쟁점오피스텔을 사업장으로 한 청구인 및 임차인들의 사업자등록 사실이 없으며, 주거용에 적합한 구조임을 감안할 때 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 ‘1세대 2주택’으로 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
쟁점오피스텔을 사업장으로 한 청구인 및 임차인들의 사업자등록 사실이 없으며, 주거용에 적합한 구조임을 감안할 때 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 ‘1세대 2주택’으로 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
지방자치단체에서 쟁점오피스텔에 대하여 취득 당시부터 현재까지 업무용으로 보아 재산세를 부과하고 있으며, 청구인은 2004년 취득 당시부터 업무용 오피스텔로 등기하고 지금까지 업무용으로 임대하고 있고, 생업에 종사하느라 오피스텔의 실질 관리가 어렵기도 하지만, 세입자에게 주거하지 못하도록 한다거나 나아가 실질 주거인지를 점검한다는 것은 개인의 사생활 침해 소지가 다분하고 개인정보보호법에도 위배되며 관할 동사무소를 방문한다 할지라도 입주자의 주민등록 전입 여부를 확인할 수 없다. 다만 청구인은 임차인 BBB(42년생)의 남편으로 추정되는 ‘CCC’로부터 “주식회사 DDDDD”라는 상호가 인쇄된 명함을 받았고, 명함의 사업장 소재지가 쟁점오피스텔로 기재되어 있어 당연히 업무용으로 사용하는 것으로 알고 있었다. 처분청은 월세계약서상의 임차인 BBB와 CCC와의 관계가 불분명하고 임차료는 BBB가 계속하여 입금하여 청구인의 주장을 인정할 수 없다고 하나, 쟁점오피스텔 관리사무소에서 확인한바 쟁점오피스텔의 주차카드를 CCC가 발급 받았음이 확인되며, 처분청도 이 사실을 확인하였으므로 CCC가 실제 쟁점오피스텔을 사용하였음이 분명하다. 쟁점오피스텔의 임대 개시 후 월 임대료가 입금되지 않아 청구인이 쟁점오피스텔을 직접 방문한바 쟁점오피스텔은 청구외 CCC가 부동산 투자 관련 사무실로 꾸며 놓고 투자 유치 관련 사업을 한다며 청구인에게도 투자 의향을 물어 왔으며, 당일 첨부된 명함을 건네받았다. 첨부된 명함에는 CCC의 한자 성명과 전화번호 및 팩스번호가 기재되어 있었다. 따라서 청구인은 세입자가 쟁점오피스텔을 사무실로 이용하고 있음을 의심하지 아니하였다. 처분청은 이의신청 결정에서, BBB와 체결된 월세계약서 상 입주일이 2012.
1. 16.이나 제출된 오피스텔 차량등록확인서 상 등록기간은 그 이전인 2011.
11. 17.이며, 해당 자동차의 보험증권 송달지가 “경기도 OO시 OO동” 소재이므로, 세입자가 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다는 청구인의 주장이 신빙성 없다고 결정하였으나, 월세계약서 상의 입주일과 차량등록확인서의 등록기간이 일치하지 않는다는 것(2개월 차이)과 차량소유자의 보험증권 송달지가 “경기도 OO시 OO동”이라는 것이 쟁점오피스텔의 용도 판단에 어떠한 영향을 미치는지 알 수 없다. 차량등록확인서는 관리사무소에서 차량의 주차를 관리하기 위한 목적으로 작성되었으므로 임대차 개시일과 일치하지 않을 수 있다. 아마 前 세입자인 ㈜EEEEE의 퇴거일이 2011.11.17.인 것으로 추정되며, FF산업(주)(CCC는 동 법인 대표이사로 있다가 2004.9.7. 퇴임)는 오래전에 폐업한 법인으로 쟁점과 어떠한 연관을 찾을 수 없다. 처분청의 조사내용에 따르면, 쟁점오피스텔의 임대차 내역은 임차인 BBB에게 2012.1.16.∼2013.1.15.까지, 임차인 GGG에게 2015.2.15.∼2016.2.15. 기간까지 임대하였다고 되어 있으나 이는 사실과 다르며 쟁점오피스텔의 실제 임대차 내역은 아래와 같다. 