4. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점농어촌주택의 대지면적이조세특례제한법상 기준면적인 660㎡ 이내인지 여부
- 나. 관련 법령 1) 조세특례제한법 제99조의4【농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】
① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2017년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택 등 취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택 등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택 등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법제89조 제1항 제3호를 적용한다.
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)
- 가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 지방자치법 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍·면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것 (중략)
- 나. 대지면적이 660제곱미터 이내일 것
- 다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(소득세법 제99조 에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것
⑦ 농어촌주택 등의 면적 및 취득가액의 산정방법, 농어촌주택 등의 보유기간 계산, 농어촌주택 등의 판정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 조세특례제한법 시행령 제99조의4 【농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】
⑪ 법 제99조의4 제1항 제1호 나목·다목 및 같은 항 제2호 다목·라목에 따라 농어촌주택 등의 면적 및 가액을 산정함에 있어서 일반주택의 양도일까지 농어촌주택 등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에는 당해 증가된 건물·토지의 면적 및 가액을 포함하여 계산한다.
⑫ 농어촌주택 등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에 있어서 법 제99조의4 제1항 및 같은 조 제4항에 따른 농어촌주택 등의 보유기간은 당초 농어촌주택 등의 취득일부터 기산하여 계산한다.
⑬ 농어촌주택 등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에 있어서 법 제99조의4 제1항 각 호 외의 부분에 따른 농어촌주택 등 취득기간 이내의 취득 또는 같은 항 제1호 가목 및 제2호 가목·나목에 따른 지역에 해당하는 여부의 판정은 당초 농어촌주택 등의 취득일을 기준으로 한다. 3) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
- 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 4) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (중략)
⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다. 1.국토의 계획 및 이용에 관한 법률제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 5배
2. 그 밖의 토지: 10배 5) 건축법 제2조 【정의】
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "대지(垈地)"란공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.
6. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률
① 국토교통부장관은 모든 토지에 대하여 필지별로 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등을 조사·측량하여 지적공부에 등록하여야 한다.
① 지목은 전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대(垈)·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·제방(堤防)·하천·구거(溝渠)·유지(溜池)·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지로 구분하여 정한다.
1. 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 수록되어 있는 2016년 과세연도 양도소득세 예정신고서, 쟁점일반주택 관련 2016.3.26.자 매매계약서 및 부동산등기부등본 각 1매에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.
- 가) 청구인은 2016.3.26. 오AA에게 쟁점일반주택을 3억 2,200만원에 양도하기로 한 사실
- 나) 오AA은 2016.6.3. 쟁점일반주택에 관하여 2016.3.26.자 매매를 원인으로 거래가액을 3억 2,200만원으로 하여 소유권이전등기를 경료하여 취득한 사실
- 다) 청구인은 2016.8.31. 쟁점일반주택의 양도가액 3억 2,200만원, 취득가액115,198,275원, 양도차익 204,311,725원, 장기보유특별공제 61,293,517원, 양도소득금액 143,018,208원으로 하여 2016년 과세연도 양도소득세 34,281,372원을 예정신고한 사실
2. 처분청이 제출한 경정청구 처리결과 통지 1매에 따르면, 처분청은 2017.2.9. 쟁점농어촌주택의 대지면적이 조세특례제한법 제99조의4 에 따른 기준면적을 초과하므로 농어촌주택 과세특례규정을 적용받을 수 없는 것으로 판단된다는 이유로 청구인의 경정청구를 거부한 사실이 확인된다.
3. 처분청이 제출한 쟁점토지 및 쟁점농어촌주택 등기부등본 각 1매에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다.
- 가) 쟁점토지의 지목은 대, 면적은 917㎡인 사실
- 나) 청구인은 2010.5.3. 쟁점토지 및 같은 리 246-3(전, 1,696㎡), 쟁점농어촌주택에 관하여 2010.3.25.자 매매를 원인으로 소유권이전등기를 경료하여 취득한 사실
- 다) 쟁점토지 지상에는 쟁점농어촌주택(목조 스레이트지붕 단층주택 48.56㎡), 토담조 스레이트지붕 단층잠실 17.36㎡, 토담조 스레이트지붕 단층잠실 14.99㎡, 블록조 스레이트지붕 단층돈사 10.67㎡이 있는 사실
4. 처분청이 제출한 쟁점토지의 2017.6.12.자 토지대장 1매에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다.
