상속재산 양도 시 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다

• 가. 청구인은 2014. 9. 30.쟁점토지 및 지상 단독주택 50.96㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다, 쟁점토지 및 쟁점주택을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)과 A 아파트라 한다)를 상속받았다.
• 나. 청구인은 2016. 1. 29. 쟁점부동산을 매매대금 157,300,000원에 양도하고, 양도소득세를 신고하지 않았다.
• 다. 처분청은 2017. 6. 1.경 청구인에게 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가 51,100,000원으로 하여 양도소득세를 과세한다는 내용의 과세예고통지를 한 후, 2017. 7. 7. 청구인에게 양도소득세 27,899,427원(무신고가산세 4,173,125원, 납부불성실가산세 2,860,677원 포함)을 결정·고지(이하 “쟁점처분”이라 한다)하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2017. 8. 11. 이 건 심사청구를 제기하였다.

대법원 판례에 의하면 상속재산 양도 시 공신력 있는 감정기관의 소급감정가액은 취득가액으로 인정될 수 있다. 상속일을 기준시점으로 하여 2017. 6. 23.에 소급하여 이루어진 쟁점부동산에 관한 2개의 감정가액은 106,640,360원, 103,945,400원인바 위 금액의 평균값을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세를 계산하여야 한다.

소득세법 시행령 제163조 및 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에 의하면 상속재산을 양도하는 경우 취득가액으로 할 수 있는 감정가액은 상속일 전후 6개월 이내에 실시된 것이어야 하는데 청구인이 주장하는 감정가액은 상속일로부터 2년 이상 경과하여 산정된 것이어서 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 상속재산 양도 시 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

1. 구 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 (2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. (생략)
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2. 구 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 (2016. 2. 17. 법률 제26982호로 개정되기 전의 것)

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (생략)

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

3. 구 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】 (2016. 2. 17. 법률 제26982호로 개정되기 전의 것)

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 구 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 (2016. 12. 20. 법률 제14388호로 개정되기 전의 것)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

5. 구 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 (2016. 12. 20. 법률 제14388호로 개정되기 전의 것)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). (생략)

6. 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 (2016. 2. 5. 대통령령 제26960호로 개정되기 전의 것)

① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (생략)

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. (생략)

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

7. 구 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】

① 영 제49조제1항제2호 각 목외의 부분 본문에서 "기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다.

• 다. 사실관계

1. 2014. 9. 30. 상속일 당시 쟁점부동산의 기준시가는 51,100,000원으로서 쟁점토지가 48,926,237원, 쟁점주택이 2,173,763원이다.

2. 쟁점주택은 1974. 9. 2. 사용승인을 받은 목조시멘와즙 기와지붕 단층주택 50.96㎡이다. 쟁점부동산의 매수인 B은 2016. 1. 29. 쟁점부동산을 인도받은 후 20016. 2. 11. 쟁점주택을 철거하고 2016. 8. 4.경 쟁점토지 지상에 철근콘크리트구조 슬라브지붕 1층 75.6㎡, 2층 79.7㎡, 3층 78.71㎡, 옥탑1층 9.79㎡ 단독주택을 건축하였다. 기준시점

2014. 9. 30. 조사기간

2017. 6. 20. ~ 2017. 6. 22. 토지의 평가방법 쟁점토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 토지평가의 주된 방법인 ‘공시지가기준법’으로 평가하되, 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법인 ‘거래사례비교법’에 의하여 산출된 시산가액과 비교하여 그 합리성을 검토함. 건물의 평가방법 본건의 건물은 대상물건의 특성 등으로 인하여 거래사례 포착이 어렵고, 수익환원법의 적용이 어려운바, 주된 평가방법인 ‘원가법’ 외에 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하여, 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법인 ‘원가법’으로 평가하되, 구조, 규모 및 용도 등을 종합참작하여 관찰감가 하였음. 토지평가액 98,849,400원 (= 741,000원/㎡ × 133.4㎡) 건물평가액 5,096,000원 (= 100,000원/㎡ × 50.96㎡) 감정평가액 103,945,400원 (= 토지 98,849,400원 + 건물 5,096,000원)

3. 주식회사 감정평가법인 C 소속 감정평가사 D이 2017. 6. 23. 작성한 감정평가서에 의하면 2014. 9. 30. 기준 쟁점부동산의 감정가액은 103,945,400원이고, 구체적인 감정평가 내용은 아래와 같다.