임차인 ㈜EEEEE는 대구에 본사가 있는 공공기관 기록물 전산관리 업체로 쟁점오피스텔에서 성남지역의 공공기관 기록물을 전산화 작업을 한다고 하여 청구인과 계약 하였고(대표이사와 계약), 임차인 GGG은 처분청에 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하였다고 진술하였으나, 청구인은 임차인에게 주거용으로 사용하도록 허락한 사실이 절대 없으며 이와 관련하여 공인중개사 등에 민사상의 손해배상을 청구할 예정이다. 설령, 양도 당시 임차인 GGG이 임대인의 의사에 반하여 실제 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하였다고 하더라도 상시 주거용으로 사용 한 날을 다른 주택을 취득한 날로 보아 소득세법 시행령 제155조 제1항 에 따른 일시적 2주택 비과세 특례를 적용하여야 할 것이다(조심2014서1629, 2014.6.9. 같은 뜻임). 쟁점오피스텔의 집합건축물대장에 의하면 용도가 업무시설로 되어 있고 오피스텔 월세계약서의 계약내용 제3조에 의하면 임차인은 위 부동산의 용도나 구조 등을 변경할 수 없다고 명시되어 있으며, 쟁점오피스텔의 면적은 33.32㎡로 한 세대가 상시 거주용으로 사용하기에는 그 면적이 매우 협소하다. 쟁점오피스텔의 임대차 계약서상 임차인으로 되어 있는 BBB의 주소지는 “서울 OO구 OO2동 222번지 000호”이다. BBB와 청구인은 임대료와 사업자등록 문제로 많은 다툼이 있었고, 실제 사용자 CCC가 퇴거 할 때까지 사이가 매우 좋지 않았다. CCC는 쟁점오피스텔에 사업자등록 하기를 원했으나, 청구인은 부가세 등의 문제로 당초 계약 시 조건을 내세워 반대하였고 그런 사유로 임대차 기간 동안 심한 갈등이 있었다. 처분청은 임차인 등에 대한 확인조사도 없이 BBB와의 전화 한통으로 청구인의 주장이 사실이 아니라고 확정하였으나, 공부상 오피스텔을 주택으로 보아 과세하려면 이는 이를 주장하는 쪽에 입증책임이 있다. 임차인 BBB와 CCC의 관계 및 주민등록사항 및 주택보유현황을 검토하여 임차인과 그 세대원의 상시 거주지를 확인한 후, 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용할 개연성이 있는지 등을 확인하여 과세하여야 한다. 청구인은 BBB가 무슨 의도로 처분청과 전화 통화 시 그런 진술을 했는지 알 수가 없으며, 통화 시 BBB의 상황은 어땠는지, 처분청이 확인하는 취지를 충분하게 설명했는지, 반론할 수 없을 정도로 통화 내용이 명료했는지 등에 대한 기록을 확인할 수 없다. 과거 청구인이 임대차 기간 내 BBB와 통화할 때, 수십 차례 전화를 걸어도 잘 받지 않았고 어렵사리 통화가 되어도 약국에 근무하여 매우 바쁘니 용건만 간단히 말하라며 매우 퉁명스럽고 성의 없이 말하였고, 그것도 몇 마디 하면 바로 끊어버렸다. 청구인은 처분청과 BBB의 통화가 그런 식의 성의 없는 통화가 아니었을까 추측된다. 쟁점오피스텔의 ‘임대차계약서’는 인근 공인중개사 사무실에서 관례적으로 사용하는 ‘임대차계약서’이며, 청구인이 부가가치세법상의 의무인 사업자등록을 하지 않았다고 해서, 그 사실로 주거용으로 임대하였다고 확정되어지는 것은 아닐 것이며, 부가가치세법상의 의무 불이행은 부가가치세법에 따라 제재나 관련 처분이 있으면 될 것이다. 또한 모든 업무용 건물이 사업자등록을 필요로 하는 것은 아니므로 임차인의 사업자등록 여부가 쟁점오피스텔을 주거용으로 볼 수 있는 근거가 되지 못한다. 처분청이 제시하는 과세 근거의 증빙 자료는 청구인의 계좌, 차량등록확인서 및 임차인들의 회신 내역이다. 이중 청구인의 계좌 및 차량등록확인서가 어떻게 과세 근거가 되는지 청구인은 알 수가 없다. 또한 임대차 기간 내내 갈등과 다툼이 있었던 임차인과의 단 한차례 전화 통화만으로 청구인에게 57백만원에 가까운 세금을 부과할 수 있는 것인지 납득할 수 없다.