- 가) 쟁점토지의 지목은 대, 면적은 917㎡인 사실
- 나) 청구인이 2010.5.3. 소유권을 이전받아 취득한 사실
- 다) 2009년～2017년 쟁점토지의 공시지가는 다음 표와 같은 사실 개별공시지가기준일 개별공시지가(원/㎡) 2009.1.1. 9,260 2010.1.1. 9,260
5. 처분청이 제출한 쟁점토지의 2017.6.12.자 토지이용계획확인서 1매에 따르면, 쟁점토지는 다음과 같이 전체가 계획관리지역인 사실이 확인된다.
6. 처분청이 제출한 쟁점농어촌주택의 건축물대장(열람용) 1매에 따르면, 다음과 같이 쟁점농어촌주택의 대지면적이 917㎡로 되어 있는 사실이 확인된다.
- 가) 건축물 정보 대지위치 ◎◎군 지번 246-20 대지면적 917㎡ 연면적 91.58㎡ 주용도 주택, 돈사, 잠실
- 나) 층별현황 구분 층별 구조 용도 면적(㎡) 지상 1층 목조/스레이트 주택 48.56 토담조/스레이트 잠실 17.36 토담조/스레이트 잠실 14.99 블록조/스레이트 돈사 10.67
7. 처분청이 제출한 쟁점농어촌주택 관련 개별주택가격확인서(열람용) 1매에 따르면, 쟁점농어촌주택의 대지면적은 917㎡이고, 개별주택가격은 다음과 같은 사실이 확인된다. 가격기준연도 (기준일) 소재지 및 지번 대지면적(㎡) 건물연면적 1) (㎡) 개별주택가격 (원) 전체 산정 전체 산정 2010/1/1 쟁점토지 917.00 917.00 0.00 76.70 7,740,000 2009/1/1/ 917.00 917.00 76.70 76.70 7,480,000
8. 한편, 쟁점농어촌주택 및 쟁점토지의 가액의 합계액이 쟁점농어촌주택의 취득 당시인 2010.5.3. 2억원을 초과하지 않는다는 점(조세특례제한법 제99조 의 4 제1항 제1호 가목)에 관하여는 청구인 및 처분청 사이에 다툼이 없다.
9. 처분청이 제출한 쟁점농어촌주택의 2012년도～2016년도 재산세(주택) 과세대장 15매에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다.
- 가) 토지현황에 공부면적이 917㎡로 기재되어 있는 사실
- 나) 2012년도～2013년도 과세대장상 건물현황에는 쟁점농어촌주택이 “목조, 전업농어가주택, 신축년도 1935년, 본면적 48.6㎡”로 기재되어 있는 반면, 2014년도～2016년도 과세대장상 건물현황에는 쟁점농어촌주택이 “시멘트블록조, 전업농어가주택, 신축년도 1989년, 본면적 102㎡”로 기재되어 있는 사실(그러나 이와 같은 면적 증가가 쟁점농어촌주택의 부동산등기부등본 및 건축물대장에 반영되어 있지는 않다)
- 다) 2012년도～2016년도 과세대장상 건물현황에 쟁점농어촌주택 외에도 ① 시멘트블록조 농어가주택창고 17.4㎡(신축년도 1965년) 및 ② 시멘트블록조 농어가주택창고 10.7㎡(신축년도 1979년)이 기재되어 있는 사실
10. 청구인이 제출한 2016년도 연납 주택분(2016년도분) 정기과세내역서 1매에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다.
- 가) 과세물건에 “보안면 남포리 248-20 주택 130.1㎡ 토지 917㎡[연납]”이라고 기재되어 있는 사실
- 나) 1동 1층 1호 102㎡(쟁점농어촌주택)에 대하여는 7,914원, 1동 1층 2호 17.4㎡(농어가주택창고)에 대하여는 1,307원, 1동 1층 3호 10.7㎡(농어가주택창고)에 대하여는 804원의 재산세가 부과된 사실
- 다) 청구인 및 처분청 사이에는 ① 쟁점농어촌주택의 실제 면적이 등기부등본 및 건축물대장과 같이 48.56㎡가 아니라 과세대장 및 정기과세내역서와 같이 102㎡인 점, ② 쟁점토지 지상에는 쟁점농어촌주택 이외에도 창고 17.4㎡ 및 10.7㎡가 있는 점에 관하여는 다툼이 없다.
11. 청구인이 제출한 쟁점토지의 항공사진 4매에 따르면, 다음과 같이 ① 쟁점농어촌주택의 북서쪽에 비닐하우스가 있는 점, ② 쟁점농어촌주택의 남서쪽에 건물이 2012년 항공사진에는 있다가 2015년 항공사진에서는 철거된 상태인 점이 각 확인된다.
