일괄취득한 부동산의 일부를 양도한 경우 취득가액을 기준시가로 안분하여 양도소득세를 계산한 것은 정당함
일괄취득한 부동산의 일부를 양도한 경우 취득가액을 기준시가로 안분하여 양도소득세를 계산한 것은 정당함
이 건 심사청구는 기각합니다
국세기본법 제14조 제2항 에 의하면 세법은 행위 또는 거래의 형식에 관계없이 실질에 따라 적용하여야 한다. 쟁점토지는 양면이 도로에 접하여 전체토지 중 쟁점토지를 제외한 나머지토지(이하 “나머지토지”라 한다)보다 높은 가치를 가지고 있다. 전체토지 취득시부터 건물을 신축하려는 목적을 가지고 건물신축허가를 얻었으므로, 전체토지의 개별 지목과 상관 없이 전체토지는 실질적으로 모두 대지로서의 성격을 가져서 쟁점토지의 취득가액 산정 시 면적비율로 안분하는 것이 합리적이다. 처분청의 주장대로 쟁점토지의 취득가액을 기준시가에 비례하여 안분하는 경우 전체토지의 취득가액 15억 3천만 원 중 쟁점토지에 565,931,000원, 나머지 토지에 784,069,000원이 안분되어, 취득 목적이 동일하였던 토지에 서로 다른 취득가액을 적용하게 됨으로써 세법 해석 시 과세 형평에 맞도록 하는 국세기본법 제18조 에 어긋난다.
소득세법 제100조, 소득세법 시행령 제166조, 부가가치세법 시행령 제64조 에 의하면, 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우 가액 구분이 불분명하면 기준시가에 의하여 안분하도록 정하고 있다. 또한 전소유자는 양도소득세 신고를 하면서 비사업용토지의 양도가액을 구분계산할 때 기준시가로 안분하여 계산하였다. 따라서 쟁점토지의 취득가액을 기준시가 비율로 안분한 쟁점처분은 적법하다.
① 세법을 해석·적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다. 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. <신설 2015.12.15>
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.12.15> 3) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. <개정 2005.2.19, 2007.2.28, 2013.6.28, 2016.2.17, 2016.3.31> 4) 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】 법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. <개정 2015.2.3, 2016.8.31>
소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
1. 청구인은 2016. 4. 15. A과 체결한 매매계약의 내용은 아래와 같다.
2. 전체토지에 관하여 2016. 8. 11. 청구인 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다. 지상건물은 1987년경 건축된 A 소유의 연와조 슬라브지붕 1층 근린생활시설(1층 97.38㎡, 지하1층 97.38㎡) 건물로서, 2016. 8. 16. 위 건물이 철거되었다.
3. 청구인이 2016. 8. 16. H 외 1인과 체결한 매매계약 내용은 아래와 같다.
4. 쟁점토지에 관하여 2016. 10. 12. H 외 1인 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다.
5. 청구인이 쟁점토지의 취득가액을 면적으로 안분하여 산정한 필지별 매입가액 내역은 아래 표와 같고, 청구인은 취득세, 쟁점토지의 지목을 변경하는데 소요된 농지전용부담금 1) 등의 경비를 안분하여 매입가액에 더한 833,831,206원을 쟁점토지의 취득가액으로 신고하였다.
6. 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 면적으로 안분하여 597,799,408원으로 산정한 내역은 아래 표와 같다.
7. 전체토지의 개별공시지가는 아래 표와 같다. (단위: 원/㎡) 분할 전 2016.9. 분할 후 2017.7.18. 합병 2017.8.17. 지목변경
토지 2015 2016 2017 E 대지 (195㎡) I (192㎡) I (304㎡) 1,610,000 1,650,000 1,458,000 I3 (3㎡) ㅡ ㅡ 265,600 F 잡종지 (99㎡) F (78㎡) 대지
○ 968,600 989,200 1,487,000 I4 (4㎡) I에 합병됨 ㅡ ㅡ 1,458,000 I5 (17㎡)
○ ㅡ ㅡ 265,600 G 도로 (32㎡) G (32㎡)
○ (32㎡중 19㎡) 253,700 260,300 265,600 J 전 (335㎡) J (227㎡) 대지
○ 811,200 832,300 1,487,000 I6 (108㎡) I에 합병됨 ㅡ ㅡ 1,458,000
8. 청구인에게 전체토지를 매도한 A은 양도소득세를 신고하면서 전체토지 중 사업용토지와 비사업용토지의 양도가액을 기준시가 비율로 안분하여 양도소득세액을 산출하였다.
