상속 또는 증여받은 토지 양도시 그 취득가액을 소급 감정가액으로 경정가능한지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다

• 가. 청구인과 A(청구인의 배우자)은 2002.11.8. 쟁점토지를 2011년부터 2016년까지 천안시에 순차로 양도(수용)하고, 상속 또는 증여 당시 개별공시지가 등을 적용하여 평가한 시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다.

1. 청구인의 쟁점토지 취득․양도 내역 (단위: 천원) 소재지 지목 지적 (㎡) 양도일자 (양도원인) 취득일자 (취득원인) 신고일자 과세표준 신고납부 세 액 합 계 2002.11.8 (상속) 5,305,254 1,658,653 전 2,269 2011.3.23 (수용) 2011.5.31 588,216 152,780 전 4,143 2012.5.4 (수용) 2012.7.31 1,081,341 309,607 전 3,489 2013.3.19 (수용) 2013.5.31 1,370,472 412,476 전 1,989 2013.3.19 (수용) 대 16,357 2014.5.8 (수용) 2014.7.28 1,414,545 518,127 대 7,888 2014.5.8 (수용) 전 2,498 2014.5.8 (수용) 전 5,086 2016.5.13 (수용) 2016.7.25 850,680 265,663

2. A의 쟁점토지 취득․양도 내역 (단위: 천원) 소재지 지목 지적 (㎡) 양도일자 (양도원인) 취득일자 (취득원인) 신고일자 과세표준 신고납부 세 액 합 계 2005.1.21 (증여) * 청구인으로부터 수증 749,850 159,968 전 317 2011.4.4 (수용) 2011.5.31 133,304 29,749 전 470 2012.4.30 (수용) 2012.7.31 228,792 57,410 전 101 2013.3.19 (수용) 2013.5.31 167,014 34,843 전 520 2013.3.19 (수용) 대 207 2014.4.29 (수용) 2014.6.30 131,959 25,028 대 279 2014.4.29 (수용) 전 327 2014.4.29 (수용) 전 525 2016.4.28 (수용) 2016.7.6 88,781 12,938

• 나. 이후 청구인 및 A은 2017.

5.

31. “쟁점토지”의 취득가액을 아래의 감정평가 가액으로 경정해 달라며 처분청에 경정청구를 하였으며, (단위: 원) 유형 기준(평가시점) 작성시점 부동산 소재지 감정평가 및 가격 A평가사 B평가사 평균가액 토지 2002.11.8. 2017.5.22. 29,000 29,000 29,000 토지 78,000 79,000 78,500 토지 2005.1.24. 265,000 266,000 265,500 토지 198,000 200,000 199,000

• 다. 처분청은 2017.

7.

20. 청구인 및 A의 경정청구에 대하여, 감정평가시점과 감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 6개월(증여의 경우 3개월) 이후인 소급감정으로서 취득가액으로 인정할 수 없다며 경정청구를 거부하자, 청구인 및 A은 이에 불복하여 2017.

7.

31. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 자산 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 소득세법 시행령 제163조 제9항 의 규정에 의하여 증여일 현재 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시 실지거래가액으로 보는 것이다.
• 나. 상증세법 제60조 제2항은, “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.”고 규정하고 있으며,
• 다. 상증세법 시행령제49조 제1항에서는 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것으로서 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 당해 재산에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 등을 시가로 규정하고 있다.
• 라. 상증세법에 따르면 시가로 인정되기 위해서는 평가기간 이내의 기간 중에 매매, 감정, 수용 등이 있어야 하나, 다수의 법원 판례에 따르면 정상적인 거래를 통한 교환가격이 없는 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판시하였다(대법원2002두10377, 2004.3.12., 대법원2012두21109, 2013.2.14. 등 다수).

• 가. 법적 안정성을 해치고 조세행정의 집행상 초래 우려 청구인 및 A이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 및 농어촌특별세를 신고․납부한 후 1년 내지 5년여가 경과한 시점에 이르러 2005.

1.

21. 증여로 취득한 쟁점토지 취득가액을 2017.

5.

22. 소급 감정한 가액으로 인정해 달라고 하는 경정청구 내용은 법적 안정성을 해치고 조세행정 집행상 혼란을 초래할 우려가 있으므로 이를 인정하기 어렵다.

