근저당권채무인수금액을 쟁점부동산 취득을 위한 필요경비로 볼 수 있는지 또는 취득가액의 일부로 볼 수 있는지 여부

주 문 이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청 구인은 2013.11.25. □□도 △△시 ○○동 소재 부동산(근린생활시설, 대지권 1544.7분의 34.85, 건물 108.03㎡, 이하 “ 쟁점부동산 ”이라 한다)를 대물변제를 등기원인으로 취득하였고, 취득당시 쟁점부동산에는 선순위 근저당권(채권채고액 65억원, 공동담보 근저당권자 ○○건설주식회사, 이하 “ 쟁점 근저당권 ”라 한다)이 설정되어 있었으며, 2015.6.3. 쟁점부동산이 임의경매로 매각되었으나, 청구인은 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 않았다.
• 나. 처분청은 경락가액 172,000천원을 쟁점부동산의 양도가액으로 하고, 대물변제 계약서 상 매매금액 140,000천원과 취득세 등 10,292천원을 포함한 150,292천원을 취득가액으로 하여 2016.12.2. 청구인에게 2015년 과세연도 양도소득세 7,682,960원을 결정·고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.3.6. 이의신청을 거쳐 2017.7.7. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점 근저당권 채무 인수금액은 쟁점부동산을 취득한 후 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 필요경비이거나 취득가액의 일부에 해당한다.

1. 청구인은 2011.4.18. 채무자 ☆☆☆(남, 56세, 이하 “ 채무자 ”라 한다)에게 금 150백만원을 빌려주고 쟁점부동산에 근저당권을 설정하였으나, 이후 채무자가 이자 및 원금을 변제하지 못하여 쟁점부동산을 대물변제(매매가액 140백만원)받기로 계약하고 2013.11.25. 소유권 이전등기 하였다.

2. 쟁점부동산 취득당시 쟁점 근저당권채무(선순위 근저당권)가 설정되어 있었고, 청구인은 쟁점부동산을 대물변제 받기 위해서는 쟁점 근저당권채무를 인수받을 수밖에 없었으므로 쟁점 근저당권채무 인수금액은 필요경비로 인정되어야 한다.

• 나. 청구인은 쟁점부동산 경락 시 아무런 배당을 받지 못하였고, 양도소득이 없으므로 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다. 쟁점 근저당권의 권리자는 2014.10.8. 쟁점부동산을 임의경매 신청하였고, 쟁점부동산은 2015.6.3. 경락되었다. 경락대금은 모두 선순위 근저당권자에게 배분되었으므로 청구인에게는 아무런 양도소득이 없다.

• 가. 청구인이 인수한 쟁점 근저당권채무는 채무자에게 집행할 민사상 채권이고, 경락이후에는 채무자에게 구상권 행사를 하여야 하므로 쟁점 근저당채무 인수금액을 쟁점부동산 취득시 소요된 필요경비로 볼 수 없다.
• 나. 부동산이 경락됨으로써 양도소득에 해당되는 경락대금은 부동산 소유자인 청구인에게 법률상 귀속되는 것이고，설령 청구인이 경락 대금에서 실제로는 아무런 대금교부를 받지 못하였다고 하더라도 경락대금이 담보권자에게 교부됨으로써 물상보증인인 청구인이 물상보증인으로서의 담보채무의 소멸이라는 경제효과를 얻게 되므로 실질적 소득이 없다고 할 수도 없다.
• 다. 부동산 임의경매로 인한 소유권이전은 양도소득세 과세대상인 유상양도에 해당하므로 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

1. 쟁점 근저당권 채무 인수금액을 쟁점부동산 취득을 위한 필요경비 또는 취득가액의 일부로 볼 수 있는지 여부

2. 쟁점부동산이 경매로 매각되면서, 매각대금을 분배받지 못하여 양도차익이 발생하지 아니하였다는 청구주장의 당부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제4조 【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다. <개정 2013.1.1>

2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】 (2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 5) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 6) 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

① 영 제163조제3항제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 하천법·댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

• 다. 사실관계 1) 부동산등기부등본, 대물변제계약서 등 이 건 심리자료에 의하면 다음의 사실이 확인된다.
• 가. 청구인은 2011.

4.

18. 채무자에게 금 150,000천원(이자 연 30%)을 대여하고 채무자 소유의 쟁점부동산에 근저당권(채권최고액 195,000천원)을 설정하였다.

• 나. 청구인과 채무자는 2013.

22. 쟁점부동산에 대한 대물변제계약서를 작성하고 2013.

11.

25. 소유권이전등기를 완료하였다. 대물변제계약서의 주요내용은 아래와 같다.

• 다. 쟁점부동산에는 2009.

3.

17. 쟁점 근저당권(채권최고액 6,500백만원, 공동담보 근저당권자 ○○건설주식회사)이 설정되어 있었고, 2014.

10.

7. 채권자인 ○○건설주식회사의 임의경매신청으로 2015.

