잔금청산 여부가 불분명하므로 등기부등본 상 양도일 및 양도가액으로 고지한 당초 처분은 정당함

ㅇㅇ세무서장이 2017.6.20. 청구인에게 한 2016년 과세연도 양도소득세 94,157,248원의 부과처분은

1. 취․등록세 69,100원에 대해서는 필요경비 공제하여 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 - 답 ,㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매매를 원인으로 취득하였고, 2015.4.10. AA개발㈜와 280백만원에 양도하는 매매계약을 체결하였으나, 잔금청산이 되지 않은 상태에서 2016.7.19. 쟁점토지가 320백만원에 경락되자, 청구인은 양도가액 320백만원, 취득가액 65백만원, 납부할세액 47,480천원으로 하여 2016.9.30. 2016년 과세연도 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 2017.5.24.～2017.6.12. 기간 동안 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점토지의 취득가액을 45,500천원으로 경정하고, 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하였으며, 중과세율을 적용하여 2017.6.27. 2016년 과세연도 양도소득세 94,157,240원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.9.18. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점토지를 2015.12.31. 잔금일자로 하여 양도가액 280백만원에 AA개발(주)에 양도하였다.

○ 2013.10.30.(잔금일 2013.12.30.) 청구인은 Bㅇㅇ석과 쟁점토지를 280백만원에 양도하는 매매계약서를 작성하였고, 매매대금의 일부 125백만원을 수령하였다.

○ Bㅇㅇ가 이후 잔금지급을 하지 못하여, 청구인이 수차례 잔금지급촉구를 독촉하였고, Bㅇㅇ가 건축자금 융통 목적으로 근저당권을 설정해주면 잔금을 지급하겠다고 하여 2014.5.13. Bㅇㅇ를 채무자로 하고, 쟁점토지에 근저당권(채권최고액 390백만원)을 설정해주었다.

○ 그리고도 Bㅇㅇ는 잔금을 지급하지 아니하였고, 2014.10.24. Bㅇㅇ의 채권자들은 쟁점토지에 대하여 임의경매 신청을 하였다. 임의경매 개시 후 Bㅇㅇ는 매수인 지위를 AA개발㈜(이하 “AA개발”이라 한다)에게 승계하는 방안을 제안하였다.

○ 2015.4.10. AA개발이 매수인의 지위를 승계하면서, AA개발은 2015.7.30. 쟁점토지 상에 건물을 신축하여 분양대금으로 미지급된 매매대금 155백만원을 지급하기로 약정하였고, 청구인은 AA개발에게 소유권이전등기에 필요한 인감증명서를 교부하였다.

○ 그러나 AA개발은 2015.7.30. 이후 공사착공도 하지 않았고 미지급된 매매대금 155백만원을 지급하지 않았으며, 그 사이 2016.7.19. 쟁점토지가 임의경매에 의하여 320백만원의 낙찰가액으로 매각되었다.

○ 청구인은 2015.4.10. AA개발에게 부동산 매도용 인감증명서 등 쟁점토지의 소유권이전에 필요한 모든 서류를 교부하면서 쟁점토지의 양도절차를 완료 하였다. 2016.7.19. 임의경매로 인한 경락은 AA개발이 소유권이전등기 절차를 이행하지 아니하였기 때문이고, 청구인의 의사와 무관한 것이며, 쟁점토지의 양도시기 및 양도가액은 2015년 280백만원이다.

• 나. 설계비용 3백만원과 누락된 취․등록세 69,100원(이하 “쟁점 필요경비”라 한다)은 필요경비로 추가 공제해야 한다.

• 가. 쟁점토지는 임의경매에 의하여 양도된 것이다.

○ 자산의 취득․양도시기는 원칙적으로 잔금청산일이거나 잔금청산 전에 소유권이전등기를 하였다면 소유권이전등기접수일이다.

○ 청구인은 Bㅇㅇ, AA개발과의 계약서 및 확약서 등을 근거로 쟁점토지의 양도가액을 280백만원임을 주장하고 있으나, Bㅇㅇ와 AA개발과의 계약은 잔금청산이 이루어지지 않았다.

○ 담보권 실행을 위한 경매 절차를 통하여 쟁점토지가 매각된 경우, 경락인이 경락대금을 경매법원에 완납한 때에 소유자가 그 경락된 부동산의 대금을 정산받은 것으로써, 그 경락대금의 완납일이 세법상의 양도시기에 해당하므로, 쟁점토지의 양도시기는 2016.7.19.이다.