• 나. 증여세 부과제척기간 도과 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 경우 청구인이 이전에 신고한 증여 재산 가액도 경정되어야 하나 국세부과 제척기간(10년)이 경과하여 증여세를 추가과세 하지 못하는 등의 사유로 경정청구 내용을 받아들이기 어렵다.
• 다. 다른 납세자와의 형평성 결여 소급감정의 경우 과세관청의 견해는 일관되게 이를 인정할 수 없다는 것으로 경정청구시 이를 수용한 사례가 없어 다른 납세자와의 형평에도 맞지 않아 이를 수용하기 어렵다.
• 라. 감정평가의 내용 신뢰 문제(표준지 선정 오류) 감정평가서의 내용을 살펴보면, 2곳의 감정평가법인 모두 비교표준지 및 감정 사례 선정이 동일한 것으로 되어 있고, 평가방법은 비교표준지의 공시지가에 시점수정․지역요인․개별요인․그 밖의 요인에 대한 지수를 구한 다음 지수를 곱하여 ㎡당 시산(평가)가액을 산출하는 방식을 취하고 있으며, 이 중 ‘그 밖의 요인’에 대한 보정치 산출시, 이미 평가 선례가 있는 사례가액과 비교표준지를 선정 및 비교하여 산출하고 있는데, 세부적인 평가절차를 보면, 용도지역․지리적 위치․이용상황 등이 유사하여 비교성이 있는 감정사례를 비교표준지와 비교하여 가액을 산정하여야 하나, 비교가능성이 낮은 임야(실제 대지) 와 농지(답)를 감정사례 가액으로 선택한 후 비교표준지와 비교하여 가액을 산정하는 등 감정평가서의 내용을 신뢰할 수 없어 청구내용을 받아들이기 어렵다. < 감정평가 선례가 있는 사례가액과 비교표준지의 선정내역 > (단위: 원) 비교표준지 감정사례 소재지 지목 공시시가 기준시점 소재지 지목 사례단가 기준시점 임야 5,200 2002.11.8. 임 106,000 2001.03.27. 답 36,000 전 150,000 2002.03.12. 대 175,000 2005.1.24. 전 110,000 2004.02.10 답 160,000 대 240,000 2004.07.28. ※ 특이사항(비교내용)

• 비교표준지 00 361-3번지는 면적이 3,967㎡인 자연상태의 임야이나, 감정사례로 채택된 00 269-22번지는 이용현황이 농지인 전(田)이 아니고 공원의 주차장으로 이용되는 토지로 이용현황이 전혀 달라 비교 대상으로 부적절함

• 비교표준지 00 367-6번지는 사실상의 농지(畓)이고 감정사례인 00 41-20 토지는 지목상 임야이나, 실제로는 1993.08.20. 건축허가를 얻어 2001.04.19. 건축착공된 후 2002.02.26. 사용승인된 사실상의 대지로서 감정사례와 비교대상으로 하는 것인 이용현황과 전혀 맞지 아니함

• 가. 쟁점 상속 또는 증여받은 토지 양도시 그 취득가액을 소급 감정가액으로 경정가능한지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 (2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2014.1.1> 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 (2016.12.5. 대통령령 제27653호로 개정되기 전의 것)

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

⑩ 법 제97조제1항제1호가목 본문은 다음 각 호에 따라 적용한다.

1. 상속세 및 증여세법 제3조제1항 단서, 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조, 제41조의3부터 제41조의5까지, 제42조 및 제45조의3에 따라 상속세나 증여세를 과세받은 경우에는 해당 상속재산가액이나 증여재산가액(같은 법 제45조의3에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 증여의제이익을 말한다) 또는 그 증・감액을 취득가액에 더하거나 뺀다.

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. <개정 2010.2.18> 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 (2016.12.20. 법률 제14388호로 개정되기 전의 것)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. (이하생략) 4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 (2016.12.20. 법률 제14388호로 개정되기 전의 것)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. (이하생략) 5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】(2017.02.07. 대통령령 제27835호로 일부 개정되기 전의 것)

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, (이하 생략)

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
• 다. 사실관계

1. 청구인은 상속으로 취득한 쟁점토지의 상속재산가액에 대하여, 그리고 A은 청구인으로부터 증여받은 쟁점토지의 증여재산가액에 대하여 모두 개별공시지가를 시가로 하여 신고하였으며, 처분청은 신고내용대로 결정하였음이 확인된다.

2. 또한 청구인 및 A은 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 그 취득가액을 상속 또는 증여 당시 상속재산가액 또는 증여재산가액으로 결정된 개별공시지가를 취득가액으로 신고하였음이 확인된다.

