상속개시일로부터 14년 6개월이 경과하여 소급 평가한 감정가액을 부동산의 취득 당시 시가로 인정할 수 있는지

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2002.12.24. 부친 임로부터 상속을 원인으로 ○○시 ◇◇구 1*-3 및 1***-4 소재 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)을 취득 하였으며, 2017.1.20. 쟁점부동산을 6,500,000,000원에 양도하였다.
• 나. 청구인은 2017.3.31. 쟁점부동산의 기준시가 1,612,240,700원을 취득가액으로 하여 산출한 양도소득세 1,304,610,696원을 처분청에 신고·납부하였다.
• 다. 청구인은 2017.6.23. ㈜○○감정평가법인과 ㈜□□감정평가법인에 의뢰하여 쟁점부동산의 취득당시(2002.12.24.)를 기준시점으로 하여 토지가액에 대한 소급 감정 받았다. * ㈜○○감정평가법인 2,315,304,000원, ㈜□□감정평가법인 2,287,602,000원
• 라. 청구인은 2017.8.21. 2개 감정평가법인의 감정가액 평균액인 2,301,453,000원 (이하 “쟁점 소급감정가액” 이라 한다)을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세 1,098,142,658원을 산출하고, 기 신고·납부한 양도소득세 1,304,610,696원을 초과하는 206,468,038원을 환급하여 달라고 경정청구 하였다.
• 마. 처분청은 쟁점 소급감정가액이 상속개시일 기준 6개월이 경과하여 평가가 이루어진 것으로서 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 의 요건을 충족하지 못하였으므로 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다는 사유로 2017.9.18. 청구인의 경정청구를 거부하였다.
• 바. 청구법인은 이에 불복하여 2017.10.17. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산과 같이 상속받은 부동산에 대한 양도소득세의 산정을 위해 필요한 취득가액 산정과 관련하여서는 소득세법 제97조제1항 과 같은 법 시행령 제163조제9항, 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제61조 및 같은 법 시행령 제49조제1항 등에서 규정하고 있고, 그 취득가액 산정을 위한 감정은 상속개시 전후 6개월 내에 이루어진 것을 말하는 것으로 규정하고 있으나, 위 소득세법의 취지상 양도소득세는 양도가액에서 취득가액 및 제반 비용을 뺀 순소득에 부과하는 것이고, 그 취득가액은 취득당시의 시가를 기준으로 산정 하여야 함은 당연한 것인바, 취득당시의 시가를 제대로 알 수 없을 경우 감정을 통해서도 그 시가를 확인할 수 있다 할 것인데 이와 같은 시가 확인 방법은 과거의 시기를 기준으로 한 소급 감정이라 하여 그것이 부당하다고 볼 여지는 없는 것이다. 대법원 판례(2010.9.30. 선고 2010두8751 판결 외 다수 참조) 등에서는 정상적인 거래를 통한 교환가격이 없는 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가격이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지는 않는다고 하였고, 과세관청의 소급 감정에 대해서도 인정하고 있으므로, 공신력 있는 2개의 감정 평가법인으로부터 감정 받은 토지가액의 평균액인 2,301,453,000원이 쟁점부동산의 시가라 할 것이고, 이와 같이 쟁점부동산의 시가가 입증된 이상 그 시가를 취득가액으로 하여 양도 소득세를 경정하여 달라는 청구인의 경정청구를 거부한 처분청의 처분은 위법하다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적 으로 성립된다고 인정 되는 가액으로 하되 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함 하도록 규정하고 있고, 감정가격이란 평가기준일 전후 6개월 (상속재산의 경우) 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말하는 것이며, 평가기준일 전후 6월 이내에 해당 하는지 여부는 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단하도록 규정하고 있다. 쟁점 소급감정가액은 상속개시일로부터 약 14년 6개월이 지난 소급감정에 의한 것으로서 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항에서 규정하는 평가 기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액이 있는 경우에 해당하지 아니하고, 상속개시일 현재 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격 으로서의 시가에 해당한다고 보기 어려우므로 이러한 쟁점 소급감정가액을 기초로 하여 쟁점부동산의 취득가액을 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 상속개시일로부터 14년 6개월이 경과하여 소급 평가한 감정가액을 부동산의 취득 당시 시가로 인정할 수 있는지
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42 조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (이하 생략) (3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항 제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관 으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관 으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. (4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등 하는 지역으로서 대통령령 으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여 재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영 상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납 세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.(이하 생략)