1세대 1주택 비과세 규정 적용 시 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로, 쟁점오피스텔이 이에 해당하는지는 오피스텔의 내부 구조, 형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실 판단할 사항인데, 청구인은 실제 임차인 ‘CCC’가 ‘주식회사 DDDDD’의 사무실로 사용하였고 양도일 현재까지도 업무용으로 사용 중이라고 주장하나, 주거용이 아닌 업무용 임대는 부가가치세법 제11조 에 규정하는 용역의 공급에 해당되어 사업자등록 및 부가가치세 신고▪납부 의무가 있으나 동 임대에 대한 사업자등록을 하지 아니하였고, 계약서상 임차인 ‘BBB’(국세청 전산시스템상 배우자 확인 안되나, 자녀의 성은 안氏임)와 실제 사용자 ‘CCC’의 관계가 불분명할 뿐만 아니라 임차료는 계속해서 BBB가 입금하였음이 확인되고, ‘주식회사 DDDDD’도 사업자등록 이력이 없는 등 불분명하다. ‘CCC’의 ‘차량등록확인서’ 상 차량 소유주는 CCC가 영위하였던 ‘FF산업 주식회사’ 로, 2012∼2014년의 동 자동차의 보험증권 송달지 내역 조회한바 ‘경기 OO시 OO동’ 소재로 확인되어 CCC가 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다는 주장에 신빙성이 없다. FF산업(주): 본점 소재지는 ‘OO시 OO면 OO리 88’로 확인되며, CCC는 동 법인의 대표이사로 있다가 2004.9.27. 퇴임하였고, 2005.4.1.부터 법인해산(2010.12.1., 폐업: 2006.8.7.)시 까지 이사로 등재(‘법인등기사항전부증명서’ 참조) 아파트 양도 당시 쟁점오피스텔 임차인 GGG(임차기간: 2015.2.15. ∼
2. 15.)과 유선 통화(2016.12.16. 16시경)한바, 판교 소재 ‘주식회사 QQQQQ’에 근무하여 인근에 위치한 쟁점오피스텔을 주거 목적으로 임차하였고 계속 주거용으로 사용하였던 것으로 확인되며, 또한 청구인은 2017.
2.
28. 쟁점오피스텔을 양도하고 ‘1세대 1주택(비과세)’으로 신고하였다. 비록 쟁점오피스텔이 공부상 업무용으로 등록되어 있고 임차인들의 전입신고가 되어 있지 않으나, 임대차 기간 동안 두 임차인의 거주지가 불분명한 점, 임차인 GGG이 쟁점오피스텔 임대차기간이 종료된 후인 2015.
2.
19. 인근 오피스텔로 주민등록 하였는데 쟁점오피스텔에는 ‘임대차계약서 특약조건’에 따라 주민등록을 하지 않은 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점오피스텔에 대한 부동산임대업으로 사업자등록한 사실이 없는 점, 임차인도 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용한 사실이 확인되지 않는 점 등으로 볼 때 당초 처분은 정당하다.
○ 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014.1.1>
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
- 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
- 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 2) 소득세법 시행령 (2016.2.17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것)
○ 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. <신설 2014.2.21>
○ 제155조 【1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
- 다. 사실관계
1. 등기부등본 등에 의하면, 청구인의 양도아파트와 쟁점오피스텔의 취득·양도 내역은 다음과 같다. 부동산 소재지 취득일 양도일 비고 서울특별시 ○○구 △△동 353 현대 000동 000호(84.95㎡) 2001.12.23. (상속) 2015.8.17. (매매) 양도아파트 경기도 □□시 ◎◎구 ○○동 342-3 (도로명: 장미로48번길 14) NNN 오피스텔 000호(33.32㎡) 2004.7.16. (매매) 2017.2.28. (매매) 쟁점오피스텔
2. 청구인은 2015.8.17. 양도아파트를 양도하고 ‘1세대 1주택’ 비과세 대상으로 보아 양도소득세 무신고 하였고, 처분청은 ‘1세대 2주택’으로 보아 2016.11.15. 아래 표와 같이 양도소득세를 결정·고지하였다. (단위:원) 양도가액 취득가액 장기보유특별공제 양도소득금액 결정세액 480,000,000 240,000,000 95,178,258 167,482,602 56,874,523
3. 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 의하면, 청구인 및 임차인들이 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록한 내용은 없는 것으로 확인된다.
4. 쟁점오피스텔 월세 계약서에 따르면, 청구인은 임차인 BBB에게 2012.1.16.∼2014.2.14. 기간까지, 임차인 GGG에게 2014.2.15.∼2016.2.15. 기간까지 임대한 것으로 나타나며, 계약서 ‘특약사항’에 “전입신고하지 않으며 사업자등록 하지 않음”이라고 기재되어 있고, 임차인들의 주민등록초본상에는 이들이 쟁점오피스텔에 전입신고한 이력은 없는 것으로 확인된다. 【 청구인이 제출한 임대차계약서 내용 】 임차인 계약기간 특약조건 BBB 2012.1.16.∼2014.2.14. “전입신고 하지 않는 조건이며, 사업자등록 하지 않는 조건임” GGG 2014.2.15.∼2016.2.15. “전입하지 않는 조건임” * BBB는 2014.