6.

3. 매각(낙찰가액 172백만원)되었으며, 경락대금 중 청구인에게 배분된 대금은 없는 것으로 확인된다.

• 라. 쟁점부동산에 대한 의정부지방법원 부동산임의경매사건(2014타경*) 결정문을 통하여 쟁점 근저당권 관련 선순위 채권자가 청구한 금액은 200백만원으로 확인된다.
• 마. 쟁점부동산의 갑구(소유권에 관한 사항) 내용은 다음과 같다. 순위번호 등기목적 접수 권리자 및 기타사항 비고 1 소유권 보전 2001.8.2. 소유자 AAA 2 소유권 이전 2006.10.25. 소유자 ▲▲건설주식회사 거래가액 168백만원 3 소유권 이전 2009.11.9. 소유자 ☆☆☆ 거래가액 133백만원 4 압류 2011.12.29. 권리자 △△시 5 4번압류등기말소 2012.1.20. 6 소유권 이전 2013.11.25. 소유자 청구인 (대물변제) 7 임의경매개시결정 2014.10.8 채권자 주식회사 ○○ 8 소유권 이전 2015.6.3. 소유자 BBB 경락 9 7번임의경매개시결정 등기말소 2015.6.3. 순위번호 등기목적 접수 권리자 및 기타사항 1 근저당권설정 2001.8.17. 채권최고액 금 83,900,000원 채무자 AAA 근저당권자 한국외환은행 3 근저당권설정 2006.10.25. 채권최고액 90,620,000원 채무자 CC건설주식회사 근저당권자 신한은행 4 1번 근저당권설정 등기말소 2006.10.25. 5 근저당권설정 2008.3.20. 채권최고액 174,200,000원 채무자 주식회사 DDD 근저당권자 신한캐피탈주식회사 6 3번 근저당권설정 등기말소 2009.2.19. 7 근저당권설정 2009.3.17. 채권최고액 6,500,000,000원 채무자 주식회사 DDD 근저당권자 ○○건설주식회사 공동담보목록 제2009-163호 8 5번 근저당권설정 등기말소 2009.4.1. 9 근저당권설정 2009.11.4. 채권최고액 1,328,835,740원 채무자 CC건설주식회사 근저당권자 ○○세무서 10 9번 근저당권설정 등기말소 2010.7.9. 11 근저당권설정 2011.4.18. 채권최고액 195,000,000원 채무자 ☆☆☆ 근저당권자 청구인
• 바. 쟁점부동산의 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항) 내용은 다음과 같다. 2) 지방세 납세증명서 및 쟁점부동산 소유권이전관련 등기비용 영수증에 의하면, 청구인은 쟁점부동산(과세표준 205,618,130원)에 대한 취득세(4%) 및 교육세(0.4%)․농특세(0.2%) 총 9,458,420원을 납부한 것으로 나타난다. 3) 청구인에 대한 양도소득세 결정결의서에 의하면, 처분청은 양도가액을 경락가액 172,000천원으로, 취득가액은 150,296천원(대물변제가액 140,000천원 및 취득세 등 등기비용 10,292천원)으로 하여 양도소득세 7,682천원 결정․고지하였다. 4) 청구인이 쟁점부동산 매매가액을 140백만원으로 한 이유와 채무자로부터 원금 및 이자를 수령한 금액이 있는지에 대하여 다음과 같이 답변하였다. 청구인은 변제기일이 지나도록 채무자가 대여금 상환을 하지 못하여 거듭 변제를 요청하였는데 채무자가 쟁점부동산의 선순위 근저당권자인 ○○건설의 근저당권이 조만간 해지될 것이라는 설명을 하였고 다른 재산도 없어 청구인은 하는 수 없이 2013.11.22. 대물변제라도 받기로 하였다.
• 가) 쟁점부동산을 대물변제 받은 이유 쟁점부동산의 매매가액을 140백만원으로 한 이유는 청구인이 주변 부동산에 알아 본 바 150백만원 정도는 가는데 140백만원이면 지금이라도 매매가 가능할 것이라고 하여 그 매매금액을 140백만원으로 하였다.
• 나) 매매가액을 140백만원으로 한 이유
• 다) 채무자로부터 원금 및 이자를 수령하였는지 여부 청구인은 2011.4.18. 채무자에게 150백만원을 빌려주었고, 채무자로부터 원금은 물론 이자를 전혀 받지 못하였다. 5) 쟁점부동산의 부동산 임의경매에 따른 배당표는 다음과 같다. 의정부지방법원 배당표(2015.6.25.) 사 건 2014타경* 부동산임의경매 (단위: 원) 배당할 금액 금 172,051,666 명 세 매각대금 금 172,000,000 지연이자 금 0 전경매보증금 금 0 매각대금이자 금 51,666 항고보증금 금 0 집행비용 금 2,797,340 실제배당할 금액 금 169,254,326 채권자 이** 주식회사 ○○