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64 조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준 금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무 서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우 에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

• 다. 사실관계

(1) 쟁점부동산의 취득 및 양도 내역은 다음과 같다. 자산종류 소재지 면적 취득일 양도일 취득원인 대지 연제구 연산동 1-3 424.30㎡ 2002.12.24. 2017.1.20. 상속 취득 대지 〃 1-4 1033.70㎡ 〃 〃 〃 기타건물 〃 1-4외 231.41㎡ 〃 〃 〃 기타건물 〃 1-4 외 403.30㎡ 〃 〃 〃 쟁점부동산의 등기부등본에 따르면, 청구인은 2002.12.24. 피상속인 임**(父) 소유의 쟁점부동산을 협의분할에 의한 상속을 원인으로 취득하였다. 청구인은 2017.1.20.

부동산을 6,500,000,000원에 양도하였고, 2017.3.31. 처분청에 쟁점부동산 양도에 따른 양도 소득세 신고서를 제출하였다. 2) 청구인이 제출한 감정평가서(2017.6.23.작성)에 따르면, 청구인은 2017.6월 ㈜○○감정평가법인과 ㈜□□감정평가법인에 의뢰하여 ‘세무서 제출’ 목적 으로 쟁점부동산 중 토지에 대한 소급감정(기준시점: 2002.12.24.)을 하였다.

○ 감정평가 대상 토지 개요 소재지 지목 면적 이용상황 용도지역 개별지가 (’02년, 원/㎡) ◊◊구 ○○동 1-3 대 424.3㎡ 정비공장 일반주거 766,000 ◊◊구 ○○동 1-4 대 1033.7㎡ 〃 〃 1,190,000

○ 감정평가액 ㈜○○감정평가법인 ㈜□□감정평가법인 감정가액의 평균액 2,315,304,000원 2,287,602,000원 2,304,453,000원

○ ㈜○○감정평가법인의 감정평가 내용을 정리하면 다음과 같다. 기준시점 2002.12.24. 실지조사 실시기간 2017.6.12.∼2017.6.20. 작성일 2017.6.23. 감정평가내용 토지, 1,458㎡, 단가 1,588,000원, 평가액 2,315,304,000원 토지의 감정평가방법

감정평가에 관한 규칙 제14조 제1항을 근거하여 공시지가기준법을 주된 방법으로 적용

(1) 공시지가기준법: 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제1항에 따라 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정 되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법임.

(2) 거래사례비교법: 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법임 (3) 시산가액 조정: 부동산 가격공시 및 감정에 관한 법률 제21조, 감정평가에 관한 규칙 제12조 및 제14조에 따라 공시지가기준법을 적용하여 산정한 시산가액을 거래사례비교법 으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 하나, 본건은 2002년 12월 24일 기준시점의 토지가격 산정으로, 다른 방법에 의존 토지가격의 산정이 물리적으로 불가능하여 공시지가기준법으로 감정평가 하였음

(1) 본건 토지는 2002.12.24. 기준의 시가감정으로서 토지 특성(용도지역, 면적, 형상 등)은 2002년 12월 24일을 기준 하였으며, 면적은 의뢰인 요청 면적만을 감정평가 하였음 (2) 본건은 토지만의 감정평가로서 지상건물에 대한 검토는 생략하였음 (3) 본건 토지는 소유자가 동일하고 2필 일단으로의 이용이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 대상 토지의 가치 형성 측면에서 타당하다고 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되어져 일단지로 감정평가 하였음

