국 청구인과 주택조합이 협의하여 2번에 나누어 거래하는 것으로 매매계약을 체결하게 된 것이고, 주변 다른 농지에 비해 평당 매매가격이 비싼 사유는 청구인과 사촌 오JH 소유 농지 이외에 다른 주변 농지는 먼저 주택조합에 매각이 된 상태이고, 건설사 입장에서는 청구인과 오JH의 농지를 매입하지 않으면 건설을 할 수 없는 상태이므로 매매가격을 더 높은 가격으로 요구하였고 이에 따라 주변 다른 농지보다 높은 가격 으로 매매거래가 이루어졌다고 답변하였다.
(14) 쟁점농지 거래 관련하여 주택조합장(이○○)이 2015.9.18. 작성한 확인서에 따르면, “쟁점농지 일대의 토지를 매입하여 주택조합 아파트를 개발함에 있어 2014.12.18.까지 토지 잔금을 지급하고 전체 소유권을 이전하여야 하였으나, 주택 조합의 대출이 늦어지는 상황이 발생하여 청구인 등 3인의 토지 중 일부에 대하여는 잔금의 일부 지급을 유예하였다가 2015.2월 잔금을 지급하고 소유권을 이전하였다”고 진술하고 있다.
(15) 주택조합이 자금관리를 위탁한 ○○신탁(주)의 금융거래내역 자료를 보면, 쟁점농지1·2거래의 잔금일인 2014.12.4. 1,338백만원을 출금한 후 예금잔액이 77백만원이며, 2015.2.4. 출금액 3,837백만원은 2015.2.3. ㈜○○저축은행과 주택 조 합에서 입금한 3,817백만원 을 자금원으로 하여 출금되었으며, 출금 후 예금잔액은 0원임이 확인된다. 2015.2.3. ○○신탁(주) 계좌에 입금된 3,817백만원은 주택조합이 ㈜○○저축은행에서 대출받은 1,176백만원, ○○농협과 ○○농협에서 대출받은 2,642백만원이 ○○신탁(주) 계좌에 입금된 것이라고 주장
(16) 청구인과 동일한 방법으로 거래한 오JH에 대해서도 국세기본법상 실질과세 규정을 적용하여 양도소득세 부당감면세액을 재계산하여 경정 고지하였고, 2016.9.28. 심판청구(기각)를 거쳐 현재 대전지방법원에 소송 계류 중에 있다.
(17) 사전열람 후 청구인이 2017.12.15. 제출한 추가의견 (가) 주택조합의 조합원 자격은 ‘주택조합설립인가 신청일부터 당해 주택조합의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나, 주거전용면적 60㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자’로서, 조합원은 조합원 분담금(업무대행용역비, 토지매입비, 건축비, 사업비 등 사용), 조합명의로 부과되는 제세금 및 각종 분·부담금을 납부할 의무를 지고 있다. (나) 주택조합은 조합의 운영 및 사업시행을 위하여 먼저 조합원이 납부하는 분담금에 주택법에 근거한 융자금 및 조합 또는 시공자가 조달하는 차입금(주택건설대지 담보 대출, 브릿지론, 프로젝트 파이낸싱, 대여 등의 방법을 포함한다)을 통하여 재원을 마련하고자 하였다(붙임1 참조). (다) 조합원 분담금 및 분담금의 납입 일정에 의하면, 조합원 각자는 가입 시부터 주택 건설공사 착공 시(2015.4월)까지 약 20,000,000원의 분담금을 납부하도록 되어 있으며, 모집된 조합원은 335명으로 공사 착공 시까지 초기 조합원 전체의 분담금은 6,700,000,000원으로 확인된다. (라) 주택조합에서 자금관리를 위탁받은 ○○신탁(주)의 ○○은행 금융거래 내역에 의하면, 2014.5월부터 2014.12월 말까지 기업은행 통장에 입금된 자금은 전부 조합원이 불입한 분담금으로 그 금액은 7,168,923,513원 이다. (마) 당초 주택조합은 2014년에 조합원 분담금과 40억원 상당하는 금융기관 차 입금을 합산하여 조합운영비, 토지매입비 등에 사용하고자 하였으나 자금차입이 지연 되어 2015.2.3.에 3,817,891,000원을 차입하게 되었다. (바) 그 결과 주택조합은 2014년에 조합원이 불입한 분담금 7,168,923,513원으로 사업을 진행하였고, 이 자금으로 조합운영비, 조합원 모집에 따른 모델하우스 설치비, 광고홍보비, 조합 업무대행 용역비 등에 사용하다 보니 총 토지매입 예상액 6,604,200,000원 중 5,413,392,000원만 2014년에 지급하는 매매계약을 체결하였고, 오JJ, 오JH 및 이NP의 잔여 토지는 2015.2.3.에 대출받은 3,817,891,000원 중 1,190,808,000원으로 토지매입비를 지급하였지 세금 탈루를 목적으로 연도를 달리하여 매매계약을 체결한 것은 아니다.
- 라. 판단 살피건대, 청구인은 주택조합 의 자금부족으로 당초 약정내용을 변경하는 매매계약서를 2회 작성하게 됨에 따라 2개 과세기간에 걸쳐 조세감면을 받은 것일 뿐이라고 주장하지만, 청구인의 쟁점 농지 매매대금 수령내역을 보면 청구인은 2014.4월 주택조합의 업무대행사와 체결한 약정에 따라 매매계약서 작성일 이전인 2014.4.18. 약정금 50,000,000원과 2014.8.6. 계약금 66,900,000원을 포함한 300,000,000원을 수취한 것으로 나타나고, 약정서에 명시된 ‘계약금을 지급받을 시 토지사용승낙서를 제공 한다’는 내용에 따라 청구인은 2014.8.7. 주택조합에게 쟁점농지를 사용할 수 있도록 토지사용승낙서를 작성하여 제공한 사실도 확인되는바 이는 실제 쟁점 농지 매매 계약은 2014.4월에 이루어졌으나 청구인이 주택조합과 부동산 매매계약만 2014.11월 (농지1), 2014.12월(농지2)에 각각 체결한 것으로 보이는 점, 주택조합의 일시적 자금부족은 농지를 2회에 걸쳐 양도할 특별한 이유가 될 수 없고 인근 아파트 부지는 1회에 매매가 이루어진 점, 청구인이 농지를 2회에 걸쳐 매매한 데에 양도소득세 감면한도 회피 목적 외에 다른 사정이 있어 보이지 않는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 경제적 실질에 따라 이 건 쟁점 농지 매매거래는 하나의 매매거래로 보는 것이 타당하다. 따라서, 처분청이 이 건 거래를 하나의 양도거래로 보아 자경농지에 대한 양도 소득세 감면한도를 재계산하여 청구인에게 2015년 과세연도 양도소득세 144,153,240원을 과세한 이 건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.