• 채 권 금 액 원 금 23,000,000 200,000,000 이 자 0 계 23,000,000 200,000,000 배당순위 1 2

임차인(확정일자) 신청채권자 (근당권) 배당액 23,000,000 146,254,326 6) 쟁점부동산의 기준시가는 다음과 같다. 고시일자 ㎡ 기준시가 기준시가 전년대비 2017.1.1. 690,000 113,360,100 ↓ 1.7% 2016.1.1. 702,000 115,331,580 ↑ 0.1% 2015.1.1. 701,000 115,167,290 ↓ 6.5% 2014.1.1. 750,000 123,217,500

• 2013.1.1. 750,000 123,217,500 ↓ 3.1% 2012.1.1. 774,000 127,160,460

• 2011.1.1. 774,000 127,160,460

• 2010.1.1. 774,000 127,160,460 ↑ 6.6% [면적(전용+공용): 164.29㎡] (단위: 원)

• 라. 판단 청구인은 쟁점 근저당권 채무 인수금액이 쟁점부동산의 취득을 위한 필요경비이거나 취득가액의 일부에 해당하고, 쟁점부동산의 임의경매로 인한 경락 시 선순위 근저당권자가 있어 배당액을 전혀 받지 못하였으므로 쟁점부동산의 양도에 있어 양도차익이 전혀 없음을 주장하고 있다. 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 이전 2009.3.17. 당시 소유자인 CC건설주식회사는 주식회사 ○○를 근저당권자로 하여 쟁점 근저당권(채권최고액 6,500백만원)을 설정하여 주었고, 2009.11.9. ☆☆☆, 2013.11.25. 청구인으로 소유권이 이전되면서 쟁점 근저당권이 승계되어 왔음은 다툼이 없다. 첫 번째 주장에 대하여 살피건대, 쟁점 근저당권 채무 인수금액은 채무자로부터 인수한 담보채무로서 전소유자인 채무자에게 구상권을 청구해야 할 것으로 쟁점부동산의 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 금액에 해당하지 않는 점, 또한 쟁점 근저당권 채무는 쟁점부동산 취득 당시 확정되지 아니한 채무였고, 대물변제계약서에 쟁점 근저당권 채무를 인수한다는 특약사항이 없어 취득가액의 일부로도 볼 수 없는 점 등을 고려 시, 쟁점 근저당권 채무 인수금액을 쟁점부동산의 취득을 위한 필요경비 또는 취득가액의 일부로 보기는 어렵다고 판단된다. 두 번째 주장에 대하여 살피건대, ｢ 소득세법｣ 제88조제1항 에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정되어 있고, 여기서 유상이전이란 대물변제, 경매 등 그 형식에 불문하고 소유권이전의 대가가 있으면 포함된다 할 것이다. 주식회사 ○○ 명의의 쟁점 근저당권은 CC건설주식회사가 쟁점부동산을 소유하고 있었던 기간 중에 설정된 것으로서, CC건설주식회사가 쟁점 근저당권에 대한 물상보증인의 지위에 있었으며, 2009.11.9. 소유권 이전을 통하여 이 건 물상보증인의 지위는 전 소유자 ☆☆☆ 앞으로 이전되었고, 청구인은 2013.11.25. 쟁점부동산을 취득함으로써 양도일 현재 ☆☆ ☆의 주식회사 ○○에 대한 채무에 관한 물상보증인의 지위에 있었던 것으로 보이는 점, 설령 청구인이 경락대금에서 실제로는 아무런 대금교부를 받지 못하였다고 하더라도 경락대금이 담보권자에게 교부됨으로써 물상보증인인 청구인은 물상보증인으로서의 담보채무의 소멸이라는 경제효과를 얻게 되므로 실질적 소득이 없다고 할 수도 없는 점(대법원86누73, 1986.7.8. 같은 뜻), 저당권실행을 위한 임의경매는 담보권의 내용을 실현하는 환가행위로서 경락인은 목적부동산의 소유권을 승계취득하는 것이므로, ｢소득세법｣ 제4조 제1항 제3호 의 양도소득세 과세대상인 자산의 양도에 해당되는 점, 청구인이 근저당권 설정이 과다한 재산적 가치가 없는 부동산을 취득하여 경락대금을 전혀 교부받지 못해 아무런 경제적 이득을 얻지 못했다고 하더라도 이때 경락대금의 실제 배당 여부가 양도소득세 과세에 영향을 주는 것은 아닌 점, 경매에 의한 양도는 경락가액이 ｢소득세법｣ 제96조 제1항 이 규정하고 있는 실거래가액에 해당하는 점(조심2013중2090, 2013.06.13. 같은 뜻) 등을 종합해 보면, 처분청이 경락가액을 양도가액으로, 취득가액을 대물변제계약서에 기재된 금액 140백만원 으로 하여 청구인에게 한 2015년 과세연도 양도소득세 과세처분은 달리 잘못이 없다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.