4. 주식회사 E 소속 감정평가사 F가 2017. 6. 23. 작성한 감정평가서에 의하면 2014. 9. 30. 기준으로 쟁점부동산의 감정가액은 106,640,360원이고, 구체적인 감정평가 내용은 아래와 같다. 기준시점

2014. 9. 30. 조사기간

2017. 6. 22. 토지의 평가방법 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제1항 및 감정평가에 관한 규칙 제14조제1항 등에 의거 공시지가기준법으로 평가하고, 감정평가에 관한 규칙 제12조제1항 및 제2항에 따라 거래사례비교법에 의한 시산가액으로 그 합리성을 비교·검토하였음. 건물의 평가방법 본건 건물은 감정평가에 관한 규칙 제15조에 의거, 구조, 사용자재, 시공상태, 마감재의 상태, 부대설비, 용도, 현상 및 관리상태 등을 종합참작하여 원가법으로 평가하였으며, 감정평가에 관한 규칙 제12조제2항 단서에 따라 대상물건의 특성 등으로 인해 원가법 외의 다른 평가방법을 적용하는 것이 곤란하여 동 규칙 제12조 제2항 단서규정에 의거 주된 방법에 의한 시산가액으로 감정평가액을 결정하였음 토지평가액 100,983,800원 (= 757,000원/㎡ × 133.4㎡) 건물평가액 5,656,560원 (= 111,000원/㎡ × 50.96㎡) 감정평가액 106,640,360원 (= 토지 100,983,800원 + 건물 5,656,560원)

5. 위 2개 감정가액의 평균금액은 105,292,880원이다.

6. 청구인은 상속세 신고기한 내에 상속세 신고를 하지 않다가, 2017. 8. 1. 쟁점부동산의 상속재산가액을 283,292,880원(= 쟁점부동산 105,292,880원 + A 아파트 178,000,000원), 상속공제액을 5억 원, 납부할 세액을 0원으로 하여 기한 후 상속세 신고를 하였다.

• 라. 판단

1. 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 구 소득세법 시행령 제163조 제9항 본문에 의하면, 상속받은 자산에 대하여 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 ‘상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액’을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다. 구 상속세 및 증여세법 제60조 제1항, 제2항에 의하면, 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르되, 그 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용・공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있다. 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 은 법 제60조 제2항에서 수용・공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전 6월부터 상속세과세표준신고 또는 증여세 과세표준신고의 기간 중 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다고 규정하면서, 제1호 본문에서 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을, 제2호에서 당해 재산에 대하여 2 이상 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부 외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을, 제3호에서 당해 재산에 대하여 수용 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 또는 공매가액을 들고 있는바, 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 의 문언상 시가가 수용・공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에 한정되는 것은 아니라고 할 것이므로 위 규정의 위임에 의한 시행령 제49조 제1항 각 호는 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하며, 한편 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2000두5098 판결 등 참조). 이 경우 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결 등 참조).

2. 이 사건에서 청구인이 제출한 2개의 소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지에 관하여 보건대, ① 위 소급감정은 상속개시일로부터 약 2년 8개월이 경과한 2017. 6. 23.경 이루어진 것으로서 당시에는 쟁점주택이 이미 철거된 상태여서 쟁점주택에 대한 정확한 감정이 어려웠을 것으로 보이는 점, ② 위 소급감정에 의한 쟁점토지의 감정가액이 기준시가의 2배를 초과하여 감정가액의 신빙성에 대한 의문의 여지가 있는 점, ③ 위 소급감정은 청구인이 양도소득세 취득가액을 산정하려는 목적으로 개인적으로 의뢰하여 이루어진 것이어서 객관성과 신뢰성이 떨어지는 점 등을 종합하여 보면, 청구인이 제출한 2개의 소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가로 산정하여 한 쟁점처분은 적법하다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.