○ ㈜□□감정평가법인의 감정평가 내용을 정리하면 다음과 같다. 기준시점 2002.12.24. 실지조사 실시기간 2017.6.12.∼2017.6.20. 작성일 2017.6.23. 감정평가내용 토지, 1,458㎡, 단가 1,569,000원, 평가액 2,287,602,000원 토지의 감정평가방법

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 감정평가에 관한 규칙에 의거하여 감정평가 하였음

(1) 토지는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제1항 및 감정평가에 관한 규칙 제14조에 따라 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준하여 감정평가한 시산가액과 감정평가에 관한 규칙 제12조의 규정에 의거 원가방식, 비교방식, 수익방식 중 감정평가목적, 대상부동산의 특성 등을 고려하여 적정하다고 판단되는 거래사례비교법 (비교방식)으로 산출한 시산가액간 합리성을 검토하여야 하나, 2005년도부터 시행된 실거래가 신고 이전인 바, 실거래사례 포착이 불가능하여 경매 낙찰가를 검토하여 감정평가액을 결정하였음 (2) 본건 토지는 택지개발 등에 의하여 조성된 토지가 아니므로 조성비용을 산정하는 것이 곤란하여 원가법(원가방식)을 적용 하지 않았으며, 해당 토지가 장래 산출할 것으로 기대되는 수익을 추정하여 이를 현재가치로 환원 또는 할인하는 과정에 어려움이 있는 바, 수익환원법(수익방식)에 의한 감정평가는 제외하였음

(1) 본건 토지 중 1-3번지는 2015.02.17자로 1-3, 1-35번지로, 1-4번지는 1-4, 1-36번지로 분할된 이후 2017.06.01일자로 1***-3번지와 합병되어 말소되었으나, 본건 전체적인 토지특성은 2002.12.24일 당시를 기준으로 감정평가 하였음 (2) 본건은 토지만의 감정평가 의뢰인 바, 지상 건물에 대한 검토는 생략하였음 (3) 본건은 소유자가 동일한 토지로 기존 감정평가사례에 의거 2필 일괄로 이용 중인 점을 감안하여 일단지로 감정평가 하였음

3. 쟁점부동산을 소급 감정한 ㈜○○감정평가법인과 ㈜□□감정평가법인은 국세청장으로부터 ‘시가불인정 부실감정기관’으로 지정된 사실이 없다.

4. 청구인의 양도소득세 당초 신고 및 경청청구 내역은 다음과 같다. (단위: 원) 구분 당초 신고① 경정청구② 차액(②-①) 양도가액 6,500,000,000 6,500,000,000 0 취득가액 1,612,240,700 2,358,576,900 746,336,200 기타 필요경비 119,863,960 110,913,607 △8,950,353 장기보유특별공제 1,430,368,600 1,209,152,848 △221,215,752 양도소득금액 3,337,526,740 2,821,356,645 △516,170,095 납부할 세액 1,304,610,696 1,098,142,658 △206,468,038 쟁점부동산의 취득 시 기준시가는 토지는 1,555,116,800원, 건물은 57,123,900원 합계 1,612,240,700원이었으며, 양도 시 기준시가는 토지는 2,460,651,900원, 건물은 66,227,910원 합계 2,526,879,810원이었다.

• 라. 판단 청구인은 취득당시의 시가를 제대로 알 수 없을 경우 감정을 통해서도 그 시가를 확인할 수 있다 할 것인데 이와 같은 시가 확인 방법은 과거의 시기를 기준으로 한 소급감정이라 하여 그것이 부당하다고 볼 여지는 없는 것이라고 주장하지만, 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따르면 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 양도물건에 대한 2이상의 감정 평가 기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에 한하여 그 감정가액의 평균액을 양도물건의 취득당시 시가로 인정하는 것으로 규정하고 있는 점, 청구인이 제시한 감정가액은 상속개시일로부터 약 14년 6개월이 경과한 시점 에서 소급하여 평가한 가액으로서 상속 개시일 현재 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격으로서의 시가에 해당한다고 보기 어려운 점을 종합하여 볼 때 청구인이 제시한 쟁점 소급감정가액은 상속개시 당시 시가로 인정하기는 어렵다고 보인다. 따라서, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.