○ 쟁점토지가 Bㅇㅇ와 AA개발과의 계약에 의하여 양도된 것이 아니므로 쟁점토지의 양도가액은 280백만원이 아닌 경락가액 320백만원이다.

• 나. 설계비용 3백만원은 간이영수증으로 작성되어 실제 지출여부가 확인되지 않으므로 인정할 수 없고, 취․등록세는 직권 경정할 예정이다.

• 가. 쟁 점

1. 쟁점토지가 경락되기 이전에 사실상 양도되었다는 주장의 당부

2. 쟁점필요경비의 공제가능 여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】(2016.12.27. 법률 제14474호로 개정된 것) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. <개정 2010.12.27> 2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】(2017.09.19. 대통령령 제28293호로 개정된 것)

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. <개정 1998.4.1, 1998.12.31, 1999.12.31, 2001.12.31, 2005.2.19, 2008.2.29, 2010.2.18, 2010.12.30, 2014.2.21, 2015.2.3>

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 5) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 6) 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

① 영 제163조제3항제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 하천법·댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

• 다. 사실관계

1. 다툼이 없는 사실

• 가) 쟁점토지는 2016.7.19. 경락에 의하여 ***백만원에 양도되었다.
• 나) 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당한다. * 부당과소신고 가산세 40% 적용

2. 쟁점토지 양도관련 매매계약서 부동산매매계약서

소재지 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 - 지 목: 답 면 적: **㎡

매매대금: ￦,000,000원 계 약 금: \,000,000 중 도 금: \,000,000(년 월 일에 지불) 잔 금: \,000,000(2013.12.30.에 지불한다) 특약사항 위 소재지 토지를 근저당하여 매매총금액 2억8천만원 중 계약금 억*천만원 지불하고 매도인은 매수인에게 다가구주택 건축허가용 제반서류 갖추어주며 매수인은 진입로 도로사용승낙서, 인감첨부하여 다가구주택 건축허가 관계없이 계약날부터 60일내 잔금 1억6천만원 지불과 동시에 토지를 이전한다. 2013.10.30. 매도인: 청구인 (인) 매수인: Bㅇㅇ외1인 (인)

• 가) 청구인과 Bㅇㅇ의 매매계약서
• 나) AA개발과의 이행증서 부동산매매계약에 따른 특약사항 이행증서 부동산의 표시 소재지 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ***-* 상기 부동산에 대한 아래 당사자간의 부동산매매계약을 체결함에 있어 다음과 같은 특약사항을 사전에 쌍방혐의하여, 이를 준수하고 증하기 위하여 아래에 기명 날인한다.

1. 매도인은 소유권이전등기에 필요한 제반서류를 매수인 AA개발에게 제공하며, 소유권이전등기절차는 ㅇㅇ저축은행의 상기 토지에 대한 담보대출시 진행 완료토록 한다.

2. 매수인 AA개발은 나머지 잔여금에 대하여 공증 및 다세대주택 1세대에 해당 하는 분양계약서를 담보로 제공하기로 한다.

3. 위 1항의 진행 시, 전 매수인 Bㅇㅇ와 매도인간에 계약내용 및 조건은 현 매수인이 승계받은 것으로 하며, 추후 ㅇㅇ저축은행의 본 토지의 담보대출 진행 시 매매대금의 상승에 의한 각종 제세공과금 및 국세는 매수인이 부담하기로 한다. 2015.4.10. 매도인: 청구인 (인) 매수인: AA개발 (인)

• 다) 청구인은 매수자를 AA개발로 한 2015.4.10. 발행 부동산 매도용 인감증명서 사본을 제출하였다.

5. 쟁점토지 취득가액 관련

6. 처분청 조사내용 양도소득세 조사종결 보고서

○ 조사선정 사유

• 취득가액 과다 혐의 및 비사업용 토지 여부(재촌 여건)

○ 적출내용

• 취득가액 과다계상 혐의에 대해 실제 취득계약서 제출 요구하여 확인한바, 실제 취득가액은 **백만원이 아닌 45백만원으로 확인됨

• 당초 비사업용 토지 여부에 대해서는 장기보유특별공제가 인정되지 않음에도 불구하고 착오로 공제신청 하였고, 세율적용도 기본세율에 10%를 가산하여 적용하지 않았음이 확인되어 추징함