2. 14.까지 계약 연장하였으며, GGG은 BBB 이후 2014.
2. 15.부터
2. 15.까지 임차
5. 청구인은 2012.1.16.∼2014.2.14.까지 임차인 BBB의 남편으로 추정되는 CCC가 쟁점오피스텔을 ‘주식회사 DDDDD’의 사업장으로 사용했던 것으로 알고 있다고 하였으나, 국세청 전산시스템(NTIS) 자료(가구사항 조회)에는 BBB와 CCC의 관계가 ‘타인’ 으로 나타나며, 계약 명의는 BBB이나 관리사무소에서 확인한 ‘차량등록확인서’, ‘전자 식 주차카드 반납 현황’ 및 ‘주차카드 분실시 배상’ 등에서 서명자가 CCC로 확인되어 쟁점오피스텔 실제 이용자는 ‘CCC’인 것으로 보인다.
- 가) ‘BBB’ 월세 및 ‘GGG’ 전세보증금 입금 내역 계약자 계약형태 월세 또는 전세금 입금 내역 BBB 월세 2012.2.15.∼2013.11.20. 매달 700,000원씩 임차인 ‘BBB’ 이름으로 입금 GGG 전세 전세금 계약금 125,000,000원 입금
• 2014.1.8. 1,000,000원 - 2014.1.10. 11,000,000원
• 2014.2.13. 50,000,000원 - 2014.2.15. 63,000,000원 * 처분청이 제출한 청구인 계좌(기업은행) 거래 내역(조회기간: ’12.1.1.∼’14.12.31.)
- 나) 임차인 ‘CCC(실 사용자)’ 주소변동 내역 세대주 전입일 주소 CCC 2003.4.11. 서울 OO구 OO동 CCC 2011.8.12. (직권거주불명등록이전) 서울 OO구 OO로20길 (OO동) (구. OO동 133-**) CCC 2011.12.26. 경기 OO시 OOO78번길 (OO동) CCC 2015.12.3. (사망신고말소) 경기 OO시 OOO78번길 (OO동) CCC 자녀(이○○, 서울 O구 거주)에게 CCC의 사망전 주거상황에 대해 확인한 내용: “자녀들과 떨어져 살았으며, 어디서 거주했는지는 모르고, 돌아가시기 전까지 무슨 사업인가를 하고 있었던 것으로 알고 있음”
- 다) 임차인 ‘GGG’ 주소변동 내역 세대주 전입일 주소 GGG 2011.11.1. 경기 □□시 ◎◎구 OO로92번길 (○○동) 김HH 2014.3.19. 경기 OO시 OO읍 OOO로 **, 000동 0000호 (OO아파트) GGG 2016.2.19. 경기 □□시 ◎◎구 OO로 170, O동 OOOO호 (OO동, 분당OOOOOOOO오피스텔)
6. 청구인과 BBB 사이 임대차 계약을 중개했던 중개업자(OOOO공인중개사, 민○○)에 확인한바 쟁점오피스텔은 난방시설은 물론, 냉장고․에어컨․세탁기․싱크대․화장실 등이 갖추어져 있어 주거용으로 이용하기 적합한 구조임이 확인되며, 처분청 부과 담당자는 부과처분 당시 임차인 BBB 및 GGG과 통화하였는데 모두 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용했다는 사실을 진술하였다고 주장하고 있다.
7. 청구인은 2017.
2.
28. 쟁점오피스텔을 양도하고 ‘1세대 1주택(비과세)’으로 신고하였음이 확인된다.
8. 청구인이 제출한 입증자료(임차인 명함)는 아래와 같다. (명함 사본 생략)
- 라. 판단 앞에서 본 관련 법령 및 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대하였다고 주장하나, 청구인이 임대업으로 사업자등록한 사실이 없으며 임차인들 또한 쟁점오피스텔을 사업장으로 한 사업자등록 사실이 확인되지 않는 점, 쟁점오피스텔의 임대차 계약을 중개한 중개업자에 따르면 쟁점오피스텔은 세탁기‧싱크대‧화장실 등이 갖추어져 있어 주거용으로 이용하기 적합한 구조이며, 청구인도 쟁점 오피스텔을 양도하고 ‘1세대 1주택’으로 비과세 신고한 점 등을 고려할 때 처분청이 아파트 양도 당시 보유하던 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도한 아파트를 ‘1세대 2주택’으로 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.