3. 청구인 및 A은 위 양도소득세 신고에 대하여 아래와 같이 경정청구서를 제출하였다.

• 가) 청구인의 경정청구 내용 (단위: 천원) 구분 법정신고일 최초신고일 환급받을 세액 사 유 합계 209,705,783 1 2012.05.31. 2011.05.31. 17,514,843 취득가액 변경 (소급감정가액 적용) 2 2013.05.31. 2012.07.31. 45,235,196 3 2014.05.31. 2013.05.31. 71,837,044 4 2015.05.31. 2014.07.31. 44,161,468 5 2017.05.31. 2016.07.031. 27,819,730 6 2012.05.31. 2011.05.31. 875,742 7 2013.05.31. 2012.07.31. 2,261,760
• 나) A의 경정청구 내용 (단위: 천원) 구분 법정신고일 최초신고일 환급받을 세액 사 유 합계 88,622 1 2012.05.31. 2011.05.31. 6,796 취득가액 변경 (소급감정가액 적용) 2 2013.05.31. 2012.07.31. 13,478 3 2014.05.31. 2013.05.31. 17,814 4 2015.05.31. 2014.06.30. 31,215 5 2017.05.31. 2016.07.07. 15,806 6 2012.05.31. 2011.05.31. 340 7 2013.05.31. 2012.07.31. 674 8 2014.05.31. 2013.05.31. 891 9 2015.05.31. 2014.06.30. 1,102 10 2017.05.31. 2016.07.07. 506

4. 청구인 및 A의 경정청구에 대한 처분청의 처리결과 통지내용은 아래와 같다. “상증세법시행령 제49조(평가의 원칙)에 따라 평가기준일 전후 6개월(증여 3개월) 이후에 작성된 소급 감정가액은 취득가액으로 인정할 수 없어 본 경정청구 기각(거부)함”

5. 청구인 및 A이 제출한 쟁점토지 감정평가서 내역은 아래와 같다. 구분 기준시점 조사기간 작성일 A감정평가사 2002.11.08. 및 2005.01.24. 2017.05.12.∼ 2017.05.15. 2017.05.22. B감정평가사 2002.11.08. 및 2005.01.24. 2017.05.12.∼ 2017.05.16. 2017.05.22.

• 라. 판단 앞서 본 관련 법령 및 사실관계를 종합하여 살피건대, 양도자산이 상속 또는 증여받은 자산 이외의 일반 자산인 경우에 그 취득가액을 적용함에 있어서 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없을 때에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하여 취득가액을 산정할 수 있는데 반해, 상속 또는 증여받은 자산인 경우에는 취득에 소요된 실지거래가액이 존재하지 아니하므로 취득에 소요된 실지거래가액에 관하여 별도의 규정을 둘 필요가 있고, 그에 따라 구 소득세법 시행령 제163조 제9항 본문에서 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 상속개시일 또는 증여일 현재 상증세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득에 소요된 실지거래가액으로 본다고 정하고 있다(대법원2012두5770, 2012.9.27. 같은 뜻). 한편, 감정평가기관의 감정가액이 시가로 인정되기 위해서는 그 가액이 상속개시일 전후 6개월(증여의 경우 3개월) 이내의 기간에 평가된 가액이어야 할 것인데(조심2015서5591, 2016.01.22., 조심2015서921, 2015.4.1. 같은 뜻), 청구인 및 A이 이 건 청구에서 쟁점토지의 취득가액으로 인정해 달라며 제출한 감정가액은 조사기간이 2017.5.12.부터 2017.5.15. 또는 2017.5.12.부터 2017.5.16.이며, 평가기준시점은 상속개시일인 2002.11.8. 또는 증여 당시인 2005.1.경으로, 그 작성일이 각각 14년 또는 12년이 경과하여 작성된 것이어서 이를 취득가액으로 인정할 법령상 근거가 없고 또한 소급 감정가액이 당시의 적정시가를 반영하고 있다고 보기도 어렵다(조심2017서1091, 2017.5.2., 심사양도2016-0127, 2016.12.29. 등 참조). 그렇다면 처분청이 쟁점토지의 취득가액에 대하여 상속 또는 증여 당시 상속재산가액 또는 증여재산가액으로 신고한 청구인 및 A의 당초 양도소득세 신고내용이 정당하고, 소급 감정가액은 취득가액으로 인정할 수 없다며 청구인 및 A의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.