• 가산세는 부당과소 40% 적용함

• 상기와 같이 확인하고 본 조사 종결하고자 함 2017.6. 조사담당 7급 ㅇㅇㅇ 9급 ㅇㅇㅇ 9급 ㅇㅇㅇ

7. Bㅇㅇ와 AA개발에 대한 고소 등 사건내용

• 가) 청구인은 아래와 같이 Bㅇㅇ와 AA개발 대표 김도자를 사기 혐의로 고소․고발하였다.
• 나) 매매대금 지급청구 등 소제기 현황 관할법원 사건번호 사건명 원고 (채권자) 피고 (채무자) 결정일자 비고 ㅇㅇ동부지방법원 2016가단* 매매대금 청구인

1. AA개발

2. Bㅇㅇ 2016... 원고승 ㅇㅇ지방법원 평택지원 2016카단 가압류이의 (청구인) (Cㅇㅇ 1)) 2016.. 기각

• 다) 매매대금(서울동부지방법원2016가단*) 원고 청구인 청구취지 주위적 청구취지: 주문 제1항과 같다. 예비적 청구취지: 피고 Bㅇㅇ는 원고에게 ***,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율에 의한 금원을 지급 하라는 판결.

8. 쟁점토지에 대한 근저당권 설정 및 소유권변동 내역 순위번호 등기목적 접수 권리자 및 기타사항 비고 1 소유권 이전 1986.1.15. 4 임의경매개시결정 2014.4.15. 5 4번 임의경매 개시결정 등기말소 20104.5.14. 취하 6 임의경매개시결정 2014.10.24. 7 6번 임의경매 개시결정 등기말소 2015.5.18. 취하 8 임의경매개시결정 2015.12.24. 9 소유권 이전 2016.7.19. 경락 10 8번 임의경매개시결정 등기말소 2016.7.19.

• 가) 갑구 순위번호 등기목적 접수 권리자 및 기타사항 6 근저당권설정 2013.11.18. 6-1 6번 근저당권이전 2014.4.3. 9 6번 근저당권설정 등기말소 2014.5.13. 해지 11 근저당권설정 2014.5.13. 12 11번 저당권설정 등기말소 2016.7.19.
• 나) 을구

9. 청구인이 주장하는 필요경비

• 가) 설계비는 용역의 발주자, 설계용역에 대한 날짜, 대금지급 여부, 용도 등이 확인되지 않는다.
• 나) 취․등록세 69,100원에 대해서 처분청은 직권 경정하겠다는 의견이다.
• 라. 판단

1. 쟁점①에 대하여 본다. 소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조를 보면, 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일로 보도록 규정하고 있다. 2013.10.30. 청구인은 Bㅇㅇ와 쟁점토지를 만원에 양도하는 매매계약서를 작성하였고, Bㅇㅇ가 잔금지급을 하지 못하여, 2015.4.10. Bㅇㅇ와의 매매계약을 AA개발이 승계하는 이행증서를 체결하였으며, 잔금지급일자를 2015.12.31. 하면서 2015.4.10. 소유권 이전등기용 인감증명서를 교부하였으므로 양도가액은 백만원, 양도시기는 2015.12.31.을 주장하고 있다. 살피건대, 쟁점토지가 2016.7.19. 경락되기 이전에 AA개발과의 매매계약(이행증서)에서도 잔금 ***백만원이 지급되지 않았고, AA개발을 상대로 한 매매대금 지급청구 소송이 2016.9.29. 판결된바, 경락일 전에 AA개발과의 매매대금이 청산된 것으로 볼 수 없는 점, 공부상 쟁점토지의 소유권 변동내역을 보면 AA개발과의 계약에 의하여 소유권이 이전된 것이 아니라 2016.7.19. 임의경매로 이전된 것으로 나타나는 점 등을 고려 시, 청구주장을 받아들이기는 어렵다.

2. 쟁점②에 대하여 본다. 살피건대, 청구인이 주장하는 필요경비 중 쟁점토지 관련 취‧등록세는 필요경비로 공제가능하나, 설계비는 설계용역의 발주자, 설계용역의 용도, 용역일자, 대금지급 여부 등을 확인할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙 제시가 없어 실제 지출여부 등을 알 수 없는바, 설계비는 쟁점토지의 필요경비로 인정하기 어려워 보인다. 따라서 처분청이 경락일을 양도시기로, 경락대금을 양도가액으로 하여 양도소득세를 고지한 처분은 정당하다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) AA개발의 채권자