9. 청구인은 2016. 8.경 B시장에게 전체토지 중 C동 I, F, J 지상에 3층 건물신축허가를 신청하여 2016. 9.경 허가를 받은 후, 2017년경 부속토지를 I, I4, I6으로 변경하여 허가를 받았다. 청구인은 B시 C동 E지상에 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 3층 단독주택, 제1종근린생활시설(1층 110,77㎡, 2층 144.92㎡, 3층 108.39㎡)을 신축하고 2017. 7. 25. 소유권보존등기를 마쳤다.
10. 청구인은 2016. 6.경 B시장에게 전체토지 중 C동 I, F, J 지상에 3층 건물신축허가를 신청하여 2016. 7.경 허가를 받은 이후, 부속토지를 F, J으로 변경신청하여 허가를 받았고, 2017. 2. 건축주 명의를 H 외 1인으로 변경신청하여 허가를 받았다. H 외 1인은 B시 C동 F, J 지상에 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택(1층 115㎡, 2층 114.16㎡, 3층 114.16㎡)을 신축하고 2017. 9. 18. 소유권보존등기를 마쳤다.
11. B시 C동 I(나머지토지) 및 B시 C동 F, J(쟁점토지)의 지적도는 아래 그림과 같다.
12. 다음 그림에서 전면에 보이는 건물이 쟁점토지 지상의 H 소유 건물이고, 왼쪽의 나무에 가려진 건물이 나머지토지 지상의 청구인 소유 건물이다.
- 라. 판단 소득세법 제100조 제2항 은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산하도록 규정하고, 소득세법 시행령 제116조 제6항 은 소득세법 제100조 제2항 을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산하도록 규정하고, 부가가치세법 시행령 제64조 제1호 는 토지와 건물 등에 대한 기준시가가 모두 있는 경우 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하도록 정하고 있다. 따라서 수개의 부동산을 일괄 거래한 경우에 그 전체의 실지거래가액은 확인되지만 각각의 실지거래가액에 대한 구분이 불가능한 때에는 양도자산별 기준시가에 비례하여 안분계산하는 방법으로 각각의 실지거래가액을 계산하여야 할 것이다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96누2309 판결 등 참조). 이 사건에서 보건대, 청구인이 A로부터 전체토지 및 지상건물을 매수할 당시 매매계약서에 전체토지 및 지상건물에 대한 각각의 매매대금을 기재하지 않고, 전체부동산에 대하여 매매대금을 15억 3천만 원으로 기재하였으므로, 가액 구분이 불분명한 경우에 해당한다. 따라서 처분청이 전체부동산의 매매대금 15억 3천만 원을 각 부동산별 기준시가 비율로 안분계산하여 쟁점토지의 취득가액을 결정한 쟁점처분은 적법하다. 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 면적 비율로 안분하여 계산하여야 한다고 주장하나, 위 주장이 받아들여지기 위해서는 청구인이 A로부터 전체토지 및 지상건물을 매수할 당시에 단위면적당 가격을 전체면적에 곱하여 매매가액을 산정하였다는 등 각 부동산별 가액구분이 분명하다는 사실이 증명되어야 할 것이나, 이를 인정할 수 있는 아무런 증거가 없다. 그렇다면 각 부동산별 가액구분이 불분명한 때에 해당하여 소득세법 제100조 제2항, 소득세법 시행령 제116조 제6항, 부가가치세법 시행령 제64조 제1호 를 적용하여야 하는바, 위 조항에는 면적을 기준으로 취득가액을 안분할 수 있도록 정하는 규정이 전혀 존재하지 않는다. 나아가 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 면적비율로 안분하면서, C동 E지상에 있었던 건물의 취득가액을 0원으로 계산하였으나, 청구인이 전체토지를 양수할 때 작성한 매매계약서에는 매매목적물에 건물이 포함되어 있고 건물의 가치를 0으로 한다는 명시적인 기재가 없으므로, 전체 매매대금 속에 건물의 가액이 포함되어 있는 것으로 보아야 한다. 그렇다면 취득가액을 안분계산할 때 건물의 가치도 고려해야 할 것인데, 청구인의 주장대로 취득가액을 면적비율로 안분하는 경우 토지의 면적에 더하여 건물의 면적까지 고려하여 전체부동산의 취득가액을 합리적으로 안분할 수 있는 방법을 찾기가 어렵다. 따라서 청구인의 주장대로 면적비율로 전체토지 및 지상건물의 취득가액을 안분하는 것은 합리적인 방법이라고 보기 어렵다. 따라서 청구인의 위 주장은 받아들일 수 없다. 참고로 청구인이 제시한 선결정례는 증거자료에 의하여 일괄매매한 여러 토지 중 개별 토지의 가액구분이 분명한 것으로 인정된 사례로서 이 사건에 적용할만한 것이 아니다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한
결정 내용은 붙임과 같습니다.