12. 청구인이 제출한 쟁점토지 및 쟁점농어촌주택 사진 6매에 따르면(별첨1 참조), ① 쟁점토지 내 비닐하우스 내부, ② 쟁점토지 중 잠실이 있었다가 철거된 부분에 밭작물을 심은 모습, ③ 쟁점토지 외부에서 쟁점토지의 밭으로 들어가는 입구, ④ 쟁점토지 내 밭과 쟁점농어촌주택의 경계 사이에 심어져있는 나무, ⑤ 쟁점농어촌주택의 대문 및 대문에서 본 쟁점농어촌주택의 측면이 확인된다.
13. 처분청이 제출한 쟁점농어촌주택의 현장확인사진 10매에 따르면, 청구인의 이의신청 심리 중 정읍세무서 심리담당직원이 현장방문을 하였는데 다음과 같은 사실이 확인된다.
- 가) 쟁점농어촌주택의 전면 및 마당
- 나) 쟁점농어촌주택의 좌측 다) 청구인은 일부 남아 있는 나무 울타리를 경계로 비닐하우스 쪽 대지에 돈사가 있었는데, 전 소유자가 허물어서 현재는 밭으로 사용하고 있다고 주장하고 있는 사실 라) 쟁점토지 인근 담을 보면, 가운데 부분이 허물어져서 정확한 내역은 알 수 없으나, 좌측은 토담이고, 우측은 시멘트블럭 담으로 구분되는 사실 마) 비닐하우스쪽 밭은 도보로 출입이 가능한 작은 진입로가 별도로 있는 사실
14. 청구인이 제출한 2010.9.29. 작성된 청구인의 농지원부 1매에 따르면, 청구인은 2010.5.3. 쟁점토지와 함께 취득한 □□도 ◎◎군 246-3 전 1,696㎡에서 잡곡(콩, 파, 배추 등)을 자경한 사실이 확인된다.
15. 처분청 과세근거와 입증 등
- 가) 조세법률주의의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 믈론이고, 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로, 허용되어서는 안된다.
- 나) 다음과 같은 사정 즉, ① 쟁점토지의 지목은 대지로 하나의 지번인 점, ② 재산세(주택) 과세대장에도 쟁점토지는 전체 면적으로 등재되어 있는 점, ③ 공시된 개별주택가격에 의하면, 쟁점농어촌주택 토지의 일부가 아닌 쟁점토지 전체 면적이 공시되어 있는 점, ④ 현장확인사진 및 항공사진 등에 의하면 쟁점농어촌주택의 울타리가 쟁점농어촌주택뿐만 아니라 밭작물이 재배되고 있는 면적까지 포함하여 일부는 철사를 이용한 울타리가 둘러싸여 있는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점농어촌주택은 농어촌주택, 창고, 비닐하우스, 텃밭으로 구성되어 있고, 주거용 건물과 한 울타리 안에 있는 쟁점토지는 특별한 용도구분이 있는 등의 다른 사정이 없는 한 쟁점농어촌주택의 부수토지로 보아야 한다.
- 다) 따라서 쟁점농어촌주택의 대지면적이조세특례제한법제99조의4에 따른 기준면적을 초과하였다는 이유로 한 이 건 경정거부처분은 적법하다.
16. 청구주장 근거와 입증 등
- 가) 쟁점농어촌주택의 2016년 과세대장에 의하면, 주택면적은 102㎡, 일반건축물면적은 28.1㎡, 쟁점토지면적은 917㎡로조세특례제한법제99조의4에서 규정한 과세특례요건 중 대지면적 660㎡ 이내일 것이라는 요건을 제외한 나머지 요건을 모두 충족한다.
- 나) 2009년 위성사진을 보면, 쟁점토지의 대지면적 중 1/3 정도는 주택부수토지와 구분되어 있는 비닐하우스와 밭이라는 점을 알 수 있다. 그러다가 청구인은 2014년도 중에 밭농사를 짓는 부분과 주택부수토지 사이에 있는 건물을 허물고 밭작물을 심어 현재까지 경작함으로써 밭과 주택부수토지의 구분이 불명확해진 측면이 있다. 그러나 현재 비닐하우스가 존재하고, 밭농사를 하는 토지 부분이 더 높고 건물의 철거자리가 더 낮아 구분되어 있고, 밭작물을 심은 곳에 대문과 다른 통로가 존재하고, 밭작물을 심은 곳과 쟁점농어촌주택사이에 나무담장으로 구분되어 있고, 주택부수토지 부분에 포장이 되어 있다.
- 다) 주택에 부수되는 토지라 함은 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 의미하고(서면인터넷방문상담5팀-281, 2008.02.14. 참조), 경제적 일체를 이루지 않거나 일상적으로 이용되지 않는 주택의 부수토지는 주택부수토지에서 제외하여야 한다(조심2016서1557, 2016.8.1. 및 조심2011구3085, 2011.11.22. 참조).
- 라) 처분청은 ◎◎군청에서 주택과 주택부수토지로 부과된 재산세 내역과 등기부상 지목을 근거로 쟁점토지 전체를 쟁점농어촌주택의 부수토지로 판단하나, 현실적으로 ◎◎군청은 재산세 부과 관련 공무원의 전문성 및 인원부족, 순환보직 등으로 사실현황에 따라 재산세를 부과하는 것은 불가능하다. 농사와 관련된 농자재 등이 보관되어 있는 비닐하우스는 감면대상 자경농지에 해당한다고 본 사례(국심1999경0280, 1999.11.19. 참조), 집앞 텃밭을 자경농지로 인정한 사례(국심2004중533, 2004.10.18. 및 조심2008중984, 2008.10.1. 참조)도 있다.
- 마) 세법의 해석, 적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 않도록 하여야 하고(국세기본법 제18조 제1항 참조),조세특례제한법제99조의4의 입법취지는 농어촌주택의 노후화 개선과 투자활성화를 이루기 위함이다. 또한 농어촌주택의 특성상 밭과 주택부수토지의 구분이 명확하지 않은 경우가 대다수이다. 이와 같은 점을 고려하여 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 않도록 법적용이 필요하다.
- 바) 쟁점토지는 계획관리지역의 대지로 인접하는 도로가 사유지이기 때문에 현재 일부분은 불법건축물로 개별주택가격이 공시되지 않았다. 현재 쟁점대지 위에 일반건물을 짓거나 다른 용도로 이용하기 어려운 토지에 해당하므로 주택부수토지로 인정되어서는 안 된다(국심2005중596, 2005.6.24. 참조).
- 사) 이상을 종합하면, 다음과 같이 쟁점농어촌주택 부수토지는 약 480㎡로 대지면적이 660㎡ 미만에 해당하므로,조세특례제한법제99조의4에 따른 과세특례가 적용되어야 한다. 전체토지면적 밭면적(1/3) - 추정 쟁점농어촌주택 외 건축물 부수토지 쟁점농어촌주택 부수토지 917㎡ 약 305㎡ 약 132㎡ [=(917㎡-305㎡)×28.21 2) ㎡/130.1 3) ㎡] 약 480㎡ (=917㎡-305㎡-132㎡)
- 라. 판단 살피건대,조세특례제한법제99조의4 제1항 제1호 나목의 “대지면적이 660㎡ 이내”인지 여부는 주택과 한울타리 내에 있고 실제 거주용으로 사용되는 부분을 기준으로 판단하는 것인데(부동산거래관리과-577, 2012.10.26. 참조), 농어촌주택의 부수토지는 해당 농어촌주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말한다(부동산거래관리과-253, 2012.5.7. 참조). 위와 같은 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, ①조세특례제한법제99조의4 제1항 제1호 나목에서는 “대지면적”이라고만 규정하고 있는데, 대지란 “공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 각 필지로 나눈 토지”를 의미하고(건축법 제2조 참조), 모든 토지는 필지별로 지목을 구분하여 지적공부에 등록되는 바(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제64조 및 제67조 참조), 쟁점토지 및 쟁점농어촌주택의 등기부등본, 토지대장, 건축물대장에 따르면, 쟁점토지는 1필지로 지목은 대, 면적은 917㎡이고, 쟁점농어촌주택의 대지면적은 917㎡로 기재되어 있는 점, ② 쟁점농어촌주택에 대한 재산세(주택) 과세대장의 토지현황 및 과세물건에도 토지 면적이 917㎡로 기재되어 있는 점, ③ 처분청이 제출한 현장확인사진에 따르면, 비록 쟁점농어촌주택과 비닐하우스 및 밭으로 사용되는 면적 사이에 나무가 일렬로 심어져 있기는 하지만 명확하게 경계를 구분하는 울타리가 없는 반면, 쟁점토지 남측에는 토담, 동측에는 시멘트블럭담이 둘러싸고 있으므로, 청구인이 주장하는 비닐하우스 및 밭으로 사용되는 면적은 오히려 쟁점농어촌주택과 한 울타리 내에서 경제적 일체를 이루고 있다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점농어촌주택의 대지면적은 공부상 면적 그대로 917㎡로 봄이 타당하다. 따라서 처분청이 쟁점농어촌주택의 대지면적이조세특례제한법상 기준면적인 660㎡를 초과한다고 보아 한 이 건 처분은 적법한 것으로 판단된다.